WK房地产公司偿债能力分析

毕业设计(论文)题目：WK房地产公司偿债能力分析桂林理工大学博文管理学院毕业设计（论文）独创性声明本人声明所呈交的设（论文是我个人在指导教师指导下进行的研究工作及取得的研究成果尽我所知除了设（论文中特别加以标注和致谢的地方外设（论文中不包含其他人或集体已经发表或撰写的究果不包为得林理大博管学院其教机构位证而使过材料对设（文研成果出献个集已了确的本完意到声明法后由本承担。设计（论文）作者签名：日期：年月日桂林理工大学博文管理学院毕业设计（论文）使用授权声明本设（论文作者完全了解学院有关保留使用设（论文的规定同意学院保留并向国家有关部门或机构送交设（论文的复印件和电子版允许设（论文被查阅或借阅本人授权桂林理工大学博文管理学院可以将本设（论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本设计（论文）。设计(论文)作者签名：日期：年月日指导教师签名：日期：年月日桂林理工大学博文管理学院毕业设计·论文引言公司偿债能力是反映公司财务状况和经营能力的重要标志。偿债能力是公司偿还到期债务的承受能力或保证程度，包括偿还短期债务和长期债务的能力。对公司的偿债能力分析有利于揭示公司过去生产经营过程中的利弊得失、财务状况及预测未来发展趋势，更好地帮助公司规划未来，优化投资决策，促进公司改善经营管理，提高经济效益。然而在日益激烈的房地产行业的市场竞争中，我国房地产行业仍然面临着许多的问题：库存积压过多，货款回收速度慢；流动负债规模较大，结构单一；公司现金流量水平不高；资本结构不完整、盈利能力不足等。这些问题都会造成公司资金的管理不善，甚至导致公司破产清算。所以需要在偿债能力上，从长期偿债能力、短期偿债能力等方面整体的对公司的偿债能力进行优化，为了提高公司的盈利能力，使公司不断成长壮大。公司偿债能力的分析应以公司的现金流量为基础，即在满足生产经营活动的基本现金支出后，看是否有足够的现金余额来偿还到期债务。通过资产负债率、流动性比率、速动比率等质量指标，可以揭示公司负债的合理程度、长期负债和短期负债的效益、举债经营的效果以及实际偿债能力。本文通过对房地产公司偿付能力的研究，分析了公司偿付能力存在的问题及原因，并对所存在的问题成因提出解决对策，希望能够为中国众多的房地产业的发展有所帮助。本文着眼于公司偿债能力的现状及其存在的问题，以WK公司为研究对象，浅析了WK公司偿债能力各方面存在的问题以及其目前偿债能力的不足之处，并在此基础上结合国内外关于偿债能力的各大研究成果以及当前我国市场经济形势，为WK公司提出了更加精细化的盈利模式，也提出了具体的策略。

一、现金比率指标：是指一定时期内公司现金类资产与流动负债的比值，作为衡量公司实时偿还流动负债的能力。现金类资产指现金、银行存款及短期股权投资等。资产负债率指标：资产负债率是期末负债总额除以资产总额的百分比，也就是负债总额与资产总额的比例关系。资产负债率反映在总资产中有多大比例是通过借债来筹资的，也可以衡量公司在清算时保护债权人利益的程度。资产负债率这个指标反映债权人所提供的资本占全部资本的比例，也被称为举债经营比率产权比率指标：产权比率是负债总额与所有者权益总额的比率，是为评估资金结构合理性的一种指标。一般来说，产权比率可反映股东所持股权是否过多，或者是尚不够充分等情况，从另一个侧面表明公司借款经营的程度。

二、WK房地产公司概况（一）WK房地产公司简介(二)WK房产公司经营现状图1公司近三年来生产经营情况由营业收入的柱形图我们可以看出，WK房地产有限公司有限公司2017年和2016年的营业收入很平均，说明了WK房地产有限公司无拓宽新的销售方式与方法，导致公司营业收入增长缓慢，会影响公司的获利，不利于公司未来发展。其次是营业成本，WK房地产有限公司2018年的营业收入、营业成本都有所增加，说明公司还发展还处在一个上升阶段。最后是利润，从图表中可以知道16年到17年的利润增长了118.9亿元，而17年到18年的增长额是163.2亿元，其增长缓慢的原因主要是因为在筹资活动中现金流出量过大，营业成本的增加，营业收入的增加与成本比重拉不开差距，终归其原因是2018年度需扩大生产规模，所以成本增加，利润增长不明显。

