上海居民小区管理办法

上海居民小区管理办法一、总则（一）目的与依据为了加强上海居民小区的管理，维护小区的公共秩序，保障居民的合法权益，营造安全、整洁、舒适、文明的居住环境，根据国家相关法律法规以及本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于上海市行政区域内各类居民住宅小区（以下简称“小区”）及其配套设施的管理活动。（三）基本原则1.以人为本原则：以满足居民的生活需求为出发点和落脚点，充分尊重居民意愿，保障居民的合法权益，为居民提供优质的管理服务。2.依法管理原则：严格依据国家和本市的法律法规、规章及相关政策，规范小区管理行为，做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。3.共同治理原则：建立政府主导、部门协同、街道（乡镇）负责、居民参与、社会支持的小区治理机制，形成共建共享的良好局面。4.服务优先原则：强化管理就是服务的理念，不断提高管理服务水平，为居民提供高效、便捷、优质的服务。二、管理职责（一）政府部门职责1.市住房城乡建设管理部门：负责本市小区管理工作的统筹协调和指导监督，制定相关政策和标准，推动小区管理工作规范化、专业化、智能化发展。2.区住房保障房屋管理部门：负责本辖区内小区管理工作的具体组织实施和监督检查，指导街道（乡镇）开展小区管理相关工作，协调解决小区管理中的重大问题。3.其他相关部门：按照各自职责，做好小区管理的相关工作。如公安部门负责小区治安防范、交通秩序维护等工作；城管执法部门负责小区内违法建筑、环境卫生等方面的执法工作；环保部门负责小区内环境保护相关工作；市场监管部门负责小区内经营活动的监督管理等。（二）街道（乡镇）职责1.组织实施：负责组织落实本辖区内小区管理的各项工作任务，指导和监督居民委员会、业主委员会、物业服务企业等开展工作。2.协调沟通：协调辖区内相关部门和单位，共同解决小区管理中的问题，维护小区的和谐稳定。3.指导监督：指导居民委员会依法履行职责，监督业主大会和业主委员会的运作，对物业服务企业的服务质量进行监督检查。（三）居民委员会职责1.协助管理：协助街道（乡镇）做好小区管理的相关工作，组织居民参与小区建设和管理活动。2.沟通协调：及时了解居民的需求和意见，协调解决居民反映的问题，促进居民之间、居民与物业服务企业之间的和谐关系。3.宣传引导：宣传法律法规和政策，引导居民增强文明意识、环保意识、安全意识，共同维护小区的良好秩序。（四）业主大会和业主委员会职责1.业主大会职责制定和修改业主大会议事规则、管理规约。选举业主委员会或者更换业主委员会成员。审议业主委员会的工作报告和财务报告。决定选聘、解聘物业服务企业。筹集和使用专项维修资金。决定改建、重建建筑物及其附属设施。决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。2.业主委员会职责执行业主大会的决定和决议。召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。监督管理规约的实施。业主大会赋予的其他职责。（五）物业服务企业职责1.提供服务：按照物业服务合同的约定，提供相应的物业服务，包括房屋及共用设施设备的维修养护、环境卫生保洁、绿化养护、秩序维护等。2.规范管理：建立健全各项管理制度，加强员工培训，提高服务质量和管理水平，确保小区管理工作规范有序。3.信息公开：定期公布物业服务费用收支情况、公共收益情况等信息，接受业主监督。4.沟通协调：与业主、业主委员会、居民委员会等保持密切沟通，及时解决业主反映的问题，协调处理小区内的矛盾纠纷。三、小区规划与建设（一）规划设计要求1.配套设施规划：小区规划设计应充分考虑居民的生活需求，合理配置教育、医疗、商业、文化、体育等公共服务设施，确保设施齐全、布局合理、方便使用。2.停车位规划：按照相关标准规划建设停车位，包括机动车停车位和非机动车停车位，满足居民的停车需求。新建小区应配建一定比例的电动汽车充电设施。3.绿化景观规划：合理规划绿化用地，提高小区绿化覆盖率，营造优美的居住环境。绿化设计应注重乔、灌、草相结合，四季有景，为居民提供舒适的休闲空间。（二）建设质量监管1.建设单位责任：建设单位应严格按照规划设计要求和工程建设标准进行施工，确保工程质量。在工程竣工验收合格后，及时向业主交付符合质量要求的房屋及配套设施。