许昌物业考核管理办法

许昌物业考核管理办法一、总则（一）目的为加强许昌市物业管理行业的规范化管理，提高物业服务质量，保障业主的合法权益，促进物业管理行业健康发展，特制定本考核管理办法。（二）适用范围本办法适用于许昌市行政区域内依法设立并取得物业服务资质的物业服务企业及其管理的各类物业项目。（三）考核原则1.客观公正原则：考核过程和结果应基于客观事实，公平、公正地评价物业服务企业的服务质量。2.科学合理原则：考核指标和标准应科学设定，符合物业管理行业特点和实际情况，具有可操作性。3.动态管理原则：对物业服务企业进行定期和不定期考核，及时发现问题并督促整改，实现物业服务质量的持续提升。4.激励与约束并重原则：通过考核结果的应用，对优秀物业服务企业给予表彰和奖励，对不达标的企业进行督促整改或依法处理，形成有效的激励和约束机制。二、考核主体与对象（一）考核主体许昌市住房和城乡建设局负责全市物业服务企业考核工作的指导、监督和管理。各县（市、区）住房和城乡建设主管部门负责本辖区内物业服务企业考核工作的具体组织实施。（二）考核对象在许昌市行政区域内从事物业管理活动的物业服务企业及其管理的物业项目。三、考核内容与标准（一）基础管理1.企业资质：物业服务企业应具备相应的资质等级，并按照规定进行年检和资质申报。2.管理制度：建立健全各项管理制度，包括服务质量标准、岗位职责、考核制度、财务管理制度等，并严格执行。3.人员配备：按照物业服务合同约定配备相应数量和专业的管理人员、技术人员和服务人员，并持证上岗。4.档案管理：建立完善的物业档案，包括业主档案、物业资料、维修记录、投诉处理记录等，档案资料应真实、完整、有效。（二）房屋管理与维修养护1.房屋外观：房屋外观完好、整洁，无明显破损、脱落等现象。2.共用部位维修养护：共用部位（如屋顶、外墙、楼道、楼梯间等）应保持完好，定期进行检查和维修，无安全隐患。3.共用设施设备运行维护：共用设施设备（如电梯、消防设施、给排水系统、供电系统等）应正常运行，定期进行维护保养，确保设备完好率和运行安全。4.维修服务：及时处理业主的维修诉求，维修质量符合相关标准，维修记录完整。（三）共用设施设备运行管理1.运行记录：建立共用设施设备运行记录档案，记录设备运行状况、维修保养情况等。2.安全管理：制定共用设施设备安全管理制度，加强设备安全检查和隐患排查，确保设备运行安全。3.能耗管理：采取节能措施，降低能源消耗，提高能源利用效率。（四）环境卫生管理1.环境卫生质量：小区内环境卫生整洁，无杂物堆积、无卫生死角，垃圾及时清运。2.绿化养护：绿化植物生长良好，定期进行修剪、浇水、施肥、病虫害防治等养护工作。3.环境卫生设施：配备必要的环境卫生设施，如垃圾桶、垃圾转运站等，并保持设施完好、清洁。（五）秩序维护与车辆管理1.秩序维护：制定秩序维护制度，加强小区治安巡逻，保障业主生命财产安全。2.车辆管理：合理规划停车位，车辆停放有序，交通标识清晰。对进出小区的车辆进行登记管理，确保小区交通安全。（六）物业服务费用管理1.收费标准：物业服务收费应符合相关规定，明码标价，不得擅自提高收费标准或重复收费。2.费用收支：建立健全财务管理制度，定期公布物业服务费用收支情况，接受业主监督。（七）客户服务1.服务态度：物业服务人员应热情、礼貌、周到地为业主提供服务，及时处理业主的投诉和建议。2.沟通协调：加强与业主的沟通协调，定期组织业主座谈会，及时了解业主需求，解决业主关心的问题。3.社区文化建设：积极开展社区文化活动，营造和谐的社区氛围。四、考核方式与周期（一）考核方式考核采取日常检查、定期考核和业主满意度调查相结合的方式进行。1.日常检查：由各县（市、区）住房和城乡建设主管部门或其委托的相关机构对物业服务项目进行不定期的日常检查，记录检查情况。2.定期考核：每年定期对物业服务企业进行全面考核，考核内容包括基础管理、房屋管理与维修养护、共用设施设备运行管理、环境卫生管理、秩序维护与车辆管理、物业服务费用管理、客户服务等方面。3.业主满意度调查：通过问卷调查、电话访谈等方式，每年开展一次业主满意度调查，了解业主对物业服务质量的评价和意见。