城镇化对房地产价格的影响

2城镇化对房地产价格的影响摘要城市是人们活动的中心，是人类文明的产物，也是人类文明的标志。城市化是衡量一个国家发达程度的重要标志。随着我国经济的发展，大量的农村人口迁移到城市中，而且这个趋势越来越明显。城镇化会带来人口的增加，产业结构的转变，城乡结构发生变化。改革开放以后，我国经济迅速发展，城市化进程也随之加快。据国家统计局数据，我国2000年城镇人口数是45844万人，城镇化率是36.2%，到2019年城镇人口数是84843万人，城镇化率为60.60%。由此可见，我国城市化的发展是非常快的。与此同时，据可查数据，2000年我国商品房销售面积是18637.13万平方米，而到2018年则快速增长到171654.36万平方米。城镇化的发展，带动了经济，同时也带动了房地产行业的发展。随着我国经济的不断发展，城镇化也随之到来。城镇化已经成为当今必然的趋势。城镇化的演进，必定带来着人口流动，产业转变，地区性生活差异等变化。人们对生活质量的要求越来越高。城镇化提高的同时，房地产价格也随之变化。研究房地产价格和城市化水平之间的关系是本文的研究重点。本文将通过整理我国2000-2019年的数据，运用STATA软件进行简单的线性回归分析。得出：城镇化对房地产价格产生正向影响，城镇化水平越高，房地产价格随之上涨。针对这一结论，提出建议：可以建立卫星城市，从而缓解大城市压力。适当放缓城镇化发展速度；采取措施抑制房价等。关键词：人口流动；城镇化；产业发展；时间

目录TOC\o"1-3"\h\u197511.绪论 绪论研究背景及研究意义研究背景城市是人们活动的中心，是人类文明的产物，也是人类文明的标志。城市化是衡量一个国家发达程度的重要标志。随着我国经济的发展，大量的农村人口迁移到城市中，而且这个趋势越来越明显。城镇化会带来人口的增加，产业结构的转变，城乡结构发生变化。改革开放以后，我国经济迅速发展，城市化进程也随之加快。据国家统计局数据，我国2000年城镇人口数是45844万人，城镇化率是36.2%，到2019年城镇人口数是84843万人，城镇化率为60.60%。由此可见，我国城市化的发展是非常快的。与此同时，据可查数据，2000年我国商品房销售面积是18637.13万平方米，而到2018年则快速增长到171654.36万平方米。城镇化的发展，带动了经济，同时也带动了房地产行业的发展。城镇化的发展，大量劳动力转移到城市中谋求发展。人们收入的提高，导致他们开始有了更高的要求。从一开始的买房为了居住，到后来的一些人买房用于投资。人均可支配收入的增加推动了人们的“购房热”。这就更加导致了房地产价格的上涨。房价过高，导致有一些人没有房子住，从而，社会上居无定所的人增加，人们负担过重，严重下会增加社会不稳定因素。我国采取了一系列措施来抑制房价，如：利率调控，上调个人住房贷款利率，政府通过增加利息的手段，降低了一部分对房地产的需求。减少了一些投机行为。同时也对一些没有房子居住的老百姓，在他们用公积金贷款时，降低首付。来保证更多的人可以至少有房子住。研究意义理论意义：城镇化的发展，推动了产业的优化升级。大量劳动力的涌入，为城市提供了大量的人力资源。城镇化的发展和经济的发展相互影响。经济的发展推动了城镇化，城镇化的发展也促进了经济的发展。人们收入增加，促进了房地产的消费热情，带动了房地产行业的发展，房地产经济的提高。现实意义：房地产价格的上涨加剧了人们的负担，也容易造成社会两极分化，贫富差距扩大等问题。城镇化的发展容易导致房地产泡沫的出现。一旦失控，对社会、经济会有相当大的危害。这也需要国家做出相对应的措施。近年来，房价的高速增长，引起了社会的广泛关注，而这也造成了很多不平衡的问题，如：有钱的人愿意购置更多的房产用于投资，而贫穷的本来就没有自己房子的人更加买不起房子。这也更加造成了贫富差距的扩大。