2024年房地产估价师理论与方法权威卷(第一套)

2024年房地产估价师理论与方法权威卷(第一套)一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意）1.房地产具有供给有限特性，本质上是由于（）。A.土地总量有限B.规划限制C.房地产不可移动D.价值量大答案：C分析：房地产具有供给有限特性，本质上是因为房地产的不可移动性，导致其不能像一般商品那样通过增加生产来无限供给。2.下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。A.用途专业的房地产B.价值较大的房地产C.独立使用性较好的房地产D.不可分割的房地产答案：C分析：独立使用性较好的房地产，使用不受太多限制，更容易找到买家，变现能力相对较强。用途专业、价值大、不可分割的房地产变现较难。3.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。A.国内生产总值B.居民消费价格指数C.汇率波动D.城市化水平答案：D分析：城市化水平属于社会因素，国内生产总值、居民消费价格指数、汇率波动属于经济因素。4.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.9答案：B分析：设正常成交价格为x万元，买方实际支付价格=正常成交价格+买方应缴纳税费，即29=x+3%x，解得x=29÷(1+3%)≈28.2万元。5.已知某可比实例房地产的成交价格为12000元/m²，该类房地产交易中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3%。若买卖双方的税费均由卖方负担，则该可比实例的正常成交价格为（）元/m²。A.11280B.11321C.11500D.11650答案：B分析：设正常成交价格为x元/m²，卖方实际得到价格=正常成交价格卖方应缴纳税费买方应缴纳税费，即12000=x6%x3%x，解得x=12000÷(16%3%)≈11321元/m²。6.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为（）万元。A.368B.552C.561D.920答案：B分析：报酬率=6%×(1+40%)=8.4%，净收益=80×(140%)=48万元，根据收益法公式(V=frac{A}{Y}[1frac{1}{(1+Y)^{n}}])，n=508=42年，(V=frac{48}{8.4%}[1frac{1}{(1+8.4%)^{42}}]approx552)万元。7.某套住宅建筑面积为100m²，套内建筑面积为92m²，使用面积为80m²，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。A.2400B.2580C.2607D.2760答案：A分析：该住宅总价=80×3000=240000元，每平方米建筑面积价格=240000÷100=2400元。8.某建筑物的建筑面积为200m²，有效年龄为12年，重置成本为800元/m²，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。A.10.2B.11.0C.11.3D.11.5答案：C分析：年折旧额(D=frac{C(1R)}{N}=frac{200×800×(12%)}{40}=3920)元，折旧总额(E=D×t=3920×12=47040)元，建筑物现值(V=CE=200×80047040=112960)元≈11.3万元。9.某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1000万元，同时还有一笔贷款成数为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。A.2500B.3000C.3500D.4000答案：A分析：再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值已抵押贷款余额÷社会一般贷款成数拖欠的建设工程价款=60001000÷50%1000=2500万元。10.某临街深度30.48m（即100英尺）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50英尺）、临街宽度20m的矩形土地的总价为（）万元。A.53.34B.85.34C.106.68D.213.36答案：C分析：四三二一法则中，临街深度50英尺的价值占临街深度100英尺价值的比例为40%+30%=70%，所以相邻土地总价=121.92×70%=106.68万元。11.某可比实例的成交价格为3000元/m²，建筑面积为100m²，首付12万元，余款半年后支付8万元，一年后支付10万元。已知年利率为8%，则该可比实例的实际价格为（）元/m²。A.3000B.2895.73C.2985.71D.2960.80答案：B分析：实际价格=([12+8÷(1+8%)^{0.5}+10÷(1+8%)])÷100×10000≈2895.73元/m²。12.某房地产的土地面积为500m²，土地价格为2000元/m²；建筑面积为1000m²，成本法估算的建筑物重置成本为1800元/m²；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m²，则该房地产中建筑物的实际价值比重置成本低（）元/m²。A.200B.300C.700D.1000答案：B分析：该房地产房地总价=2500×1000=2500000元，土地总价=500×2000=1000000元，建筑物实际价值=25000001000000=1500000元，建筑物实际单价=1500000÷1000=1500元/m²，比重置成本低18001500=300元/m²。13.某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。A.4858B.5200C.2700D.6264答案：B分析：根据收益法公式(V=frac{A}{Y}[1frac{1}{(1+Y)^{n}}]+frac{V_{n}}{(1+Y)^{n}})，A=216万元，Y=8%，n=2年，(V_{n}=5616)万元，(V=frac{216}{8%}[1frac{1}{(1+8%)^{2}}]+frac{5616}{(1+8%)^{2}}approx5200)万元。14.某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（）万元。