潍坊物业收钱管理办法

潍坊物业收钱管理办法一、总则（一）目的为加强潍坊物业管理区域内的收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《山东省物业服务收费管理办法》等相关法律法规及行业标准，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于潍坊市行政区域内依法成立的物业服务企业，对各类物业管理区域提供物业服务并收取费用的活动。（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。二、收费标准与定价机制（一）收费标准分类1.普通住宅物业服务收费普通住宅物业服务收费根据不同的服务等级实行政府指导价。物业服务等级分为一级、二级、三级、四级和五级，具体服务内容和标准按照《潍坊市普通住宅物业服务等级标准》执行。各等级对应的收费基准价格及浮动幅度由市价格主管部门会同市物业主管部门制定并公布。物业服务企业可在规定的基准价格及浮动幅度内，根据物业服务实际情况与业主协商确定具体收费标准，并在物业服务合同中约定。2.非普通住宅物业服务收费非普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。3.其他物业收费商业、办公、工业等其他物业的物业服务收费，可参照本办法并结合实际情况，由业主和物业服务企业协商确定收费标准。（二）定价机制1.政府指导价调整市价格主管部门会同市物业主管部门根据经济社会发展水平、物业服务成本变动情况等因素，适时调整普通住宅物业服务收费政府指导价标准。调整前应进行成本监审、价格听证等程序，并向社会公布。2.市场调节价备案实行市场调节价的物业服务收费，物业服务企业应当在与业主签订物业服务合同之日起15日内，将物业服务合同报当地价格主管部门和物业主管部门备案。备案内容包括物业服务企业名称、地址、服务项目、收费标准、服务合同等。三、收费项目与内容（一）物业服务费用构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。（二）代收代缴费项目物业服务企业接受业主委托，可代收水、电、气、暖、通讯、有线电视等费用，但不得向业主收取手续费等额外费用。物业服务企业应将代收的费用单独列账，及时向相关单位缴纳，并定期向业主公布代收费用的收支情况。四、收费方式与时间（一）收费方式物业服务收费可采取包干制或者酬金制等方式。1.包干制包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。2.酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。（二）收费时间1.物业服务费用可以预收，预收期限一般不超过一年。物业服务企业应在物业服务合同中明确预收期限，并按照合同约定的时间和方式收取费用。2.新建普通住宅物业销售前，建设单位应当按照价格主管部门核定的临时物业服务收费标准，通过公开招投标方式选聘物业服务企业，并签订前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容。3.业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。五、收费管理与监督（一）收费公示物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式、收费依据以及12358价格举报电话等信息，接受业主监督。物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务内容和标准提供服务，不得擅自提高收费标准或者降低服务质量。（二）投诉处理业主、业主大会、业主委员会或者物业使用人对物业服务收费有异议的，可以向价格主管部门或者物业主管部门投诉。价格主管部门和物业主管部门应当及时受理，并按照各自职责进行调查处理。价格主管部门依法对物业服务收费进行监督检查时，物业服务企业应当如实提供价格监督检查所必需的账簿、票据、合同等资料。（三）信用管理建立物业服务企业信用档案，将物业服务企业的收费行为、服务质量等情况纳入信用评价体系。对违反本办法规定，有价格违法行为的物业服务企业，由价格主管部门依法予以处罚，并记入信用档案，向社会公布。六、法律责任（一）业主责任业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，应当按照合同约定承担违约责任。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（二）物业服务企业责任1.物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由价格主管部门责令改正，并处以5000元以上3万元以下的罚款：不按照规定实行明码标价的；利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗业主与其进行交易的；擅自提高收费标准或者降低服务质量的；未按照本办法规定公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式、收费依据等信息的。2.物业服务企业违反本办法规定，未将代收的费用单独列账，或者未及时向相关单位缴纳代收费用，或者未