上饶物业收费管理办法

上饶物业收费管理办法总则制定目的为加强上饶市物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进上饶市物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《江西省物业管理条例》以及国家和地方有关价格管理的法律法规，结合上饶市实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于上饶市行政区域内物业服务企业接受业主委托，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或使用人收取物业服务费用的活动。基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务企业应按照本办法的规定，准确、完整地提供物业服务，并按照物业服务合同约定向业主收取费用。业主应按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用，支持和配合物业服务企业的管理服务工作。物业服务收费的定价形式政府指导价1.对普通住宅（不含别墅）的物业服务收费实行政府指导价。政府指导价的基准价及其浮动幅度，由上饶市价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素制定，并向社会公布。2.物业服务企业应当在政府指导价规定的基准价及其浮动幅度内，与业主通过物业服务合同约定具体的收费标准。市场调节价1.非普通住宅（含别墅）、业主大会成立后的普通住宅以及其他实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。2.实行市场调节价的物业服务收费，价格主管部门应加强对物业服务企业收费行为的规范和引导，鼓励其遵循公平、合法和诚实信用的原则合理定价。物业服务收费的构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。物业服务收费标准的制定与调整政府指导价标准的制定1.上饶市价格主管部门会同房地产行政主管部门，依据物业服务等级标准，结合上饶市经济发展水平、社会承受能力等因素，制定不同服务等级对应的政府指导价收费标准。2.制定政府指导价收费标准时，应进行成本监审和价格听证，广泛听取业主、物业服务企业及社会各方面的意见，确保收费标准合理、公正。市场调节价标准的约定1.实行市场调节价的物业服务收费，业主与物业服务企业应在物业服务合同中明确约定收费标准、计费方式、服务内容与质量要求、违约责任等条款。2.物业服务收费标准应根据物业服务成本、市场供求状况、服务质量等因素，遵循公平合理、质价相符的原则进行约定。收费标准的调整1.物业服务合同约定的收费标准有效期一般为[X]年。期满后，需要调整收费标准的，物业服务企业应提前[X]个月将调整方案书面告知业主，并在物业管理区域内显著位置公示。2.业主大会成立的，物业服务收费标准的调整由业主大会按照法定程序决定；未成立业主大会的，调整方案应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。3.物业服务成本因政策性因素或服务项目和内容发生较大变化等原因确需调整的，物业服务企业可与业主协商调整收费标准，并按照规定履行相关程序。物业服务收费的计费方式物业服务收费可采取包干制或者酬金制等方式。1.包干制：是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。2.酬金制：是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务费用的收取收费起始时间1.新建房屋交付后，业主或使用人应自房屋交付之日起按月交纳物业服务费用。2.已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。收费方式1.物业服务费用可以采取预收、月收、季收、半年收等方式，但预收期限不得超过一年。2.物业服务企业应按照物业服务合同约定的收费方式和时间向业主收取费用，并向业主出具合法有效的票据。业主欠费处理1.业主应按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。2.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。3.物业服务企业不得采取停止供电、供水、供气、供热等方式催交物业服务费用。物业服务收费的监督管理价格主管部门职责1.上饶市价格主管部门负责对物业服务收费行为进行监督检查，依法查处价格违法行为。2.对物业服务企业不按规定明码标价、违反政府指导价规定收费等价格违法行为，价格主管部门应依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规进行处罚。房地产行政主管部门职责1.上饶市房地产行政主管部门负责对物业服务企业的服务质量进行监督管理，督促物业服务企业按照物业服务合同约定提供服务。2.建立物业服务企业信用档案，对物业服务企业的服务质量、收费行为等进行记录和评价，并向社会公布。业主、业主大会及业主委员会的权利与义务1.业主有权对物业服务企业的服务质量和收费情况进行监督，对物业服务企业违反法律法规和物业服务合同约定的行为，有权向相关部门投诉、举报。2.业主大会、业主委员会应依法履行职责，监督物业服务企业的服务和收费行为，维护业主的合法权益。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规或侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。其他规定物业服务企业代收代交费用规定1.物业服务企业接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位委托，代收相关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。2.物业服务企业应按照与供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位签订的代收协议，及时、准确地向业主代收代交相关费用，并将代收费用明细定期在物业管理区域内显著位置公示。物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备经营的规定1.物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会同意后，按照规定办理有关手续，并将经营收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。2.物业服务企业应