上海租赁住房管理办法

上海租赁住房管理办法一、总则（一）目的与依据为了加强本市租赁住房管理，规范租赁住房市场秩序，保障租赁当事人合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本市行政区域内租赁住房的规划、建设、房源筹集、出租、转租、使用、维修、物业服务以及相关监督管理活动。本办法所称租赁住房，是指除商品住房外，政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金标准，面向符合条件的保障对象出租的保障性租赁住房，以及通过市场化方式筹集的面向社会公众出租的市场化租赁住房。（三）基本原则租赁住房管理应当遵循政府引导、市场运作、统筹规划、规范有序的原则，实现租赁住房供需平衡，促进住房租赁市场健康发展。（四）管理职责市房屋管理部门是本市租赁住房管理的行政主管部门，负责本市租赁住房管理工作的组织、协调和指导，并对本办法的实施情况进行监督检查。区房屋管理部门按照职责分工，负责本辖区内租赁住房的具体管理工作。发展改革、规划资源、建设管理、财政、公安、市场监管、民政、税务等部门按照各自职责，协同实施本办法。街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导、协调本辖区内租赁住房管理相关工作，协助有关部门做好租赁住房信息采集、监督检查等工作。二、规划与建设（一）规划编制市房屋管理部门应当会同市发展改革、规划资源等部门，根据本市住房发展规划和住房市场供需状况，编制本市租赁住房发展规划，报市人民政府批准后实施。租赁住房发展规划应当明确租赁住房的总体目标、建设规模、空间布局、供应结构等内容，并与城市总体规划、土地利用总体规划相衔接。（二）土地供应规划资源部门应当根据租赁住房发展规划，优先安排租赁住房建设用地，并在年度土地供应计划中予以明确。租赁住房建设用地应当符合土地利用总体规划和城市规划要求，合理确定选址和布局，优先安排在交通便利、公共服务设施完善的区域。租赁住房建设用地可以通过出让、租赁等方式供应，鼓励利用集体经营性建设用地建设租赁住房。（三）项目建设建设单位应当按照国家和本市有关规定，履行基本建设程序，确保租赁住房建设工程质量和安全。租赁住房项目应当按照相关标准和规范进行设计、施工，配套建设必要的公共服务设施，满足居民基本生活需求。建设单位应当在租赁住房项目交付使用前，按照规定办理房屋竣工验收备案手续，并向房屋管理部门报送相关资料。三、房源筹集（一）保障性租赁住房房源筹集保障性租赁住房房源主要通过新建、改建、改造、租赁补贴等方式筹集。市、区人民政府应当制定保障性租赁住房房源筹集计划，明确筹集目标、房源类型、筹集方式等内容，并组织实施。鼓励社会力量通过新建、改建等方式参与保障性租赁住房建设和运营，政府给予相应的政策支持。（二）市场化租赁住房房源筹集市场化租赁住房房源通过市场租赁、新建商品住房转化等方式筹集。房屋管理部门应当建立市场化租赁住房房源信息平台，发布房源信息，为租赁当事人提供便捷的房源查询服务。鼓励房地产开发企业将自持商品住房用于租赁经营，按照规定享受相关政策支持。四、出租与转租（一）出租规定租赁住房出租人应当依法取得房屋所有权或者其他合法权属证明，并具备相应的出租资格。出租人应当与承租人签订书面租赁合同，并向房屋管理部门备案。租赁合同应当包括租赁房屋的基本情况、租金及押金标准、租赁期限、维修责任、违约责任等内容。租赁住房租金标准应当按照公平、合理、公开的原则确定，并向社会公布。租金标准应当根据市场行情、房屋状况等因素适时调整。（二）转租规定承租人未经出租人书面同意，不得擅自转租租赁住房。转租的租赁期限不得超过原租赁合同约定的期限。转租的租金标准不得高于原租赁合同约定的租金标准。五、使用与维修（一）使用规定承租人应当按照租赁合同约定的用途使用租赁住房，不得擅自改变房屋用途。承租人应当合理使用租赁住房及其附属设施设备，不得损坏、擅自拆除或者改造。承租人应当遵守物业管理规约，配合物业服务企业做好物业管理工作。（二）维修责任租赁住房及其附属设施设备的维修责任，按照租赁合同约定执行。租赁合同未约定或者约定不明确的，由出租人负责维修，但因承租人使用不当造成损坏的除外。出租人应当定期对租赁住房及其附属设施设备进行检查和维护，确保其安全使用。承租人发现租赁住房及其附属设施设备损坏的，应当及时通知出租人维修。出租人应当在接到通知后的合理期限内进行维修。六、物业服务（一）物业服务要求租赁住房应当实行专业化、市场化的物业服务。物业服务企业应当按照物业服务合同约定，提供安全保卫、环境卫生、绿化养护、设施设备维修等服务，确保租赁住房小区的正常秩序和良好环境。物业服务企业应当建立健全物业服务档案，记录物业服务活动和房屋及设施设备维修、更新、改造等情况。（二）物业服务费用物业服务费用由租赁当事人按照物业服务合同约定支付。物业服务费用标准应当根据物业服务内容、服务质量、市场行情等因素合理确定，并向社会公布。物业服务企业应当按照规定公示物业服务费用收支情况，接受业主和承租人的监督。七、监督管理（一）信息管理房屋管理部门应当建立租赁住房信息管理系统，采集、整理、分析租赁住房相关信息，并向社会公开。房屋管理部门应当定期对租赁住房项目进行巡查，及时掌握租赁住房使用情况、物业服务情况等信息。（二）投诉处理房屋管理部门应当设立租赁住房投诉举报电话、信箱等，受理租赁当事人的投诉举报。房屋管理部门应当对投诉举报事项进行调查核实，并依法处理。对经查实的违法行为，应当依法予以处罚。（三）联合执法房屋管理部门应当会同发展改革、规划资源、建设管理、公安、市场监管等部门，建立租赁住房联合执法机制，加强对租赁住房市场的监督检查。联合执法部门应当按照各自职责，对租赁住房规划、建设、出租、转租、使用、维修、物业服务等活动进行监督检查，依法查处违法行为。八、法律责任（一）出租人责任出租人违反本办法规定，有下列情形之一的，由房屋管理部门责令限期改正，逾期不改正的，处一千元以上一万元以下罚款：1.未依法取得房屋所有权或者其他合法权属证明擅自出租租赁住房的；2.未与承租人签订书面租赁合同或者未向房屋管理部门备案的；3.未按照租赁合同约定履行维修责任的。出租人违反本办法规定，擅自提高租金标准的，由价格主管部门依法予以处罚。（二）承租人责任承租人违反本办法规定，有下列情形之一的，由房屋管理部门责令限期改正，逾期不改正的，处五百元以上五千元以下罚款：1.擅自改变房屋用途的；2.擅自转租租赁住房的；3.损坏、擅自拆除或者改造租赁住房及其附属设施设备的。（三）其他责任违反本办法规定，其他单位和个人有下列情形之一的，由相关部门按照各自职责依法予以处罚：1.建设单位未按照规定履行基本建设程序，或者未按照相关标准和规范进行设计、施工的；2.物业服务企业未按照物业服务合同约定提供服务的；3.房屋管理部门