房产中介商业计划书

房产中介商业计划书

项目概述

90年代以来，伴随我国房地产业的迅猛发展，房地产中介服务行也随之日趋繁华，经历

从无到有、从小到大、从不规范到比较规范B勺发展过程，到上世纪90年代末在中国的

大地上房地产中介服务机构实实在在成为房地产市场上的特殊行业以至市场发展的一

股新生力量，它们为盘活楼市，尤其是在二手楼市场中起到了积极的推进作用。

近年来，我国的房地产中介服务行业中出现了某些信誉很好的企业，他们机构规模逐渐

扩大，从业人员专业化水平明显提高，行业理论研究水平也不停提高，他们的出现为加

速传播房地产交易信息和加紧房地产商品流通起了积极的作用。但在目前房地产经纪行

业入行门槛低、法律法规不够完善的环境下，也有其些无牌无照的中介违规经营，尤其

是只从事二手楼租售业务日勺中介，就一张桌子、一台、一本笔记本也可以开张营业。

而目前房地产中介所普遍采用的经营模式和业务操作流程中存在诸多问题，如信息不

对称、操作方式不公开等，给某些无良中介有了可奏之机，这严重影响了整个行业的诚

信。作为一种刚刚进入发展期的行业，此时谁能出来做个诚信、服务顾客、阳光操作的

房地产中介服务商，准就能真正赢得顾客，嬴得市场，dr房地产连锁服务企业之商业计

划就是在这种市场环境下孕育而生的。

发起人在前期已经大量的调查了全国及广东深圳目前的房地产市场，认真对行业中的

二十一世纪不动产、美联物业、顺驰置业、我爱我家及中原地产等中介服务机构的经营

模式进行了分析和比较，研究了一套更为完善、让顾客更轻易接受和采用的中介服务经

营模式。顾客选择这样的置业方式，不尽可以得到了更多的便利，并且能节省更多的时

间和金钱。

企业从创立伊始就1等走信息网络化、技术现代化、体系规模化、服务专业化的高端路线。

即运用高效率的网络应用技术，开发一套完整、实用的楼盘信息档案并拥有全景实拍录

相的数据库网络系统；通过企业直营、区域加盟、个体加盟的特许加盟经营模式有计划

的组建一种遍及深圳、珠江三角洲、全国各个都市的连锁店网络体系，在这两网合一、

优势互补的客户资源网络平台上发展一种以房地产业务及多种衍生业务为内容的专业

连锁服务机构。

二、经营管理体制

发起人简介：

企业日勺发起人,CW,男,19923年毕业于hb江西省南昌都市建设学校，读房地产经营管

理专业，网大本科在读。ad在深圳从事房地产业务工作至今已经有近三年时间，曾在深

圳创道地产、深圳联合纵横机构、深圳崇基地产等企业服务过，并担任主管或交易经理

职务，一直都是参与各企业的业务开发和管理工作，有丰富的实战经验。

创业所有权的分派：

企业最初将发行10万股一般股票，发起人将投资5万元，换取9%即9000股。本项目

将吸取另6位有专长（有电子商务、营销、培训I、财务、企划及法律等方面专长）时

人士加盟企业，他们将和发起人一道共同组建一支团结向上、积极有发明力的管理团体,

他们每人将获得1%（共6000股）的股份作为酬劳。假如他们决定离开，企业发起人

有对他们持有股份的第一优先收购权。同步，企业将吸取一位或多位投资者共出资295

万，他们按出资多少共享85%的股份。

三、市场分析

根据国家记录局最新测算成果表明：XX年12月份，“国房景气指数"为106.19,房

地产业总体景气水平在明显上扬。整年"国房景气指数”明显上扬的数据特性是：

1、整年全国商品房新动工面积突破5亿平方米，到达5.43亿平方米，增长28.5%,增

长幅度比上年增长10.9个百分点。

2、全国房屋竣工面积达3.25亿平方米，增长21.5%,增长幅度比上年增长2.7个百分

点。

3、全国房地产到位资金合计为1.31万亿元，增长37.6%,增长幅度比上年增长7.4个

百分点，是1995年以来的最高增幅。其中，商品住宅完毕投资为6782亿元，增长

28.6%;

