闵行区土地管理办法

闵行区土地管理办法总则目的与依据为了加强闵行区土地管理，合理利用土地资源，保护土地所有者和使用者的合法权益，促进经济社会可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，结合本区实际，制定本办法。适用范围本办法适用于闵行区行政区域内土地的规划、利用、保护、开发以及相关管理活动。基本原则1.严格保护原则：切实保护耕地，严格控制农用地转为建设用地，确保土地资源的可持续利用。2.节约集约原则：鼓励节约集约用地，提高土地利用效率，促进土地资源优化配置。3.合理规划原则：依据国民经济和社会发展规划、国土空间规划，科学合理安排土地用途和布局。4.依法管理原则：土地管理活动应当严格依照法律法规进行，确保公开、公平、公正。土地规划与用途管制国土空间规划编制1.区人民政府应当组织编制本区国土空间规划，明确土地利用的总体布局、功能分区、用途管制等内容。国土空间规划应当与国民经济和社会发展规划、生态环境保护规划等相衔接。2.国土空间规划编制过程中，应当广泛征求社会公众意见，进行充分论证，并按照法定程序报经批准。土地用途分类与管制1.土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格执行土地用途管制制度，未经依法批准，不得擅自改变土地用途。2.农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。3.建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。建设用地应当符合国土空间规划和土地利用年度计划，并依法办理审批手续。4.未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用。土地利用年度计划1.区人民政府应当根据国土空间规划和土地利用实际情况，编制土地利用年度计划，合理确定年度新增建设用地规模、土地开发整理复垦计划等指标，并报上级人民政府批准。2.土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。不得突破计划指标擅自批准农用地转用和土地征收，不得超计划供应土地。土地征收与补偿征收范围与程序1.为了公共利益的需要，确需征收农民集体所有土地的，应当依照法定程序进行。征收土地应当符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划、城乡规划和专项规划；在城市规划区内的，还应当符合城市控制性详细规划。2.土地征收程序一般包括：发布征收土地预公告、开展土地现状调查和社会稳定风险评估、拟定征地补偿安置方案并公告、组织听证、签订征地补偿安置协议、申请土地征收审批、实施征地等环节。征地补偿安置1.征地补偿安置应当遵循合法、公正、公开的原则，保障被征地农民的合法权益。征地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅补偿费、其他地上附着物和青苗补偿费以及被征地农民的社会保障费用等。2.土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。3.对农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。4.区人民政府应当建立健全被征地农民社会保障制度，按照有关规定落实被征地农民社会保障费用，保障被征地农民的基本生活和长远生计。征地争议处理1.被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府土地行政主管部门提出。2.市、县人民政府土地行政主管部门应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征收土地方案进行修改。3.征地补偿安置争议不影响征收土地方案的实施。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。土地开发与利用国有土地出让1.国有土地出让应当按照公开、公平、公正的原则，采取招标、拍卖、挂牌等方式进行。商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。2.土地出让前，应当完成土地征收、拆迁补偿安置等前期工作，确保土地具备出让条件。土地出让合同应当明确土地用途、出让年限、出让价格、开发建设期限、违约责任等内容。3.土地使用者应当按照土地出让合同约定的用途、期限和条件开发利用土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。国有土地租赁1.国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。短期租赁年限一般不超过5年；长期租赁年限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。2.国有土地租赁的租金标准应当与土地出让价格相衔接。承租人应当按照租赁合同约定，按时足额支付租金。土地储备1.区人民政府应当建立土地储备制度，加强土地储备工作的组织领导和统筹协调。土地储备机构负责实施土地储备工作，按照规定对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及供应等。2.土地储备范围包括：依法收回的国有土地；收购的土地；行使优先购买权取得的土地；已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；其他依法取得的土地。3.土地储备机构应当对储备土地进行前期开发，使其具备供应条件。储备土地的临时利用，一般不超过二年；确需超过二年的，必须经市、县人民政府土地行政主管部门批准，且不得影响土地供应。土地权属管理土地登记1.土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。土地登记分为初始登记、变更登记、注销登记等。2.土地登记申请人应当向土地所在地的县级以上人民政府不动产登记机构提出土地登记申请，并提交相关材料。不动产登记机构应当对申请材料进行审核，符合登记条件的，予以登记并颁发土地权利证书；不符合登记条件的，不予登记并书面告知申请人理由。土地权属争议调处1.土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。2.当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。土地监督检查监督检查职责与权限1.区土地管理部门依法对本行政区域内土地利用和管理情况进行监督检查。土地管理部门有权采取下列措施：要求被检查的单位或者个人提供有关土地权利的文件和资料，进行查阅或者予以复制；要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明；进入被检查单位或者个人非法占用的土地现场进行勘测；责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为。2.土地管理部门及其工作人员应当严格依法履行监督检查职责，遵守法定程序，不得利用职务上的便利谋取私利，不得妨碍被检查单位和个人的正常生产、生活秩序。违法行为查处1.对违反土地管理法律法规的行为，土地管理部门应当依法予以查处。查处土地违法行为，应当以事实为依据，以法律为准绳，做到事实清楚、证据确凿、定性准确、处理恰当、程序合法。2.对非法占用土地、擅自改变土地用途、闲置土地等违法行为，土地管理部门应当责令限期改正或者治理，可以并处罚款；对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施；对不符合土地利用总体规划的，限期拆除在非法占用的