荆门物业收费管理办法

荆门物业收费管理办法总则制定目的为加强荆门物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》以及国家和地方有关价格法律法规，结合本市实际，制定本办法。适用范围本办法适用于荆门市行政区域内物业服务收费及其监督管理活动。本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务收费定价形式政府指导价1.普通住宅（含保障性住房）前期物业服务收费实行政府指导价。2.实行政府指导价的物业服务收费，由价格主管部门会同房地产主管部门，根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期向社会公布。3.物业服务企业应当在政府指导价规定的基准价及其浮动幅度内，与业主通过物业服务合同约定具体的收费标准。市场调节价1.非普通住宅以及业主大会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价。2.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务收费构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。物业服务收费标准确定政府指导价标准确定1.制定普通住宅前期物业服务收费政府指导价标准，应当综合考虑以下因素：物业服务等级标准；服务成本；法定税费；合理利润；社会承受能力。2.物业服务等级标准由房地产主管部门会同相关部门制定，根据物业服务的不同服务内容、服务质量等因素，将物业服务等级分为一至五级，具体标准另行公布。3.物业服务企业应当按照物业服务等级标准提供相应的服务，并按照对应的政府指导价标准收取费用。市场调节价标准确定1.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据物业服务合同约定的服务内容、服务质量、服务成本等因素，协商确定收费标准。2.业主与物业服务企业在协商物业服务收费标准时，应当参考同类物业服务项目的市场价格水平，并结合本物业管理区域的实际情况进行合理定价。3.物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示，接受业主监督。物业服务收费计费方式物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制1.包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。2.实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。3.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期公布物业服务费用的收支情况，接受业主监督。酬金制1.酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。2.实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。3.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。4.业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。物业服务收费的收取与缴纳收取主体物业服务收费由物业服务企业按照物业服务合同的约定向业主收取。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。收取时间1.物业服务企业应当按照物业服务合同约定的时间和方式收取物业服务费用。2.业主应当按照物业服务合同约定的时间和方式按时足额交纳物业服务费用。逾期缴纳处理1.业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。2.业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，应当按照合同约定承担违约责任。3.经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。物业服务收费的变更与调整政府指导价变更与调整1.实行政府指导价的物业服务收费标准需要调整的，由价格主管部门会同房地产主管部门，根据物业服务成本变动情况、服务质量提升情况等因素，适时进行调整，并向社会公布。2.物业服务企业应当在政府指导价调整前，将调整理由、调整幅度等情况告知业主，并在物业管理区域内显著位置进行公示。3.业主对调整后的物业服务收费标准有异议的，可以通过业主大会或者业主委员会与物业服务企业协商解决；协商不成的，可以向价格主管部门或者房地产主管部门投诉。市场调节价变更与调整1.实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整的，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定的方式进行协商。2.物业服务企业应当提前将调整物业服务收费标准的理由、调整幅度等情况告知业主，并在物业管理区域内显著位置进行公示。3.业主对调整后的物业服务收费标准有异议的，可以通过业主大会或者业主委员会与物业服务企业协商解决；协商不成的，可以通过法律途径解决。物业服务收费的监督管理价格主管部门职责1.负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。2.制定物业服务收费政策，规范物业服务收费行为。3.对物业服务收费进行监督检查，依法查处价格违法行为。房地产主管部门职责1.负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作。2.指导和监督业主大会、业主委员会的成立和运作。3.会同价格主管部门制定物业服务等级标准，规范物业服务企业服务行为。其他部门职责其他有关部门按照各自职责，做好物业服务收费的相关监督管理工作。监督检查措施1.价格主管部门和房地产主管部门有权依法对物业服务企业的收费行为进行监督检查。2.物业服务企业应当接受价格主管部门和房地产主管部门的监督检查，如实提供相关资料和情况。3.价格主管部门和房地产主管部门在监督检查中发现物业服务企业有价格违法行为的，应当依法予以查处。争议处理1.业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业之间因物业服务收费发生争议的，可以自行协商解决；协商不成的，可以向业主委员会所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者居（村）民委员会申请调解