产业园区物业管理方案投标文件（技术方案）

产业园区物业管理服务方案投标文件（技术方案）投标方案投标人名称：****有限责任公司地址：****号二楼联系人：****投标日期：****序号评审项目是否完全响应投标人填写响应1响应22.具有良好的商业信誉和健全的财务响应3响应4.有依法缴纳税收和社会保障资金的响应响应响应响应响应响应响应二12序号评审计分模型填写项目11指标12指标23指标3二项目21三项目3四项目4五项目5六项目6七项目7八项目8备注投标人按照《商务评审标准表》编制此表。投标人填写指标值或报告说明声明：本文内容信息来源于公开渠道，对文中内容的准确性、完整性、及时性或可靠性不作任何保证。本文内容仅供参考与学习交流使用，不构成相关领域的建议和依据.《一份好的投标文件，至少让你成功了一半。》 1.项目概括 202.认识与定位 203.一种模式 204.二项承诺 215.五个重点 216.五大措施 22二、拟采取的管理方式及工作计划 1.拟采取的管理方式 232.工作计划 25三、各项指标的标准及达成标准指标采取的措施 27 291.物业管理运作方式 29 2.人员配备及岗位职责 442.1人员配备原则 442.2岗位配置方案 452.4物业管理处岗位职责 462.5安防部岗位职责 2.7工程维修部岗位职责 2.8保洁部岗位职责 32.9绿化部岗位职责 一、人力资源规划 二、职位规划 70三、人才招聘 70 五、考核录用标准 71六、培训与开发 七、绩效管理 73八、薪酬与福利 75九、建立和谐的员工关系 第四节员工管理考核细则 一、项目负责人考核细则 二、保安员考核细则 三、保洁考核细则 五、工程维修工考核细则 五、对产业园拟采取的中标后措施 1.产业园区前期介入物业管理方案 1.5共用部位、共用设备设施日常运行、保 2.移交接管 2.1接管前的准备工作 2.2接管验收程序 2.3遗留问题处理规定 3.成本控制措施 43.1物业服务成本构成 3.2计入成本的费用应当遵循以下原则 3.3成本控制的预算管理过程 1.物业环境保洁管理服务模式 2.环境保洁管理体系 2.1管理组织架构 2.2方法及过程控制 2.3整体计划和实施方案 3.环境保洁服务管理方案 3.1公共区域保洁服务方案 3.2楼层保洁服务方案 3.3公用卫生间保洁服务方案 3.4大堂保洁管理服务方案 3.8食堂保洁管理服务方案 3.9外围保洁服务管理方案 3.10玻璃幕墙清洗服务方案 3.11非玻璃幕墙墙壁清洁方案 3.12停车场保洁服务管理方案 3.13垃圾房保洁服务管理方案 3.14公共走廊保洁服务方案 53.15天台、露台、雨篷保洁方案 3.16化粪池清掏管理服务方案 4.专项清洁服务操作规程 4.1高处去尘清洁 4.2不锈钢清洁 4.4灯具清洁 4.8空调清洁 4.10雕塑装饰物、宣传栏、标识牌清洁 5.垃圾清运管理服务方案 5.1垃圾清运管理规程 5.2垃圾分类管理方案 5.3垃圾收集的程序 5.4垃圾运输及清洁 6.四害消杀服务 6.1XX产业园虫害的特征 6.2消杀工作的前提 6.3消杀内容 201 2016.6消杀计划 6.7消杀实施 6.9消杀工作的管理与检查 七、产业园绿化服务实施方案 61.绿化工作养护计划 1.1第一季度(1月至3月) 1.2第二季度(4月至6月) 1.3第三季度(7月至9月) 1.4第四季度(10月至12月) 2.花木栽培管理 2062.1乔、灌木的整形、修剪 2062.2乔、灌木的浇水、施肥 2072.3花卉养护工作流程 2.4绿化补缺 2102.6识别与防治花木虫害 2122.7园林绿化灾害预防 2133.草坪养护方案 3.1草坪分级标准 3.2草坪养护 2174.盆栽盆景管理 4.1放置 222 2234.3树桩盆景选购标准 2234.4盆景管理质量标准 2235.绿化服务相关标准 224 228 232 233 234 235八、安全秩序管理方案 71.安全管理内容及目标 253 253 253 2552.保安管理服务构想 2552.1组建一支优秀的保安队伍 2.2建立健全保安管理制度 2.3注重消防管理 2.4加强安全防范管理，做好配合协调工作 3.安全管理工作要点 257 3.3门岗内保工作要点 2573.4门卫流动岗、广场外保工作要点 3.5巡视检查工作要点 2584.安全状态控制管理 2584.1安全状态控制 2594.2治安状态处理 5.保安工作具体要求 2665.1基本要求 266 2665.3物品出门管理办法 267 5.6巡视服务 5.7治安管理服务工作 27286.