2.质量监督管理：住房城乡建设管理部门及相关质量监督机构应加强对小区建设工程的质量监督检查，对发现的质量问题及时督促整改，确保工程质量符合标准。（三）交付使用管理1.交付条件：小区建设工程竣工验收合格后，建设单位应按照规定办理交付使用手续。交付时，应向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等相关资料。2.承接查验：物业服务企业承接小区时，应与建设单位按照规定进行承接查验，对房屋及共用设施设备的数量、质量、运行状况等进行全面检查，发现问题及时整改，明确双方的权利和义务。四、物业服务（一）物业服务合同1.签订要求：业主大会选聘物业服务企业后，业主委员会应与物业服务企业签订书面物业服务合同。合同应明确双方的权利和义务、服务内容与标准、服务费用及支付方式、合同期限、违约责任等条款。2.合同变更与解除：物业服务合同履行期间，经双方协商一致，可以变更或解除合同。一方要求变更或解除合同的，应提前书面通知对方，并按照合同约定承担相应的责任。（二）服务内容与标准1.基本服务内容房屋及共用设施设备维修养护：定期对房屋及共用设施设备进行巡查、保养、维修，确保其正常运行。环境卫生保洁：保持小区内公共区域的清洁卫生，及时清扫垃圾，定期进行消毒消杀。绿化养护：对小区内的绿化植物进行浇水、施肥、修剪、病虫害防治等养护工作，确保绿化景观美观。秩序维护：做好小区的安全防范工作，包括门禁管理、巡逻检查、车辆停放管理等，维护小区的正常秩序。2.服务标准：本市制定统一的物业服务标准，物业服务企业应按照标准提供服务。服务标准应涵盖服务质量、服务响应时间、服务投诉处理等方面的内容，确保服务质量达到规定要求。（三）服务费用1.费用构成：物业服务费用由物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润构成。物业服务成本包括人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、环境卫生保洁费用、秩序维护费用、办公费用、固定资产折旧费用等。2.收费方式：物业服务费用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的计费方式；酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的计费方式。3.费用调整：物业服务费用需要调整的，物业服务企业应按照合同约定的程序进行，并提前向业主公示调整的理由、幅度等内容。（四）服务监督与考核1.业主监督：业主有权对物业服务企业的服务质量进行监督，提出意见和建议。业主委员会应定期组织业主对物业服务企业的服务工作进行满意度测评，测评结果应向全体业主公开。2.街道（乡镇）监督：街道（乡镇）应加强对物业服务企业服务质量的监督检查，建立物业服务企业信用档案，对服务质量不达标、业主投诉较多的物业服务企业进行督促整改，并依法依规进行处理。3.行业考核：区住房保障房屋管理部门应定期对物业服务企业进行考核评价，考核结果与物业服务企业的资质管理、项目招投标等挂钩，促进物业服务企业提高服务质量。五、小区公共秩序维护（一）治安防范1.门禁管理：小区应设置门禁系统，实行封闭式管理。物业服务企业应加强门禁管理，严格核实进出人员和车辆的身份，防止无关人员和车辆进入小区。2.巡逻检查：制定合理的巡逻路线和时间，安排专人进行巡逻检查。巡逻人员应配备必要的通讯设备和防护器材，及时发现和处理各类安全隐患和突发事件。3.技防设施建设：小区应按照规定配备必要的技防设施，如监控摄像头、报警装置等，并确保其正常运行。技防设施应覆盖小区公共区域、重点部位，实现24小时监控。（二）消防安全1.设施配备：按照消防法律法规和标准要求，在小区内配备消防设施和器材，如消火栓、灭火器、自动喷水灭火系统、火灾报警系统等，并定期进行检查、维护和更新，确保其完好有效。2.通道畅通：保持小区内消防通道畅通无阻，严禁在消防通道内堆放杂物、停放车辆等。物业服务企业应加强对消防通道的巡查，及时发现并制止占用消防通道的行为。3.宣传教育：定期组织业主开展消防安全宣传教育活动，提高业主的消防安全意识和自防自救能力。制定灭火和应急疏散预案，并定期进行演练。（三）交通秩序管理1.车辆停放管理：合理规划停车位，规范车辆停放秩序。物业服务企业应设置明显的停车标识，引导车辆有序停放。