4、全国完毕土地开发面积超过2亿平方米，增长20.2%。完毕土地购置面积3.7亿平

方米增长21.5%。

5、全国商品房平均销售价格为2379元/平方米，增长3.8%,增幅比上年增长0.9个百

分点。

蓬勃发展的房地产中介服务行业，对房地产业的健息发展具有重要作用。首先传播房地

产经济信息，促成买卖双方B勺交易；另一方面可以推进房地产二、三级市场的联动，使

某些消费者卖旧换新，有助于房地产市场需求的增长;其三，有助于市场日勺规范完善,

增进整个房地产市场的健康、稳定发展，保证房地产经济的平稳运行。

不难看出，在市场需求日益增长和有关政策不停完善下，这个行业还将得到新一轮的发

展，对我们而言，这是一种难得的机遇！

四、竞争分析

中国加入wto后，除本土房地产中介机构外，尚有诸多国外品牌都已瞄准了中国这个商

机无限的房地产中介市场，究竟在这场剧烈的市场搏击中谁能最终笑傲江湖，我们还不

得而知，但无论成果怎样，企业间的竞争其最终受益者都是广大的消费者，无论谁能成

为中国房地产中介业R勺霸主，有一点可以肯定，它提供应消费者B勺一定是愈加专业、高

效、诚信、优质的服务。下面我们来看看目前在中国房地产中介服务行业中创立较早、

势力较强的竞争对手：二十一世纪不动产是目前全球最大口勺房地产服务提供商，1971

年在美国加州创立它以特许经营的商业模式，通过33年的发展，现已经在全球44个

国家和地区，拥有6000多家加盟店和11XX万名专业、诚信的经纪人。二十一世纪不

动产母企业Cendantcorporation,纽约股票交易所（nyse）上市企业，股票代码为cd,

目前市值180亿美元，是世界上首席的服务业销售企业，世界财富500强之一，业务

范围波及不动产、度假、租车、金融、旅行五大服务领域，拥有30多种世界著名品牌。

XX年3月，二十一世纪不动产进入中国大陆，以中国房地产市场成熟的沿海都市为先

导，发展第一批区域加盟商，目前已成立了北京、厦门、郑州、温州、上海、广州、深

圳（深圳北新居地产经纪有限企业于XX年11月正式签约加盟二十一世纪不动产体系,

成立了深圳区域分部\大连、宁波、杭州、青岛、天津、成都13个区域分部，拥有

140家加盟店和1000多名经纪人，它H勺下一步目的）是在中国成立30个区域分部，培养

14000名经纪人（在的深圳是发展80家加盟店，培养1000多名经纪人\

二十一世纪不动产经营范围：新楼盘筹划、包装与销售、房屋租赁、涉外房屋租售、写

字楼租售、二手房买卖、调差安家、不动产价格评估与征询、衍生事业的发展（代办房

地产交易手续、搬家服务、房屋装饰…）

美联物业成立于1973年，一直为本港居民提供住宅及工商铺之物业代理服务，数年来

积极扩展，分行遍及港、九、新界，美联物业于一九九五年六月八日在香港联合交易所

挂牌上市，是香港首间及唯一物业代理上市企业（香港联交所编号：1200）。在1997年

全港日勺分行网络已经超过了300家，XX年4月集团收购香港置业，拥有全港地产代理

业务最大市场拥有率。此外，长江实业透过附属企业入股集团互联网业务，发展网上地

产及电子商贸。

美联物业的重要业务范围：香港住宅、写字楼、工商铺，以及中国大陆房地产代理；同

步提供估价、拍卖、投标及按揭等多元化服务。此外集团1997年引入内联网系统，并

积极发展互联网・美联数码网，提供最新地产资讯，大力发展数码代理、数码广场

cybermall,数码拍卖、数码按揭、数码保险等服务，将业务深入拓展至电子商贸。

顺驰集团成立于1994年，现已成为集房地产开发、房地产中介服务与物业管理于一体

的大型企业集团，XX年，顺驰集团项目动工面积达200万平方米，销售面积达130万

平方米，销售额40亿元。占有天津市商品房市场20%的市场份额，在天津市房地产开

发行业排名第一。其下属全资企业顺驰置业集团在天津二手房市场中有30%的市场份

额，是房地产中介行业的第一。现已经进入了9个都市，在全国范围内拥有300家直营

连锁店和近200家小区协作店。顺驰置业通过整合广泛的外部资源，进入多种领域，实

现服务门类的链接，扩大品牌的延续性和覆盖范围，增长品牌内涵，在全国范围内打出

树立"中国房地产连锁服务商"第一品牌的口号。

顺驰置业的经营范围包括:商品房的连锁销售、空置房业务、租赁业务、综合性的家居

服务业务（租赁、装修、保洁、搬家、保险、家政、家教、票务等），既有限时代买、

租赁直通车两种优势产品。

我爱我家企业成立于XX年4月，是由伟业控股、太合控股、斯坦福房屋企业共同组建,

