房屋征收评估技术细则

附件1:

被征收房屋分类与其说明

一、住宅房屋分类

指以商品开发或单位统一建设方式建立的混合结构单元

成套住宅

住式住宅，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。

宅指办理合法手续后建立的独门独院二层（与二层以上）住

房独门院落宅房屋，院落为独家运用（独立产权），房屋内部功能布

屋局明确，有独立的厨卫设施等。

非成套住宅以上两类房屋以外的房屋。

二、非住宅营业用房分类

以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，

商场类建筑层高较高，有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附

房作为仓库、办公和相关业务之用。

营

以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层

业

商铺类建筑房屋，多数为砖混、砖木结构，有的为连家店，多数为单

性

开间。

用

以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为

房

典型。通常为临街钢混结构的多层、小高层和高层建筑，

商务类建筑

底层和2、3层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，

其余多为写字间或客房形式,通常内外装修的等级较高。

各类歌舞厅、保龄球馆、休闲中心、健身消遣中心等，建

消遣类建筑筑结构多为钢混和混合结构，通常有消遣用途大厅和包

间，设有公共卫生间。电照设施较困难。

分为一般旅馆、款待所和准星级、三星级、四星级、五星

级宾馆两类典型建筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑

结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或一

般地破地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫

生间，一般装修；后一类通常为钢混结构的多层、小高层

旅馆类建筑

或高层建筑，依等级、规模、功能数量与综合程度，通常

设大厅总服务台、餐饮、消遣、商务等配套服务性设施，

客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华

套间等形式。内外装修高档或较高档，配有比较完整的现

代宾馆服务设备设施系统。

各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构

类型包括框架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设

餐饮类建筑

备档次、配备差异较大。典型的餐饮类建筑设有操作间、

储物间、餐厅、包厢、服务窗。一般设有公共卫生间。

其他类建筑上述类型之外的其他营业性质用房。

三、非住宅非营业用房分类

以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和

工业性工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋

建筑面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门

非营或铁皮门。

业性以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，

办公性

用房水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇

建筑

或预制楼地面板。设公共卫生间。室内一般装修。

公共性以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。通常

建筑有较为独特的建筑造型，一般为钢混或砖混房屋。

附件2：

可比实例选择要求与说明

以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方

式、收益法应用等市场评估情形。

一、可比实例应与估价对象处于相同地段或邻近地段。

二、可比实例应与估价对象的用途相同。其中住宅房屋的可比实例必

需用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别

相同。

三、可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指大类建

筑结构，大类建筑结构一般分为：（1）钢结构，（2）钢筋混凝土结构，（3）砖

混结构，（4）砖木结构，（5）简易结构。

四、可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例，其交易

价格应是正常市场交易价格。

五、可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，

近期六个月内成交的类似房地产案例应优先选用。

六、采纳可比熨例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量

应为3个与以上数量。

七、可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格,

标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均价格。

八、每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20%,综合系

数调整不得超过30%o

九、选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,

在交易实例较少的状况下，该价格差异最大不应超过30%o

附件3：

标准样本住宅的条件设定与可比实例选择的详细要求

一、住宅标准样本房屋设定要求

采纳基准价格修正方式对住宅房屋进行评估时，首先应在征收项目范

围内找寻具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再依

据详细状况，从便利操作、提高效能的角度考虑，综合被征收房屋的典型

特征，设定“标准样本住宅”。设定的“标准样本住宅”必需符合下述条件:

1.为成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备

运用条件。

2.一般状况下为多层住宅，卧房至少一间朝南，一般装修的成套房屋。

3.一般状况下房屋为中等套型，砖混一等或二等，八至九成新。

4.成套住宅标准样本房屋设定说明表

是否成套型结构所在层次已运用年朝向

套限

成套二室半一混合5层1-510年左右一室朝南

厅

坐落位置小区配套室内水电与装其他条件

修

一般室内装采光、通风、日

征收范围相对中心同征收范围内的

修，一般厨卫照、休息等条件

位置配套状况

设施中等

权属与证照状

建筑面积70-100m2江摊占地产权，证照齐全

/况

5.独门院落住宅标准样本房屋设定说明表

是否独门院落套型结构已运用年朝向

限

独门院落一层三间混合一等或二10年左右一间朝南

等

坐落位置小区配套室内水电与装其他条件

修

一般室内装米光、通风、日

征收范围相对中心同征收范围内

修，一般厨卫照、休息等条件

位置的配套状况

设施中等

分摊占权属与证照状产权，证照齐

雷筑面积140-220ID

地/况全

6.非成套标准样本住宅为砖混平房建筑，檐高2.8m—3.0m,一等或二

等住宅功能，其余基本同成套样本住宅状况。

二、住宅房屋评估中可比实例选择要求

1.可比实例应是与估价对象处于相同地段或邻近地段的住宅房屋。

2.可比实例应是砖混结构的多层一般装修住宅房屋。

3.可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近。

4.可比实例的权益价格类型应当为房屋全部权和国有土地运用权价格

类型。

5.可比实例的交易类型应是一般买卖的商品房或新开发上市的成套商

品房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。

6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近

期六个月内成交的类似房地产交易案例应优先选用。

7.采纳可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应

为3个与以上数量。

8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20%,综合系数

调整不得超过30%。

9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,

在交易实例较少的状况下，该价格差异最大不应超过30%o

三、独门院落调整系数

合法院落

SW1010VSW2020VSW30S>30

面积S(m2)

调整系数Kd1

合法院落面积二合法建设用地面积-建筑占地面积

附件4：

住宅房屋实体因素(K31>K31i)修正说明表

一、成套住宅房屋实体因素修正系数表

1.住宅房屋结构因素修正系数P1表

钢混结构砖混结构砖木结构简易结构

结构类型

一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等

110-1106-11103-1098-1093-997-192-985-979-874-7

系数取值

140627016159

2.住宅房屋成新因素修正系数P2表

房屋成三成以九成与以

四成五成六成七成八成

新下上

95-10

系数取值73-8075-8379-8885-9390-97100-108

3

3.住宅房屋朝向因素修正系数P3表

一间朝两间朝

卧房朝向北西东三间与以上朝南

南南

修正系数979899100101102

注：上述表内数字在确有必要时，可以依据实际状况作±0.5的浮动。

4.住宅房屋层次因素修正系数P4表

\楼层数

楼熊等闾一层三层四层

二层楼五层楼六层楼七层楼

楼楼楼

所在楼层\

—•1100100100

1105105

915

四85105110115

五80100105

7095

七65

说明：a.底层为车座的，底层系数增加0.5,顶层系数削减0.5。

b.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2-5,详细取值依据阁

楼高度与可利用状况确定。但顶层阁楼有产权的，不适用本表楼层系

数，房屋（含阁楼）的综合价格由评估机构评估确定。

c.假如是商住楼，住宅房的楼层系数相应削减0.5。

上表数字可以依据实际状况在分值上作±0.5的浮动。

二、独门院落住宅实体因素修正系数表

1.住宅房屋结构因素修正系数P1表

结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构

一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等

110-1106-11103-1098-1C93-997-192-985-979-874-7

系数取值

140627016159

2.住宅房屋成新因素修正系数P2表

房屋成三成以九成与以

四成五成六成七成八成

新下上

95-10

系数取值73-8075-8379-8885-9390-97100-108

3

3.住宅房屋朝向因素修正系数P3表

一间朝两间朝

卧房朝向北西东三间与以上朝南

南南

修正系数969899100101102

注：上述表内数字在确有必要时，可以依据实际状况作±0.5的浮动。

4.住宅房屋套型与平面布置因素修正系数P4表

套型等级一等二等三等四等五等

系数取值100-11096-10094-9692-9490-92

住宅房屋套型与平面布置因素等级说明表如下:

V一等二等三等四等五等

内力\

设计较为合

设计合理，内

理，内部功内部功能

部功能布局得内部功能不满意

能布局明布局较为

当，独立厨卫布局凌上述要

确，有独立凌乱，设施

说明设施，明厨明舌L,房间求的独

的厨卫设不全，搭建

卫，大卧明厅，比较分门院

施，露天院厨卫，院落

露天院落整散。落。

落较为整凌乱。

齐。

齐。

三、非成套住宅房屋实体因素修正系数

1.住宅房屋结构因素修正系数Pl表

钢混结构砖混结构砖木结构简易结构

结构类型

一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等

110-1106-11103-1098-1C93-997-192-985-979-874-7

系数取值

140627016159

2.住宅房屋成新因素修正系数P2表

房屋成二成以九成与以

四成五成六成七成八成

新下上

95-10

系数取值73-8075-8379-8885-9390-97100-108

3

3.住宅房屋檐高因素修正系数P3表

<2.6-2.2.8-2.3.3-3

檐高2.9-3..1-3.33.5-3/.7-4.0>4.0

2.689.5

系数取113-11

94971108110

值5

4.住宅房屋功能因素修正系数P4表

住宅功能因素按实际采光、通风、日照、通行等因素综合确定。

功能等级一等二等三等四等五等

系数取值101-10399-10197-9995-9793-95

住宅功能因素等级说明表如下:

一等二等三等四等五等

X通行便利，通行较为设施不全，内部功能不满意上

二室朝南，便利，一室无朝南房布局凌乱，述要求的

阳光充足，朝南。间。房间大小非成套住

说明

空气流畅，不一，通行宅房屋。

房间大小不变。

合适。

四、有关说明

1.K31i的取值范围应当界于80〜120之间。

2.可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照上述测

算方法进行。

3.实体因素修正系数采纳计算方式为：

Ps、P。、Pb=0.3/?1+0.2〃2+0.25〃3+0.25/74

可比实例实体因素调整系数为Ps,标准样本实体因素调整系数为P.,

被征收房屋实体因素调整系数为Ko

可比实例实体因素修正为标准样本实体因素修正系数降二P/PQX100

标准样本实体因素修正为被征收房屋实体因素修正系数降尸P/P.X

100

4.成套住宅层超群过2.8m、独门院落住宅房屋层超群过3.0m、三层与

以下框架结构房屋层超群过3.6m.砖木结构房屋层超群过相应等级基本层

高的，每增加10cm,另按各自相应结构等级建安价结合成新的2%增加补偿。

五、房屋建筑结构等级与建安成本价说明表

单位:元/门

8等级结构、装修与设施建安价

一等层高2.而以上，整板基础、桩基础，框剪结构，外

墙屋面保温，内墙中级抹灰、乳胶漆，水泥地面，

（高铝合金或塑钢中空玻璃门窗,，水、电、卫、消防、1150

层）通讯设施齐全。

四层与以上，层高2.8m以上，整板基础或独立基础，

1二等框架结构，外墙屋面保温，内墙中级抹灰，水泥地

面，铝合金或塑钢窗，水、电、卫、通讯设施齐

1020

（多全。三层与以下，平均层高3.6m以上，钢筋混凝土

层）条形基础或独立基础，框架结构，内墙中级抹灰，

水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫齐全。

层高2.8m以上，钢筋混凝土基础，底层楼板架空，

240mm实心砖墙，设置构造柱、层层圈梁，钢筋混

一等凝土现浇楼层与屋顶，内墙中级抹灰，水泥地面，920

铝合金或塑钢门窗，水、电、卫、通讯齐全。

砖层布力2.8m以上，破基础或部分钢筋混凝土基础，底

混层电片板架空，240mm实心砖墙，层层圈梁，现浇或

二等多孑L板楼层与层顶，内墙抹灰，外墙混合砂浆，水850

泥土1面，钢门窗或较好的木门窗，有水电，单独或

合月1卫浴。

@层聂高2.嬲8m以新上，砖基础，180mm或240mm石专墙，杓

三等L板屋面，内墙抹灰，外墙勾缝或780

（泥地面,大门窗，有水电。

层指X檐高）2.8m以上，传或钢筋混凝土条形基础，

有1?孑梁实砌240mln或以上砖墙，直径20cm以上较好

一等松花，木桁条，水）尼地面，密集、合缝的屋面板或旺800

砖根仔、平瓦或d、瓦屋面，内墙抹灰，较好木门窗，

室吠9采光通风良女孔水电设施齐全。

层高（檐西）2.6m以上，砖基础，实砌240nlm或以上

砖

砖墙，直径17至」20cm松杉木桁条或水泥布条、屋

木二等面板,平瓦/小］1窟面，未门窗，7K泥砂浆地面，700

内墙抹灰，室内5（光通风较好，水电设施齐全。

层高（檐局）2.4m以上，240mm砖墙、内墙抹灰，直

径15至17cm松，杉木桁条或杂木桁条、水泥桁条，

三等

稀疏的屋面垃椽多长芦席，平瓦屋面。木门窗，简易600

永泥地坪，采光、通风一般，水电设施齐全。

檐布b2.2m以上，180mm或以上墙，空斗墙或土坯墙，

简易3瓦屋面，较差杉木、杂木或水泥桁条，较差木

简一等门筏,或水泥预制门筒框，砖、简易水泥地面，水电460

易到尸O

檐向2.2m以上，空斗墙或土坯墙，砖、泥土地坪，

二等简易门窗，水泥桁条或毛竹桁条。390

注：不包括工业与仓储用房的非住宅用房，房屋层高为地平面与上层

板顶面之间的高度,前百檐高不等的，以平均高度计算。

附件5：

住宅房屋区位因素（K32,K32i）修正说明表

一、住宅区位因素修正调整系数评分表

评分等级

因素因素项目

考察项目四五

类别内容

等等等等等

自然景观、风向an76543

自然环境空气污染、噪音、水文

76543

3.12

征收离市区主干道的距离的108765

交通条件

项目

公交线路状况a2298765

周边所在学区1公里内学校

1098n।6

状况J

大环教化医疗设

境施医院与医疗机构分布状

10981176

况3,32

商业配套设

重要商业配套设施a412019181716

施

建筑小区布局与外形等

征收12111098

3-51

项目

规划设计建筑密度、外型等a5287543

范围

绿化率、室外公共活动空

内小1110987

间与绿化景观a53

环境

物业管理物业管理状况a6I1110987

住宅区内配套设施完备

配套设施1110987

程度a7

以上评分等级数据在现场实际勘察时，依据实际状况其取值可在每个

分值上作±0.5的浮动。

二、住宅区位因素调整系数评分等级说明表

因

序素考察项

一等二等三等四等五等

号项目内容

目

自然环境

旁边四周

良好，旁旁边有少旁边无绿

自无绿化，

自然公认的自边有肯定量绿地和化，环境

然比较拥

1景观、然环境优的绿地和绿化，卫散乱，自

环挤、杂乱、

风向越地区。绿化，基生环境欠然观感明

境环境较

本整齐、缺。显差。

差。

卫生。

因

序素考察项

一等二等三等四等五等

号项目内容

目

空气良长期受气

空气清空气局部

好，少量味、烟尘、

爽、无污受污染，

空气污污染，白噪音、污

染，无噪靠近大公靠近污染

染、噪天有部分水、垃圾

音，水域路，白天源或重噪

音、水交通噪等污染影

清洁，达和晚间均音源。

文音，水体响，环境

卫生标有噪音影

局部污污染明

准。响。

染。显。

骷麟髓魏解Hi髓魏布if

50nl以50-150m150-300m300-500m500

内。之间。之1工Oo之间。上。

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三、住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明

1.基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调整系数

7Z

为基础确定，住宅房屋区位因素调整系数其中fi=2,f2

i=lj=l

=2,fs=2,fi=1>f§=3,fg=1,f?=lo

2.可比实例区位因素调整系数为Q.,标准样本住宅区位因素调整系数

为Qo,可比实例修正为标准样本住宅区位状况修数K32=QS/QOX100

标准样本住宅区位