房地产法律法规手册

1.土地使用权年限：

2.土地使用权转让:

3.土地使用权期满或收回:

4.住宅建设用地使用权届满续期问题

5.房地产广告:

6.预售商品房的条件:

7.未取得预售许可证订立的预售合同是否有效:

8.销售代理:

9.预订款:

10.定金：

11.商品房现售的条件:

12.不得重复销售:

13.房屋平面图及尺寸误差:

14.签约时同时签订物业合同:

15.计价方式、销售面积、分摊及面积误差的处理方法:

16.明示法规和合同:

17.规划变更:

18.样板间:

19.合同备案:

20.延期交付房屋或迟延支付房款:

21.违约金数额确实定和调整:

22.惩罚性赔偿:

23.两书:

24.现场施工管理：

25.建筑噪声:

26.空调器、冷却塔等环境噪声:

27.竣工验收及备案:

28.房屋的转移占有及风险转移:

29.产权登记:

30.抵押及抵押登记：

31.按揭中商品房买卖合同中的解除权:

32.担保按揭合同的解除权:

33.质量责任:

34.测绘单位及测绘人员的责任:

35.房屋建设质量保修

36.主体结构质量不合格:

37.房产测绘收费问题:

38.契税：

39.印花税:

40.公共维修基金:

41.物业收费:

42.物业收费明码标价:

43.空置房的交费:

44.业主公约及临时业主公约:

45.物业招投标:

46.前期物业效劳合同:

47.物业管理用房:

48.业主大会及业主委员会:

49.业主的权利与义务:

50.关于业主的建筑物区分所有权

51.装修活动的噪声管理:

52.住宅室内装修:

1、土地使用权年限：

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第十二条土地使用权出让最高年限按以下用途确定：

（一）居住用地七十年:

（-）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。

2、土地使用权转让：

《城市房地产转让管理规定》

第五条房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十一条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

第四十二条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出

让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

3、土地使用权期满或收回：

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第三十九条土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

第四十条土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者

应当交还十.地使用证，并依照规定办理注销登记。

第四十一条土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新

签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

第四十二条国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需

要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

4、住宅建设用地使用权届满续期：

《中华人民共和国物权法》

第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约

定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

5、房地产广告：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施

所作的说明和允诺具体确定，并对匿品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有宣大影响的，应当视为要约。该

说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承当违约责任。

《城市房地产开发经营管理条例》

第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文

号。

《城市商品房预售管理方法》

第九条开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明

《商品房预售许可证》的批准文号。

《商品房销售管理方法》

第十四条房地产开发企业、房地产中介效劳机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广

告法》、《房地产广揭发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

第十五条房地产开发企业、房地产中介效劳机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人

应当在商品房买卖合同中约定。

《房地产广揭发布暂行规定》

第六条房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：

（-）开发企业名称：

（二）中介效劳机构代理销售的，载明该机构名称；

（三）预售或者销售许可证书号。

广告中仅介绍房地产工程名称的，可以不必载明上述事项。

第七条房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对工程情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良

好风气。

第八条房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的根本单位应当是有实际意义的完整的生

产、生活空间。

第九条房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

第十条房地产中表现工程位置，应以从该工程到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得

以所需时间来表示距离。

房地产广告中的工程位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。

第十一条房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当

在广告中注明。

第十二条房地产广告中涉及面枳的，应当说明是建筑面积或者使用面枳。

第十三条房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装

修装饰内容。

第十四条房地产广告中不得利用其他工程的形象、环境作为本工程的效果。

第十五条房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明.

