保利发展财务风险分析

第1章绪论1.1研究背景与意义房地产公司在推动国家经济发展中发挥着不可估量的作用，自2000年以来，随着社会的进步和市场经济的向前发展，房地产业开始快速崛起，为市场经济发展做出极大贡献。然而，在全球金融危机的冲击下、以及国家宏观调控和货币政策的作用下，房地产市场产生了很大泡沫，销售状况也受到较大影响，房地产业的高速增长时代即将结束，这就要求业内进行有效的内部改革。鉴于房地产业对经济发展的巨大推动作用，政府更加重视房地产市场能否健康稳定发展。近几年，国家一直坚持“房住不炒”方针，要因城施策，同时为防止楼市“过火”，出台了一系列强力调控措施，使得房地产业的经营风险进一步加大。与此同时，由于房地产行业具有资金密集型特征，极易被国家的宏观政策所控制，且具有投入高、开发周期长和广泛产业链等特征，因此其财务风险不可避免。保利发展作为地产行业的翘楚，却没有采用稳健的经营方式，而是提倡在高杠杆下快速销售。保利发展十多年来，从一家地区性地产开发商发展成为业内的佼佼者，其模式起着不可估量的作用。但是在房地产行业竞争日益加剧、产业聚集度持续上升的情况下，它还能延续昔日荣光吗？本文以保利发展近年财务资料为研究对象，对各类财务风险进行识别，根据风险成因进行总结、并提出相应防范措施，以帮助保利发展改善财务状况，规避财务风险。在目前房地产市场环境和政策背景下，房企面临着众多考验，公司运营风险急剧上升。为提升公司的竞争力，降低公司财务风险，本研究基于已有的关于财务风险的理论，并与保利发展财务指标相结合，对其财务情况进行深度剖析，对财务风险进行辨识并找出成因，再给予相应的预防对策，让管理者能够意识到公司本身的财务风险并制定相应对策。研究意义如下：(1)有利于降低公司财务风险反应成本，并有助于公司管理层及时发现自身风险防范的不充分。提升企业管理层对风险的防范意识和运作效益，推动企业健康稳步发展。(2)有利于为公司投资人和政策制定人提供有价值的建议。通过对公司财务报表的分析，让公司投资人和决策人清楚公司财务现状、及公司存在的财务风险，并对公司货币资金进行适当调配，这样可帮助公司投资人和决策人作出明智的投资决策。(3)有利于完善和发展企业风险管理的相关理论。本研究以财务风险管理为核心，从筹资、投资、经营三个层面针对性评估公司财务风险，并以此来完善企业风险管理系统。1.2研究内容与方法本文以保利发展公司为例，在对其财务状况进行深入的基础上，通过对其重要财务指标研究、对其财务风险进行识别，制定出切实可行的风险防范措施。全文共分为以下六个部分：第一部分是绪论。这部分是对课题研究背景及涵义的阐述，且对文章内容、研析方法和研究脉络进行概述。第二部分是相关理论概述。这部分首先介绍了财务风险的基本涵义，然后总结了财务风险分析的必要性。第三部分是保利发展财务风险识别。首先简述了保利发展的基本情况，然后根据最近五年的年度报告资料，从筹资、投资、经营三个维度剖析保利发展当前的财务状况及问题。第四部分是保利发展财务风险成因分析。分别从以上三个方面针对性地对保利发展的财务风险进行具体成因分析。第五部分是保利发展财务风险控制措施。本部分综合上述各方面的分析，针对企业实际状况，制定出具有可行性的控制措施，以达成降低风险、促进企业良好发展的目标。第六部分为结论。总结本文具体研究情况，并得出结论。本论文的研究方法具体分为以下三种：(1)案例分析法：本论文以保利发展为对象，在对其2020-2022年财务数据进行分析的根本上，识别其风险，并在此基础上提出相应防范对策，从而为该行业的风险预防与控制提供思路。(2)文献分析法：通过搜整和梳理有关房地产财务风险方面的资料，掌握国内外相关研究进展和趋势，在对以往研究结果进行归纳的基础上，对本文案例研究进行集成，逐步构建全文逻辑结构，明确思路，为后续撰写奠定理论依据。(3)对比分析法：本文在对保利发展近五年来各年度的财务数据进行纵向比较后、选择同行业内两个公司和保利发展在同一段时间内进行横向比较，从而发现保利发展存在的问题，进而对该公司财务风险进行全面研究。