停车场管理方案 6.1停车管理服务要求 6.2停车场管理思路及落实 6.3具体管理实施方案 6.4停车场管理流程 6.5停车场特殊情况处理程序 2817.疫情防控技术方案 2857.1工作前的准备 2857.2出入控制 285 285九、工程管理实施方案 1.房屋设备设施管理设想 288 2881.2物业设备设施管理术语定义 288 289 290 291 297 2992.房屋建筑的日常养护维修 2.1范围 2.3职责 2.4标准 2.5管理方式 2.6维修养护计划和实施方案 3.供配电系统维修保养方案 93.1实施依据及目的 3.2供配电系统设备的定期维护保养方案和标准 3.3变压器的检修内容及停电操作和保养程序 3.4检修工艺流程及质量标准 3.6安全措施及注意事项 3.7临时用电管理措施 4.给排水设备运行维护专项方案 4.2范围 333 4.5人员配备 4.7给水设备系统运行管理措施 4.8给排水设备运行维护程序要点 5.物业照明系统维修保养方案 5.1公共照明日检查 3565.2公共照明周检查 5.3公共照明月检查 5.5公共照明维护保养制度 6.空调系统维护管理方案 6.1维护保养措施 6.2空调常规使用制度 6.3空调运行值班制度 6.4空调使用注意事项 6.5空调系统的维修与保养方案 7.智能化系统管理方案 7.1智能化系统的日常运行 7.2智能化系统的维护 7.3紧急维修管理 8.电梯运行维修 8.1电梯系统维护管理方式 9.沟渠、池、井维保服务方案 10.设备设施急修与一般维修 10.1急修项目 11.机电设备维修养护计划和实施方案 392 十、消防中控管理方案 4011.XX产业园消防服务特点分析 4012.消防管理服务方案 2.1组织建设与职责 4022.2消防管理原则 2.3消防工作计划 2.4消防工作支援 2.5消防工作管理 2.6消防事务管理 2.7日常制度的建立 2.8二次装修工程的消防验收 4062.9建立消防管理档案 4063.消防安全管理方案 4063.1消防安全培训计划 4063.2消防安全演习实施方案 3.3防火安全管理培训 4094.消防管理服务制度 4104.1中控室交接班制度 4104.2中控室监控机房管理制度 4114.3中控室值班制度 4114.4消防安全管理制度 4.5消防安全责任制度 415 4184.7消防宣传、培训、演习制度 4.8消防安全考评与奖惩制度 420十一、物业服务人员培训方案 4221.培训总体计划 422 422 425 4262.培训详细计划 4332.1管理处员工培训计划 4332.2保安部员工培训计划 2.3工程部员工培训计划 4352.4保洁部员工培训计划 3.具体培训内容 4383.1保洁员培训内容 450 3.4维修工培训内容 3.5消防培训内容 484十二、物业管理规章制度 4971.公众制度 4971.1精神文明公约 497 497 498 498 499 2.公共事务管理制度 2.1物业接管验收管理制度 2.2公共设施维护管理制度 2.3临时用电、用水管理规定 5012.4投诉处理和分析制度 2.5意见调查和回访制度 2.6维修管理制度 2.7垃圾收集与处理管理制度 2.8卫生消杀管理制度 3.行政性管理制度 508 3.3员工行为准则 3.4人员的管理机制 3.7招聘及辞退规定 5313.8员工绩效考核办法 3.9员工安全管理制度 3.11档案管理制度 3.12管理处会议室/洽谈室/培训室管理制度 4.设备物资使用规定 4.2保安用具使用管理规定 4.3维修工具使用管理规定 5.物业本体维护及机电设备管理制度 5.1物业本体维护管理制度 5.2供电管理制度 5.3配电房管理制度 5.4发电机房管理制度 5.5给排水管理制度 5.6水泵房管理制度 5.7电梯机房管理制度 5.8电梯紧急救援程序 5605.10消防设施监督检查制度 5.11消防设施停用管理制度 5.12变配电房设备巡检制度 十三、应急处理方案 1.安全管理措施 2.