上海拆迁补偿管理办法

上海拆迁补偿管理办法一、总则（一）目的与依据为了规范本市房屋拆迁补偿行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本市行政区域内国有土地上房屋拆迁及其补偿活动。（三）基本原则房屋拆迁补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则，保障被拆迁房屋所有权人的合法权益。拆迁补偿应当公平、合理，不得损害公共利益和被拆迁人的合法权益。二、拆迁管理（一）拆迁计划与方案1.拆迁人应当根据城市规划和经济社会发展需要，制定年度拆迁计划和拆迁方案，并报房屋拆迁管理部门备案。2.拆迁计划应当包括拆迁范围、拆迁方式、拆迁期限、拆迁补偿安置资金预算等内容；拆迁方案应当包括被拆迁房屋状况、补偿安置方式和标准、产权调换房屋的基本情况、拆迁补偿安置协议的签订办法等内容。（二）拆迁许可证的申领1.拆迁人应当在拆迁前向房屋拆迁管理部门申领房屋拆迁许可证。申领房屋拆迁许可证时，应当提交下列资料：建设项目批准文件；建设用地规划许可证；国有土地使用权批准文件；拆迁计划和拆迁方案；办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。2.房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查。经审查符合条件的，颁发房屋拆迁许可证；不符合条件的，应当书面通知拆迁人并说明理由。（三）拆迁公告与通知1.房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。2.拆迁人应当在拆迁现场显著位置公示拆迁许可证、拆迁范围、拆迁期限、拆迁补偿安置方案、拆迁工作人员名单等事项，并向被拆迁人做好宣传、解释工作。3.拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，将尚未完成拆迁补偿安置的被拆迁房屋的数量、地址等情况，以书面形式报告房屋拆迁管理部门。（四）拆迁期限与延期1.拆迁期限由房屋拆迁管理部门根据拆迁规模、拆迁难度等因素确定。拆迁人应当在拆迁期限内完成拆迁工作。2.拆迁人需要延长拆迁期限的，应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起10日内给予答复。批准延期拆迁的，延长期限累计不得超过6个月。三、拆迁补偿与安置（一）补偿方式1.拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。2.货币补偿是指拆迁人将被拆迁房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆迁人。3.房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的房屋与被拆迁房屋进行调换，并按照拆迁房屋的评估价格和调换房屋的市场价格结算差价。（二）货币补偿1.货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估价格确定。评估机构应当按照房地产市场评估规范进行评估，并出具评估报告。2.被拆迁房屋的房地产市场评估价格，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。评估机构由被拆迁人在规定时间内协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。3.拆迁人应当向被拆迁人公布评估机构的资质、评估人员名单等信息，并组织被拆迁人对评估机构进行投票选择。被拆迁人应当在规定时间内参与投票选择评估机构。（三）房屋产权调换1.拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于产权调换。产权调换房屋的建筑面积、户型、朝向等应当符合规划设计要求，并与被拆迁房屋的建筑面积、户型、朝向等基本相当。2.拆迁人与被拆迁人应当按照本办法规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和产权调换房屋的价格，结清产权调换的差价。3.拆迁人提供的产权调换房屋应当产权清晰，无权利负担。拆迁人应当在产权调换房屋交付使用前，将产权调换房屋的产权证书办理至被拆迁人名下。（四）搬迁补助费与临时安置补助费1.拆迁人应当向被拆迁人支付搬迁补助费。搬迁补助费的标准由房屋拆迁管理部门会同物价部门制定，并向社会公布。2.在过渡期限内，拆迁人应当向自行安排住处的被拆迁人支付临时安置补助费；由拆迁人提供周转房的，不支付临时安置补助费。临时安置补助费的标准由房屋拆迁管理部门会同物价部门制定，并向社会公布。3.拆迁人不得擅自延长过渡期限；因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。（五）停产停业损失补偿1.因拆迁非住宅房屋造成停产停业的，拆迁人应当给予适当补偿。停产停业损失补偿的标准由房屋拆迁管理部门会同物价部门、行业主管部门制定，并向社会公布。2.被拆迁人应当向拆迁人提供营业执照、税务登记证、停产停业前的纳税凭证等证明材料，以证明其停产停业的实际损失。拆迁人应当根据被拆迁人的实际损失情况，按照规定给予补偿。（六）特殊情况的补偿1.拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。2.拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。3.拆迁宗教团体、寺庙、道观、教堂等房屋，应当按照国家有关宗教事务管理的规定办理。四、拆迁评估（一）评估机构的选定1.被拆迁房屋的房地产市场评估机构由被拆迁人在规定时间内协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。2.房屋拆迁管理部门应当在拆迁公告发布之日起5个工作日内，向被拆迁人公布具有相应资质的房地产价格评估机构名单，并组织被拆迁人在规定时间内协商选定评估机构。3.被拆迁人应当在规定时间内参与协商选定评估机构。协商选定不成的，由房屋拆迁管理部门通过多数决定、随机选定等方式确定评估机构。（二）评估程序1.评估机构应当按照房屋征收评估办法进行评估，并出具评估报告。评估报告应当包括评估对象、评估目的、评估依据、评估方法、评估结果等内容。2.评估机构应当在评估现场进行实地查勘，收集被拆迁房屋的相关资料，并由被拆迁人签字确认。实地查勘记录应当作为评估报告的附件。3.被拆迁人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。（三）评估结果的公示与异议处理1.评估机构应当在拆迁现场显著位置公示评估结果，公示期不得少于7日。2.被拆迁人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，可以自公示期届满之日起10日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对评估结果进行鉴定。五、拆迁补偿安置协议（一）协议的签订1.拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额、产权调换房屋的地点和面积、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。2.拆迁补偿安置协议应当采用书面形式。协议应当明确双方的权利和义务，并由双方签字盖章。3.拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人应当将被拆迁房屋的产权证书等相关资料交拆迁人，并按照协议约定的时间和方式搬迁。（二）协议的履行1.拆迁人应当按照拆迁补偿安置协议的约定，按时支付拆迁补偿款、提供产权调换房屋等。2.被拆迁人应当按照拆迁补偿安置协议的约定，按时搬迁、腾退房屋。3.拆迁补偿安置协议履行过程中，一方当事人不履行协议约定的义务的，另一方当事人可以依法向人民法院提起诉讼。（三）协议的变更与解除1.拆迁补偿安置协议签订后，经双方当事人协商一致，可以变更或者解除协议。2.因不可抗力等原因导致协议无法履行的，拆迁人与被拆迁人可以协商变更或者解除协议。3.拆迁补偿安置协议变更或者解除后，拆迁人应当按照规定退还已收取的拆迁补偿款等费用。六、拆迁补偿安置资金管理（一）资金的缴存1.拆迁人应当在办理房屋拆迁许可证前，将拆迁补偿安置资金足额存入办理存款业务的金融机构，设立专门账户，实行专款专用。2.拆迁补偿安置资金的缴存数额应当根据拆迁规模、拆迁补偿安置方案等因素确定。拆迁补偿安置资金的缴存数额不得低于拆迁补偿安置所需费用的80%。（二）资金的使用1.拆迁补偿安置资金应当用于支付被拆迁人的拆迁补偿款、搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失补偿等费用。2.拆迁人使用拆迁补偿安置资金时，应当向房屋拆迁管理部门提出申请，并提供拆迁补偿安置协议、支付凭证等相关资料。房屋拆迁管理部门应当对拆迁补偿安置资金的使用情况进行监督检查。（三）资金的监管1.房屋拆迁管理部门应当会同财政部门、审计部门等对拆迁补偿安置资金的缴存、使用情况进行监督检查。2.拆迁人应当按照规定定期向房屋拆迁管理部门报送拆迁补偿安置资金的缴存、使用情况报告。3.对违反拆迁补偿安置资金管理规定的行为，房屋拆迁管理部门应当责令改正，并依法给予处罚。七、法律责任（一）拆迁人的法律责任1.拆迁人未取得房屋拆迁许可证擅自拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证。2.拆迁人违反本办法规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。3.拆迁人未按照拆迁补偿安置协议的约定履行义务的，应当承担违约责任，并依法承担赔偿责任。4.拆迁人擅自延长拆迁期限的，由房屋拆迁管理部门责令改正，并处以罚款。（二）被拆迁人的法律责任1.被拆迁人违反本办法规定，拒绝履行拆迁补偿安置协议的，拆迁人可以依法向人民法院提起诉讼。2.被拆迁人在拆迁过程中，采取暴力、威胁等手段阻碍拆迁工作的，由公安机关依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（三）评估机构的法律责任1.评估机构违反房屋征收评估办法的规定，出具虚假评估报告的，由房屋拆迁管理部门责令改正，并处以罚款；情节严重的，吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。2.评估机构与拆迁人、被拆迁人恶意串通，损害当事人合法权益的，由房屋拆迁管理部门责令改正，并处以罚款；情节严重的，吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（四）其他单位和个人的法律责任1.房屋拆迁管