第2章财务风险分析相关理论概述2.1财务风险概述从狭义观点来看，财务风险实质是一种微观形式风险，即公司收益存在某种不确定性，就是由于这种不确定性，才会在某种程度上使公司出现风险，进而对公司运营和进展造成不利影响，严重时甚至会导致企业资金链断裂等现象。从广义观点来看，财务风险可大体分为两种：第一层面是以资产流通视角，将企业财务风险划分成筹资风险、投资风险和经营风险；第二层面则从财务风险的衡量标准出发，把企业财务风险划分成偿债风险、盈利风险、经营风险与成长性风险；广义财务风险反映为企业生产运营的每一环节，其影响范围与涉及面都更加广泛，既包含负债风险，也包含全部资本行为所产生的风险，因此本文更趋于从广义的财务风险指标视角来分析，公司决策人既能从公司日常运营里发现财务风险，又能从宏观市场的视角来看待公司风险。以此视角来看，财务风险无处不在，且对公司的总体发展发挥重要作用。2.2财务风险分析的必要性企业在生产和运营活动期间会面临诸多风险，其中最值得关注的便是财务风险。财务风险分析可以帮助公司的正常生产与运营，能够减少给公司带来经济利益的损害。而对房地产公司的财务风险进行分析，也有助于减少其因为对风险麻痹而遭受的折损。因此,本文从以下三点剖析房地产企业财务风险的必要性：(1)为企业营造较为安全、稳固的生产和运营条件。如果公司不注重财务风险、防范认知不强，会使公司面临极大的经济危机。是以要想让企业有一个稳定的发展环境，就必须要增强对财务风险的防范，并制定相关的管理制度。(2)有助于企业全面、经济、高效地进行风险管理。如果企业在进入一个新领域时，没有充分了解市场风险，势必会增加企业财务风险。比如，一味追求盈利性产品，却未将市场变动因素考虑在内，这就导致产品在初期大受欢迎，后来却出现产品积压，资金过度沉淀现象，从而导致资金流动困难，增加了财务风险。(3)有助于保证公司的经济运转，加快资金流动速度，保证资金的安全性、完备性和收益性。对于每家公司来说，资金沉淀都是一种常见情况，毕竟资金运用是以多种资产形式出现，但对于一家高效率公司来说，加快资金流动速度，减少资金的沉淀，在资金沉淀过程中预防不良财务风险，这对保障资金的安全性、完备性和收益性都是有益的。第3章保利发展财务风险现状3.1保利发展概况保利发展全名为保利发展控股集团股份有限公司，是一家1992年创立的国有企业，并于2006年7月在上海股票交易所上市。公司一直坚持“和谐、自然、舒适”的发展特点和生产宗旨，因此，他们也越发注重研发高质量的绿色生态产品，受到广大用户的肯定和信任，已接连四年蝉联中央企业房地产品牌的榜首。这几年来，保利发展始终持守以不动产的投资与发展为核心、地产金融业与居民服务业相结合的“一主两翼”发展战略，并在这些年中始终位居房地产业的前五位。保利发展侧重于刚性和革新性供需，主要以中小型住房为主要居住单元，并将重心集中在主干城市和核心圈，而且公司并未停止在本土发展，而是将业务扩展到了国际。在坚持地产发展的基础上，保利发展也形成了多个多元化的服务版块，房产基金与居民消费即为“一主两翼”的“两翼”，并且随着多年的成长和拓展，公司业务涵盖建筑设计、房产租赁、商业展览、酒店管理等各个方面。3.2保利发展财务风险现状分析3.2.1筹资风险分析该部分对保利发展控股集团股份有限公司的筹资风险进行了研究，并着重以现金流量状况、负债情况等角度对其筹资风险展开探讨。