中国正处于经济增速放缓，构建和谐社会的时候，这就很不利于中国的发展。文献综述国内文献综述李春生和王亚星（2018）分析的是人口半城镇化对房地产价格的影响。半城镇化人口在城市之间往返生活，有了长期的生活意愿，所以对房屋的需求也有了一定的增长，而需求改变了房地产市场的供求关系，从而拉动房地产价格的上涨。另外，人口的变动也加剧了城市土地的负担，土地成本变高，从而房地产价格也随之增加。文乐，彭代彦，和覃一冬（2017）研究的是土地供给、房价和人口半城镇化的关系。文中选取1999-2014年的数据得出：土地供给越来越少导致房价越来越高，而房价的上涨导致人口半城镇化上涨，起到了抑制农村人口转为城市人口。东部显著性要远高于西部。琚阳（2019）对我国城镇化水平与房地产价格之间的关系，进行了三部分检验。第一部分采取2000-2017年的城镇化水平和房地产平均价格的时间数据为研究对象运用EBA模型进行检验，得出结论是：城镇化水平的提高不会立即带来房地产价格的上涨，二者之间存在一个滞后。第二部分和第三部分都是选取了我国31个省市的面板数据，分别分析东部、中部、西部直接城镇化水平和房地产价格的关系以及影响房地产价格上涨的主要因素。得出结论是：城镇化水平对于房价的影响东部要高于西部。国外文献综述Gonzalez和Ortega（2013）研究了西班牙的住房和移民之间的关系，通过三个关系图来分析西班牙移民和住房之间的关系，最后得出结论大规模的移民推动了建筑业的发展同时也提高了房价，移民和房地产价格间呈现正相关。且西班牙的房地产之所以比美国和其他欧洲国家更发达正是大量的移民所导致的。移民造成25%的房价上涨和50%住房存量增长。Bischoff（2012）研究了德国的住房和收入之间的关系，运用三阶段最小二乘法进行分析，得出：收入对人口发展预期和房地产价格有积极的影响。而且这一结果具有区域性。均衡房地产价格的变动取决于代理商对未来市场趋势的预期。Zhang（2014）研究了住房和国家以及地方之间的关系，他分析得出，住房价格受政府政策的影响，同时国家的司法机关、地方条件对住房也有很大的影响，国家趋势在内部中发挥作用。选取20个城市作为研究变量，使用固定效应模型，得出国家利率、税收等相关政策会影响房价，而且要从长期来看。从某种意义上，这个影响也会抑制房价过快增长。内容安排及研究方法内容安排本文选取2000-2019年的数据作为分析依据。选取2000-2019年的城镇化率、房地产平均价格、城镇居民人均可支配收入、房地产投资额、人均生产总值、商品房平均销售面积作为研究对象。分析城镇化率对房地产价格的影响。研究方法（1）文献研究法对国内、国外的文献进行研读，分析，通过研究发现，国外对城镇化对房地产价格的影响文献较少，更多的仅是分析人口迁移对房价的影响，为提及其他相关性如产业结构、基础设施变化等对房价的影响；国内对于这方面研究相对于国外来说较多，更多的选择分析东中西不同地区的差别。（2）实证分析法在国家统计局上找寻相关数据，对数据进行平均值、标准差、最大值、最小值的比对，得出初步结论，在通过STATA软件进行简单的线性回归分析，得出二者相关性。城镇化与房地产价格相关理论城镇化的相关理论城镇化的含义“城镇化”是英文urbanization的释义。它是一个多维概念，不仅仅只是人口的迁移，还包括了产业的转变，地理的变化，甚至是社会文明的变化。从不同的学科，城镇化有着不同的解释。本文选取其中的一部分作为解释。从地理学的角度来说，城市规模的扩大，农村地区转为城镇地区的过程。城市范围扩大，城市数量增加。在以前已有城镇的地方，经济会更加集中，空间资源配置更高，在未有城镇的地方，由已有城镇为中心，向四周辐射，形成新的小城市；从经济学的角度看，则是从农村自然经济转化为城市化大生产，从简单的手工农作转变为机械化，工业化。在经济学看来，城镇化是伴随着工业化而到来的。