苏州物业公寓管理办法

苏州物业公寓管理办法一、总则（一）目的为了加强苏州物业公寓的管理，规范物业公寓的服务行为，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，营造安全、整洁、舒适、文明的居住环境，根据国家有关法律法规和苏州市相关规定，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于苏州市行政区域内各类物业公寓的管理活动。本办法所称物业公寓，是指提供居住使用功能，配套有相应物业服务设施，集中或相对集中进行管理的居住性房屋及附属设施设备和相关场地。（三）基本原则1.依法管理原则物业公寓管理应当遵守国家法律法规和苏州市的相关政策规定，依法履行职责，保障各方合法权益。2.业主自治与专业服务相结合原则鼓励业主通过业主大会、业主委员会等形式实现自我管理、自我服务，同时引入专业的物业服务企业提供优质、高效的物业服务。3.公平、公正、公开原则在物业公寓管理活动中，应当遵循公平、公正、公开的原则，保障业主、使用人和物业服务企业的知情权、参与权和监督权，维护市场秩序。（四）管理职责1.苏州市住房和城乡建设部门负责全市物业公寓管理工作的指导、监督和协调，制定相关政策和标准，查处违法违规行为。2.区、县级市住房和城乡建设部门负责本辖区内物业公寓管理工作的具体实施，指导街道办事处（乡镇人民政府）开展相关工作，对物业服务企业进行监督管理。3.街道办事处（乡镇人民政府）负责组织、指导本辖区内业主大会的成立和业主委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷。4.社区居民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）开展物业公寓管理相关工作，指导业主大会、业主委员会的日常运作，协调解决物业管理中的矛盾和问题。二、物业公寓的规划与建设（一）规划设计要求1.配套设施规划物业公寓的规划设计应当充分考虑居民的生活需求，合理配置物业服务设施，包括但不限于物业管理用房、社区服务用房、停车位、垃圾收集点、消防设施、绿化景观等。物业管理用房应当按照不低于总建筑面积千分之二的标准配置，且建筑面积不得少于100平方米。2.建筑质量与安全物业公寓的建设应当符合国家和地方有关建筑工程质量、安全的标准和规范，确保建筑结构安全可靠，配套设施设备完好运行。建设单位应当按照规定办理工程质量监督手续和竣工验收备案手续，对物业公寓的质量和安全负责。（二）交付使用条件1.工程竣工验收合格物业公寓应当通过建设单位组织的工程竣工验收，取得建设工程竣工验收备案证明文件。2.配套设施完善物业服务设施应当按照规划设计要求建设完成，并经验收合格，能够满足业主正常使用需求。3.物业服务企业确定在物业公寓交付使用前，建设单位应当依法通过招投标等方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订前期物业服务合同。三、业主、业主大会及业主委员会（一）业主1.业主的定义房屋的所有权人为业主。尚未办理房屋所有权登记，但已实际占有使用房屋的，在物业管理活动中享有业主权利，承担业主义务。2.业主的权利与义务权利依法享有物业公寓的专有部分所有权、共有部分共有权和共同管理权。参加业主大会会议，行使投票权。选举业主委员会成员，并享有被选举权。监督业主大会和业主委员会的工作，提出建议和意见。监督物业服务企业履行物业服务合同。对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用。法律、法规规定的其他权利。义务遵守管理规约、业主大会议事规则。遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。按照国家有关规定交纳专项维修资金。按时交纳物业服务费用。法律、法规规定的其他义务。（二）业主大会1.成立条件一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照规定及时报送材料，申请成立首次业主大会会议筹备组。已交付的专有部分面积未达到建筑物总面积百分之五十，但首套房屋交付使用已满两年的，业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）提出成立业主大会的书面申请。2.筹备组筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和社区居民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。筹备组应当自成立之日起三十日内，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。3.业主大会会议业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会决定以下事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主大会决定前款第五项至第七项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。（三）业主委员会1.组成与任期业主委员会由业主大会会议选举产生，由五至十一人的单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定的组织能力；具备必要的工作时间。业主委员会任期一般为三至五年，具体由业主大会议事规则约定。2.职责执行业主大会的决定和决议；召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；组织和监督专项维修资金的筹集和使用；调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；业主大会赋予的其他职责。3.工作规则业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在七日内召开业主委员会会议。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员过半数同意。