（二）考核周期日常检查不定期进行；定期考核每年一次，考核时间为每年的[具体考核时间]；业主满意度调查每年一次，调查时间为每年的[具体调查时间]。五、考核评分与等级评定（一）考核评分考核实行百分制，各项考核内容按照相应的评分标准进行打分。具体评分标准如下：1.基础管理（20分）企业资质（5分）：具备相应资质等级且年检合格得5分，资质等级不符合要求或未按规定年检酌情扣分。管理制度（5分）：制度健全、执行良好得5分，制度不完善或执行不力酌情扣分。人员配备（5分）：人员数量和专业符合要求且持证上岗得5分，人员配备不足或未持证上岗酌情扣分。档案管理（5分）：档案资料完整、真实、有效得5分，档案管理混乱酌情扣分。2.房屋管理与维修养护（20分）房屋外观（5分）：房屋外观完好得5分，有明显破损、脱落等现象酌情扣分。共用部位维修养护（5分）：共用部位无安全隐患且定期维修得5分，存在安全隐患或未定期维修酌情扣分。共用设施设备运行维护（5分）：设备正常运行且定期保养得5分，设备运行不正常或未定期保养酌情扣分。维修服务（5分）：维修及时、质量符合标准得5分，维修不及时或质量不符合标准酌情扣分。3.共用设施设备运行管理（15分）运行记录（5分）：运行记录完整得5分，记录不完整酌情扣分。安全管理（5分）：安全管理制度健全、无安全事故得5分，存在安全隐患或发生安全事故酌情扣分。能耗管理（5分）：采取节能措施、能耗合理得5分，能耗过高酌情扣分。4.环境卫生管理（15分）环境卫生质量（5分）：小区环境卫生整洁得5分，有杂物堆积、卫生死角等酌情扣分。绿化养护（5分）：绿化植物生长良好得5分，绿化养护不到位酌情扣分。环境卫生设施（5分）：设施完好、清洁得5分，设施损坏或不清洁酌情扣分。5.秩序维护与车辆管理（15分）秩序维护（5分）：治安巡逻到位、无安全事故得5分，巡逻不到位或发生安全事故酌情扣分。车辆管理（5分）：车辆停放有序、交通标识清晰得5分，车辆停放混乱或交通标识不清晰酌情扣分。6.物业服务费用管理（10分）收费标准（5分）：收费符合规定、明码标价得5分，擅自提高收费标准或重复收费酌情扣分。费用收支（5分）：财务制度健全、收支情况公开得5分，财务制度不健全或未公开收支情况酌情扣分。7.客户服务（10分）服务态度（5分）：服务热情、礼貌、周到得5分，服务态度不好酌情扣分。沟通协调（5分）：沟通及时、协调有效得5分，沟通不畅或协调不力酌情扣分。（二）等级评定根据考核得分，将物业服务企业评定为优秀、合格、基本合格和不合格四个等级。1.优秀：考核得分在90分及以上，表明物业服务企业服务质量优秀，管理规范，业主满意度高。2.合格：考核得分在7089分之间，表明物业服务企业服务质量基本符合要求，管理较为规范，业主满意度较好。3.基本合格：考核得分在6069分之间，表明物业服务企业服务质量存在一定问题，需要进一步改进，管理水平有待提高。4.不合格：考核得分在60分以下，表明物业服务企业服务质量较差，存在较多问题，不能满足业主基本需求，应责令限期整改，整改仍不合格的，依法予以处理。六、考核结果应用（一）表彰与奖励对考核结果为优秀的物业服务企业，由许昌市住房和城乡建设局或各县（市、区）住房和城乡建设主管部门给予表彰和奖励，在行业内进行通报表扬，并优先推荐参与各类评优评先活动。（二）信用管理考核结果纳入物业服务企业信用档案，作为企业信用评级的重要依据。对考核优秀的企业，在信用评级中给予加分；对考核不合格的企业，在信用评级中给予扣分，并向社会公布。（三）招投标与承接新项目在物业服务项目招投标中，考核结果为优秀的企业可在同等条件下优先中标；考核不合格的企业，限制其参与一定期限内的招投标活动。同时，鼓励业主大会在选聘物业服务企业时，优先选择考核优秀的企业。（四）督促整改对考核结果为基本合格或不合格的物业服务企业，各县（市、区）住房和城乡建设主管部门应下达整改通知书，责令其限期整改。整改期限一般不超过[具体整改期限]个月，整改期间，相关部门应加强对整改情况的跟踪检查。（五）行政处罚对整改后仍不符合要求或拒不整改的物业服务企业，依据相关法律法规进行行政处罚，直至吊销其物业服务资质证书。七、申诉与复查（一）申诉物业服务企业对考