突发事件应急处理预案 2.1应急疏散预案 2.1.1制定应急疏散预案的目的 2.1.2应急预案管理主体及职责 2.1.3应急疏散小组及职责 2.1.4应急疏散物资 2.1.5应急疏散方法 2.1.6应急疏散善后工作 2.2火警处理应急预案 2.2.1制定火警处理应急预案的目的 2.2.2应急预案管理主体及职责 2.2.3内部火警分级 2.2.4消防应急小组及职责 2.2.5火情报警 2.2.6火警处理程序 2.2.7火灾善后处理工作 2.2.8火警处理注意事项 2.2.9消防物资 2.3水浸/跑水应急预案 2.3.1制定水浸/跑水应急预案的目的 2.3.2应急预案管理主体及职责 2.3.3应急小组及职责 2.3.4水浸/跑水处理注意事项 2.3.5善后处理工作 2.3.6应急物资准备 2.4突发停电应急处理预案 2.4.1制定突发停电应急处理预案的目的 2.4.2应急预案管理主体及职责 2.4.3应急小组及职责 2.4.5应急物资准备 2.5停水应急预案 2.5.1制定停水应急预案的目的 2.5.2应急预案管理主体及职责 2.5.3应急小组及职责 2.5.4停水应急处理流程 2.5.5应急物资准备 2.6电梯困人应急预案 2.6.1制定电梯困人应急预案的目的 2.6.2应急预案管理主体及职责 2.6.3应急小组及职责 2.6.4电梯困人应急处理流程 2.6.5电梯困人应急处理注意事项 2.6.6应急物资 2.7高空坠物应急预案 2.7.1制定高空坠物应急预案的目的 2.7.2应急预案管理主体及职责 2.7.3领导小组及职责 2.7.4高空坠物预防 2.7.6应急物资 2.8地震应急处理预案 2.8.1制定地震应急预案的目的 2.8.2应急预案管理主体及职责 2.8.3应急小组及职责 2.8.4地震应急处理流程 2.8.5善后处理工作 2.8.6地震应急处理注意事项 2.8.7应急物资 2.8.8预案演练 2.9防疫应急处理预案 2.9.1防疫应急处理预案制定的目的 2.9.2应急预案管理主体及职责 2.9.3应急小组及职责 2.9.4疫情分级 2.9.5防疫应急处理流程 2.9.6应急物资 2.10防汛(暴雨)防强风应急处理预案 2.10.1制定防汛(暴雨)防强风应急处理预案的目的 2.10.2应急预案管理主体及职责 2.10.3应急小组及职责 3.2.10.4防汛(暴雨)防强风准备工作 2.10.5汛情、强风天气过后的善后处理工作 2.10.6防汛防强风期间注意事项 3.2.10.7应急物资准备 2.10.8预案演练 2.11触电应急处理预案 2.11.1制定触电应急处理预案的目的 2.11.2应急预案管理主体及职责 2.11.3应急小组及职责 2.11.4应急处理流程 2.11.5触电事故应急处理注意事项 2.11.6应急物资准备 2.12游泳馆溺水事故应急处理预案 2.12.1制定游泳馆溺水事故应急处理预案的目的 2.12.2应急预案管理主体及职责 2.12.3应急小组及职责 2.12.4溺水事故处理程序 2.12.5溺水救助注意事项 2.12.6紧急救助程序 2.12.7应急物资准备 2.13有限空间事故应急预案 2.13.1制定有限空间事故应急预案的目的 2.13.2应急预案管理主体及职责 2.13.3应急小组及职责 2.13.4应急处理流程 2.13.5紧急救援注意事项 2.13.6有限空间作业要求及安全防护措施 2.13.7应急物资准备 2.13.8应急预案演练 2.14噪声污染应急处理预案 2.14.1制定噪声污染应急预案的目的 2.14.2应急预案管理主体及职责 2.14.3应急小组及职责 2.14.4应急处理流程 2.14.5应急物资准备 2.15停车收费系统故障应急处理预案 2.15.1制定停车收费系统故障应急处理预案的目的 2.15.2应急预案管理主体及职责 2.15.3应急小组及职责 2.15.4应急处理流程 2.15.5应急物资准备 2.16门禁道闸系统使用异常应急处理预案 2.16.1制定门禁道闸系统故障应急处理预案的目的 2.16.2应急预案管理主体及职责 2.16.3应急小组及职责 2.16.4应急处理流程 2.17交通意外应急处理预案 2.17.1制定交通意外应急处理预案的目的 2.17.2应急预案管理主体及职责 2.17.3应急小组及职责 2.17.4应急处理流程 2.17.5应急物资准备 2.18发现可疑物品、爆炸物品应急处理预案 2.18.1制定发现可疑物品、爆炸物品应急处理预案的目的 2.18.3应急小组及职责 2.18.4应急处理流程 2.18.5应急物资准备 2.19发生盗窃、抢劫事件应急处理预案 2.19.1制定发生盗窃、抢劫事件应急处理预案的目的 2.19.2应急预案管理主体及职责 2.19.3应急小组及职责 2.19.4应急处理流程 2.19.5应急物资准备 2.20发生打架、斗殴、寻衅滋扰事件应急处理预案 2.20.1制定发生打架、斗殴、寻衅滋扰事件应急处理预案的目的 