第十六条房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

第十七条房地产广告中涉及贷款效劳的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。

第十八条房地产广告中不得含有广告主能够为人住者办理户口、就业、升学等事业的承诺。

第十九条房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应

当在广告中注明。

第二十条房地产广告中涉及资产评估的，应当说明评估单位、估价师和评估时间：使用其他数据、统计资

料、文摘、引用语的，应当真实、格确，说明出处。

6、预售商品房的条件：

《商品房销售管理方法》

第六条商品房预售实行预售许可制度。

商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房

预售管理方法》的有关规定执行。

《城市房地产开发经营管理条例》

第二十三条房地产开发企业预告商品房，应当符合以下条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金到达工程建设总投资的25%以上，井已确定施工进

度和竣工交付日期；

（四）己办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

《城市商品房预售管理方法》

第五条商品房预售应当符合以下条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金到达工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度

和竣工交付日期。

第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得

《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第四十四条商品房预售，应当符合以下条件：

（一）已交付全部土地使川权出i上金，取得土地使用权证书:

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金到达工程建设总投资的百分

之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证

明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部

门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

7、未取得预售许可证订立的预售合同是否有效：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉

前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

8、销售代理：

《商品房销售管理方法》

第二十五条房地产开发企业委托中介效劳机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执

照的房地产中介效劳机构。

房地产开发企业应当与受托房地产中介效劳机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限

以及委托人和被委托人的权利、义务。

第二十六条受托房地产中介效劳机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销

售委托书。

第二十七条受托房地产中介效劳机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情

况。

受托房地产中介效劳机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。

第二十八条受托房地产中介效劳机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

《城市房地产开发经营管理条例》

第二十九条房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书，中介机构销售

商品房时，应当向商品房购置入出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

9、预订款：

《商品房销售管理方法》

第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性

质费用。

符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立

商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受

人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。

10、定金：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当

事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，

导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

《中华人民共和国担保法》

笫八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行

债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要

求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的

期限。定金合同从实际交付定金之口起生效。

第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十

11、商品房现售的条件：

《商品房销售管理方法》

第七条商品房现售,应当符合乂下条件：

（-）现售商品房的房地产开发企'也应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（-）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

:六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具

备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。

第八条房地产开发企业应当在商品房现存前将房地产开发工程手册及符合商品房现售条件的有关证明文

件报送房地产开发主管部门备案。

12、不得重复销售：

《商品房销售管理方法》

第十条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人.

13、房屋平面图及尺寸误差：

《商品房销售管理方法》

第十九条按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺

寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；

套型与设计图纸不•致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房

地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承当违约责任。

14、签约时同时签订物业合同：

《商品房销售管理方法》

第十三条商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与

房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

15、计价方式、销售面积、分摊及面积误差的处理方法：

《商品房销售管理方法》

第十二条商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

第十八条商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积局部为独立产权，分摊的共有

建筑面积局部为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承当责任。

按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面

积。

第十九条按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细

尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不

变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或

者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承当违约责任。

第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积

发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以卜.原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；

（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提

出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登

记面积大于合同约定面积时.面积误差比在3%以内（含3%）局部的房价款由买受人补足：超出3%局部的房

价款由房地产开发企业承当，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以

内（含3%）局部的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%局部的房价款由房地产开发企业双倍

返还买受人。

产权登记面积一合同约定面积

面积误差比=---------------------------------X]00%

合司约定面积

因本方法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

第二十一条按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定

建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定

的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（■）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）,按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，

不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还己付购房款及利息的，应予支持。买受人

同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）局部的房价款由买受

人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%局部的房价款由出卖人承当，所有权归买受人；房屋实际面积小于

合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）局部的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过

3%局部的房价款由出卖人双倍返还买受人。

16、明示法规和合同：

《商品房销售管理方法》

第二十三条房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理方法》和《商

品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理方法》。

17、规划变更：

《商品房销售管理方法》

第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企'也不得

擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,

以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起

10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之R起15R内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15R内未作书面

答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,

买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承当违约责任.