（1）筹资活动现金流量情况分析表3.1保利发展筹资活动情况表单位：亿元指标2020年2021年2022年吸收投资收到的现金79.29213.426.74其中:子公司吸收少数股东投资收到的现金24.6721326.69取得借款收到的现金151317811681发行债券收到的现金收到的其他与筹资活动有关的现金0.007筹资活动现金流入小计159319951708借款比重94.98%89.27%98.42%偿还债务所支付的现金131312491309分配股利、利润或偿付利息支付的现金290.4361.8312.2其中:子公司支付给少数股东的股利、利润24.5280.7760.32支付的其他与筹资活动有关的现金8.01939.6116.7筹资活动现金流出小计161116501738筹资活动产生的现金流量净额-18.78344.6-30.15数据来源：东方财富网如表3.1所示，从2020年到2022年保利发展的筹资渠道主要是借款形式，取得借款收到的现金这三年来分别为1513亿元、1781亿元、1681亿元，所占流入比重皆已超过89%，而2022年这一比重更是高达98.42%，相对而言权益性融资只占很小的一部分。而且从报表上可看出，偿还债务所付现金占比每年皆超过75%，这表明保利发展借款来的款项大部分也都是用来偿债的。从这一点可知，保利发展的筹资架构及随后的资金配置都存在着不合理的地方，从而导致了公司负债负担加重。保利发展主要是依靠银行借贷来筹措资金，随着银行借贷的迅速增多，公司资金成本也随之上升，并且银行贷款对政府政策格外敏感，倘若出现支付危机情况，那么就会让公司融资成本变得更高，同时也会让公司信用度大幅下降，极易导致财务风险。（2）负债情况分析表3.2保利发展资产负债率表单位：亿元指标2020年2021年2022年负债总额98471097011500资产总额125101400014720资产负债率78.69%78.36%78.11%数据来源：东方财富网表3.3招商蛇口资产负债率表单位：亿元指标2020年2021年2022年负债总额483857946020资产总额737285628865资产负债率65.63%67.68%67.91%数据来源：东方财富网表3.4保利发展债务结构分析表单位：亿元指标2020年2021年2022年流动负债751881888423流动负债占比76.35%74.64%73.24%非流动负债233027823073非流动负债占比23.65%25.36%26.76%负债总额98471097011500数据来源：东方财富网从表3.2和表3.3可发现，保利发展的资产负债率始终徘徊在78%以上，且每年都远高于同行业招商蛇口一直维持在60%左右的资产负债率，这表明保利发展的资金主要来自负债，而房地产业负债率虽然总体占比较高，但是保利发展过度依靠债务融资，资产负债率过高，这样势必会加大公司债务压力，甚至可能导致公司破产。另外从表3.4中还可以发现，保利发展的流动负债占比一直保持在75%上下的水平，尽管总体上呈极小幅度的下降，但其占比仍旧偏高，这会让公司短期偿债增加，再根据表3.1分析可知公司筹资活动的现金流出额大于现金流入额，近三年偿还债务所付现金占流出小计的比重皆高于75%，表明极易出现资金链中断，进而导致公司筹资风险增大。3.2.2投资风险分析作为一家资金需求较大的房地产公司，对其投资行为展开研究是非常有必要的，保利发展的投资状况如下所示。表3.5保利发展投资活动现金流量分析表单位：亿元指标2020年2021年2022年收回投资收到的现金10.6619.0910.59取得投资收益收到的现金8.4062.20329.68处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额10.191.3620.8051处置子公司及其他营业单位收到的现金0.35.83419.73收到的其他与投资活动有关的现金36.1711.8632.35投资活动现金流入小计65.7240.3593.15购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金3.9752.7161.862投资支付的现金76.04199.154.22取得子公司及其他营业单位支付的现金净额25.3112.6420.86支付其他与投资活动有关的现金29.6825.89.842投资活动现金流出小计135240.286.78投资活动产生的现金流量净额