漯河房屋预售管理办法

漯河房屋预售管理办法一、总则（一）目的为加强漯河市房屋预售管理，维护房地产市场秩序，保障购房人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于漯河市行政区域内国有土地上新建房屋的预售活动及其管理。（三）基本原则房屋预售管理应当遵循合法、公正、公开、高效的原则，保障房地产市场的健康发展，保护交易各方的合法权益。二、预售许可条件（一）土地条件房地产开发企业进行房屋预售，应当已取得土地使用权证书，并按照土地出让合同约定进行开发建设。土地开发建设进度应达到规定要求，一般应完成基础工程建设。（二）建设工程规划许可已取得建设工程规划许可证，且按照规划许可的内容进行建设。规划设计方案应符合城市规划要求，包括建筑密度、容积率、绿化率等指标。（三）施工进度及形象进度1.多层建筑已完成主体结构三分之一以上；2.高层建筑已完成主体结构的四分之一以上。（四）投入开发建设的资金投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。（五）工程质量监督手续已办理工程质量监督手续，确保工程建设符合质量标准。三、预售许可申请（一）申请主体房地产开发企业作为房屋预售许可的申请主体，应当具备独立法人资格，并持有有效的营业执照。（二）申请材料1.商品房预售许可申请表；2.开发企业的营业执照和资质证书；3.土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证；4.投入开发建设资金达到工程建设总投资25%以上的证明材料，如银行出具的资金证明等；5.工程施工合同及关于施工进度的说明；6.商品房预售方案，包括预售房屋的位置、面积、套数、价格、交付日期等内容；7.法律、法规规定的其他材料。（三）申请流程1.房地产开发企业向漯河市住房和城乡建设主管部门提出预售许可申请，并提交上述申请材料。2.主管部门收到申请后，对申请材料进行初步审查。材料不齐全或不符合法定形式的，一次性告知申请人需要补正的全部内容。3.对符合条件的申请，主管部门进行实地核查，核实项目的建设进度、资金投入等情况。四、预售许可审批（一）审查内容1.申请材料的真实性、完整性和合法性；2.项目是否符合预售许可条件，包括土地、规划、建设进度、资金投入等方面；3.商品房预售方案是否合理，是否符合市场实际情况。（二）审批期限漯河市住房和城乡建设主管部门应当自受理申请之日起10个工作日内，依法作出准予预售许可或者不予预售许可的决定。10个工作日内不能作出决定的，经本部门负责人批准，可以延长5个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。（三）许可决定经审查符合预售许可条件的，颁发《商品房预售许可证》；不符合条件的，书面通知申请人并说明理由。五、预售合同管理（一）合同签订房地产开发企业与购房人应当签订书面商品房预售合同。预售合同应当采用漯河市住房和城乡建设主管部门统一印制的示范文本，明确双方的权利和义务。合同内容应包括房屋基本情况、价格、付款方式、交付日期、违约责任等条款。（二）合同备案1.房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向漯河市房地产市场管理部门办理合同备案手续。2.办理合同备案时，应提交以下材料：商品房预售合同一式四份；购房人的身份证明材料；其他需要提交的材料。3.房地产市场管理部门对备案材料进行审查，符合要求的予以备案，并在合同上加盖备案专用章。备案信息将在漯河市房地产市场信息系统中公示，供公众查询。（三）合同变更1.经双方协商一致，预售合同可以变更。变更合同的，房地产开发企业应当在变更发生之日起10日内，到原合同备案机关办理变更备案手续。2.变更备案时，应提交以下材料：变更后的商品房预售合同一式四份；变更合同的书面协议；原合同备案证明；其他需要提交的材料。六、预售资金监管（一）监管账户设立1.房地产开发企业应当在项目所在地商业银行设立商品房预售资金监管账户，专门用于该项目预售资金的收存、支出和使用管理。2.监管账户应当与项目一一对应，不得混存。（二）资金缴存1.购房人按照商品房预售合同约定支付的预售款，应当直接存入监管账户。2.房地产开发企业应在预售房屋时，向购房人明示预售资金监管账户信息，并在售楼现场显著位置公示监管账户的缴存银行、账号等信息。（三）资金使用1.预售资金应当按照工程建设进度分阶段使用，由房地产开发企业提出用款计划，经工程监理单位审核和漯河市住房和城乡建设主管部门批准后，从监管账户中拨付。2.用款计划应根据项目建设进度和资金需求合理安排，确保资金用于项目建设。一般分为基础完工、主体结构完工、竣工验收备案等节点。3.申请使用预售资金时，房地产开发企业应提交以下材料：商品房预售资金使用申请表；工程监理单位出具的工程进度证明；项目建设资金预算；其他需要提交的材料。（四）监督管理1.漯河市住房和城乡建设主管部门会同相关部门对预售资金监管账户进行定期检查，确保资金专款专用。2.发现房地产开发企业存在违规使用预售资金的行为，责令其限期改正，并依法予以处罚。情节严重的，暂停其预售资金拨付，直至整改到位。七、预售房屋销售（一）销售规则1.房地产开发企业应当按照《商品房预售许可证》核准的范围预售房屋，不得擅自扩大或缩小预售范围。2.预售房屋应当按照套内建筑面积或者建筑面积计价，并在合同中约定。3.房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。（二）销售广告和宣传资料1.房地产开发企业发布的商品房预售广告和宣传资料应当真实、准确、合法，不得含有虚假内容，不得欺骗和误导购房人。2.预售广告和宣传资料中涉及的房屋价格、面积、户型、配套设施等内容应当与预售合同一致。（三）销售现场管理1.房地产开发企业应当在售楼现场显著位置公示《商品房预售许可证》《商品房预售方案》《购房须知》《商品房买卖合同示范文本》等相关文件。2.售楼现场应当配备专业销售人员，销售人员应当具备相应的从业资格，并佩戴标明姓名、职务、编号等信息的胸牌。八、法律责任（一）对房地产开发企业的处罚1.未取得《商品房预售许可证》预售房屋的，由漯河市住房和城乡建设主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.房地产开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得预售许可的，由原许可机关撤销预售许可，并处3万元罚款。3.未按照本办法规定使用预售资金的，由漯河市住房和城乡建设主管部门责令限期改正，并处以违规使用金额5%以上10%以下的罚款。4.违反本办法规定进行预售房屋销售的，由相关部门依法予以处罚。（二）对购房人的保护购房人因房地产开发企业违法预售行为受到损失的，有权依法要求赔偿。房地产开发企业应当承担相应的赔偿责任。（三）对相关工作人员的责任追究对在房屋预售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的工作人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追