是从事不动产经纪和居家综合服务的大型企业，其宗旨为创立中国规模最大的居家综

合服务商。在业内最早采用直营和连锁加盟特许经营模式，目前已先后在上海、天津、

上海、南京、杭州、宁波、温州、苏州开设了分企业，在太原发展了特许加盟商。我爰

我家企业的重要业务为：包括房屋租赁、房屋信托、房屋置换、装修代理、家用电器购

置代理、房屋抵押贷款担保在内的个人级整体处理方案，包括写字楼租赁及免费综合评

估、商铺租赁及免费商用房价值分析、高级员工公寓租赁及免费全程担保、一般员工民

宅租赁及免费全程担/呆在内的企业级整体处理方案，以及空置房销售代理、新楼盘筹划

代理等业务。

香港中原地产成立于1978年，创始人为施永青先生及王文彦先生。在23年时时'司里,

开办人凭着专业知识及服务，业务得到迅速发展，由最初的两人办公发展至最高峰时期

时超过300间分行，服务范围更全面，服务更专业化，成为全港最具规模、最具代表性

的华资地产代理企业之一。与此同步，中原亦将眼光投向广阔的中国大陆市场，积极拓

展国内B勺地产代理业务，于1992年、1994年于分别在上海、广州、北京成立了分企

业；1997年，中原深入扩大在国内的分行网络，借着"九七回归"这一有利形势，成立

了深圳中原物业顾问有限企业，借助深港两地紧密连接的经济走廊，积极开拓深圳的房

地产代理业务和开设房地产中介服务直营店。XX年深圳中原在深圳整体市场（含代理

和自售）上的市场拥有率为8.2%,在代理楼盘中的市场拥有率为18%,排名第一。

深圳中原地产的业务范围包括下列三大类：1、物业项目顾问服务（项目可行性研究、

市场调查研究、物业定位分析、租售推广筹划）；2、二级市场房地产独家销售代理；3、

三级市场房地产买卖及租赁服务（住宅部、商铺部、写字楼部）

据记录，在我国工商部门注册登记的房地产中介服务已经有数万家，上述企业虽然目前

都走在我们的前面，但中国的房地产中介服务行业远没有充足发展到一种已经很成熟

的市场，或者说目前只是一种群雄争霸的市场，它尚有巨大的发展潜力。而应用特许经

营的）商业模式发展房地产中介服务的企业更为数不多，它还是一种较新的东西，并没有

原则也没有领导者，走在我们前面的创业者，他们所带来的是给后一批更多的经验和教

训。因此，在如此大的市场空间内，房地产中介服务行业没有真正意义上的竞争对手,

还是一种需要不停发展、不停创新的行业。

五、竞争优势

任何企业投资活动的目的都是寻求未来的发展，当一种行业当发展到很成熟的时候，再

投资时，风险是相对小某些，但发展起来会有不少困难，尤其是想在市场上占有一席之

地，会有不小B勺竞争。反过来说，企业假如投资到一种充斥发展机会却又临时没有完全

规范的市场，发展的机遇、盈利日勺机会就相对更大，但风险也随之增大，即所谓风险是

伴伴随机会永远存在的。因此，企业所寻求B勺应当是有机会且又规避风险的投资，而dr

房地产连锁服务企业全新B勺经营理念和服务方式将是成功的法宝。

1、我们将采用全球最轻易成功、最具有战略扩张意义的商业运行模式一特许经营发展

遍及深圳和全国范围内目的都市的连锁店网络

特许经营指特许者将自己所拥有的商标、商号、产品、专利、专有技术、经营模式等以

特许经营协议的形式授予被特许者使用，被特许者按协议规定，在特许者统一的业务模

式下从事经营活动，并向特许者支付对应费用。

特许经营对特许人来说，是技术和品牌价值的扩张，经营模式的克隆而不是资本的扩张。

特许经营是全球最有效的成功方式。据记录，在美国只有10%的新企业5年之后在继

续经营，但特许经营企业有80%在XX年之后仍然在继续经营，有45%以上的商品和服

务通过特许经营系统提供,60%不动产交易通过特许经营B勺中介企业操作；而中匡连锁

经营协会记录数据显示，截止到XX年6月底在中国的30多种行业中已经有总特许体

系600多种，并发展加盟店数有11000多家。

2、建立企业门户网站，接入internet,实现房地产中介服务的电子商务

internet作为全球最大的计算机互联网络，其发展是呈爆炸性的，它将超越老式的产业,

而成为二十一世纪经济最高的增长点。现全球150多种国家的45000个计算机网络和

7000多万顾客构成了一种庞大的互联网市场，每天均有上亿人次在互联网络上阅读和

互换信息，成为了连接全球各个角落的）信息高速路。据美国国际数据企业记录，因特网

服务业R勺收入正以每年60%的速度增长，到XX年可到780亿美元。在中国1999年6

月30日，internet顾客为400万，而1998年12月31日前为210万，仅仅六个月时

间就增长了91%!