-69.27-199.96.373数据来源：东方财富网表3.6保利发展投资支付的现金占投资活动现金流出比重表单位：亿元指标2020年2021年2022年投资支付的现金76.04199.154.22投资活动现金流出小计135240.286.78占投资活动现金流出比重56.33%82.89%62.48%数据来源：东方财富网表3.7招商蛇口投资支付的现金占投资活动现金流出比重表单位：亿元指标2020年2021年2022年投资支付的现金97.19122.573.8投资活动现金流出小计462.4702.5446.7占投资活动现金流出比重21.02%17.44%16.52%数据来源：东方财富网从表3.5可以看到，近三年保利发展的投资活动现金流量净额分别为-69.27亿元、-199.9亿元、6.373亿元，表明公司投资现金流量净额大体呈下降趋势，且出现较大波动，在2021年其降幅更是高达188%。并且其取得投资收益收到的现金三年来分别是8.406亿元、2.203亿元、29.68亿元，所占投资活动现金流入比重较小，而通过表3.6与表3.7的对比，发现近三年保利发展投资支付的现金占投资活动现金流出比重却很大，尤其在2021年更是高达82.89%，远高于同行业公司招商蛇口维持在20%左右的比重值，这表明保利发展投资收入与支出的差额过大。因此可知其投资活动产生的现金净流量有所下降的原因，正是因为投资支出增长、外部投资增多，但同时投资收益却较低所造成的，并且与对外投资对比，对公司内部固定资产购置等方面的投资所占份额极小。因此不难发现，近年来保利发展一直以外部投资为主要战略，并以快速扩展的方式进行，极容易造成投资活动的损失。3.2.3经营风险分析所谓经营风险，就是保利发展现实运营状态与预计状态之间的差距，本项拟以2020到2022年保利发展与招商蛇口以下几个指标为研究对象，对其开展横向与纵向比较，从而对保利发展所面临的经营风险进行分析。表3.8保利发展经营活动现金流量分析单位：亿元指标2020年2021年2022年销售商品、提供劳务收到的现金323037892972收取利息、手续费及佣金的现金1.1320.910.92收到的税收返还————66.43收到其他与经营活动有关的现金874.312971451经营活动现金流入小计410550874490购买商品、接受劳务支付的现金244529252531客户贷款及垫款净增加额13.21-11.064.956支付给职工以及为职工支付的现金81.5293.4497.7支付的各项税费455.0528.4408.5支付其他与经营活动有关的现金958.614461373经营活动现金流出小计395449814416经营活动产生的现金流量净额151.6105.574.22数据来源：东方财富网表3.9保利发展存货与应收账款周转情况单位：次指标2020年2021年2022年存货周转率0.2470.2690.26应收账款周转率113.2100.977.54数据来源：东方财富网图3.1存货周转率变化趋势从表3.8可看出，保利发展经营活动现金流入、流出均呈下降趋势。经营活动现金流入中销售商品、提供劳务收到的现金比重最大，从2020年的79%降至2022年的66%；经营活动现金流出中购买商品、接受劳务支付的现金占比最大，从2020年的62%降至2022年的57%。经营的现金流量净额也由151.6亿元降至74.22亿元、呈逐年下降趋势。同时从图3.1与表3.9的横向与纵向对比发现，2020-2022年保利发展的存货周转率并不理想，分别为0.247次、0.269次和0.26次，存货周转率较低且总体变动不大，说明存货的流动性不强，也意味着保利发展在这一时期的库存变现能力和企业运营水平不佳，但基于目前房地产企业频繁暴雷、房地产销售市场持续遇冷的大环境，各个房地产公司的存货周转情况普遍都不太理想，是以近三年来保利发展的存货周转率也跟同行业公司相差不太大。