陕西省2025年上半年房地产估价师《经营与管理》：进度控制的主要内容考试题

陕西省2025年上半年房地产估价师《经营与管理》：进度控制的主要内容考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500㎡的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元／㎡。现市场上类似的写字楼的月租金为100元／㎡。假设折现率为10％，目前承租人权益的价值应是万元。

A：70．03

B：71．03

C：72.03

D：73．03

E：工业用地的监测点评估价格2、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年时的价格为4000元／㎡。若报酬率为6％、收益期限为50年时，则该房地产的价格为元／㎡。

A：3800

B：4500

C：5200

D：5600

E：工业用地的监测点评估价格3、地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有的特性。

A：变现性差

B：易受政策影响

C：依赖专业管理

D：效益外溢和转移

E：借款合同4、某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6％，无风险报酬率为6％，预计风险报酬为无风险报酬的25％。该写字楼目前的价格为万元。

A：5061．44

B：5546．94

C：5562．96

D：6772．85

E：工业用地的监测点评估价格5、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，有关部门可以__。

A．征收土地闲置费

B．无偿收回土地使用权

C．解除出让合同

D．变更出让合同6、地租即为土地的。

A：净价值

B：利润

C：净收益

D：价格

E：工业用地的监测点评估价格7、__是指外汇买卖活动的总称。

A．外汇市场

B．外汇总市场

C．汇兑买卖

D．汇兑市场8、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为__。

A．18%

B．20%

C．15%

D．25%9、资产负债表中应在资产方反映的项E4是。

A：预收账款

B：应付账款

C：应收票据

D：预提费用

E：执行层的组织协调10、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为（）万元。

A．457.40

B．476.98

C．686.10

D．715.48

11、以下不属于物业管理委托方的是__

A．房地产开发企业

B．公房出售单位

C．施工企业

D．业主大会12、下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是。

A：商业用房

B：住宅

C：写字楼

D：工业用房

E：工业用地的监测点评估价格13、商业标准宗地的位置应是__。

A．街角地

B．二面临街地

C．一面临街地

D．畸零地14、代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果__。

A．直接归于该他人

B．直接归于该行为人

C．由该他人和该行为人按约定分担

D．由行为人代该他人承担15、__经民政部批准成立了“中国房地产估价师学会”这一全国性的房地产估价行业组织。

A．1994年7月5

B．1993年7月5日

C．1994年8月15日

D．1993年6月1日16、__是判断项日盈利能力的重要技术经济指标，是将开发项目预期或实际上所获得的年净收益进行资本化时采用的一个贴现率。

A．利息率

B．销售利润率

C．速动比率

D．目标收益率17、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为。

A：成本加成定价法

B：价值定价法

C：目标定价法

D：认知价值定价法

E：借款合同18、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价__。

A．逐渐降低

B．逐渐升高

C．可视为基本不变

D．为零19、目标定价法所确定的单位价格为__。

A．单位价格＝单位成本+资本投资额×目标收益率/销售量

B．单位价格＝单位成本+资本投资额/销售量

C．单位价格＝单位成本×(1+月标利润率)/(1－税率)

D．单位价格＝单位成本×(1+月标利润率)×(1－税率)20、玻璃幕墙为使保温单层窗部分通风、排气，将下面橡胶垫于1／4处切断留孔，并在上也要留有通气孔。

A：主龙骨

B：次龙骨

C：主粱

D：玻璃

E：执行层的组织协调21、经济适用房的土地采用__方式取得。

A．行政划拨

B．转让

C．出让

D．低价出让22、房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是__。

A．一级资质

B．一、二级资质

C．一～三级资质

D．一～四级资质23、《城市房地产开发经营管理条例》规定，设立房地产开发企业有名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。

A：1

B：2

C：3

D：4

E：房地产估价机构必须加盖公章24、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师变更执业单位应当。