18、样板间：

《商品房销售管理方法》

第三十一条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与

样板房是否•致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房•致。

19、合同备案：

《城市房地产开发经营管理条例》

第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。

房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开

发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

《城市商品房预售管理方法》

第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,

向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。

商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第四十四条商品房预售，应当符合以下条件：

（-）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书:

（-）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金到达工程建设总投资的百分

之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证

明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部

门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第六条当事人以商品房预售合司未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的,

不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义

务，对方接受的除外。

20、延期交付房屋或迟延支付房款：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后

在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人

没有催告的，解除权应当在解除权发生之口起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

《商品房销售管理方法》

第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期

交付的，房地产开发企业应当承当违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

21、违约金数额确实定和调整：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减

少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第卜七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以

参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的

同地段同类房屋租金标准确定。

22、惩罚性赔偿：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第八条具有以下情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合

同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承当不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（-）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人：

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有以卜.情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可

以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承兰不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）成心隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

（二）成心隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）成心隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

23^两书：

《城市房地产开发经营管理条例》

第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购置人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产

开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承当商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业定商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购置人造成损失的，应

当依法承当赔偿责任。

《商品房销售管理方法》

第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度

的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》

第三条房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质最保证书》却《住宅使用说

明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定.

第四条《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承当质量责任的法律文件，房地产开发企业

应当按《住宅质量保证书》的约定，承当保修责任。

商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

第五条《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

1、工程质量监督部门核验的质量等级：

2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承当保修；

3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：

屋面防水3年

墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；

墙面、顶棚抹灰层脱落1年；

地面空鼓开裂、大面积起砂1年；

门窗翘裂、五金件损坏1年；

管道堵塞2个月；

供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；

卫生洁具1年；

灯具、电器开关6个月:

其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

4、用户报修的单位，答复和处理的时限；

第六条住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条

规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。

国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。

第八条《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提

出使用重点事项，一般应

当包含以下内容：

1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；

2、结构类型；

3、装修、装饰重点事项；

4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；

5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装重点事项；

6、门、窗类型，使用重点事项；

7、配电负荷；

8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位重点事项的说明；

9、其他需说明的问题。

第九条住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。

第十条《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供应用户。第十一条《住宅

质量保证书》和《住宅使用说明书》以购置者购置的套（幢）发放,每套（幢）住宅均应附有各自的《住宅质量保

证书》和《住宅使用说明书》。

第十二条房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改

动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承兰保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，

造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承当相应责任。

24、现场施工管理：

《建设工程施工现场管理规定》

第十六条建设工程施工中需要架设临时电网、移动电缆等，施工单位应当向有关主管部门提出申请，经批准后

在有关专业技术人员指导下进行。

施工中需要停水、停电、封路而影响到施工现场周围地区的单位和居民时，必须经有关主管部门批准，并事

先通告受影响的单位和居民。

第一十四条施工单位应该保证施工现场道路畅通,排水系统处于良好的使用状态：保持场容场貌的整洁.