所以，它是客观存在的，不会因人们的拒绝而不出现。我国城镇化的历程众所周知，中国在未建国之前，经历过一段黑暗的过程。封闭的清王朝末期，造成了中国未跟上工业化的进程，在英美等发达国家在进行工业改造时，中国还是小农经济，最终被敌人的炮火轰开了国门，中国被迫沦为殖民地半殖民地社会。那段时间，中国的经济主权被侵犯，中国的经济是落后的。直到1949年中华人民共和国的成立，中国的主权才一步步收回来。经济和工业化的发展，推动了城镇化的发展。第一阶段：1949-1978这个阶段，中国经济快速增长，城镇化进程稳步增长。但是大陆的城镇化相对落后。城镇数量增加，由以前的136个增加到157个。据有关统计，在这几年的时候，全世界城镇人口占总人口比重由28.4%上升到41.3%，发展中国家在这几年中，城镇人口占总人口的比重从16.2%上升到30.5%。在1958-1965年中，我国盲目追求经济速度，而忽视质量以及客观规律，导致我国城镇化发展速度非常快，城镇化波动较大。但是，就我国自身国情和自身能力来讲，无法适应如此快速的城镇化，我国不得已，采取各项措施，降低城镇化速度。而后的十年文革，也对城镇化的增长进行了阻碍，各行业均受到了打击，经济增长停滞，从而导致城镇化停滞。此时的城镇化受高度集中的计划经济体制所制约，政府是动力主体，城镇对非农劳动力的吸纳程度很低，城镇运行非商品化明显。这个时候，城镇和农村各自封闭，形成壁垒，农村人口向城市人口流动受到阻碍。第二阶段：1978-1984十年文革的动荡之后，中国采取改革开放。①对内改革，开始发展市场经济，重视市场的调节作用，促进了商品经济的发展，促进了农村城市的经济发展，同时，“上山下乡”这一政策导致了农村和城市之间的人员流通，而这时约有2000万的上山下乡人员返回城市务工，增加了城市劳动力，而高考恢复，也使一批农村人口来到城市读书工作。农村城市之前的壁垒开始打破，促进了经济的发展，同时也推动了城镇化。②对外开放，积极引进外资，促进了我国沿海地区经济的快速发展，同时，辐射周边，促进周边城市的经济。引进西方技术，借鉴西方改革经验，结合本国国情，建立了适合中国国情的特色发展道路。在改革开放的政策下，我国城镇化率由17.92%提高到23.01%。第三阶段：1985-至今在这一阶段，要以1992年为一重要时间点。1992年之前，因改革开放的实行，中国的经济有了快速恢复，快速增长。乡镇企业的发展和城市的改革，共同促进了经济的发展，共同推动了城镇化。这个阶段，发展了很多新兴的小城镇。1992年之后，重视市场经济的发展，沿海城市迅速发展，城镇化全面推进。我国建立了很多经济开发区。我国经济发生了质的飞跃。以市场经济为主，宏观调控为辅，对外能力增强，经济快速发展。城镇化率也从27.63%提高到30.42%。影响城镇化的因素（1）产业结构城镇化是伴随着工业化而到来的。城镇化的实质就是生产力变革所导致的人口等要素从农村转移到城市的过程。在生产方式上，农村大量劳动力向城市转移，从农业部门转移到非农业部门，从以农业为主转移到以工业和服务业为主。城市化水平的提高，主要靠第二、三产业的提高。如果第二、三产业比重高于第一产业，则该国城镇化水平高。我国东西部经济差距较大，也与产业发展不平衡有关。西部的第二、三产业远没有东部发达，导致大量劳动力滞留农村或者迁移至东部地区，导致西部经济不发达。从而，东西部城市化水平也有很大差异。（2）经济增长经济增长对城镇化产生正向影响，经济的发展，个人可支配收入的提高，一定程度上推动了城镇化。随着人们收入的提高，在人们最基本的生理需求可以被满足的时候，人们开始寻求更高的需求。而最简单的农作物、农业并不可以满足人们的需求，这个时候，第二、三产业的重要性，就凸显出了，导致制造业和服务业的需求变高，产业结构从第一产业向第二、三产业转移，人口随之转移，从而推动了城镇化，加速了城镇化。（3）资金状况城镇化是伴随着工业化而产生的。