房产项目楼盘市场营销广告规划

包装方咯分析刑

第一节地盘包装

1、形象墙：大面积、个性化的形象墙展示是对消费者多层渗透的一种部分，同步可以吸引“眼球”,

扩大项目影响力。

2、建筑主体：建筑主体选用大面积H勺条幅进行包装，是一种简朴而成本低，同步具有实效和时效

的包装宣传方式。

3、前广场、内环境：室外H勺广场状态直接体现了开发商的开发理念，环境H勺提前展示是•种信心

和实力H勺体现，户外遮阳伞与桌椅则体现了人性的关怀，项目价格支撑都源于这些细节的完美。

第二节售楼处

1、售楼处的位置选择

本项目售楼处应当放在演达一路靠近项目的一侧，罟于商场首层的靠南侧位置，销售通辟和讲料口应当

完全隔离。

2、装修风格规定

售楼中心是直接面向客户的场所，也是客户评判发展商及项目质素日勺重要考虑原因。本项目户型的分极

化，导致推广的两个阶段客户定位和形象定位差异明显，前期“精致生活代言人”和后期“世家尊崇生

活”W、J差异化规定项目售楼处在项目销售前后也应有所变化，因此售楼处的装修要注意如下几点:

•售楼处日勺设“最佳可以弹性化，以满足销售推广在第一阶段和第二阶段上日勺差异性。总规划面积400

平方米左右，第一阶段只用200平方米，其他作后台仓库使用，商铺和大户型推广时，本来的后台部

分变为前台，本来前.台合适整修以调整适应销售的调整：

•接待区布置正对售楼处入口，以便业务员看到来往客户R勺位置，但应当保持一定的角度，防止直视，

导致客户不自然：

•在接待区要通过背景板营造视觉焦点,背景板可以展示楼盘H勺LOGO、名称,也可以用图片展示一种

气氛，接待区灯光要作尤其的处理，考虑天花的悬挂；

•室内灯光要明亮，重点地方要有灯光配合作为强调，如展示板、灯箱和背景板等：

•配合楼盘性质（产品定位和形象、客户定位）营造气氛，本项目应当第一阶段体现“温馨、舒适和品

质感”第二阶段口勺售楼处在第一阶段的基础上，增长嚎华和尊贵的元素（不需要多口勺变化，只要变化

部分符号元素就可以到达效果）;