internet系统过去可以认为属于非营利性的网络系统，网上大量的电子邮件和文献转

送对于顾客来说费率很低甚至是免费的。进入90年代后，伴随政府经济支持的减少,

internet的商业化趋势增强，某些提供商业性在线服务的经营者纷纷加入internet,可

见在浩如烟海的internet网络中，商业顾客将成为未来的主导。在未来，这个全球最大

的、无形的、牵动的人最多的计算机网络，必以巨大的力量，包括丰富多采的商业化行

为，影响着人们的生产和生活。因此，加入internet就意味着掌握了巨大的市场。

3、完整、便捷、阳光操作的业务模式

手拉手式二手房买卖连锁店网络和企业门户网站为客户提供最新不动产资讯和最新成

交行情资讯，并提供专业的房价征询、免费陪伴看房、实况简介阐明及制定置业计划，做

客户日勺置业参谋。当买卖双方均有交易意向时，双方可以自由会面谈判，实现交易的真

正公开、公正、公平,到达交易后，我们保证交易安全和资金安全，全程协助办理产权

过户和按揭贷款申请，直至水电、管理费、有线电视、、煤气等事项的过户，最终实

现卖方收妥所有售房款和买方顺利接管房产；

管家式不动产租赁：我们将租赁业务发展至物业代管代租，为有房产人士提供长期管家

式服务，我们通过两网合一的平台为他们找到合适的租客，而能保证托管在我们企业的

房产不会空置太久的原因是：我们将打破老式的房地产租赁中介模式?d?d向业主和租

客双方收取佣金。目前，若租客委托我们租房时，其首选托管的房产时，他们可以只需

支付该房产房租和押金而无需支付任］可中介费B勺条件下租房。为托管房产保证充足的客

源，处理有房产人士的后顾之忧，而他们只是每月在房产租出去B勺状况下给付我优一定

比例曰勺代管服务费；

办理产权过户和按揭贷款业务：产权过户需要的众多有关文献和繁琐手续，对顾客来讲

是相称头疼的事。因比企业将运用长期从事中介服务的自身优势，给顾客提供最大的

协助。而不愿一次性投入太多资金买新居、二手房、装修……或既有经济实力局限性、

不能一次性付清款的顽客，企业将对顾客经济来源的状况和还款能力进行评估，并协助

顾客从合作银行或其他金融机构得到符合顾客对应条件的资金支持；新楼盘筹划、包装

与销售：我们吸取建筑专家、方略大师、筹划高手、评估专家、调研专家、规划专家、

风水顾问、园林专家、广告专才、营销专家……构成智囊团，为开发商的新楼盘、尾盘

提供专业营销方案及销售代理。同步，作为拥有两网合一、覆盖面最广的房地产销售网

络，我们为开发商提供了广阔时的销售途径；

不动产价格评估：我们将全面提供房地产项目评估（投资可行性分析、中小企业融资顾

问），楼宇按揭评估以及房地产价格评估（包括房地产转让价格、租赁价格、抵押价值

评估、保险评估、课税评估，征地和房屋拆迁赔偿估价、房地产分割合并估价、诉讼估

价、拍卖估价）等服务，并致力於向各级政府部门、金融机构、以及各类经济实体提供

房地产领域全方位、高水平的征询顾问式服务；

多种衍生业务：通过和各大银行、保险企业、担保企业、装饰企业、家政企业、搬家企

业等等建立战略合作关系，围绕着房地产中介服务开发某些其他竞争对手没有的业务

品种，全面涉足到金融、保险、家政、信托等行业中去，给企业发明更多的利润。

4、变化老式房地产中介服务的看房模式，推出具有变革意义的全景看房服务

此前老式中介服务中客户在买房租房时所得到得平面图和文字性的购房租房描述并不

能使客户理解真实的状况，它导致了许多购房租房者盲目地实地看房，跑到现场所看到

的房屋状况和原先的文字描述有相称大B勺出入，减少了购房和租房的成功率，这样，实

地看房就会将客户的时间挥霍在某些未能成交的看房过程中；虽然客户有时间，可是也

常常会找不到房东、业务员的共同步间去现场看房。当然这些只是老式看房方式弊端的

一部分，在给客户带来不便的同步也给房产企业的业务员、房东等带来不便，这些问题

表明了必须有一种崭新的、与众不一样的方式来处理这种老式看房所带来的许多不便和

到处奔走烦恼。

从目前起，我们将提出的“全景看房"服务，客户不再需要花诸多时间到处去看房了。

他们只需要到我们的任何一家连锁店或安坐在家中、轻点鼠标就可以身临其境的感受

360度的真实场景，这种感觉就仿佛到了现场看房，能直观地感受到所需理解房屋的地

理位置、房屋外景、卧室、厨房、卫生间等各个细节，不仅可以看到前后左右360度的

所有景观，甚至连天花板、地板都可以一览无遗，使他们获得真实的三维立体感和方位

感。我们推出的这种全新的看房方式“全景看房"，它是基于网络多媒体工具的成熟

应用与顾客需求提高相结合而诞生的。顾客购房租房时，先在网上通过全景看房毓选出