三、WK房地产公司偿债能力分析（一）短期偿债能力分析 1、流动比率分析表1流动比率表单位：亿、倍201620172018流动资产13000流动负债11220流动比率1.152、速动比率分现金比率分析现金比率指标：是指公司现金类资产与流动负债的比值，衡量公司偿还流动负债的能力。表3现金比率表单位：亿、%201620172018货币资金87017411884流动负债5800847411220现金流动负债比率7表数据源自WK二零一六年至二零一八年年度报告（2）三年的比率分别为0.15、0.21、0.17，2017年比率比2016年的高出0.6，则说明WK公司本年度的现金流动负债比率比上年度有所提高，表明WK公司的短期偿债能力有所增强。2018年度的比率比2017年度的比率低出0.4，其原因是货币资金的增长速度比不过流动负债增长速度，使得2018年的现金比率的减少。（二）长期偿债能力分析1、资产负债率分析（1）资产负债率指标：是期末负债总额除以资产总额的百分比。表4资产负债率表单位：亿、%201620172018129001530084.59（2）16、17、18年的资产负债率为80.59%、83.98%、84.59%,资产负债率上升说明偿债能力变弱。其原因是：负债总额增长率快于资产总额增长率。WK的高资产负债比率表明WK的长期支付能力正在减弱。而且它会削弱债权人对WK投资资金量。图6分析结论：WK房地产公司需要增强长期偿债能力，降低资产负债率指标 利息保障倍数分析利息保障倍数指标：是指生产经营所获得的息税前利润与利息费用的比率。表5利息保障倍数表单位：亿、倍201620172018674.659.99408.42532.15734.5925.6525.6512.25（2）WK所在的房地产业3年的利息保障倍数分别为为25.65倍、25.65倍、12.25倍。WK16、17两年的利息保障倍数明显高,则该公司的支付利息能力强,财务风险较少；18年的利息保障倍数低，存在较高的财务风险。原因是由于利润总额增长速度比前年慢，而利息支出增长速度又快过前年，从而导致其倍数低。（3）2016年到2018年WK房地产公司与同行业的保利地产和绿地控股的房地产公司相比较，2016年的现金指标同行业间相差较大，2017年已获利息同行业间指标逐渐缩小，而WK还在保持高已获利息比率，2018年各行业的差距变小。由此可以清晰的看出WK房地产公司处于房地产行业领先的位置而且当2016到2017年已获利息比率增长平缓，2017年到2018年跌破领先地位，处于行业中等水平，证明该公司的长期偿债能力需要加强。（4）分析结论：WK房地产公司的偿付负债利息弱，有较高的财务风险。3、产权比率分析产权比率指标：是负债总额与所有者权益总额的比率。表6产权比率分表单位：亿、%201620172018129302356548.81%（2）WK集团2016～2018年的产权比率分别为413.73%,524.21%，548.81%，呈现上升趋势，2016年与2017年的产权比率上升了110.48%，2018年虽然相对于上年回升，但相较于2017年增长比率却是下降了。其原因是负债总额与所有者权益总额间的差额越来越大。（3）2016年到2018年WK房地产公司与同行业的保利地产和绿地控股的房地产公司相比较，2016年的产权比率指标WK与绿地间差距较大，而保利与WK比较靠近；2017年产权比率WK和绿地间指标逐渐缩小，而WK还在处在行业间中等的产权比率，2018年各行业的产权指标都在缓慢增长，相互间的差距不变。由此可以清晰的看出WK房地产公司处于房地产行业中等的位置而且当2017到2016年产权比率增长平缓。（4）分析结论：WK的偿债风险高，存在高破产风险，长期偿债能力需要加强。4、综合分析：通过对WK房地产过去三年的纵横分析，我们发现WK房地产偿债能力不强，负债比例高，金融风险比较高，能力是中等水平，WK房地产低支付能力与房地产行业一般高负债比率密切相关。