随时清理建筑垃圾。在车辆、行人通行的地方施工，应当设置沟井坎穴覆盖物和施工标志。

第三十一条施工单位应当遵守国家有关环境保护的法律规定，采取措施控制施工现场的各种粉尘、废气、

废水、固定废弃物以及噪声、振动对环境的污染和危害。

25、建筑噪声：

《中华人民共和国环境噪声污染防治法》

第二十七条本法所称建筑施工噪声，是指在建筑施工过程中产生的干扰周围生

活环境的声音。

第二十八条在城市市区范围内向周围生活环境排放建筑施工噪声的，应当符合

国家规定的建筑施工场界环境噪声排放标准。

笫二十九条在城市市区范围内，建筑施工过程中使用机械设备，可能产生环境

噪声污染的，施工单位必须在工程开工十五日以前向工程所在地县级以上地方人民政

府环境保护行政主管部门申报该工程的工程名称、施工场所和期限、可能产生的环境

噪声值以及所采取的环境噪声污染防治措施的情况。

第三十条在城市市区噪声敏感建筑物集中区域内，禁止夜间进行产生环境噪声

污染的建筑施工作业，但抢修、抢险作业和因生产工艺上要求或者特殊需要必须连续

作业的除外。

因特殊需要必须连续作业的，必须有县级以上人民政府或者其有关主管部门的证

明。

前款规定的夜间作业，必须公告附近居民。

26、空调器、冷却塔等环境噪声：

《中华人民共和国环境噪声污染防治法》

第四十四条禁止在商业经营活动中使用高音播送喇叭或者采用其他发出高噪声的方法招揽顾客。

在商业经营活动中使用空调器、冷却塔等可能产生环境噪声污染的设备、设施的，其经营管理者应当采

取措施，使其边界噪声不超过国家规定的环境噪声排放标准。

27、竣工验收及备案：

《城市房地产开发经营管理条例》

第十七条房地产开发工程竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使

用。

房地产开发工程竣工后，房地产开发企业应当向工程所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提

出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共平安的内容，组织

工程辰量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

第十八条住宅小区等群体房地产开发工程竣T,应当依照本条例第十七条的规定和以下要求进行综合验

收：

（-）城市规划设计条件的落实情况；

（二）城市规划要求配套的基俶设施和公共设施的建设情况；

（三）单项工程的工程质量验收情况；

（四）拆迁安置方案的落实情况；

（五）物业管理的落实情况。

住宅小区等群体房地产开发工程实行分期开发的，可以分期验收。

《城市房地产开发经营管理暂行方法》

第十六条房地产开发工程竣工后，应当进行综合验收。房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请,

主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收。综合验收不合格的，不准交付使用。

综合验收应当包括以下内容：

（-）规划要求是否落实：

（"）配套建设的基础设施和公共效劳设施是否建设完毕；

（三）单项工程质量验收手续是否完备；

（四）拆迁补偿安置方案是否落实；

（五）物业管理是否落实；

（六）其他。

《城市住宅小区竣工综合验收管理方法》

第六条住宅小区竣工综合验收必须符合以下要求：

（一）所有建设工程按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；

（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；

（三）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；

（四）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部撤除清运完毕，到达场清地平；

（五）拆迁居民已合理安置。

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行方法》

第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之口起15口内，依照本方法规定，向工程所在地的县级以上地

方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》

第五条工程符合以下要求方可进行竣工验收：

完成工程设计和合同约定的各项内容.

【二）施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性

标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经工程经理和施工单位有关负责人审核

签字。

:三）对于委托监理的工程工程，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量

评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。

:四）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进夕亍了检查，并提

出质量检查报告。质量检查报告应经该工程勘察、设计负贲人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。

（五）有完整的技术档案和施工管理资料。

（六）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。

（七）建设单位已按合同约定支付工程款。

（A）有施工单位签署的工程质量保修书。

（九）城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。

（十）有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。

（十一）建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。

第九条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，，衣照《房屋建筑工程和市政基加设施工程竣工

验收备案管理暂行方法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。

《建设工程质量管理条例》

第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

建设工程竣工验收应当具备以下条件：

（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

（二）有完整的技术档案和施工管理资料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

（五）有施工单位签署的工程保修书。

建设工程经验收合格的，方可交付使用。

《中华人民共和国建筑法》

第六十条建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程司主体结构的质量。

建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修

复。

第六十i条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和

经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。

建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；木经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

28、房屋的转移占有及风险转移:

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承当，交付使用后由买受人承当；买受人接到出卖人的书

面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承

当，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

29、产权登记：

《城市房地产开发经营管理条例》

第三十三条预售商品房的购置人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有

权登记手续；现售商品房的购置人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记

手续。房地产开发企业应当协助商品房购置人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文

件。

《城市商品房预售管理方法》

第十二条预伐的商品房交付使用之口起90口内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土

地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。

由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购

人有特殊约定外，开发企业应当承当违约责任。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第五十九条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