而另一方面从应收账款周转率来看，保利发展的应收账款周转率在三年内从113.2次降至77.54次、呈逐年下降趋势，且在2022年下降尤为剧烈，同时该年应收账款总额从31.79亿元增至40.44亿元、增幅高达27%，经查看年报发现，是由于公司销售受房地产形势低迷的影响而下滑，而为带动销售、去化库存，保利发展加大了促销力度，放宽了赊销政策，也因此加重了应收账款回笼的压力，进而导致应收账款变现能力减弱，销售回款速度持续降低，销售效益不稳定，极易引起公司的财务风险。第4章保利发展财务风险成因分析4.1保利发展筹资风险成因分析4.1.1筹资渠道单一房地产行业资金需求大、项目周期长，很多企业自有资金不足常常依靠银行贷款来筹集资金，这就很容易产生财务风险。从第三章所述的筹资风险状况看，近三年来保利发展吸收投资收到的现金从79.29亿元降至26.74亿元，而取得借款收到的现金从1513亿元上涨至1681亿元，这一部分在筹资流入总额中所占的百分比分别为94.98%、89.27%，尤其在2022年更是高达98.42%，由此说明保利发展的筹资模式较单一，缺少新意，主要还是以债务融资为主、依赖于银行借款。这样随着银行借款的持续增多，企业的财务负担也随之增大，同时银行借款也极易受制于政府政策，倘若公司资金无法偿还债款，易将陷入资不抵债的境地，继而产生财务风险。并且从上文3.2.1可看出，保利发展的资产负债率并不在一个理想范畴之中，而是一直高居于78%之上，远超同行业公司，可见该公司过分依赖债务，易引发财务风险升高。4.1.2流动负债占比较大从上述分析来看，保利发展的流动负债占负债总额的百分比在近三年均高达73%以上，可见流动负债与非流动负债两者比率不协调，这也正是造成其筹资能力不稳定，筹资风险增大的一个重点因素。因为房地产市场的流动性偏低，故而过高的流动负债将增加公司的短期偿债，假如将来出现债务人超前收取贷款的情形，很有可能会诱致公司资金链出现破裂，公司就有可能面临无法按时还款的风险，这对公司信誉与价值都会造成严重的负面影响。并且结合资产负债表可看出，应付账款与应付票据的合计金额占流动负债比重较高、达到20%左右，尤其在2021-2022年从1396亿元涨至1627亿元，这对公司资金持有量要求较高，一旦在未来资金链断裂，就难以支付大额的账单。与此同时，在赊购的同时由于业务量扩大，为履行合同所负担的成本急剧增加，合同负债在2019年到2022年从9.367亿元上升至4120亿元，使得企业流动负债全方位上涨，进而导致其占比居高不下。过高的资产负债率与流动负债占比大大加重了企业的负债压力，加大了筹资风险。4.2保利发展投资风险成因分析保利发展的投资情况如上所示,近三年投资活动现金流量净额分别为-69.27亿元、-199.9亿元、6.373亿元，而投资支付的现金占投资活动流出比重分别为56.33%、82.89%、62.48%，且投资收入与支出的差额较大，由此可知保利发展投资活动的现金净流量总体为下降趋势的原因，正是因为投资支出增长、即外部投资增多，同时投资收益却较少所造成的，说明公司投资活动产生的效益不佳。并通过年报发现，保利发展投资支付的现金占投资活动流出比重在2021年尤为高的原因，正是由于2021年公司开发投资规模进一步扩大所造成的，也因此导致2021年的投资活动现金流量净额骤降到-199.9亿元。与此同时，由年报可知这几年保利发展的合同负债从9.367亿元增至4120亿元，由此证明近年来保利发展所采取的扩大发展规模、加大对外投资策略存在较大问题。而这一错误策略的制定，正是因为保利发展疏略了国家政策的调节，导致其持续扩大发展规模、加大对外投资的发展方式与政府推出的土地政策、税收政策、信贷政策等一系列宏观调控策略及当下房地产板块持续低迷的大环境背道而驰。由此可知，保利发展投资活动发生亏损的风险，其重要影响因素是政府对房地产行业的宏观调控。