对违规停车行为进行劝阻、制止，情节严重的可依法依规处理。2.交通设施维护：加强对小区内交通设施的维护管理，确保道路、路灯、交通标识等设施完好。及时修复损坏的交通设施，保障小区内交通秩序安全有序。六、小区环境卫生管理（一）清扫保洁1.公共区域清扫：每日对小区内公共道路、广场、楼道、电梯等区域进行清扫，及时清除垃圾和杂物，保持环境整洁。2.垃圾分类管理：按照本市垃圾分类管理的要求，设置垃圾分类投放点，引导业主正确分类投放垃圾。物业服务企业应安排专人负责垃圾分类收集、运输工作，确保垃圾日产日清。3.卫生死角清理：定期对小区内的卫生死角进行清理，如地下室、楼顶天台、绿化带内的杂物等，防止滋生蚊虫、老鼠等害虫。（二）环境卫生设施管理1.垃圾收集设施：合理设置垃圾收集容器，定期进行清洗、消毒，保持外观整洁。及时更换损坏的垃圾收集设施，确保垃圾收集工作正常进行。2.公共厕所管理：加强对小区内公共厕所的管理，定期进行清扫、消毒，保持厕所清洁卫生、无异味。配备必要的卫生纸、洗手液等用品，方便居民使用。七、小区绿化管理（一）绿化养护1.日常养护：按照绿化养护标准，对小区内的绿化植物进行浇水、施肥、修剪、病虫害防治等日常养护工作，确保绿化植物生长良好、景观美观。2.绿化设施维护：加强对小区内绿化设施的维护管理，如花坛、花架、围栏等，及时修复损坏的设施，保持绿化设施完好。（二）绿化改造与提升1.规划设计：根据小区实际情况和居民需求，制定绿化改造与提升规划。规划设计应注重生态效益、景观效果和居民参与，合理调整绿化布局，增加绿化面积和植物品种。2.组织实施：按照绿化改造与提升规划，组织实施绿化改造工程。在施工过程中，应做好安全防护措施，减少对居民生活的影响。改造完成后，应及时进行验收，确保达到预期效果。八、小区共用部位与共用设施设备管理（一）共用部位管理1.房屋本体管理：对小区内房屋的屋顶、外墙、楼道、楼梯间等共用部位进行定期巡查，及时发现并处理渗漏、脱落、损坏等问题，确保房屋本体安全。2.外立面管理：加强对小区房屋外立面的管理，保持外立面整洁美观。禁止在房屋外立面上乱涂乱画、张贴广告等行为，对违反规定的应及时制止并清理。（二）共用设施设备管理1.设施设备运行维护：建立共用设施设备管理制度，定期对设施设备进行巡查、保养、维修，确保其正常运行。如电梯、消防设施、给排水系统、供电系统、供气系统等，应按照相关规定进行维护保养和检测，确保安全可靠。2.设施设备更新改造：根据设施设备的使用年限和运行状况，及时进行更新改造。更新改造应制定方案，经业主大会同意后实施。更新改造所需费用按照相关规定从专项维修资金中列支。（三）专项维修资金管理1.资金缴存：业主应当按照规定缴存专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。2.资金使用：专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。物业服务企业或者相关业主组织实施维修、更新、改造项目时，应当按照规定程序使用专项维修资金，并接受业主监督。九、小区内经营活动管理（一）商业经营管理1.经营许可：在小区内开展商业经营活动，应依法取得相关经营许可，并遵守小区管理规约和物业服务合同的约定。禁止在住宅内从事经营性活动，影响居民正常生活。2.经营秩序管理：物业服务企业应加强对小区内商业经营活动的秩序管理，规范经营行为，防止出现噪音、油烟、污水等扰民问题。对违规经营行为应及时劝阻、制止，情节严重的可报告相关部门依法处理。（二）临时摊点管理1.设置规范：确需在小区内设置临时摊点的，应经业主大会同意，并按照规定办理相关手续。临时摊点应在指定的区域内经营，不得影响小区的正常秩序和环境卫生。2.卫生管理：临时摊点经营者应保持经营区域的卫生整洁，配备必要的垃圾收集容器，及时清理垃圾。物业服务企业应加强对临时摊点区域的环境卫生巡查，确保卫生达标。十、法律责任（一）业主、使用人责任业主、使用人违反本办法规定，损害他人合法权益的，应当依法承担民事责任；构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（二）物业服务企业责任物业服务企业违反本办法规定，未按照物业服务合同约定提供服务的，业主有权要求物业服务企业限期整改；逾期未整改或者整改后仍不符合要求的，业主可以依法解除物业服务合同，并要求物业服务企业承担相应的违