•重要卖点应当有明确的展示，例如通过展板模型和图片等，此外必要口勺地方应当布置小装饰品和绿

色鲜活元素。

3、功能区间的分布

业

务

人

员

活

动

办公、仓储区

区

茶空、影音区

4、办公用品

销售大厅一一6部，饮水机1台，音箱设备（提前接线）、无线MIC、大屏辕背投电视，空调

接待台（双层），洽谈束椅8套、沙发I套、接待台座椅8个，绿色植物若干

经理室一一桌椅2张、办公台1张，文献柜，ISDN上网电脑，打印机、机、复印机、POS机、

保险柜、点钞机各1台：

其他一一更衣室衣柜和京椅各I个，纸娄，烟灰缸，纸巾，复印纸以及销售物料

第三节样板房

1、样板房选定原则及应用

・户型占小区总户数比例大、重点推介户型及难点户型，以便客户参观，可以有一定的代表性

•在本项目中112平方米的三房两厅户型占总套数日勺近40乐可以设两套样板房；四房158平方

米户型和183平方米户型各设一种样板房：小两房设一种样板房：大三房也可以考虑设一种样

板房

2、装修的总体设想

本项目各个户型所面对的客户群相对是比较明显的，我们在样板房的装修方面应当以适应各户型的

主力客户为基本原则。

典雅大三房一一中层管理人员和专业技术人员、部分生意人和商贩

温馨中三房一一公务员及金融、学校、医务人事、部分中层管理人员和专业技术人员

舒适小四房一一生意人和商贩、中层管理人员和专业技术人员

阔绰大四房一一生意人和商贩、部分企业老板及高层管

个性小两房一一新兴白领，部分公务员及金融、学校、医务人事

据此，样板房的设置和装修均应从符合上述买家的身份特性和需求出发，提高物业品质，突出户型

和构造优势,每个筵节部分都充足考虑档次和实用井垂,给客户居家生活的）气氛,做到实卖在在煽

情。在几种不一样风格的样板房中，我们针对几类客户具像描述，目的是根据他们的身份特性和喜

好，使样板房可以弓导客户产生这样的心理共鸣：这就是我心中所理想的，但一直没有描述出来的

生活。

3、详细装修提议

1)典雅型

年教育家庭

房号户主籍贯职业平常生活习惯喜欢的房屋风格

龄水平人口

装饰要雅致要有韵

看电视、读《经味，自己的房子是对

TCL国际

大三张一理人》，带孩子到自己的一种最大的

电工品质

房带平大专广场放风筝，在艺术品，需要每天欣

广东33部主管3

多功王小中专家做饭，两个人赏而不厌烦，客厅要

酒店工作

能房丽去逛街，不管什有档次，多用木材，

人员

么地方稳重色调多，局部装

饰有老式色彩元素

2）温馨型

年教育家庭人

房号户主籍贯职业平常生活习惯喜欢的房屋风格

*水平□

听歌、轻音乐、素色寐质地毯制造

2人（孩

中三李亮公务员本科萨克斯，读书《新温暖、温馨的卧室效

湖南30工即将

房张眉护士大专周刊》,《南风窗》果，整洁有序，空气

诞生）

等，多与太太散中清香淡淡，天然木

步或羽毛球质双人床，布艺沙

发,四个以上的乖乖

抱枕

龄水平人口

在家看电视、和

客厅要大，够档次，

朋友聚会品茗、

小四装饰建工夫茶茶具，色调庄

孙力聊天、打麻将偶

房两广东35材店老高中3严沉稳，金色应用

为尔读惠州日报和

厅板多，讲究风水，客厅

广州日报，茶餐

放置热带鱼

厅的常客

4)阔绰型

年教育家庭

房号户主籍贯职业平常生活习惯喜欢的房屋风格

龄水平人口

大气、宽阔、明亮日勺