2.20.2应急预案管理主体及职责 2.20.3应急小组及职责 2.20.4应急处理流程 2.21爆炸恐吓应急处理预案 6412.21.1制定爆炸恐吓应急处理预案的目的 2.21.2应急预案管理主体及职责 2.21.3应急小组及职责 2.21.4应急处理流程 2.22发生自杀或企图自杀应急处理预案 2.22.1制定发生自杀或企图自杀应急处理预案的目的 2.22.2应急预案管理主体及职责 2.22.3应急小组及职责 2.22.4应急处理流程 2.22.5应急物资准备 2.23发生精神病人、醉酒滋事应急处理预案 2.23.1制定发生精神病人、醉酒滋事应急处理预案的目的 2.23.2应急预案管理主体及职责 2.23.3应急小组及职责 2.23.4应急处理流程 2.23.5应急物资准备 3.人员调配方案及处理措施 一、提高管理服务水平的整体设想与策划1.项目概括XX产业园坐落于XXXXX,是集办公和工业，宿舍一体的园区。一期占地面积道走廊面积),园区配套有路灯，水泵房，配电房，发电机房，煤气站，围墙(周界)智能防范系统，电梯XX部，园区设有出入口XX个。该项目布局合理，设施完善，设备高档。针对本次物业管理标的各个要素，管理思路概括为一种模式，二项承诺，五个重点，五大措施”。2.认识与定位该产业园区作为一个大型产业园区物业，整体形象应该着眼于全市，全省，乃至于全国，全世界。给该项目整体形象定位是：开放，高效，规范开放体现该产业园改革创新的思想和国际化的办公，生产方式高效展示该产业园进取，创新的精神状态和高效的运转机制规范体现该产业园作风严谨，运作规范高效，管理精细的风貌。3.一种模式作为国际化产业园需要的是体现：开放，高效，规范，安全，文明，有序，手抓精神文明建设和形象建设的经营型物业管理模式。在我公司进驻后，要将公司全心服务，在细微之处见精神；正大卓越，赢万众口碑创品牌的理念全方位导入，并秉持我威武文明，诚挚服务”。我们深信通过我们的努力，一定能给贵公司和使用人交一份满意的答卷。4.二项承诺1.自接管该物业管理项目之日起，二年内使该物业管理项目成为优秀示范项目，树立产业园区引进专业化物业管理的成功范例。2.自接管之日起，即按照IS09001-2000服务质量体系全面实施物业管理服5.五个重点针对该项目的特点和工作难点，我们确定了在管理上的五个重点：(一)树立产业园物业整体形象管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造产业园区开放，高效，规范的整体形象。(二)确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零从我们管理的经验来看，治安，消防状况的好坏是物业使用人衡量管理绩效的关键。我们相信只要通过对内的准军事化的管理和对使用人情化服务，通过技防，人防，物防的有效结合，可以确保该区域内因物业管理原因而造成的治安，消防事件发生率为零。(三)维护好产业园区的环境该产业园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本产业园区的卫生涉及道路，厂房，宿舍，办公区等公共区域，以及外墙，只有通过专业的管理和不懈的努力，才能从根本上展现项目的良好面貌，同时园区内的绿化的养护要达到茂盛，常绿，无死角，无杂物，辅助性地展现项目的良好形象(四)设施，设备及物业本身的管理，使产业园物业保值，增值另外，该项目的设施设备齐全，我们在管理中，重点是强调专业管理，使其使用寿命增长，从而达到保值增值的目的。(五)树立管理公司自身良好形象，使该项目成为口碑该项目我们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的特色管理，文明执勤，优质服务，从根本上树立良好形象，给到产业园的人留下良好印象，并为管理叹服，使产业园因我们的管理服务增加附加值。6.五大措施1.根据该项目特点，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安管理员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，保安管理与其他人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合。在物防上加强对物品进出管理，提高防范能力等，结合管理处统一管理，快速调度，确保治安万无一失。2.