第六十条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府

土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政

府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上

地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并

颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变

更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权

变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使

用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

《城市房屋权属登记管理方法》

第四条国家实行房屋所有权登记发证制度。

申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门（以下简称登记机关）申请房屋权属

登记，领取房屋权属证书。

第五条屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭

证。

依法登记的房屋权利受国家法律保护。

第六条房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

第十六条新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当

提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收

资料以及其他有关的证明文件。

集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明

等有关文件，申请房屋所有权初始登记。

第十七条因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，

当事人应当自事实发生之口起90口为申请转移登记。

申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。

第十九条设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。

申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相

关的证明文件。

第三十一条房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权

证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

第三十二条共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。其余共有人各执房屋共有权证书1

份。

房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。

第三十三条房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。

《商品房销售管理方法》

第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按工程委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘

成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房

屋所在地房地产行政主管部门。

房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干同题的解释》

第十八条由于出卖人的原因，买受人在以下期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，

出卖人应当承当违约责任：

（-）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融

机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登

记的期限屈满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔

偿损失的，应予支持。

《中华人民共和国物业法》

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力：未经登记，不发生效力，但法律

另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

30、抵押及抵押登记：

《城市房屋权属登记管理方法》

第十九条设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。

申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相

关的证明文件。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第四十八条房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

第四十九条房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

第六十一条房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押

登记。

因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过

户登记。

《城市房地产抵押管理方法》

第六条国家实行房地产抵押登记制度。

第十九条以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。

第二十条预购商品房贷款抵押的，商品房开发工程必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

第一十三条抵押当事人约定对抵押房地产保险的,由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。

抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

第二十七条以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。

第三十条房地产抵押合同日签订之日起3（）日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理

房地产抵押登记。

第三十一条房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

第三十四条以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项

权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。

以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，

当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

第三十五条抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押些事人应当在变更或者终止之日起15日内，到

原登记机关办理变更或者注销抵押登记。

因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为

生效之日起30日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申清房屋所有权转移登记，并凭变更后的房屋所

有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

第三十六条已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。

抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的平安与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定

监督、检查抵押房地产的管理情况。

第三十七条抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。

抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。

经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。

抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的局部，归抵押

人所有，缺乏局部由债务人清偿。

第四十条有以下情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：

（-）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；

:二）抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝

履行到期债务的；

（三）抵押人被依法宣告解散或者破产的；

（四）抵押人违反本方法的有关规定，擅自处分抵押房地产的；

（五）抵押合同约定的其他情况。

第四十一条有木方法第四十条规定情况之一的，经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押

房地产。协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

第四十八条抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的，抵押人应当承当由

此产生的法律责任。

第四十九条抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处分抵押房地产的，其行为无效；造成

第三人损失的，由抵押人予以赔偿。

《个人住房贷款管理方法》

第二条个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购置自用普通住房的贷款。贷款

人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。

借款人到期不能归还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承当偿让本息的连带

责任。

第十六条借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。

第十七条以房地产作抵押的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并于放款前向县级以上地方人

民政府规定的部门办理抵押登记手续。抵押合同的有关内容按照《中华人民共和国担保法》第三十九条的规定确

定。

第十八条借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任,

并随时接受贷款人的监督检查。对设定的抵押物，在抵押期屈满之前，贷款人不得擅自处分。

第十九条抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。

第二十条抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后，当

事人应按合同的约定，解除设定的抵押权。以房地产作为抵押物的，解除抵押权时，应到原登记部门办理抵押注

销登记手续。

第二十五条以房产作为抵押的、借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。

抵押期内，保险单由贷款人保管。

第二十六条抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销探险，在保险期内、如发生保险责任范围以外

的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。

《中华人民共和国担保法》

第三十八条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。

第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记

,抵押合同自登记之口起生效。

第四十二条办理抵押物登记的部门如下：

（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部

门;

（一）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的,为县级以上

地方人民政府规定的部门;