工业化的产生，资金是一项必不可少的条件。首先，在哪农村地区采取工业化发展制造业，就必须有足够的资金才可以实现，其次，无论是农村发展工业化还是大量农村人口转移到城市中，都需要基础设施的完善，需要提供足够多的基础设施，这也需要有大量的资金积累。（4）政策支持改革开放以后，政府投入大量资金，来发展东部地区的经济。给予各种优惠政策，设立特区，开放城市，大力推动了东部地区的城镇化。而且在以前，农村和城市处于相对封闭的状态，而政策的支持，消除了农村和城市间的壁垒。开放的政策的实施，进口增加，同时，也学习了西方先进的科学技术，对我国城镇化的提高有了很大的推动。（5）人口密度人口越来越多，人口密度越来越高，人均耕地面积逐渐减少，劳动力的提供远远超过了农业耕地所需要的劳动力，所以就产生了很多的剩余劳动力，有限的土地不能满足人们的需要，人们有了更大的动力去从事第二、三产业的工作，大量的劳动力满足了劳动密集型企业对劳动力的需要，制造业发达，第二、三产业的发达给人们提供了更高的收入，人们更愿意来城市定居工作，人口大规模转移，推动了城镇化的发展。（6）外向化程度城市化有一个重要的影响因素就是开放程度。一个区域的开放程度，决定了他能否快速吸收更多的劳动力来发展工业、第三产业。进口多，城市开放程度高，生产要素和资本流动快，需要大量的劳动力，人们就业前景好，吸收劳动力的能力变高，人们更愿意来城市找工作、定居。从而，区域的开放程度变高，推动了城市化的进程。房地产价格的相关理论房地产价格的含义“价格”一词的含义可以理解为，为获得一种商品或者服务所必须付出的东西。房价就是房地产价格，可以理解为人们为了获得他人的房地产所采取的和平的付出的代价，通常表现为货币。我国房地产业起步晚但发展迅猛。随着我国经济的快速发展，，人们对住房的需要增加，也推动了房地产行业的发展。随着人们可支配收入的增加，不在仅仅为了居住而购房，有一些人选择买房来进行投资升值。一定程度上扩大了内需。但是，随着需要的增加，房地产价格越来越高，甚至有一些已经超过了人们的可承受范围。很多人买不起房子，而有一些富人又开始炒房，造成了贫富差距进一步扩大。东西部经济发展的不平衡，同时也造成了东西部房价差距过大的问题。另外，同一地区的房子，也会因为区域位置，周边环境等因素，造成房价不同。影响房地产价格的因素（1）供求状况价格的两个主要影响因素就是：供给和需求。其他的因素最终影响的都是这两个。当供给大于需求时，价格下降；当供给小于需求时，价格上涨。随着经济的快速发展，人们的可支配收入增多，对房地产的需求增多，价格随之上涨。另外，随着城镇化的发展，农村人口大规模的迁移到城市，对住房的需求也增加了，而房地产行业由于自身行业的特殊性，供给能力是有限的。（2）位置因素房地产的价格与其房屋所在地有很大关系。人们更愿意去购买位置好，周围基础设施完善，小区的安全程度，交通是否便利等因素。城镇化的发展，人们来到城市中，自身位置条件优越的房子，成为人们的首要购买意愿。这就会出现，有些地方的房子很难买，价格很高，有些地方的房子却没有人愿意购买，价格偏低。（3）成本因素首先，房地产商在建房子时，要考虑土地成本，若土地成本高，房价自然高。其次，房子在建筑时所产生的成本，以及宣传时所产生的成本，都会转化为房价，来影响房地产价格。（4）政策因素受政策影响，房地产价格会产生变化。当房地产价格过高的时候，政府可以通过宏观调控，通过政府手段进行干预房价，从而使房地产价格变低。当需求过高，供不应求时，政府可以采取限购或者多套房税收增加的方法，来抑制需求。从而，房地产价格变低。所以政府政策也会影响房地产价格。城镇化影响房地产价格的材料分析从上述文献及相关内容呢来看，首先，城镇化会带来经济增长，人们收入提高，开始不满足最基本的生活资料，开始追寻更好的需求，开始追求质量享受，从而，第二、三产业发展，需要大量劳动力，人们失业率减少，收入提高增加对房屋的需求，造成房地产价格变化。