精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设。针对该项目的现状要求，我们将设置环境管理部(环卫，绿化),养护产业园内园林绿化和管理好区域卫生，以保障产业园区环境优美，干净整洁。第二：加强和引导环保意识的教育，使每位到产业园区的人员都自觉爱护区内环境；第三：垃圾分类收集，建立回收系统；第四：开展环境文化建设和环境形象建设。3.保证车辆有序停放。为防止车辆乱停放现象，我们将对使用人进行引导培规范停车和秩序井然的目的。4.实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法。这种方法体现在人员安排，治安，消防，卫生设施，设备管理等各方面。我们以管理处为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班，组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊，规范严密。5.我们在管理服务中将推出24小时值班巡逻的服务机制，以解决使用者所二、拟采取的管理方式及工作计划1.拟采取的管理方式对于不同的物业，必须有不同的办法，我们拟采取的管理方式为：专业化，规范化，精细化，品牌化，经营型的管理方式。基本思路是：1.严格选人，谨慎用人，确保各类人员的专业素质和综合素质；2.提供24小时服务；3.严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为；4.致力精神文明建设，实施品牌和形象战略；5.军事化管理加现代化管理。具体我们的管理分组织系统，运作程序系统，激励系统三个部分说明。(一)组织系统：1.贵公司可以直接对管理处下指示，以提高服务效率。2.管理处实行垂直领导，减少管理环节，管理处设主任，文员，品管，各业务部门管理员和业务块操作员工。(二)运作程序系统：1.整体运作程序2.内部运作流程1.在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥，监督的封闭性。管理层既是指挥者，又是监督者，计划，组织，控制，反馈集于一身，避免管理环出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位。2.各层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范。同时充分授权，在权责范围内最大限度地调动员工的工作积极性和主动性。(三)激励系统：1.激励机制重在尊重个体权利，保持团队战斗力，服务用户，创造经济和社会效益。2.思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥员工效能和工作积极性，尊重个人情感，针对个性心理及时做思想工作，方式有谈心，座谈等。3.奖惩机制与监督机制相结合，以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明，通过奖励引着员工走，通过惩罚打着员工走，做到人人有动力，个个有压力。奖励分为物质奖励和精神奖励。4.培养提升机制在实际工作中极具价值。我们将培训放在集体和个人发展的重要位置，目的是使员工忠于企业，一专多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者下，为人才的发展创造有利环境。5.工资福利机制重在考核，考核分月考核和年度考核进行，实行浮动工资，增强工作能力。6.企业文化机制是发展之源，通过企业文化的发展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感，通过企业文化的凝聚力，引导功能，约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来。2.工作计划依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为前期管理，常规期管理二部分，现拟工作计划如下。(一)前期管理工作计划序号内容时间备注1全面了解物业管理标的尽量提前2拟订管理方案结合调研结果拟定管理方案尽量提前3接管合同签订1.方案送审2.签订合同尽量缩短时间4组建管理队伍1.选拔2.培训3.上岗5整改及完善办公条件1.安排管理用房2.安排员工宿舍3.物质装备到位6制订管理制度1.制订切合实际的各项物业管理制度2.