业主委员会应当将业主大会决定的事项、业主委员会的工作情况以及物业服务合同履行情况等以适当的方式向业主公开。四、物业服务企业（一）资质管理物业服务企业应当按照国家有关规定取得相应的资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。苏州市住房和城乡建设部门负责对物业服务企业的资质进行管理，定期对物业服务企业的资质条件进行审核，对不符合资质条件的企业责令限期整改，整改仍不合格的，依法降低其资质等级或者吊销资质证书。（二）物业服务合同1.签订要求建设单位依法选聘的物业服务企业，应当与业主大会选聘的物业服务企业在前期物业服务合同终止时，做好交接工作，并协助业主大会选聘新的物业服务企业。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、服务费用、双方的权利义务、合同期限、违约责任等事项进行约定。2.合同履行与变更物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务合同期限届满前，业主委员会应当组织业主决定是否续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满前九十日书面告知业主委员会和业主，并在物业管理区域内显著位置公告。物业服务合同期限届满，业主大会未作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同继续有效，但服务期限为不定期。（三）物业服务内容与标准1.物业服务内容物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业管理区域内的环境卫生维护，包括公共区域的清扫保洁、垃圾收集与清运等；物业管理区域内的绿化养护；物业管理区域内的秩序维护，包括门岗值班、巡逻等；车辆停放管理；装饰装修管理服务；物业服务档案和物业档案的管理；法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。2.服务标准物业服务企业应当按照国家和地方有关规定以及物业服务合同的约定，制定具体的服务标准，并向业主公开。服务标准应当包括服务质量、服务响应时间、服务费用等方面的内容，确保物业服务的规范化、标准化。（四）物业服务费用1.收费标准物业服务费用由业主与物业服务企业按照物业服务合同的约定协商确定。实行政府指导价的，由苏州市价格主管部门会同住房和城乡建设部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。2.费用调整物业服务合同期限内，物业服务企业不得擅自提高物业服务费用标准。确需调整的，物业服务企业应当在符合相关规定的前提下，与业主委员会协商，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。五、物业的使用与维护（一）物业使用规定1.禁止行为业主、使用人不得违反法律、法规以及管理规约，实施下列行为：损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；占用、损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；违章搭建、私设摊点；在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；违反规定饲养动物，干扰他人正常生活；妨碍他人合法使用物业共用部位、共用设施设备；法律、法规和管理规约禁止的其他行为。2.装饰装修管理业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。业主装饰装修房屋，应当遵守有关法律、法规和管理规约的规定，不得损害公共利益和他人合法权益。物业服务企业应当对装饰装修活动进行巡查，发现违反规定的行为，应当及时制止并报告有关部门。（二）物业维修与养护1.维修责任划分物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，按照下列规定承担：专有部分由业主承担；部分业主共有的，由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积比例承担；全体业主共有的，由全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例承担；物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，由责任人承担维修、更新和改造费用。2.专项维修资金管理专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。专项维修资金应当按照国家和地方有关规定进行管理，专款专用，不得挪作他用。业主转让房屋所有权时，其名下的专项维修资金余额随房屋所有权同时过户。六、法律责任（一）建设单位责任建设单位违反本办法规定，有下列行为之一的，由苏州市住房和城乡建设部门责令限期改正，并处以一万元以上五万元以下的罚款：1.未按照规定配置物业管理用房的；2.未按照规定通过招投标等方式选聘物业服务企业的；3.未按照规定办理工程质量监督手续和竣工验收备案手续的；4.未按照规定报送成立首次业主大会会议筹备组材料的。（二）物业服务企业责任物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由苏州市住房和城乡建设部门责令限期改正，并处以五千元以上三万元以下的罚款；情节严重的，降低其资质等级或者吊销资质证书：1.未按照物业服务合同约定提供服务的；2.擅自提高物业服务费用标准的；3.挪用专项维修资金的；4.擅自改变物业管理用房用途的；5.擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；6.未按照规定履行装饰装修管理职责的；7.未按照规定进行物业服务档案和物业档案管理的。（三）业主、业主委员会责任业主、业主委员会违反本办法规定，有下列行为之一的，由街道办事处（乡镇人民政府）责令限期改正；逾期不改正的，予以通报批评：1.未按照规定召开业主大会会议的；2.未按照规定选举产生业主委员会或