上海房屋出租管理办法

上海房屋出租管理办法一、总则（一）目的与依据为加强本市房屋出租管理，规范房屋租赁行为，保障房屋租赁当事人的合法权益，维护房屋租赁市场秩序，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本市行政区域内的房屋出租及其相关管理活动。本办法所称房屋出租，是指出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的行为。（三）基本原则房屋出租管理应当遵循自愿、平等、互利、合法和诚实信用的原则。（四）管理部门职责市房屋行政管理部门是本市房屋出租管理的行政主管部门，负责本市房屋出租管理的指导、监督和协调工作。区、县房屋行政管理部门负责本辖区内房屋出租的具体管理工作。公安、市场监管、税务、消防等部门按照各自职责，协同实施本办法。二、出租房屋的条件（一）房屋基本要求1.出租的房屋应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全标准，不存在安全隐患。2.房屋应当具备必要的生活设施，如供水、供电、供气、排水、通讯等，能够正常使用。（二）禁止出租情形1.属于违法建筑的；2.不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；3.违反规定改变房屋使用性质的；4.法律、法规规定禁止出租的其他情形。三、房屋租赁合同（一）合同签订房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同。租赁合同应当具备以下主要内容：1.当事人姓名或者名称及住所；2.房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；3.租金和押金数额、支付方式；4.租赁用途和房屋使用要求；5.房屋和室内设施的安全性能；6.租赁期限；7.房屋维修责任；8.物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；9.争议解决办法和违约责任；10.其他约定。（二）合同备案房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地的区、县房屋行政管理部门办理房屋租赁合同登记备案。办理房屋租赁合同登记备案，应当提交下列材料：1.房屋租赁合同；2.房屋租赁当事人身份证明；3.房屋所有权证书或者其他合法权属证明；4.直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。区、县房屋行政管理部门应当自受理房屋租赁合同登记备案申请之日起三个工作日内，对符合登记备案条件的，予以登记备案，并向当事人开具房屋租赁合同登记备案证明；对不符合登记备案条件的，不予登记备案，并书面告知当事人理由。四、租赁当事人的权利和义务（一）出租人的权利和义务1.权利（1）按照合同约定收取租金；（2）对房屋及附属设施进行检查、维修，保证其安全和正常使用，但当事人另有约定的除外；（3）法律、法规规定的其他权利。2.义务（1）向承租人如实告知房屋的真实情况，包括房屋的权属状况、抵押情况、租赁情况等；（2）按照合同约定履行房屋的维修义务，确保房屋安全；（3）不得擅自提高租金标准；（4）不得干涉承租人正常使用房屋；（5）法律、法规规定的其他义务。（二）承租人的权利和义务1.权利（1）按照合同约定使用房屋；（2）要求出租人履行房屋的维修义务；（3）经出租人同意，可以对房屋进行改善或者增设他物；（4）法律、法规规定的其他权利。2.义务（1）按照合同约定的用途使用房屋，不得擅自改变房屋使用性质；（2）按时支付租金；（3）合理使用房屋及附属设施，不得故意损坏；（4）遵守房屋所在地的小区管理规定；（5）法律、法规规定的其他义务。五、房屋出租的安全管理（一）安全责任1.出租人应当对出租房屋的安全负责，确保房屋符合安全标准，并向承租人进行必要的安全提示。2.承租人应当遵守房屋安全使用规定，不得擅自改变房屋结构或者拆除、改动房屋设施设备。（二）消防要求1.出租房屋应当符合消防安全要求，配备必要的消防设施和器材。2.承租人应当遵守消防安全规定，不得在出租房屋内堆放易燃、易爆等危险物品，不得私拉乱接电线、违规使用电器设备。（三）治安管理1.出租人应当按照规定向公安部门报送承租人的相关信息。2.承租人应当遵守治安管理规定，不得利用出租房屋进行违法犯罪活动。六、房屋出租的税费管理（一）纳税义务房屋出租当事人应当按照国家和本市有关规定，依法缴纳相关税费。（二）税费种类及标准1.增值税：按照规定的税率征收。2.城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加：以增值税税额为计税依据，分别按照规定的税率征收。3.房产税：按照租金收入的一定比例征收。4.个人所得税：按照规定的税率征收。5.印花税：按照租赁合同金额的一定比例征收。具体税费种类及标准按照国家和本市税收法律法规的规定执行。七、监督管理（一）日常检查房屋行政管理部门应当加强对房屋出租活动的日常监督检查，依法查处违法违规行为。（二）投诉举报处理房屋行政管理部门应当建立投诉举报制度，受理对房屋出租违法违规行为的投诉举报。对投诉举报事项，应当及时进行调查处理，并将处理结果告知投诉举报人。（三）信用管理房屋行政管理部门应当建立房屋租赁信用档案，记录房屋租赁当事人的基本信息、租赁合同登记备案情况、违法违规行为等信息。对有不良信用记录的房屋租赁当事人，应当加强监管。八、法律责任（一）出租人的法律责任1.违反本办法规定，有下列情形之一的，由房屋行政管理部门责令限期改正，逾期不改正的，处一千元以上一万元以下罚款：（1）未按照本办法规定签订书面租赁合同的；（2）未按照本办法规定办理房屋租赁合同登记备案的。2.违反本办法规定，出租属于违法建筑的房屋的，由房屋行政管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，并处违法所得一倍以上三倍以下罚款。3.违反本办法规定，出租房屋存在安全隐患，经责令改正后仍不消除隐患的，由房屋行政管理部门处五千元以上三万元以下罚款。4.违反本办法规定，出租人未履行房屋维修义务，影响承租人正常使用房屋的，应当依法承担赔偿责任。5.违反本办法规定，出租人擅自提高租金标准的，由价格主管部门依法予以处罚。6.违反本办法规定，出租人未按照规定向公安部门报送承租人相关信息的，由公安部门责令改正；拒不改正的，处二百元以上五百元以下罚款。（二）承租人的法律责任1.违反本办法规定，有下列情形之一的，由房屋行政管理部门责令限期改正，逾期不改正的，处一千元以下罚款：（1）未按照合同约定的用途使用房屋的；（2）擅自改变房屋结构或者拆除、改动房屋设施设备的。2.违反本办法规定，承租人未按时支付租金的，应当按照合同约定承担违约责任。3.违反本办法规定，承租人利用出租房屋进行