导入IS09001-2000办理书面移交手续(二)常规期管理工作计划序号内容时间备注1房屋及公用部位维修保养1.制定大，中修计划方案；2.日常零修，急修管理；3.日常保养巡查管理；4.维修质量管理。部分待施工单位保修期满属施工单位公司将尽全力协调协助2公共设施，设备及场所的使用，维修，养1.建立档案，搞好基础资料管理；2.运行管理；3.维修保养管理；4.险情应急管理；5.水池水泵管理；6.其他部分待施工单位保修期满属施工单位公司将尽全力协调协助3安保管理1.24小时值班及巡查，监控等安全防范管理2.违章私设摊点及设立广告管理；3.消防管理接管验收后开始41.进出车辆管理；2.停车场管理；3.接管验收后开始51.清洁卫生管理；2.环保管理；3.消杀管理。接管验收后开始61.室内绿化管理；2.室外绿化管理。接管验收后开始71.设立服务员和保安；2.人员形象及服务意识管理。891.建立房屋共用设施设备档案资料；2.建立用户档案，房屋及其配套设施权属清册；3.建立严格的档案管理制度接管验收后开始本节参照全国物业管理条例、全国物业管理示范产业园区达标评分及布，并在列项中概述保障各项指标完成的实施措施：序号指标名称工作标准指标测定依据1房屋及配套设施完好率中国物业管理条例，全国物业管理示范产业园区达标评分细则，ISO9001质量标准采用区域巡查管理与管理法，落实责任，责任到人，立完善的区域日检，周，月检制度，健全档案记录2中国物业管理条例，全国物业管理示范产业园区达标评分细则，IS09001质量标准建立严格的修缮制度，要求维修人员接到维修单后携带工具5分钟内到达现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜。并建立回访制度和回访记录，以优质服务为本，24实行小时值班制度。3维修工程质量合格率中国物业管理条例，全国物业管理示范产业园区达标评分细则，IS09001质量标准建立维修回访制度，及时征求贵单位意见，保证反馈渠道畅通，以确保维修服务质量4大型及重要机电设备完好率养制度，配备专业工程技术人员，寻求专业公司支持，所有维修人员全部持证上岗，实行24小时专人值班，出现故障及时排除5公用设施完好及使用率细则，IS09001质量标准落实责任人，坚持对道路，路灯及停车场，消防设施设备等进行日常巡视检修和定期维护保养，由维修部落实，客户服务中心监督，并建立健全档案记录，完善规章制度，确保公共设施完好并正常使用6停车场完好率7路灯安好率8消防设备完好率9治安案件发生率1%以下明确保安职责，层层防卫，以确保产业园区人身财产安全财产被盗率1%以下违章发生率1%以下细则，IS09001质量标准建立交叉巡查制度，跟踪管理，对私设摊点，广告牌，广告字画，乱贴乱画等现象及时发现及时处理，加强宣传工作，杜绝违章发生并建立相应的回访制度违章处理率火灾发(率)1%以下(年)细则，ISO9001质量标准全员义务消防员制急方案，定期培训和演习，加大宣传力度，由保安日常巡查，发现隐患及时处理，确保安全绿化完好率细则，ISO9001质量标准建立专业化绿化管理养护队伍，责任到人，区域负责与巡查制度相结合，加强宣传，发现问题，及时修复，确保公共绿化无破坏，无践踏，无黄土裸露；室内绿化常青。1.1管理方式(一)温馨微笑服务模式物业管理不仅仅体现在对物业共有(用)部位的维护(修)保养方面，而且还表现在对物业区域内共同事务的管理和服务上。物业管理的发展趋势必然是在做好物业共有(用)部位的维护(修)保养以保证XX产业园区的正常工作和(二)物业管理实行三重监管机制在产业园区的物业管理活动中，将实行三重(三)我们将IS09000质量管理体系导入到产业园区的物业管理工作中体系主要强调对与产品(服务)有关的过程进行控制，并不断地审核和监督，及(四)利用公司所取得的成功经验，再塑精品物业在物业管理发展的进程中，我公司不辱使命，积极探索先进的管理方法、理论和超前的服务意识，成为行业中含“金”量名列前茅的物业管理企业之一；在历次行业评优活动中，公司管理的项目多次夺得总分第一，还以满分的优异成绩顺利通过“国优”考评。在产业园区的物业管理中，我公司决心发扬公司的“追求卓越、永创一流”的企业精神，以超前的服务意识和先进的管理方法，将产业园区打造成物业的精1.2内部管理架构(一)机构设置组织机构的设置原则是精干高效，一专多能。在充分了解产业园区建筑设计特点和使用功能的基础上，根据产业园区的基本情况，并本着精干高效、降低成本的原则，我公司在产业园区设置一个物业管理处，负责产业园区的物业管理，为便于管理，公司授权我司分公司对物业管理处进行具体管理，物业管理处经理负责制，物业管理处设经理一名。