在我国大政方针调控面前，每一家房地产公司都应保持一定的政策灵敏度，在宏观政策的引导下，适时地对企业策略进行改变，而保利发展却盲目增加投资规模，疏略了国家政策的调节，未制定契合国家政策的稳健战略，因此导致公司遭受了较为严重的损失，进而使得保利发展面临风险较高。4.3保利发展经营风险成因分析4.3.1房地产市场销售形势不乐观结合该公司的资产负债表可发现，存货总额由2020年的7415亿元增加到2022年的8779亿元，且呈逐年上升趋势，说明近年来保利发展的存货规模仍然在不断扩大。而由上文表3.8和表3.9分析可知，其经营活动产生的现金流量净额在这三年分别为151.6、105.5、74.22亿元、呈不断降低趋势，且存货周转率也持续偏低、至2022年仅为0.26，这既说明了当今房地产市场销售形势不容乐观，销售速度变缓，存货变现能力越发不如从前，也意味着保利发展对此欠缺行之有效的销售策略，从而丧失了在房地产市场的竞争上风。因此，面对如今持续遇冷的房地产市场销售形势与国家限购政策、以及“房住不炒”方针，假如保利发展再一味地囤积更多土地，仍继续把过多资金投入到存货项目中，那么则不能及时得到充足的资金周转，同时将会加大存货贬值的风险，再由于销售策略的有效性下降，公司的偿债压力也会随之加剧，进而导致公司面临严峻的经营压力。4.3.2回款速度持续减慢通过上文应收账款周转情况的剖析可知，保利发展的应收账款周转率逐年降低并一直保持此趋势、从2020年的113.2次降低至2022年的77.54次，越来越小于房地产行业的应收账款周转率理想范围110到120，再根据公司年报可发现，这主要是由于保利发展因销售下滑，而为带动销售公司加大了促销力度、放宽了赊销政策，也因此加重了应收账款回笼的压力，使得销售回款缓慢所造成的，财务风险也随之产生。且因为房产项目的规模较大且获取地皮的费用较高，是以房产项目的产品价位也比较高，为着扩大销量以及满足消费者的购买要求，诸多房产公司皆是通过分期收款来实现销售回款，但是在该模式下，资金的回收周期将较长，也就意味着保利发展资产变现能力不理想，容易导致公司面临回收账款不及时所带来的风险。因此，保利发展除了需重点关注房地产市场销售形势外，还应特别关注销售回款的速度和进程，改进对销售回款策略方面的管理。如果不能构建行之有效的销售回款管理流程，应收账款逾期会导致大量呆账坏账，继而减慢资金流动速度，造成资金回收方面的经营风险。第5章保利发展财务风险控制措施5.1筹资风险的控制措施5.1.1拓展筹资渠道由上述分析可得，保利发展的融资渠道相对单一，主要依赖于银行借款，使得偿债负担较重，将易导致保利发展应对风险能力不佳，不利于企业的良好发展。为了改善这种局面，保利发展应积极拓宽筹资渠道，多方式进行筹集资金，从而降低企业的财务风险。从保利发展的发展战略和目标看，其对资金的需求量不断增大，公司应该充分利用其品牌的优势以及良好的信誉，积极拓展各种筹资渠道，除了银行借款，还可以通过发行股票、债券，利用信托、房地产投资资金等方式来筹集资金，此外还可借鉴碧桂园众筹融资，主要通过众筹方式以社会各界筹集的资金用于房地产项目的开发。总而言之，保利发展应根据自身实际情况，主动寻求多样化的筹资方式，更加妥善地分配自身所需的筹资组合，从而降低筹资带来的巨大成本，调整自身财务紧张的状态，提高风险抵抗能力，以控制企业的筹资风险水平。5.1.2采取降低流动负债的有效策略通过上文对筹资风险的分析，可知保利发展近年的流动负债比重都在75%左右，这种流动负债占比过高的负债结构，也正是导致企业筹资能力不足的重要原因，并且公司应付账款与应付票据总额占流动负债的比重较高，容易使其面临很大短期偿债压力及资金链不稳的困境，所以保利发展必须注意到负债结构优化问题。且鉴于房地产业现金回笼速度慢、投资周期长的特质，保利发展若仍依赖大量流动负债来支撑运营，易使企业面临难以及时偿还债务的窘境，从而增加短期偿债风险。因此，建议公司今后需优化负债结构。在不损害公司原有控股的情况下，保利发展可尝试把某些债务合理转换为股份，通过债务重组来改进公司的资本结构。