A：与原聘用单位解除劳动合同

B：与新聘用单位解除劳动合同

C：与原聘用单位签订劳动合同

D：与新聘用单位签订劳动合同

E：执行层的组织协调25、在他人土地上通行的权利为典型的。

A：地役权

B：典权

C：空间利用权

D：使用权

E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、保险合同的关系人有。

A：被保险人

B：受益人

C：保险人

D：投保人

E：保险代理人2、下列关于企业利润和收入的表达中，不正确的是。

A：企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次

B：经营收入=销售收入+出租收入+自营收入

C：销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

D：可分配利润=税后收入一(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)

E：借款合同3、按我国现行规定，预备费包括两部分。

A：基本预备费

B：人工预备费

C：涨价预备费

D：工程预备费

E：材料预备费4、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用（）。

A．单元估算法

B．多元估算法

C．单位指标估算法

D．工程近似匡算法

E．概算指标法5、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为__元/m2。

A．50

B．250

C．300

D．3506、房地产估价师注册证书失效的情形有。

A：注册期满3年而未延续注册的

B：持续离开估价岗位超过1年的

C：年龄超过60周岁的

D：聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的

E：不具有完全民事行为能力的7、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物总价值为120万元。下列关于土地份额分摊的表述中正确的有。

A：按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33％

B：按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％

C：按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％

D：按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％

E：按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％8、在经济寿命期限內，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是。(2025年试题)

A：会计主体

B：持续经营

C：会计分期

D：货币计量

E：执行层的组织协调9、房地产市场分析可以帮助开发商。

A：选择合适的项目位置

B：寻找投资合作伙伴

C：确定满足市场需求的产品类型

D：判断租买时机

E：进行土地使用权出让决策10、下列关于基础利率的表述中，正确的有。

A：等于银行贷款利率

B：等于银行存款利率

C：是投资者所要求的最低利率

D：是银行同业之间的短期资金借贷利率

E：一般使用无风险的国债收益率作为其代表

11、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有。

A：房地产抵押估价

B：房屋征收评估

C：房地产司法拍卖估价

D：房地产转让估价

E：房地产投资信托基金估价12、在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为不同类别。其中，__是指通过收集初步的数据，来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。

A．试探性调查

B．描述性调查

C．因果性调查

D．假设性调查13、结合保险的本质，属于保险基本职能的是职能。(2025年试题)

A：分散危险

B：融通资金

C：防灾防损

D：分配

E：执行层的组织协调14、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为__%。

A．6

B．6.9

C．8.8

D．915、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格。

A：卖方和买方掌握必要的市场信息

B：卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象

C：买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价

D：卖方和买方追求各自利益的最大化

E：卖方和买方急于完成交易16、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的__。

A．5%

B．10%

C．15%

D．20%17、在市场经济条件下，利率的高低主要取决于__。

A．资本供求状况

B．通货膨胀率水平

C．政策性因素

D．社会人均收入水平

E．社会平均利润率18、若某房地产开发企业超过自身实力进行大规模项目建设和扩张圈地，则其贷款的风险属于。

A：市场

B：财务

C：政策

D：经营

E：借款合同19、我国对外筹资成本通常是在利率的基础上加一定的百分点(或基点)。

A：纽约同业拆放

B：中国香港同业拆放

C：伦敦同业拆放

D：新加坡同业拆放

E：借款合同20、经报有批准权的人民政府批准，甲工厂将其以划拨方式取得的土地转让给乙公司，土地使用权出让金应由。

A：甲工厂缴纳

B：乙公司缴纳

C：甲工厂与乙公司各缴纳一半

D：甲工厂与乙公司协商缴纳

E：执行层的组织协调21、下列工程中，不需要实行监理的是__。

A．大中型企业投资建设的工程

B．利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程

C．成片开发建设的住宅小区工程

D．大中型公用事业工程22、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是。

A：设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业

B：知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长

C：百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分

D：营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高

E：借款合同23、房地产估价时点可以是。