四、WK房地产公司偿债能力的问题及成因分析（一）WK房地产公司偿债能力存在的问题1、速动比率低于正常值通过WK速动比率表的分析，WK在三年间存在着库存积压的问题，短期内无法妥善解决，而且是连续增长的现象。同时，WK公司股份有限公司的速动比例一直处于低水平，除2017年达到了通常所认为的适宜数值，其余2年都未达到50%这一标准。2、资产负债率偏高通过资产负债比率的图表分析，可得WK资产负债比率高。虽然2016年有所下降，但它仍然高于行业平均水平，并且一般高于适当水平。这表明，WK集团正在通过改变政策、抓住改变市场环境和国家政策的机会来改善这一状况。但尚不能改变其完整的负债不合理的事实，WK集团拥有更高的金融风险概率。3、产权比率呈偏高走向通过对产权比率图表的分析可以看出16年到17年的涨幅大过17年到18年的涨幅，说明17年间经营者对公司的未来发展方向模糊不清。产权比率直接反应负债与所有者权益之间的关系，产权比率越低，表明企业的长期偿债能力越强，债权人权益保障程度越高，承担的风险越小；产权比率越大，权益乘数越大，资产负债率越高，公司财务风险越大。同行业相比，WK产权比例走高，长期偿还公司债款的能力不能有效保证。（二）WK房地产公司偿债能力存在问题的成因分析1、存货管理制度不完善通过WK速动比率图表，发现WK集团在过去3年内存在着盘点资产管理的问题，这个问题尚未得到妥善解决。同时，WK股份公司的现金比率处于低水平，这意味着WK集团在投资方面所使用的资金比例提高，导致公司没有足额的货币资金偿还短期债务。在同行业中，我们可以了解到存货的储备规模在一定程度上反映了公司的持续发展潜力，因为存货的流动性差，导致公司的存货周转能力变差，就会给公司造成一定的偿债压力和偿债风险，甚至影响到公司正常的生产经营活动。2、房地产行业面临着国家政府的严厉调控政策国务院召开常务会议,宣布共计八条政策措施，以加强房地产监管效益，促进房地产市场健康发展。地方自治区制定了实施规则，取得了显著结果:(1)大城市的商业住宅交易量急剧减少，交易价格稳定;(2)在一些城市，土地销售大幅度减少，有些土地拍卖已被出售;(3)商业房地产正在大幅变暖。这些变化直接影响房地产公司销售额的增长率和公司资金的撤退。在上面表3中,2016年和2017年的货币现金流量增长快速,2018年其速度才逐渐缓慢下来，原因是2016年房地产公司的开工项目数量快速上升，直至2018年才得到缓和。多年来，国家就房地产部门现有问题发表了一系列宏观管理政策，旨在抑制房价过度上涨。但该宏观管理方针基本上没有抑制住房价上涨。房地产价格远高于其他价格指数，反复创新高。这些城市的很多房价远远超过了房屋的实际购买力，成就了炒房家。如放任不管经过数年连续上升，房价将会变得异常新高。因此，房价的限制曾经成为政府和国民关注的焦点。去年下半年以后，国家对房地产业进行了宏观调控。根据土地供给、银行信用、制度监督、产业政策，逐渐标准化，改善了房地产业。今年，采用了严厉的金融政策。这些政策的实施显示了政府对房地产投资的削减和进一步紧缩政策的期待。从目前的情况看，房地产的宏观调控效果逐渐显现，全国的房价正在逐步变化。据报道，像广州、上海这样的大规模中型城市，房地产价格下降了30%以上。其他的第二线城市也看到了下调的不同程度。第三线的县城大多还保持着价格上涨的程度，但是增长速缓慢。3、房地产市场预期持续的通货膨胀

五、改善对WK房地产公司偿债能力的建议（一）加强存货周转速度针对存货制度的管理，我建议应该这样做：1、为了提高库存的周转率，必须制定目前月份的销售计划计划，防止盲目生产。2、重视库存管理，做好商品房防护工作，对房屋的安全性的防护尤为重要，定期进行安全检查，减少因为自然灾害原因造成的损失。3、确立完善的生产计划，严格管理库存。4、开发适销对路产品，房产开发公司在拟开发项目的时候，就必须结合当地实际对当地的房屋适应情况作一个全面的了解，做到胸有成竹。这样在开发的时候就能够有针对性的设计建造符合当地需要的适销产品，房屋滞销的风险将大大降低。5、采用精装修。