物业设施设备维护操作规程

物业设施设备维护操作规程一、总则为规范物业项目内设施设备的维护管理，保障设备安全、稳定、高效运行，延长设备使用寿命，为业主/住户提供安全舒适的物业环境，特制定本操作规程。本规程适用于本物业项目内供配电、给排水、电梯、消防、安防、智能化等各类设施设备的维护作业，全体物业工作人员及相关协作单位须严格遵守，业主/住户应配合设施设备的规范使用与维护管理。工程部为设施设备维护的责任部门，负责制定维护计划、组织实施专业维护作业、建立设备档案；各部门应配合设施设备的巡检、报修及应急处置工作；业主/住户应遵守设备使用规范，发现异常及时报修，不得违规操作或破坏设施设备。二、供配电系统维护操作规程（一）日常检查每日巡查高低压配电柜，观察柜体外观有无变形、锈蚀，指示灯、仪表显示是否正常，开关分合闸状态是否与实际运行一致。每周检查变压器运行状态，记录铁芯温度、绕组温度（油温不超过85℃），监听本体及冷却装置有无异常噪音，检查油位、油色是否正常。每月检测电缆接头温度（宜≤60℃），查看绝缘层有无破损、老化，检查应急电源（EPS、UPS）的电池状态、负载输出是否稳定。（二）维护流程1.停电作业：需停电维护时，严格执行“停电—验电—挂地线—挂牌警示—专人监护”流程，操作票由两人核对签字，严禁带负荷拉合隔离开关。2.设备清洁：用干燥无尘布擦拭配电柜、变压器表面灰尘，清除散热通道杂物；电容补偿柜需断电后用专用吸尘器清洁，避免潮湿环境作业。3.绝缘检测：每半年用500V/1000V兆欧表检测低压设备绝缘电阻（≥0.5MΩ为合格），每年检测高压电缆、母线绝缘（≥10MΩ/kV为合格），记录检测数据并对比分析。4.继电保护测试：每年委托专业机构测试继电保护装置的动作电流、时间，确保过流、速断、零序保护动作准确，与系统运行参数匹配。（三）注意事项雷雨、高温天气增加巡检频次，重点检查防雷装置、变压器冷却系统。维护工具须经绝缘检测（绝缘电阻≥2MΩ），作业时穿绝缘鞋、戴绝缘手套，严禁用湿手操作开关。设备参数调整、故障处理后，须复查运行状态，填写《供配电设备维护记录》，注明异常情况及处理措施。三、给排水系统维护操作规程（一）日常检查每日监听生活水泵、排污泵运行声音，检查振动幅度（≤0.05mm）、进出口压力（生活泵压力波动≤0.02MPa），查看管道接口有无渗漏。每周检查生活水池、消防水箱水位（偏差≤5cm），观察水质有无浑浊、异味，检查阀门开关标识与实际状态是否一致。每月检测污水处理设备的进水pH值（6-9）、生化池溶解氧（2-4mg/L），查看格栅杂物拦截情况，清理集水池浮渣。（二）维护流程1.水泵维护：每季度润滑水泵轴承（使用#3锂基脂，油位占油腔1/2-2/3），清理叶轮杂物；每年检测电机绝缘电阻（≥0.5MΩ），检查联轴器同心度（偏差≤0.1mm）。2.管道维护：每年对生活给水管网冲洗消毒（使用20-30mg/L次氯酸钠溶液浸泡24小时后冲洗），检查埋地管道防腐层，更换老化密封件。3.水箱清洗：每年春、秋季各清洗一次生活水箱，关闭进水阀后放空余水，用高压水枪冲洗内壁，喷洒消毒剂（200mg/L二氧化氯），通风24小时后取水样送检（符合GB5749-2022标准）。4.污水处理设备：每月清理格栅杂物，每季度维护曝气风机（检查皮带张力、更换润滑油），每年清理生化池污泥（含水率≤80%），校准在线监测仪表。（三）注意事项维修前关闭上下游阀门，放空管道余水时选择安全排水点，避免漫溢。化学清洗时佩戴防毒面具、橡胶手套，废水排入污水处理系统，严禁直接排放。雨季前检查排水泵控制逻辑，测试双电源切换功能，储备防汛物资（沙袋、抽水泵）。四、电梯系统维护操作规程（一）日常检查每日试运行电梯，观察轿厢运行平稳性（垂直偏差≤15mm）、平层精度（偏差≤±30mm），检查门机开关门速度（0.2-0.3m/s）、光幕感应灵敏度。每周检查安全装置：限速器钢丝绳张紧度（偏差≤5mm）、安全钳提拉装置灵活性，缓冲器油位（距油口≤20mm），机房曳引机轴承温度（≤70℃）、油位（油镜1/2-2/3）。每月测试应急照明、对讲机通话质量，检查控制柜指示灯、接触器触点烧蚀情况。（二）维护流程1.半月维护：检查钢丝绳磨损（断丝数≤5%总丝数），紧固导轨支架螺栓，清洁轿厢、厅门导轨；测试制动器开闸间隙（≤0.7mm），手动松闸检查制动臂复位情况。2.季度维护：润滑轿厢导靴、对重导靴（使用#3锂基脂），调整门机皮带张力（挠度10-15mm）；测试安全回路（断开任一安全开关，电梯应立即停止），检查限速器动作速度（符合额定速度的115%-125%）。3.