管理处是公司计划为产业园区服务而专门组建的专业物业管理服务机构，具有下述特点：1.管理机构的专属性该机构是专为XX产业园区服务的；2.服务内容的综合性该机构独自全面完成物业管理服务的全部内容，包括清洁、绿化、设施设备的维护管理、安全防范、物业管理综合服务等，并负责外部的工作协调；3.管理服务的专业性该机构配备具有高素质和丰富经验的人员，以成熟并先进的管理运作体系和方法，确保管理服务的高标准、高质量和高效率；4.管理运作的独立性该机构将依据物业管理委托合同及物业管理相关法规的要求独立运作，独立核算，公司对其进行目标管理并提供指导和人力、技术支持；5.公开性和透明性：该机构全面接受委托单位的检查、指导和监督，包括物业管理服务内容和质量、财务收支状况等，主动征询并随时听取园区内的采购人的意见，及时对自己的工作进行调整和改进。(二)组织架构图物业管理处组织架构图安防部绿化部后勤部培训部维修部(三)各部门主要职责1.综合管理部——是产业园区的管理中枢和信息反馈中心。(1)质量管理①编制管理体系文件并对文件进行管理。②定期对质量工作、质量记录进行检查。③各种质量资料和档案管理。(2)投诉接待——成立客户服务中心，设立事务助理(兼任房管员)①负责管理处前台服务及客户投诉、客户意见、新闻媒体、上级主管部门等信息的收集、记录、归纳、统计、分析处理和及时传递，并向管理处经理提供分析报告，为质量分析、决策提供依据。②对投诉进行跟踪，回访和记录。③负责与公司各有关职能部门的信息传递。(3)行政管理负责处理行政、财务、总务、库房的管理工作。2.保洁部(1)负责整个物业的清洁保洁工作。(2)负责清洁情况的质量监督并记录，发现问题及时处理。(3)负责“四害”的消杀工作。(4)负责把垃圾清运至垃圾中转站，并督促环卫部门及时清运垃圾。3.绿化部(1)按《物业管理委托合同》规定的标准及范围，实施绿化工作。(2)负责公司绿化业务的安全工作，明确安全责任，制订安全操作规程，防患于未然。(3)负责与各区域班组及客户的工作协调和沟通。(4)负责绿化部员工的管理工作。4.维修部(1)技术管理①负责指导、检查设备设施的运行、维护。②负责制订设备设施月、季、年度运行、检测与维修养护计划及实施措施。③负责各类技术资料的收集、归纳、整理。④负责维修工程监理、验收。⑤负责分包单位的管理、合同的起草、执行、检查、评审、评价等。(2)维修管理①负责设备运行、检测与维修养护计划的实施。②负责设备突发事故的处理。③配合、自来水公司、电信公司、有线电视台、燃气公司等业务单位的维修检查工作。④根据XX产业园区报修要求，及时维修并保证质量。(3)设备运行①负责供配电、给排水、电梯等设备系统的安全运行。②填写设备的运行记录，资料保存完好。③负责设备及设备机房的清洁卫生。④按质量管理体系对设备运行进行监控巡视，做好巡视记录表.⑤按设备性能要求，严格遵守操作规程安全操作，杜绝设备运行责任事故发5.安防部(1)负责安全管理工作计划的制订和实施。(2)负责保卫巡视，按规定巡逻路线、时间实行24小时巡查值班。(3)负责维护公共秩序。(4)负责突发事件应急方案及预防措施的制订和实施。(5)负责消防检查和防火监督管理(部长兼消防专管员)。6.后勤部后勤服务部主要负责配合我公司的其他临时服务要求，其主要职责有：(1)根据我公司要求，制定各自营项目的服务计划和标准，经批准后严格(2)制定各自营项目的预算和经营计划；(3)定期走访、调研。深入挖掘服务需求，调整具体服务项目，不断改进(4)监管各项目服务质量和情况，受理客户投诉，并及时做出整改和回复；(5)制定各项目员工服务标准和考核体系；(6)承担我公司临时安排的其他相关服务要求。7.培训部培训部主要承担组织和实施服务中心员工的各项培训工作，其主要职责有：(1)根据我公司具体业务的开展需求，建立、完善服务中心的培训制度和(2)负责服务中心各种培训工作的开展和管理，完成服务中心要求的各项(3)负责各部门间培训的组织工作，确保培训顺利完成；(4)组织收集学员的意见，负责培训工作的改进和调整；(5)收集、记录培训资料，定期整理并汇编成培训业务手册；(6)记录学员培训成绩和情况，报送综合管理部，作为员工考核的内容；(7)其他临时培训工作。1.3组织架构说明公司的管理运作和服务规范遵循国际标准化组织的ISO9000管理模式建立、实施。全面、严谨、系统的管理运作模式：每一个管理项目都“整合”于公司严谨系统的分工体系之中，各部门与各管理处形成一个有机整体。