首先开发商在施工阶段就统一装修，避免了每家每户的浪费，相对来讲比较环保，与此同时还可以避免家家户户由于装修工期不同造成邻居间的干扰；其次，对于很多业主来讲精装交付，买了家具就可以入住，实在是简单方便。因此，精装修交付势必是未来房地产行业发展的一个趋势。为很多开发商提供了一个缩减空房的手段。（二）顺应国家、政府的政策制定针对性战略1、根据颁布的土地政策，实施多元化整合土地战略公司根据不同类型的房地产政策将其销售手段依附到政策方面，顺应其政策的相关内容，获取其各种各样的优惠环节，并得到了国家政府的支持，也更有利于公司的多方面开展房地产开发、销售等，尤其是在土地方面，从土地公布的一系列政策观点来看，公司可以利用全国市场、地区多样化的组合、多层次的产品结构和住宅市场价格多样化的组合，减少公司整体风险。更大大提升了公司扩大其自身规模的潜力。2、根据资本供给状况适当调整开发战略由于央行收紧货币，开发商通常的资金比例和资金渠道将被限制在次数。从国家不同地区的现状来看，房地产开发公司很难借到银行的资金，很多房地产开发公司为了克服困难，被要求新的资金筹措渠道，被迫从民间筹措资金。私人资金筹措的高利率，加大了公司的负担，提高了开发成本。面对当前形势，房地产开发公司必须在投资战略上进行适当的调整或控制，以保持他们的实力和进一步发展。开发公司可以根据资金的运用谨慎地面对新土地开发项目并做到最好。他们必须清楚地认识哪些项目超出自己的范围，注意控制风险。对于开发的项目，为了满足公司现金流量的平衡，必须根据资金供给适当地缩小。3、慎重选择开发项目，注意控制风险在选择项目时，特别在计算开发中地区的住宅需求时，必须注意调查和研究。为了事业开发，必须通过地区人口、年龄分布的数据来测量购房的需求。同时，通过对商业住宅的销售量、商业住宅的未使用库存、现有开发数量的调查，可以计算地区的恶用量，决定开发项目的实现可能性。对严重的过剩榨取的地域，介入的事不恰当。（三）制定合理的偿债计划由于行业的竞争十分激烈，导致许多公司资本链比较紧张。在今天的资本市场有很多借钱的方法。从过去的单一贷款到银行，我们可以使用各种渠道进一步筹集资金。1、公司可以借助于资本市场，解决短期资金不足，提高短期债务偿还企业债款能力，可以使用商业信用的方式。2、公司运用发行债券和股票，增加股东和股民数量，让更多的人了解庞大的公司规模链，从而增加公司的所有者权益的基数，而使公司的举债没那么严重和积压。3、公司也可以引进外贸，吸引外商的投资，对高品质房屋的建设理念让更多外贸的商人投入资金和人力物力，从而减轻公司的财务风险系数。4、在每天的运作和管理中，应该为企业打下良好的基础，充分保持各种资产的优质水平，提高企业的能力。我们必须加强库存每天的管理，使生产和销售、资本收入整理和对应的资金对应每个债务的支出，使金钱的利用成为可能，我们也需要科学地为长时间投资的利息水平等。投资的必要性。模特的优点和缺点，以及实际需求和企业自身的价格适中，不能提高企业自身的支付能力，也可以合理使用金融杠杆，大大提高企业的收入。因此，必须建立和提高影响企业资本结构和风险度的企业紧急机制，通过通常生产来削减原料储存量。（四）提升控制生产成本的能力随着房地产市场的竞争越来越激烈，很多潜在风险都给房地产企业带来了。房地产企业加强成本控制是紧急课题，我提议可以这样做：1、加强成本共享和建立成本管理环境，继续加强成本意识，调整成本管理的概念。房地产企业应放弃广泛的经营理念，注意经营精细化和科学化。企业经营应着重成本管理，构筑完善的成本管理组织，实现综合的成本管理目标。2、控制成本的系统建设，需要建立完善的成本管理系统，事件发生前，事件发生后，基于事件构筑全面的成本管理系统。房地产开发包含很多方面，包括设计、招标资金筹措、建设等。企业应充分考虑成本管理的一切操作链接，企业应尽快建立适合成本管理系统的组织结构，建立综合成本动态追踪机制，建立科学有效的综合成本管理方法。作为筹集资金的手段，在筹集资金的方法和筹措资金过程中的路径。3、有效管理企业在支出方面的费用，房地产企业在每天的运作中资本的需求很大，资本的大部分来自外部，所以有必要充分掌握这个资本的成本。商业银行是房地产企业的主要金融机构。但是随着房地产企业的增长放缓，商业银行调整了严峻