并且也能同债务人达成约定，将有些欠款转化为保利发展的实收资本，如此不仅可减轻企业自身的偿债负担，而且还能保障债务人的利益。同时，可采取更加谨慎、稳健的资金计划以控制应付账款与应付票据的增长，且公司须事先计划好偿付时间，以防由于还款时间部署不当而导致资金周转受阻，从而将筹资风险控制在合理范围内。5.2制定契合国家政策的战略以控制投资风险经上文分析可知，保利发展正是因为存在企业政策未契合国家战略的问题，导致公司投资风险较大，并由于房地产行业对国家政策的敏感度较强，因此建议保利发展时刻紧跟国家政策的调整，制定谨慎、合理的投资战略。相关政策的宏观调控在很大程度上影响着企业的发展，企业的发展需要政策环境的支撑，尤其是在房地产业，在良好的政策和有利的市场环境下，企业才能增加自己的投资，并选取出符合政策要求的投资方案；当市场形势不明朗、政策不佳时，企业应减少投资，紧跟政府政策慎重、稳健地开展下一步。尤其近年来政府和住房建设部门的土地、税收、信贷等一系列宏观调控策略接连出台，是以建议公司聘请相关专业人员，按照国家政策与市场环境对其进行合理规划，采用定性和定量的方式拟定投资布局，这样既能减轻企业的税务负担，又能避免相关风险。5.3经营风险的控制措施5.3.1采取契合市场形势的销售策略近年来，随着市场环境的不断变化及国家政策的不断调整，房企暴雷事件频发，市场间的竞争也愈加激烈，导致房地产销售市场持续遇冷，但在这种环境下，房地产企业其实是机遇与挑战并存的，面对如此严峻的销售形势，保利发展应当紧跟国家政策与市场大环境，灵活制定出契合市场形势的销售策略。首先，公司可以采用网络数字化的销售策略，通过社交媒体平台开展针对性的广告投放，也可借助虚拟现实技术为潜在顾客提供远程看房的服务。其次，可以采取创新的内容设计方法，例如编写相关专业文章、上传精彩照片和视频等，以此来吸引潜在的顾客，并且也要重视用户的参与和互动。同时，公司一方面应合理规划好存货的储备和使用，适当减慢拿地的速度，避免存货大量积压，另一方面应加快销售，及时将完工项目销售出去，保证有足够的资金回流，进而降低企业的经营风险。5.3.2结合实际情况加强回款对于房地产企业，采取赊销的方式虽然在一定程度上能够增加企业的销售收入，但是赊销形成的应收账款也是经营风险的一个重要组成部分。根据上述经营风险分析可知，保利发展的回款速度持续减慢是导致其经营风险较大的重要因素，因此，建议加强对保利发展应收账款回收的管理。首先，要增强对坏账风险的认知，从而提高对坏账风险的判定能力。其次，公司信用管理也有待于进一步强化。公司应评定客户信用，优化客户的信用管理系统，依照信用等级体系来设置还款时间，这就能够减少在完成销售任务之后，资金无法收回的风险。最后还能根据实际应收账款的规模和账龄，制定一套完备的回收体系，并由财务和业务人员一起进行跟进，并采用内部多部门监察的方法，继而推动应收帐款的回收并缩减应收帐款的堆积。此外，对部分账龄较长的应收款项，还可通过各类催收办法加快资金的回收效率，只是不能因急于回笼资金就轻易放松赊销的条款。第6章结论近几年随着房地产行业价格的不断波动，再加上宏观紧缩的政策与日益激烈的市场争夺，在全国范围内“高杠杆，高库存”已经成为了每家房地产公司的共同特点，这也就导致了财务风险的不可避免。本文以上市房地产公司保利发展为对象，通过查阅有关财务风险的文献，从财务风险的相关思想入手，阐述保利发展的概况，随后从筹资、投资、经营角度对公司的财务风险状况及问题进行分析，并对其存在的财务风险成因进行判定，并提出了相应的控制对策，以期减少公司的财务风险，促使保利发展能够健康持续发展。通过研究可以得出以下结论：（1）在财务风险现状上：通过对保利发展2020-2022年财务指标的纵向比较分析，并与同行业公司招商蛇口进行横向对比，对企业经营现状进行识别与分析。（2）在风险成因分析上：根据相关财务风险现状分析结果，得出保利发展近年总体财务风险较高，并总结出企业存在筹资渠道单一、流动负债占比较大、国家宏观政策影