A.159.56B.168.75C.169.39D.277.70答案：B分析：先计算前4年净收益的平均值((15.1+16.3+15.5+17.2)÷4=16)万元，再根据收益法公式(V=frac{A}{Y}[1frac{1}{(1+Y)^{n}}])，A=16万元，Y=9%，n=35年，(V=frac{16}{9%}[1frac{1}{(1+9%)^{35}}]approx168.75)万元。15.某建筑物的建筑面积为120m²，于9年前建成，重置价格为3000元/m²，耐用年限为50年，残值率为2%。用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.81.6%B.84.0%C.84.8%D.88.0%答案：C分析：成新率(q=1frac{t}{N}(1R)=1frac{9}{50}×(12%)=84.8%)。16.某宗房地产的土地总价为8000万元，建筑面积为10万m²，建筑物的重置成本为2000元/m²，成新率为80%，则该房地产的价值为（）万元。A.16000B.20000C.24000D.28000答案：C分析：建筑物价值=2000×10×80%=16000万元，房地产价值=土地总价+建筑物价值=8000+16000=24000万元。17.某宗房地产的年净收益为2万元，购买者自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08，则该宗房地产的价格为（）万元。A.22B.22.5C.23D.23.5答案：B分析：购买者自有资金收益=5×12%=0.6万元，抵押贷款收益=20.6=1.4万元，抵押贷款金额=1.4÷0.08=17.5万元，房地产价格=自有资金+抵押贷款金额=5+17.5=22.5万元。18.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和可重新改造或改变用途的旧房D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余答案：D分析：假设开发法通常测算的是开发经营期的价格剩余，而不是一次性的价格剩余。19.某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/km²。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%，银行贷款年利率为8%，则该土地的投资利息为（）元/m²。A.55.20B.103.22C.109.63D.114.82答案：B分析：土地取得费=36×10000÷666.67≈540元/m²，土地开发费=1.5×100000000÷1000000=150元/m²。投资利息=540×[(1+8%)²1]+150×60%×[(1+8%)^{1.5}1]+150×40%×[(1+8%)^{0.5}1]≈103.22元/m²。20.某成片荒地面积2km²，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（）元/m²。A.310.61B.321.63C.415.63D.466.67答案：C分析：设可转让熟地的总价为V。土地取得成本=1.2×100000000元，开发成本和管理费用=2.5×100000000元，投资利息=1.2×[(1+8%)³1]+2.5×60%×[(1+8%)^{2.5}1]+2.5×40%×[(1+8%)^{1.5}1]，销售费用=2%V，销售税费=5.5%V，开发利润=10%V。根据公式(V=土地取得成本+开发成本和管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润)，解得(V=4.9875×10^{8})元，可转让熟地面积=2×1000000×60%=1200000m²，单价=4.9875×10^{8}÷1200000≈415.63元/m²。21.长期趋势法主要是用于推测、判断房地产的（）。A.实际价格B.市场价格C.未来价格D.成本价格答案：C分析：长期趋势法是根据房地产价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，用于推测、判断房地产的未来价格。22.某类房地产20182022年的价格分别为910元/m²、1190元/m²、1490元/m²、1810元/m²、2110元/m²。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于2023年的价格为（）元/m²。A.2390B.2410C.2430D.2450答案：B分析：逐年上涨额分别为1190910=280元/m²，14901190=300元/m²，18101490=320元/m²，21101810=300元/m²，平均逐年上涨额(d=(280+300+320+300)÷4=300)元/m²，2023年价格(V_{5}=910+300×5=2410)元/m²。23.某城市2018年至2022年的平均房价分别为2000元/m²、2200元/m²、2400元/m²、2600元/m²、2800元/m²。采用平均发展速度法预测该城市2024年的房价为（）元/m²。A.3000B.3111.79C.3162.27D.3200答案：B分析：平均发展速度(t=sqrt[4]{frac{2800}{2000}}approx1.0845)，2024年房价(V_{6}=2000×1.0845^{6}approx3111.79)元/m²。24.某房地产在2023年7月的价格为2000元/m²，现要调整为2023年11月的价格。已知该类房地产2023年5月至12月的价格指数分别为99.4、99.6、100.4、101.1、101.3、101.6、102.1、102.5（均以上个月为100），则该房地产2023年11月的价格为（）元/m²。A.2066.6B.2068.3C.2078.3D.2082.6答案：A分析：2023年11月价格=2000×(100.4÷100)×(101.1÷100)×(101.3÷100)×(101.6÷100)≈2066.6元/m²。25.下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格答案：D分析：路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，而不是标准临街宽度。26.某临街深度30.48m（即100英尺）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按照“四三二一”法则，其相邻临街深度15.24m（即50英尺）、临街宽度25m的矩形土地的总价为（）万元。