年度维护：委托电梯制造单位或专业机构进行曳引机保养（更换润滑油、调整曳引轮绳槽），校验限速器（误差≤5%），进行整机性能测试（额定载重量下运行30分钟，制动距离≤0.2-1.0m）。（三）注意事项维护时在轿厢、机房悬挂“检修中”标识，严禁短接安全回路；电梯困人时，按“安抚乘客—切断电源—盘车救援—检查设备”流程操作，30分钟内完成救援。每年度申请特种设备检测机构进行电梯年检，检测合格后方可继续使用；钢丝绳、安全钳等关键部件更换后，须进行载荷试验（125%额定载荷，运行3次）。五、消防系统维护操作规程（一）日常检查每日查看火灾报警控制器运行状态（无故障、火警信息），检查消防水泵、喷淋泵控制柜电源指示灯（常亮）、手动/自动切换开关位置。每周清洁烟感、温感探测器（用压缩空气吹扫，避免酒精擦拭），检查消火栓箱内水带、水枪、按钮完整性，测试应急照明（持续时间≥90分钟）、疏散指示（表面亮度≥15cd/㎡）。每月检查灭火器压力（指针在绿区）、有效期（干粉灭火器5年强制报废，每年检修），测试防火门关闭密封性（缝隙≤3mm）。（二）维护流程1.火灾报警系统：每季度用专用测试器检测烟感、温感灵敏度（烟感响应时间≤60秒，温感≤30秒），清理报警回路接线端子，备份控制器配置数据。2.喷淋/消火栓系统：每半年打开末端试水装置，测试喷淋泵启动时间（≤2分钟）、最不利点压力（≥0.05MPa）；每年对消火栓管网放水测试（流量≥5L/s），检查管网锈蚀情况（壁厚减薄≤10%）。3.防排烟系统：每季度测试风机启动（主备电切换正常，风速≥10m/s），检查风口开闭角度（与地面垂直偏差≤5°），清理风管内积尘。4.消防联动测试：每月模拟烟感报警，测试消防泵、风机、卷帘门、电梯迫降等联动逻辑，确保动作顺序正确（如电梯迫降至首层时间≤60秒）。（三）注意事项严禁遮挡、挪用消防设施，维护作业前通知消防监控室，关闭相关区域的火灾报警声光提示。消防水泵、风机等设备维护后，须进行带载运行测试（运行时间≥30分钟），确认无异常噪音、振动。消防设施测试数据须记录在《消防设施维护台账》，故障处理后24小时内复查，确保功能恢复。六、安防与智能化系统维护操作规程（一）监控系统每日检查摄像头图像质量（分辨率≥1080P，帧率≥25fps），查看硬盘录像机存储状态（剩余空间≥20%），测试远程监控画面流畅度。每周清洁摄像头镜头（用镜头纸擦拭）、机箱散热孔，检查交换机指示灯（无闪烁故障），备份近7天录像数据。每月测试监控系统断电续航（UPS供电≥30分钟），校准摄像头时间同步（误差≤5秒）。（二）门禁与停车场系统每日检查门禁读卡器灵敏度（刷卡响应时间≤1秒），测试电锁关门力度（≤15N可推开），查看控制器通讯状态（无离线设备）。每周清理停车场车牌识别摄像头（用无水酒精擦拭），测试道闸起落速度（≤6秒），检查缴费系统支付功能。每月更换门禁电池（电压≥3.6V），校准地感线圈灵敏度（车辆通过时触发率≥99%），备份停车场收费数据。（三）智能化设备（楼宇自控、能耗监测等）每日查看传感器数据（如温湿度、能耗计量），检查控制器逻辑程序运行状态（无报错）。每月校准温湿度传感器（误差≤±1℃、±5%RH），清洁PLC控制柜灰尘，备份系统配置文件。每季度测试楼宇自控系统的设备联动（如空调与新风系统联动，温度≥26℃时启动），检查能耗监测数据准确性（与电表读数偏差≤2%）。七、维护管理要求（一）计划管理工程部应结合设备使用年限、厂家建议，制定年度维护计划（明确项目、周期、责任人），季度计划细化月度任务，确保维护工作有序推进。如：变压器油色谱分析每年1次，电梯钢丝绳探伤每2年1次。（二）记录管理建立《设施设备维护台账》，记录每次维护的检查结果、维护内容、耗材更换、故障处理，台账须包含设备编号、维护日期、维护人员、下次维护时间等信息，存档至少2年。关键设备（如变压器、电梯）的维护记录应同步录入设备档案。（三）人员管理维护人员须持特种作业证（如电工证、电梯作业证）上岗，每年参加专业培训（不少于40学时），考核合格后方可独立作业。新入职人员须在资深技师指导下实习3个月，熟悉设备结构、操作规程后上岗。（四）安全管理作业前进行风险评估，识别触电、机械伤害、高空坠落等风险，制定防范措施（如佩戴绝缘手套、系安全带、设置警示带）。使用电动工具前检查绝缘，动火作业办理《动火许可证》，配备灭火器材，现场设专人监护。八、应急处置（一）故障应急建立报修流程：业主/住户可通过APP、电话、前台报修，工程部接到报修后30分钟内响应（重大故障15分钟内），2小时内出具初步解决方案。重大故障处置：如停电（影响≥50户）、电梯困人、水管爆裂，立即启动应急预案，通知维修人员、供应商到场，向业主公告故障原因、预计修复时间，每小时更新进展。（二）突发事件处置火灾、地震、暴雨等突发事件时，按