自己感爱好的房子，再上门去看房，能大大提高实地看房的成功率；全天候的看房模式,

使客户在任何时间任何地点直接通过网络或当地查房看房，减少了业务员及客户无效

看房的次数，极大地节省了客户和业务员时间，大大提高了工作效率和客户满意度。

六、发展计划

市场需求永远是第T立曰勺，我们成功B勺基础就是遵守这种客观规律。当本项目作为一种

新的理念横空出世之际，摆在我们面前B勺就不仅仅是一种想法、一种创意，未来的市场

前景给了我们巨大的空间和商机，好的理念、好的创意假如不付之于实行，不能真正地

得到利益回报，那么再好的理念，再好的创意也只能是零，没有任何价值。只有当它通

过我们共同的努力，通过科学的运作，让它最终受益于己，受益于顾客，并产生巨大时

商业回报之时，它才真正是有价值的。因此，对于本项目而言，怎样去运作、怎样去实

行和发展便成为了此后与否能成功的关键。L基础建设阶段，为期6个月。该阶段是

本项目的启动阶段，重要工作是创立企业组织架构，明确企业发展方向和经营理念。同

步，在深圳区域开设房地产中介服务样板店，试验经营模式的可行性和盈利能力，为企

业长期的发展打下良好的基础。

1X完毕企业的工商注册、税务登记，组织一种合法的经济实体。

企业名称：深圳市dr房地产连锁服务有限企业；

企业住所：

法定代表人：ad;

注册资本：300万；

企业类型：有限责任企业；

经营范围：房地产经纪和代理；房地产评估；投资信息及其他经济信息征询。

21总部组织架构设置，各部门负责人各就各位，分工明细。

行政财务部；

对企业总部、连锁店体系进行财务监管及协助，运用财务分析协助直营店、加盟店洞悉

自己曰勺财务状况，并提供对应的指导性提议，同步协调企业总部、连锁店体系内以及员

工之间B勺关系。

人力资源培训部；

根据企业的需要合理设置岗位、安排员工招聘计划、考核员工工作状况，定期或不定期

组织员工培训，根据房地产中介行业的工作需要，开发对应的培训课程，满足企业内部

员工及消费者不停产生的新需求。

it部;

开发、维护和更新企业门户网站，为直营店、加盟店提供电脑软硬件和软件的安装、辅

导、更新、维护等系列技术支持，保证所有电脑和整个网络系统的正常运行。

企业筹划部；

与媒体、政府机构、行业协会、其他单位建立了良好的合作关系，为推广企业体系、提

高著名度而筹划的大型宣传活动，监管企业品牌标志时对时使用，通过董事委员会监督

充足使用当年全国广告基金，在市场上塑造企业品牌形象，在公众中建立并维持品牌美

誉度

授权部；

寻找潜在的市场，考核各个直营店和加盟店，经董事委员会同意增开连锁店或授予加盟

商特许经营使用权，为合适的申请加盟店制定商业计划。

服务部；

为直营店、加盟店提供开店协助、入门辅导，以及对正式营运中有关问题提议处理方案；

处理企业总部、连锁店体系经营及业务过程中不可防止或将要发生的法律事务，保护企

业总部、直营店和加盟店利益不受侵害，维护连锁店体系的权益。

雨古部;

负责发展评估业务，与各级政府部门、金融机构以及各类经济实体保持联络，为他们提

供房地产领域全方位、高水平的征询顾问和评估服务；认真研究评估B勺专业技术，刊登

研究论文，对外充足展现企业的权威和专业

市场研究部；

运用市场调研的专业知识，通过对房地产有关信息的采集、处理和分析的过程，为企业

决策管理层、各职能部门以及顾客提供专业的房地产市场调研服务，将具有指导性和预

测性的有关结论撰写成具有学术及市场价值的研究汇报，对外树立企业专业形象，支持

企业企划

二级市场事业部；

下列三个分部：业务部负责与发展商建立良好的合作关系，开拓二级市场筹划、代理销

售业务，给企业提供足够的盘源支持；筹划部负责项目H勺市场调研、项目定位、全程筹

划、推广筹划等工作；二级市场销售部负责每个楼盘一线的销售工作

3\建立企业门户网站

建立技术先进、性能可靠、运行稳定、扩展性强的信息化运行基础平台，为企业全面实

现信息化管理奠定坚实的基础，让企业内部连锁店间的业务管理系统连网共享，并为网

站的维护、升级保留足够的弹性发展空间。建立面向公众、面向社会的网上企业形象宣

传平台，为公布企业信息，宣传企业形象，推广企业多种产品、业务及服务。

建立面向客户的房地产服务平台，随时公布、更新最新的房地产信息，并针对不一样的

客户需求，提供有关时在线查询、在线看房、在线预定、在线确认等功能，实现网上购

房、网上委托租售等务地产中介业务电子商务功能。

建立面向客户的网上交流平台，让客户更好B勺与企业形成互动，提供在线的疑问解答、

专家提议、客户俱乐部、bbs论谈等等;