上网、读报《汽车居住空间，浅色调增

大四汽车销

导报》，读《MBA长舒适感，有自己H勺

房两郭伟河北36售企业大专4

案例》，与朋友沟书房，强调整个空间

厅总经理

通，与家人团聚的开扬和儒雅，线条

简洁明快，灯光明亮

5）个性型

籍年教育家庭

房号户主职业平常生活习惯喜欢口勺房屋风格

田

贝龄水平人口

上网聊天、打游对比色彩强烈，张扬

戏、和几种老乡同个性；CD架必备，

赵雷

小两学喝酒、陪女朋友简洁组合式家居，音

ELIS四

房带26IT人士本科2逛街购物，喜欢箱独特，旅游汽车杂

（女川

花园DIY,足球和网球志，卧室舒适，局部

友）

运动，看《南方都摆放雕塑作品，电脑

市报》，《女友》在书房

4、注意问题

•样板房展示重点：两厅的风格、卫生间H勺细腻、过度空间H勺顺畅、玄关的机灵。

•重视细节，如：衣帽间内可分出领带、皮包、西服等隔段，给客人以细致的感觉。

•样板房需局部体现出所处区域代表的国家的家居风格，但不适宜浓重，异域风情偏现代式，体

现度假、享乐H勺休闲气氛。

•样板房需明亮、开敞、防止出现暗室。

•用灯光、材质色泽和构思日勺新奇体现装修日勺风格和品位。

•户门不正对阳台门，注意梁柱的隐藏。

第四节形象包装

形象包装的目日勺在于迅速建立本项目在惠州的精致生活领跑者形象，通过楼书、海报、折页、展

板、模型、文献袋、条幅、电视片来展示。

1、VI系统：

从细部渗透本项目与开发商H勺形象，如水杯、名片一、环境导示、车辆等：

2、楼书：

在消费者对本项目有了基本口勺色彩与定位印象后，楼书属于他们深入理解本项目的必需

品，规定突出项目的档次感。以体现精品意识和精致生活前景，强调给客户H勺超值感和荣

耀感为聿要目的；体现上以大量精美图片为主，辅以而洁、精确的义字阐明；图片应当切

合楼盘日勺形象，精致尊贵口勺同步应带有生氾味：平面设计精美细致，文案构思在专业立场

上突出生活理念。

3、海报、DM、户型折页：

作为项目楼书的补充，通过派发、夹送、直邮等方式扩大本项目的影响，海报比楼书成本

更低，体现口勺内容可以愈加灵活、丰富，可以采用4开对折，彩页双面：定期结合不一样

的主题营销活动制作不一样主题的派发和直邮海报：根据不一样的需要,一般一次印

3000-5000份。

4、展板：

售楼处内使用，提炼卖点，渲染气氛，根据售楼处详细状况安排8/0块左右。

5、模型：

1项目

范围/内容比例规定1

项目本体模标注项目区位，楼体采用灯光效果分株控

楼体、区位1：10C

型制

材质通透，风格现代大方，空间宽阔，作

分户模型各个户型1：25

为样板房日勺一种补充

小区园林模细腻丰富的体现环境的舒适、人性，体现

小区园林绿化1：10C

型价值感

商场部分模标注各个铺位的区位，将柱体视觉弱化，

商铺分割1：60

型强调畅通感

6、手提袋

取代文献夹，放置楼书、海报、纸笔、销售文献，愈加符合现代人的出行办公习惯。

7、电视片：

作为未来生活方式的一种提前演示，增长准业主H勺向往感，突出楼盘的物业管理和精致生

活形象。

8、客户通讯：

在销售过程中，以客户通讯录建立起新老客户、业主与楼盘开发商之间H勺联络，使项目具

有一种动态的感情与理念传递效能，便于关系营销。

第五节包装费用

多种包装费用均为经验数字.详细以实际发生状况为用:

现场包装形象包装

包装项目费用（万元）项目单价数量金额（万元）

售楼中心（包配置）35楼书8元/本80006.4

样板房5套（包配30-50（可通过销售回收,

精致生活手册8元/本80006.4

置）在此不计算在内）

看楼通道（导示及0.6元/

2-5海报、折页150000.9

配置）本

户外导示（1块户外区内报建，重要使制作更控制在1万

客户通讯——

广告1年）换费用约3万元以内

形象墙包装DM直邮1元/份150001.5

按未来小区园林建造，增

前广场手提袋3元/个50001.5

长包装费约1万元

400元/

售楼处内导示0.5万展板（6-8块）100.4

块

灯杆旅1.5万模型5-8万—8

电视片—10分钟5

合计约44万约32万

1总共合计约76万|

广告推广方略I

第一节广告的总原则

循序渐进与强势推广相结合，突出实效性营销迅速打造惠州演达路片区第一精品小区，引领惠州精致

生活的高素质形象。

方略诠释：

•以自己为中心，塑造品牌形象，占领中等高端市场：

•推广日勺前后期根据万场日勺竞争变化和SW变化，发挥优势，弥补劣势，合适弱化同质性，突出差异

性；

•根据项目工程与未交销售的进展，不停发掘和运用新优势。

第二节媒体组合

重要媒体：户外广告昭示系统、报纸强化和炒做系统。报纸重要以（惠州日报》为主，部分选择〈南方都市

报》。

辅助媒体：电视、DM、互联网，在惠州电视台做图象广告，另加新闻报道，DM重要通过〈品牌元素）、（惠

州速递）等投递，互联网广告可以尝试使用。

演达一路和惠淡路交汇处广告牌演达一路上的灯杆旗

1、外广告：如上图所示，可以在惠州的重要交通要道设置路牌广告六个月，树立楼盘的形象；

2、条幅：

•公布区域与规定：在麦科特大道、演讪路、下埔、南坛和滨江公园设置，在惠州导致

短时间日勺铺天盖地形象，在设计上要有品质感，能和项目自身品质相协调，并注意定

期更换和维护，内容根据销售阶段H勺不一样及时调整。

•重要公布内容：

形象卖点信息告之

风华世家一一引领惠州见证演达腾飞风华世家丑日感人开盘

精致生活独一无二H勺南亚风情小区贺风华世家提前封顶

平民价格，贵族享有家里有公园的房子风华世家现工接受优先认

工作/阶

产品导入（内部认购）旺销期（开盘后3个月）持续期尾盘期

段

精品小区，精致生活园林小户，惠州独一购登记

风华世家业主文化节开幕

3、灯杆旗：本项目重要在河南岸和麦地片区设置灯杆旗，力争设计新奇，引人注目。

第三节分阶段广告方略

塑造项目整体气势、深针对剩余商品的特

重要任检查定位、积累客户、形入深入消化客户，一举点，进行特质营销、

迅速树立形象，消化积累客户

务象介入树立项目品牌小区形现楼促销，以此打击

象其他楼盘的弱点

广而告之，积累客户，检

查市场反应，检套价格定分析前期广告的卖点

广告重展现关键与辅助卖点，

位，确认推广物业日勺卖推广分解关键卖点的把握，择有再行强

点塑造准现楼名盘形象

点，寻求最佳方式体现产打，增长实利性广告

品特质

在导入期基础上加大派单、夹

以户外广告为主，夹报、户外广告等调整更换，

公共传报、直邮等手段的力度，有线楼体广告和DM为

直邮、派单相配合，营销加大营销活动力度，开

播电视广告集中投入，增长户外主，报纸配合

活动开始展深化客户营销

广告，同步在电报公布套餐广

印刷品广泛传播/设计

印制征求意见的信

印刷媒楼书、海报、折页、户型制作精致生活手册、商业投资制作赠与已购客户的

函，附带传动老带新

体插页手册贺卡、慰问信，进行活

的优惠措施

动营销、口碑传播

现场售楼处装修到位、样板房

现场配形象墙、条幅、广告牌、封顶，部分内外装饰完工程所有装饰完毕，

装修到位、看楼通道包装完毕、

合征询处毕、部分入伙部分入伙

售楼处前广场环境展示到位

楼体、项目周围区域

灯杆旗、行楼导示牌、重

户外媒部分广告根据工程进的配合，热情入伙，

要干道和沿途的户外广视详细状况增长、调整

体度更换，加强工程信息回报厚爱，老带新优

告

惠

活动营项目推介会和精致生活进行对应的活动营销，并在不入伙前全情展示业主委员会成立（可

销论坛一样的状况下拟订多种促销方选）

案，如小朋友艺术大赛、风冬

大赛等

第四节广告费用

项目阐明价格（万元）

表纸广告惠州日报开盘套餐广告5整版15

15秒、30秒广告每日三次约500元，旺销期每月20—30天，其他每月10

电视广告10

天

户外广告2—4块20

条幅30—50个左右条幅每两个月所有更换一次，平均面积按100平方米计算15

合计60

赠售实行篇I

第一节卖场管理

1、现场组织

整个项目的销售组织工作由发展商委杆专人负责协调，同致企业鱼布详细销售执行工作，现场侑楼处由

同致企业派•名项目经理负责销售管理；

2、销售人员组织

•开盘前20天准备好项目销售百问并经发展商确认盖章

•开盘前15天进行销售人员H勺培训（含销售百问、周围配套、地理位置、交通、车行路线及上岗考

核）

・开盘前5天到惠州市目的客户集中区域派发海报

・开