A.53.34B.85.34C.131.65D.213.36答案：C分析：临街深度50英尺的价值占临街深度100英尺价值的比例为40%+30%=70%，该临街宽度25m的土地与临街宽度20m的土地相比，宽度修正系数为25÷20=1.25，所以相邻土地总价=121.92×70%×1.25=131.65万元。27.下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D.为房地产开发企业在建设用地使用权出让中确定投标报价提供参考答案：D分析：鉴证性估价是为委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，具有公证性、证据性。为房地产开发企业在建设用地使用权出让中确定投标报价提供参考不属于鉴证性估价。28.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。A.独立、客观、公正原则属于普适性原则B.合法原则只要求估价对象状况必须依法判定C.最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格D.谨慎原则是评估房地产抵押价值时应遵循的原则答案：B分析：合法原则不仅要求估价对象状况必须依法判定，还要求估价所依据的收入、成本、费用、运营费用等也应符合相关法律、法规和政策等的规定。29.某估价机构于2024年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2024年6月15日。因估价结果有争议，2024年8月15日进行复估，则复估的估价时点为（）。A.2024年6月10日B.2024年6月15日C.2024年6月20日D.2024年8月15日答案：B分析：估价时点是指估价结果对应的日期，复估时应采用原估价时点，即2024年6月15日。30.房地产估价报告中，估价结果报告是对估价对象进行分析，对估价方法进行说明，最终确定估价结果的文件。下列不属于估价结果报告内容的是（）。A.估价委托人B.估价目的C.估价方法D.估价对象答案：C分析：估价方法属于估价技术报告的内容，估价委托人、估价目的、估价对象属于估价结果报告的内容。二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1.下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.不可移动答案：AD分析：独一无二和价值量大的特性使得房地产价格难以通过一般的市场交易直接确定，需要专业估价。2.影响房地产价格的社会因素主要有（）。A.政治安定状况B.社会治安状况C.城市化D.房地产投机E.环境状况答案：ABCD分析：环境状况属于自然因素，政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机属于社会因素。3.下列交易中，属于房地产转让的有（）。A.房地产买卖B.房地产赠与C.房地产抵押D.房地产抵债E.房地产入股答案：ABDE分析：房地产抵押是一种担保行为，不属于房地产转让，房地产买卖、赠与、抵债、入股属于房地产转让。4.下列关于收益法中收益期限确定的说法，正确的有（）。A.对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权剩余年限和建筑物经济寿命确定收益期限B.对于土地与建筑物合成体的估价，若土地使用权剩余年限与建筑物经济寿命相同，则收益期限为土地使用权剩余年限或者建筑物经济寿命C.对于土地与建筑物合成体的估价，若土地使用权剩余年限短于建筑物经济寿命，且出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，应按照土地使用权剩余年限确定收益期限D.对于土地与建筑物合成体的估价，若土地使用权剩余年限短于建筑物经济寿命，且出让合同未约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，可先根据建筑物经济寿命减去其晚于土地使用年限的那部分寿命后的寿命确定收益期限E.对于承租人权益的估价，收益期限为剩余租赁期限答案：BCDE分析：对于单独土地和单独建筑物的估价，应根据土地使用权出让合同约定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限确定收益期限，A错误。5.成本法中的“开发利润”是指（）。A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税前利润E.开发商所能获得的税后利润答案：CD分析：成本法中的“开发利润”是指开发商所能获得的平均利润和税前利润。6.假设开发法中，选择最佳的开发利用方式包括（）方面的内容。A.用途B.规模C.档次D.建筑结构E.装修标准答案：ABC分析：选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等方面的内容，建筑结构和装修标准不属于最佳开发利用方式的主要内容。7.长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于（）。A.收益法中预测未来的租金B.市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整C.填补某些房地产历史价格资料的缺乏D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力E.成本法中确定房地产的重新购建价格答案：ABCD分析：长期趋势法不能用于成本法中确定房地产的重新购建价格。8.路线价法特别适用于（）的土地进行的估价。A.城市大量土地的批量估价B.城市商业街道两侧土地的估价C.建筑容积率较高的土地估价D.房地产税收、市地重划E.城市房屋拆迁补偿答案：ABD分析：路线价法适用于城市大量土地的批量估价、城市商业街道两侧土地的估价以及房地产税收、市地重划等，与建筑容积率高低无关，城市房屋拆迁补偿主要针对房屋，路线价法主要用于土地估价。9.房地产估价报告通常由（）组成。A.封面B.目录C.致估价委托人函D.估价师声明E.估价技术报告答案：ABCDE分析：房地产估价报告通常由封面、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告、附件等组成。10.下列关于房地产估价本质的说法，正确的有（）。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价C.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术答案：ABCDE分析：以上说法均正确，体现了房地产估价的本质特点。三、判断题（共10题，每题