4\在深圳开设5个的直营店，培养60名以上房地产经纪人

由专业企划企业设计企业形象规范手册，制定连锁店装修、办公用品的设计方案，保证

所有连锁店都是统一视觉效果，树立企业在公众中的品牌形象；

制定一套完整的连锁店管理制度，以保证经营活动叼有序进行；

针对不一样的中介服务内容，总结一套规范的业务操作流程，原则的协议表格设L,已

便提高工作效率、信息资源的运用率和节省操作时间，从而提高业绩；

建立信息管理系统，搜集和整顿既有的房地产信息资源并录入系统，开发新的信息搜集

渠道，制定商业信息的管理制度和保密制度；

房地产经纪人的招聘、培训、试用和聘任，深入优化业务流程，完善绩效考核体系；

将每个店都打导致推广企业特许经营体系的样板店；

2、发展阶段，为期12个月。本阶段企业就如同朝气蓬勃、精力充沛的青年，所有业务

本领都已掌握，时刻准备着打下一片属于自己的天地。运用这个优势，我们将加大投资

的力度和加紧发展的步伐，迅速推广企业特许经营体系，目的在广东省及周围的江西、

湖南、福建等省房地立发展较快、前景很好的都市建设1个区域分部和发展4个以上

区域加盟商，开设70家以上连锁店，培养800名以上房地产经纪人，并深入完善特许

经营加盟体系，为加盟商研发更多的服务内容和产品，为顾客提供优质的服务。

在本阶段中，企业计划深圳总部再开设3家直营店和发展15家以上的加盟店;新建设

的区域分部将在当地开设2家直营店和发展10家以上的加盟店；新加入企业的4个或

更多日勺区域加盟商，企业将协助他们在区域内开设至少40家直营店或发展加盟店。为

保证上述目时的圆满完毕，本计划已详细将工作进行安排。

11运用多种宣传手段，不停提高直营店的业绩，推广企业加盟体系，打开企业著名度,

建立企业品牌形象

报纸广告；

电台宣传；

网页广告；

户外招牌广告；

请新闻媒体撰写软文报导企业经营理念;

邀请业内著名人士来企业考察，组织宴会讨论企业商业模式的前景；

2\寻找潜在B勺加盟者

有房地产中介行业的工作经验，想找机会创业的人士；

寻求投资项目的个体户；

看好特许经营，想成为区域加盟商的企业；

其他类型的加盟者；

31审核申请加盟者考察连锁铺面状况

受理加盟商申请，听取初步经营意向；

调查加盟者的自身条件和经济实力；

考察加盟区域房地产市场状况和未来的发展趋势；

听取投资收益分析，双方意见交流，合作谈判;