其次，城镇化带来大量的人口迁移，人们从农村转移到城市中，城市人口变多，对房屋的需求也随之增多，需求的增加导致房地产价格上涨。再者，第二、三产业的发展，加快了产业结构优化升级，城镇产业开始辐射周边地区，促进了周边地区的城镇化，也促进了周边基础设施的完善，人们开始愿意去那里居住，也推动了房地产价格的上涨。由此，可以得出初步结论，城镇化是对房地产价格有影响的，而且是正相关。城镇化会推动房地产价格的上涨。城镇化对房地产价格影响的实证分析选取变量根据上文所提到的，下面我们将用时间数据对城镇化和房地产价格进行实证分析。由上文分析可知，经济的发展导致人口大量流入城市，产业结构随之发生变化，加速了城镇化的进程，城镇又进一步吸引更多人迁移到城市中生活，这就提高了对房屋的需求量。城镇化对房地产价格是有影响的，且这种影响一般都是正向影响。本文将城镇化水平设为核心解释变量，研究城镇化水平对房地产价格的影响，同时，影响房地产价格的因素是多种多样的，本文选取城镇居民人均可支配收入、房地产投资额、人均生产总值、商品房销售面积为控制变量。1、被解释变量房地产价格（Y）：即建筑物连同其占用土地的价格。是土地价格和建筑物价格的总和。本文选取2000-2019年全国商品房成交的平均价格。2、核心解释变量城镇化水平（X1），衡量城镇化水平有很多个方面，如：城市人口占总人口比重增加，城市用地规模扩大，城市人口增加。本文选取的是城镇人口占总人口的比例。该比率越高，城镇化率越高，城镇化水平越高。3、控制变量控制变量是指在检验过程中，因着对已知变量的了解，通过对选取控制变量的方法，来减少对未知变量的估计的误差。控制变量要求与扰动项不相关，又与解释变量相关。本文选取以下几个控制变量（1）城镇居民人均可支配收入（X2），收入是影响消费的重要因素。人们收入的提高，才会刺激消费，促进对房子的需求，从而影响房价。（2）房地产投资额（X3），投资额是影响房地产价格的一个重要因素。开发商投资额越高，房价就越高。不同区域，开发商投资不同，所以房价也不同。（3）人均生产总值（X4），随着经济的发展中，就业机会不断增加，产业结构转型，从第一产业向第二、三产业转型，人们不再仅满足于基本的生活需求，开始追求享受，国内经济大环境的良好发展，也会促进房地产行业的发展。（4）商品房销售面积（X5），不同的面积的房子，销售价格也不同。数据来源本文选取2000-2019年的数据，来源于国家统计局官网。本文用的运算及回归分析均采用STATA软件进行。模型设定Y=α+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+u具体说明：α是固定效应，是一个固定值。β1β2β3β4β5都是系数，X1X2X3X4X5是被解释变量以及控制变量，在前文有具体解释，u是随机扰动项。这里选取城镇居民人均可支配收入、土地成本、人均生产总值、商品房销售面积作为控制变量是为了消除异方差存在的可能。描述性统计表1描述性统计(1)(2)(3)(4)(5)VANmeansdminmaxy204，7382，2731，9489，206x1200.4890.07670.3620.606x22020，44911，6596，25642，359x32054，71143，2594，984132，194x42032，60720，6247，94271，254X52093，51651，94718，637171，654由上表可以看出来，房地产价格在2000-2019年中，涨幅很大，最小是1948元，最大是9206元，而相对应的，最低价格时城镇化率仅有36.2%，而最高价格时城镇化率达到了60.6%，平均房地产价格时4738元，平均城镇化率是48.9%。可见，城镇化率对房地产价格的影响呈正向。城镇化水平的提高，推动了房地产价格的上涨。