漳州物业收费管理办法

漳州物业收费管理办法一、总则（一）目的为加强漳州市物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《价格法》、《物业管理条例》及国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》等相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于漳州市行政区域内物业服务收费行为及其监督管理。本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主所收取的费用。（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务企业应按照本办法的规定和物业服务合同的约定，向业主收取物业服务费用，不得擅自提高收费标准或重复收费。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，不得无故拖欠。（四）定价形式物业服务收费根据不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。1.普通住宅（含保障性住房）前期物业服务收费实行政府指导价，具体收费标准由市、县（区）价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期向社会公布。2.非普通住宅以及业主委员会成立之后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会与物业服务企业在物业服务合同中约定。二、物业服务收费标准（一）政府指导价标准1.普通住宅前期物业服务收费根据物业服务等级标准分为不同等级，各等级对应的收费标准如下：一级物业服务标准：综合管理服务、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等方面均达到较高水平。收费标准为[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月。二级物业服务标准：各项服务指标较一级稍低，但仍能满足基本的物业服务需求。收费标准为[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月。三级物业服务标准：提供基础的物业服务，在服务质量上有一定保障。收费标准为[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月。四级物业服务标准：满足业主基本生活需求的一般性物业服务。收费标准为[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月。五级物业服务标准：相对较为简单的物业服务内容。收费标准为[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月。2.物业服务企业可在政府指导价基准价及其浮动幅度内，根据实际服务情况与业主协商确定具体收费标准。（二）市场调节价的确定1.非普通住宅物业服务收费由业主大会与物业服务企业根据物业服务的实际需求、服务成本、市场行情等因素，在物业服务合同中约定。2.业主大会成立之后的普通住宅物业服务收费，由业主大会按照公平、公正、公开的原则，通过招投标或协议方式选聘物业服务企业，并与其签订物业服务合同，明确物业服务内容、服务标准和收费标准等事项。三、物业服务收费的构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。四、物业服务收费的计费方式物业服务收费可采取包干制或者酬金制等方式。（一）包干制包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。（二）酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。五、物业服务收费的收取与缴纳（一）收取方式1.物业服务费用可以采取包干制或者酬金制等方式收取，具体方式由业主大会与物业服务企业在物业服务合同中约定。2.业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3.已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（二）缴费时间业主应在物业服务合同约定的缴费期限内缴纳物业服务费用。一般情况下，物业服务费用按月、季或年度收取，具体缴费时间由物业服务合同约定。（三）欠费处理1.业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。2.物业服务企业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业服务费用。3.业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，应当按照合同约定承担违约责任。六、物业服务收费的调整（一）政府指导价调整1.普通住宅前期物业服务收费标准调整，由市、县（区）价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务成本变动情况、社会经济发展水平、居民消费价格指数等因素，适时提出调整方案，报本级人民政府批准后向社会公布执行。2.物业服务企业应当在政府指导价调整方案实施前，将调整理由、项目、标准等内容在物业管理区域内显著位置公示，征求业主意见，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（二）市场调节价调整1.非普通住宅以及业主委员会成立之后的普通住宅物业服务收费调整，由业主大会与物业服务企业根据物业服务合同履行情况、服务成本变动情况等因素协商确定。2.物业服务企业拟调整物业服务收费标准的，应当提前[X]日将调整理由、内容、标准等以书面形式在物业管理区域内显著位置公示，征求业主意见。经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，方可调整物业服务收费标准，并签订补充协议。七、物业服务收费的监督管理（一）价格主管部门职责1.市、县（区）价格主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作，依法对物业服务企业的收费行为进行检查，查处价格违法行为。2.价格主管部门应加强对物业服务收费明码标价的监督检查，督促物业服务企业在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等信息，接受业主监督。（二）房地产行政主管部门职责1.市、县（区）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务企业的行业管理工作，指导、监督物业服务企业按照物业服务合同约定提供服务。2.房地产行政主管部门应会同价格主管部门对物业服务企业的服务质量进行考核评价，并将考核结果向社会公布，作为业主选择物业服务企业和调整物业服务收费标准的参考依据。（三）业主委员会职责1.业主委员会应当代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，明确服务内容、服务标准、收费标准等事项，并监督物业服务企业履行合同约定。2.业主委员会有权对物业服务企业的服务质量进行监督，对物业服务收费情况进行检查，发现问题及时与物业服务企业沟通协商，并向业主大会报告。3.业主委员会应当定期向业主公布物业服务费用的收支情况，接受业主监督。（四）投诉处理1.业主、物业使用人或者其他利害关系人对物业服务收费有异议的，可以向价格主管部门、房地产行政主管部门投诉。2.价格主管部门、房地产行政主管部门接到投诉后，应当及时进行调查处理，并将处理结果告知投诉