协议签订，授予加盟商特许经营使用权；

4\总企业协助加盟商制定商业计划，开办、经营连锁店

加盟商接受业务和管理技能培训；

总企业协助开店，并提供《开店手册》、《管理手册》、《业务手册》、《培训手册》、«vi手

册》、《原则的协议表格》；铺面装修，办理合法的经营执照和其他政策规定应办理的手

续；

房地产经纪人招聘、培训；

5X连锁加盟店正式营业

总企业领导出席参与并致词；

邀请嘉宾出席并致词；

新闻媒体做跟踪采访；

6\提供后续服务

处理加盟商经营中存在B勺问题；

接受加盟商投诉和见意，并及时回馈；

定期举行加盟商业务和管理技能和经纪人业务技能培训、辅导；

年终举行工作总结大会、表扬大会；

3、稳固发展阶段，为期24个月。这一阶段里我们目的是：借助特许经营加盟体系所带

来的稳定收益、良好的品牌形象、前期积累的丰富业务经验和巨大的客户群，在全国范

围内建成一种拥有30个以上区域分部、800家以上连锁店、10000名以上房地产经

纪人的大型房地产中介服务连锁网络，并在所进入的每一种都市均有最高的当地市场

拥有率，成为中国房地产中介服务行业的品牌中介。

在本阶段中，企业计划在全国范围内投资建设6个以上区域分部、开设25家以上直营

店和发展200家以上加盟店，同步发展20个以上区域加盟商，并协助他们在区域内开

设至少500家直营店或加盟店。

本阶段企业应当注意如下各个方面：

11增租503时办公场地以改善办公条件和提高企业形；

21更换服务器以满足数据的存储；

31增长某些的新岗位，让企业组织更合理、更完善；

4X人力资源培训部应当加强对员工的培训和指导，让所有员工都掌握纯熟的业务技能,

在企业有成就感，并得到企业和同事B勺认同；

5\伴随企业组织机构的增设和员工队伍时不停壮大，行政财务部更应当加强对员工的

管理，财务监管也要加大力度；

61根据业务的需要购置办公车辆；

七、财务分析

1、基础建设阶段

11投资预算

总部的建设投资预算：

名称计价方式数量金额（元）

总部注册专业企业协助注册25000

聘任房地产经纪人6000元/年?人3人18000

聘任房地产估价师6000元/年?人3人18000

小计61000

注：以上持牌房地产经纪人和房地产估价师有也许未全职）

总部固定资产投资预算

名称计价方式数量金额元）

办公场地押金35元片25018750

场地装修100000

办公桌椅700元/套3021000

会议台3000元/套13000

服务器30000元/台130000

主机10000元/台110000

个人办公电脑4000元/台1248000

复印机1XX元/台11XX

扫描仪XX元/台1XX

一般打印机400元/台2800

图片打印机2500元/台12500

机1500元/台23000

电脑软件25000元/套125000

安装800元/台108000

摄影机1XX元/台224000

小计298050

折旧289300元按三年折旧，平均每月计提8040元

总部的人员及工资计划：

总部每月办公人员工资

名称计价方式数量金额（元）

总经理6500元/人1人6500

副总经理4500元/人1人4500

部门经理3800元/人7人26600

企划专人3500元/人1人3500

培训专人3500元/人2人7000

it专人3500元/人2人7000

房地产估价师3000元/人1人3000

业务专人XX元/人3人6000

法律专人XX元/人1人XX

会计和出纳XX元/人2人4000

客服人员XX元/人4人8000

文员1500元/人1人1500

评估业务员1000元/人2人XX

小计81600

总部办公费用计划：

总部每月办公费用

项目计价方式数量金额（元）

办公场地租金35元片25018750

服务器托管5000元/月1月5000

费500元/台10台5000

上网宽带1200元/条1条1200

办公用品7250元/月1月7250

水电管理费3000元/月1月3000

午餐费4800元/月1月4800

小计35000

直营店投资预算：

单个直营店固定资产投资预算

项目计价方式数量金额（元）

铺面押金250元/5可12500

铺面装修25000

连锁店注册XX

订做办公桌椅3000元/套1套3000

电脑及周围设备30000元/套1套30000

中介应用软件5000元/套1套5000

、网络初装3000元/户1户3000

空调4000元/台1台4500

其他设备5000

合计90000

折旧77500按三年计提折旧，平均每月2150元

直营店办公费用计划：单个直营店每月的办公费用

名称计价方式数量金额（元）

铺面租金12500元/月1月12500

店长工资2500元/月1人2500

会计文员工资1500元/月1人1500

经纪人底薪800元/月12人9600

员工福利XX元/月1月XX

水电管理费1700元/月1月1700

和上网费XX元/月1月XX

广告费4000元/月1月4000

办公耗材XX元/月1月XX

小计38000

根据以上投资预算，可估算出本阶段的投资总额:276.14万元

企业注册费用（6.1万元）+固定资产投资（74.81万元）+六个月的办公费用（183.96

万元）+六个月R勺固定资产折旧（11.27万元）=282.24万元

21效益分析

中介服务业务利润

项目比例分派

经纪人提成佣金收入x20%

连锁店管理人员提成佣金收入x5%

总部服务费佣金收入x5%

税收佣金收入x5%

连锁店提成佣金收入x65%

（注：提成比例为平均数）

评估业务利润

项目比例分派

评估业务员提成评估收入x20%

评估师提成评估收入x5%

税收评估收入x5%

企业提成评估收入x70%

二级市场业务利润

项目比例分派

销售代表提成佣金收入x3%

销售经理及主管提成佣金收入X5%

筹划及其他参与提成佣金收入X7%

税收佣金收入x5%

企业提成佣金收入x80%

本阶段作为企业成立之初，前三个月做基础建设，我们暂且保守的估计没有产生营额；

而后三个月各项业务都逐渐进入轨道，也产生了一定的业务收入，保守估计：

a、直营店的月均佣金收入为8万元,3个月5家店总佣金收入为120万元;