相关性检验表2相关性检验yx1x2x3x4x5y1x10.9771x20.9950.9781x30.9850.9730.9951x40.9960.9780.9990.9951x50.9830.9890.9770.9700.9781从上表可以看出，城镇化对房地产价格的影响很大，有0.9以上，对房地产价格影响最大的是人均生产总值。由相关性也可以看出，城镇化对房地产价格呈正向影响。且影响很大。回归性分析表3回归性分析(1)VARIABLESyx1-4，978.345(-1.47)x20.067(0.94)x3-0.026***(-3.05)x40.114**(2.83)x50.012**(2.43)Constant2，353.841*(1.91)Observations20R-squared0.997注：t-statisticsinparentheses***p<0.01，**p<0.05，*p<0.1（）中为对应t值由Prob>F=0.0000来看，0.0000<0.0001，故置信度达到99.99%以上。拟合优度达到了0.997，可见，城镇化对房地产价格的影响程度相当大。X1结果是不显著的。而在上文中的相关性检验中，城镇化率对房地产价格的影响有着很大的关联性。而本文采取的城镇化率是不充分的，仅选取了一部分作为研究考核标准，且本文的城镇化率是通过城镇人口占总人口比例得出的，具有一定的局限性。相关性检验是某一自变量对因变量单独的影响，而回归检验是多重自变量对因变量共同影响，X1结果不显著，也可以看出对于房地产价格的影响，在本文选取的其他控制变量中，城镇化率不是最主要的影响因素，所以在消除其他控制变量的影响下，才会出现不显著的情况。城镇化率和人房地产投资额一直增大，房地产价格并不会一直增大，反之，它会出现一个饱和状态，并反弹，超过临界值会随之产生负影响。而对于人均可支配收入、人均生产总值和商品房销售面积对于房地产价格的影响的系数为正，证明他们对房地产价格的影响一直为正向关系。结论与建议结论通过数据分析，文献研究，可以看出，城镇化对房地产价格产生影响，而且在一定程度中是正向影响，超过临界值会产生负效应。城镇化水平的提高，创造了更多的就业机会，人们到城市中谋求发展，会产生购房需求；开发商会因为人们需求的增大，导致投资更多的土地来建造房子，从而房价上升。但是，过快的城镇化也会导致很多问题，如：①城市人口急剧增多，城市变得拥挤，城市饱和度过高，城市压力大，房价过高；②地区性发展不平衡，东西部城镇化水平差距大，人口流动不平衡，从而造成房价差距过大；③房地产价格过度增长，导致贫富差距过大，人们的生活得不到改善，居无定所的人增多，社会压力大，加剧了社会不稳定因素，造成社会动荡，对和谐社会的建设有很大的影响。建议建造新的卫星城市，推动大城市辐射小城市城镇化推动了经济发展，但同时也造成了城市饱和度过高，表现为：交通拥堵、住房紧张，基础设施不够等现象。这可以采取建立卫星城市，增强大城市对周边城市的辐射作用。以大城市为中心，加强对周边小城市的建造，完善其基础设施建设，发展其工业和第三产业，并出台相关政策，促进人们向其流动，缓解大城市压力，从而降低房价。另外，此举还可以促进周边城市的发展，提高周边城市的经济，缩小居民收入差距，缩小地区间的经济发展不平衡问题。提高城镇化水平相对于西方发达国家，我国城镇化水平还处于中期发展阶段，而且地区不平衡性严重。改革开放以来，经济飞速发展，但是，经济发展集中在东部沿海地区，尽管出台了西部大开发政策，西部地区经济仍然与东部地区有很大的差距，而且西部地区远离海岸，进口相较于东部来说较差，这就需要我国提高城镇化水平，提高城镇化质量，加强基础设施建设，提高人们的收入水平，增加就业机会，同时完善社会保障体系，缩小贫富差距。用城镇化推动其他产业发展，使人民有更多的就业选择，尽可能的使社会劳动力得到充分利用，使人们都有房居住