（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；

（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；

（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。

《中华人民共和国物权法》

第•百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权•并抵押。以建设用地使用权抵

押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

31、按揭中商品房买卖合同中的解除权：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷

款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人

双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出

卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

32、担保按揭合同的解除权：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，

当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

33、质量责任：

《建设工程质量管理条例》

第三条建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。

第二十四条设计单位应当参与建设工程质量事故分析，并对因设计造成的质量事故，提出相应的技术处理

方案。

第二十六条施工单位对建设工程的施工质量负责。

施工单位应当建立质量责任制，确定工程工程的工程经理、技术负责人和施工管理负责人。

建设工程实行总承包的，总承包单位应当对全部建设工程质量负责：建设工程勘察、设计、施工、设备采购

的一项或者多项实行总承包的，总承包单位应当对其承包的建设工程或者采购的设备的质量负责。

第二十七条总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工

程的质量向总承包单位负责，总承包单位与分包单位对分包工程的质量承当连带责任。

第三十六条工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建

设单位对施工质最实施监理，并对施工质最承当监理责任。

《城市房地产开发经营管理条例》

第十六条房地产开发企业开发建设的房地产工程，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、平安

标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术标准以及合同的约定。

房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发工程的质量承当责任。

勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承当相应的责任。

《中华人民共和国建筑法》

第五十五条建筑工程实行总承包的，工程质最由工程总承包单位负责，总承包单位将建筑工程分包

给其他单位的,应当对分包工程的质量与分包单位承当连带责任。分包单位应当接受总承包单位的质量管理。

笫五十六条建筑工程的勘察、设计单位必须对其勘察、设计的质量负责。勘察、设计文件应当符合

有关法律、行政法规的规定和建筑工程质量、平安标准、建筑工程勘察、设计技术标准以及合同的约定。设计文

件选用的建筑材料、建筑构配件和设备，应当注明其规格;型号、性能等技术指标，其质量要求必须符合国家规定

的标准。

《城市房地产开发经营管理哲行方法》

第十七条房地产开发工程的质量责任由房地产开发企业承当。

房地产开发企业与设计、施工单位的质量责任关系，按照有关法律、法规的规定执行。

《城市住宅小区竣工综合验收管理方法》

第四条住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善

的房屋交付使用。

34、测绘单位及测绘人员的责任：

《房产测绘管理方法》

第三条房产测绘单位应当严格遵守国家有关法律、法规，执行国家房产测量标准和有关技术标准、规定，

对其完成的房产测绘成果质量负责。

房产测绘单位应当采用先进技术和设备，提高测绘技术水平，接受房地产行政主管部门和测绘行政主管部门

的技术指导和业务监督。

第四条房产测绘从业人员应当保证测绘成果的完整、准确，不得违规测绘、弄虚作假，不得损害国家利益、

社会公共利益和他人合法权益。

35、房屋建设质量保修

《房屋建筑工程质量保修方法》

第六条建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的

保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。

第七条在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；

（五）装修工程为2年。

其他工程的保修期限由建设单位和施工单位约定。

第八条房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

第九条房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修

通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构平安或

者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。

第十条发生涉及结构平安的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报

告，采取平安防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原

工程质最监督机构负责监督。

第十一条保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构平安的，应当报当地建设行政

主管部门备案。

第十二条施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位

承当相应责任。

第十三条保修费用由质量缺陷的责任方承当。

第十四条在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，

房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑T程质最缺陷的责任方

追偿。

第卜五条因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承当赔偿责任。

第十七条以下情况不属于本方法规定的保修范围：

（-）因使用不当或者第三方造成的质量缺陷；

（-）不可抗力造成的质量缺陷。

《建设工程质量管理条例》

第三十九条建设工程实行质廉保修制度。

建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书，质量保修书中

应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

第四十条在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础T.程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限：

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他工程的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

第四十一条建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的

损失承当赔偿责任。

《商品房销售管理方法》

第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承当质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修

期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期

少于《规定》中确定的最低保修期限的，保