b、评估业务的月均评估收入为5万元,3个月总评估收入为15万元；

c、二级市场的筹划和销售代理业务的月均佣金收入为10万元，3个月总营业额为30

万兀。

企业在基础阶段的总业务收入为165万元，按业务收入分派表，扣除业务人员、管理人

员、其他参与者提成及税费（未含所有税），企业收益为118.5万元=120万x70%+15

万x70%+30x80%

本阶段末企业净资产为212万元=300万元・276.14万元+80.91万元-11.27万元

+118.5万元

2、发展阶段

11投资预算

总部新增长固定资产投资

项目计价方式数量金额（元）

新装800元/台54000

个人办公电脑4000元/台5台20230

手提电脑15000元/台2台30000

投影机5000元/台1台5000

办公桌椅700元/套5套3500

摄影机12023元/台2台24000

小计86500

折旧86500元按三年折旧，平均每月计提2400元

总部新增长的办公人员工资

名称计价方式数量金额（元）

副总经理4500元/人1人4500

it专人3500元/人1人3500

业务专人2023元/人2人4000

客服人员2023元/人2人4000

评估业务员1000元/人1人1000

小计17000

总部每月新增长办公费用

名称计价方式数量金额（元）

费500元/台5台2500

办公用品3000元/月1月3000

水电管理费1000元/月1月1000

差旅费6000元/月1月6000

广告费10000元/月1月10000

午餐费1500元/月1月1500

小计24000

区域分部投资预算：

区域分部注册

名称计价方式数量金额（元）

专业企业协助注册25000

聘任房地产经纪人6000元/年?人3人18000

聘任房地产估价师6000元/年?人3人18000

小计61000

区域分部固定资产投资预算

名称计价方式数量金额（元）

办公场地押金35元/J15015250

场地装修60000

办公桌椅700元/套20套14000

会议台3000元/套1套3000

主机10000元/台1台10000

个人办公电脑4000元/台8台32023

复印机1XX元/台1台1XX

扫描仪XX元/台1台XX

一般打印机400元/台1台400

图片打印机2500元/台1台2500

机1500元/台2台3000

安装800元/台8台6400

摄影机12023元/台2台24000

小计174550

折旧169300元按三年折旧，平均每月计提4700元

区域分部人员及工资计划：

区域分部每月办公人员工资

名称计价方式数量金额（元）

副总经理4500元/月1人4500

部门经理3800元/月4人19000

企划专人3500元/月1人3500

培训专人3500元/月1人3500

it专人3500元/月1人3500

房地产估价师3000元/月1人3000

业务专人2023元/月3人6000

法律专人XX元/月1人XX

会计和出纳2023元/月2人4000

客服人员2023元/月3人6000

文员1500元/月1人1500

评估业务员1000元/月2人2023

小计58500

区域分部办公费用计划：

区域分部每月办公费用

项目计价方式数量金额（元）

办公场地租金35元片15例5250

费500元/台10台5000

上网宽带1200元/条1条1200

办公用品6550元/月1月6550

水电管理费3000元/月1月3000

差旅费5000元/月1月5000

广告费5000元/月1月5000

午餐费4000元/月1月4000

小计35000

根据以上投资预算，可估算出本阶段的投资总额:835.47万元

总部日勺新增固定资产投资和12个月办公费用（197.77万元）+区域分部的固定资产投

资和12个月办公费用（135.76万元）+五个直营店的固定资产投资和10个月办公费

用（235万元）+五个直营店12个月的办公费用（228万元）+所有B勺固定资产折旧

（38.94万元）=835.47万元

21效益分析

企业在基础建设阶段对5个连锁店的试营，操作过程中深入的理解自己的商业模式，不

停整顿和完善业务操作流程，让加盟者使用我们的商业模式创业时，完全可以直接复制,

更轻易获得成功。因比我们相信在这阶段里可以圆满的完毕目的，得到丰厚的回报。

加盟业务利润

项目分派比例

业务专人提成加盟收入x5%

管理人员提成加盟收入x2%

其他部门奖金加盟收入x3%

税收加盟收入x5%

企业提成加盟收入x85%

加盟商资质规定：

区域加盟单店加盟

加盟方式以市为单位申请区域加盟以小区为单位申请加盟

申请人规定能按规定参与培训，并全身心投入工作不急功近利

营业执照现已是独立企业法人或新注册均可

资金准备200~300万元以上25万元以上

加盟费20~5。万元3~5万元

保证金20~50万元3~5万元连锁店数量10~20个以上1个

总部服务费区域内所有连锁店收入的2%单个连锁店收入的5%

特许期限23年23年

估计深圳总部业务收入为1223万元

a、单个直营店的月均佣金收入为10万元,1年5个店的总佣金收入为600万元；新增

单个直营店的月均佣金收入为8万元，7个月3个店的总佣金收入为168万元；合计

768万元

b、评估业务的月均评估收入为5万元,1年时总评估收入为60万元;

c、二级市场的筹划和销售代理业务的月均佣金收入为15万元,1年时总佣金收入为180

万兀。

d、特许经营收入按4个区域加盟支付120万元加盟费、15个单店加盟支付60万元

加盟费以及收取3个月的总部服务费35万元（每个店3个月，月均收入为8万元），合

计215万元

估计全资的区域分部业务收入为289万元

a、单个连锁店的月均佣金收入为8万元,7个月2个店的总佣金收入为112万元；

b、评估业务的月均评估收入为5万元，9个月的总评估收入为45万元；

c、二级市场日勺筹划和销售代理业务日勺月均佣金收入为10万元9个月8勺总佣金收入为

90万元。

d、特许经营加盟业务收入按10个单店加盟支付30万元加盟费以及收取的3个月总

部服务费12万元（每个店3个月，月均收入为8万元），合计42万元

企业在发展阶段的业务收入为1512万元，按业务收入分派表，扣除业务人员、管理人

员、其他参与者提成及税费（未含所有税），企业净收益为288.48万元=768万x

70%+60万x70%+180x80%+215x85%+112万x70%+45万x70%+90x80%+42

x85%-835.47万元

企业净资产为515万元=212万元+53.46万元・38.94万元+288.48万元

3、稳固发展阶段

11投资预算

总部新增H勺各项支出

总部新增长固定资产投资

项目计价方式数量金额（元）

办公场地押金35元片500117500

场地装修XX00

办公桌椅700元/套15套10500

会议台3000元/套1套3000

服务器10万元/台1台10000