对于每一个具体管理的项目都直接有公司总部强大的整体管理力量为技术支持，使其处于公司的有力控制之中。1.经理全面负责组织、协调、管理公司各部门的日常事务。2.清洁部对各保洁区域实施日常清洁管理。3.安防部负责保安员的素质及技术培训，提供强有力的安防支持。4.主管负责现场领班的日常工作安排、技术指导，并协调相关工作。5.现场领班负责处理各个员工的工作安排。1.4工作职能组织运行图Xxx产业园区我公司指示管理处指令公司各职能部门报告指令各部门反馈督导服务地点部门员工1.5管理运作程序(一)整体运作流程机构设置的原则是精干高效、一专多能。设立物业管理处，对产业园区进行全方位的物业管理。结合物业特点，分公司、管理处将对员工进行全面的岗前培训，提高员工的服务意识，经考核合格后方能上岗。由管理处经理、公司工程技术人员等组成验收组，按物业管理要求全面对产业园区的建筑及设备设施进行验收，同产业园物业委员会，现管理单位做好交接及记录工作。交接验收工作完成后，我公司将正式进驻，实施物业管理。按管理方案、公司管理体系和有关规章制度全方位进行物业管理。(二)日常管理工作流程运作程序说明1.运作程序设计原则是全面、合理、高效，环环相扣，相互制约，保证各环节紧密衔接，既无盲点，又无积淀。2.各环节的详细工作分解流程将严格按照我公司的ISO9000质量管理体系进行运作。3.所有运作过程均有严格的监控保证，充分体现管理效率。4.坚持全过程管理，保证指挥、监督的封闭性。管理处经理、副经理作为管理层既是指挥者，又是监督者，计划、组织、控制、反馈集于一身，避免管理环节出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位。5.操作层(各部门)职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范。同时我们将充分授权，在权责范围内最大限度地调动员工的工作积极性和主动性。1.6内部运作机制在具体运作中，管理处经理是日常工作的筹划、指挥、执行者，同时又是监督、检查、改进者。各项工作计划下达后，策划、安排和执行的各职能机构即开始运作，执行过程中的信息通过畅通快捷的反馈渠道返回到指挥机构，供经理做出校正、判断、总结。在整个过程中，经理还要从检查、评比结果中发现管理服务中存在的问题，分析采纳积极有效的改进措施，做到工作有部署、责任有目标、过程有检查、结果有反馈、全程有考核，保证管理的有效性。运作程序如《与业主沟通的程序》保证管理处及时了解采购人满意度和公司服务现状，《不合格服务的识别及处理程序》确保及时发现并解决问题等。以客户服务中心为核心，收集处理各类信息，听取各方意见，努力满足采购人需求，提供细致周到的星级服务机构。当采购人遇有维修、保洁等服务需求时，请通知客户服务中心。客户服务中心作为信息传导中枢将客户需求和工作安排通过内部沟通系统迅速准确通知各操作层人员(维修工、保洁员、园艺工、保安员等)以最快速度到达现场并提供服务，负责协调工作，及时解决问题和处理投诉直至采购人满意。客户服务中心再通过内部检查网络随时掌握控制服务质量、跟踪处理结果和安排上门回访。主管及时把有关信息特别是投诉或一时难以完成的工作进展情况传递给管理处经理，确保管理处经理对全部作业环节进行更有效的监控和指导。(一)“闭环+激励”管理控制系统采用双闭环控制模式。小闭环是对工作过程的微观控制，主要通过个人、部门、管理处三级执行，通过自检、监督系统，任何一项工作内容均实施三级闭环控制。对照工作计划与标准，针对检查出的问题及实施过程中出现的新情况及时改进纠偏，控制工作按计划和标准实施；大闭环是公司有关部门如质量管理部、技术委员会对管理处阶段性工作的宏观控制。工作计划与标准按公司发展战略制定，同时充分考虑采购人要求、行业新标准、新技术新工艺和新的管理模式，对管理处每一环节都进行严格的监督和考核，重点是对工作结果进行检查、分析和评价，提出改进措施，融入下一步工作计划与标准的订立中，形成一个严密的闭环。在具体执行中实行逐级负责制，即将工作目标和标准分解落实到部门和个人，所有的工作都有相应责任人，下级对上级负责，上级检查、监督下级工作，管理处全体员工对管理处整体工作进行民主监督，向公司呈报工作评价报告，管理一环扣一环，形成一个有机结合的闭环。在具体运作中，管理处经理既是日常工作的指挥者、监督检查者，又是被监督、被评价者。各项指令下达后，执行人员、各部长、员工即开始动作，执行过程中的信息通过反馈渠道回到各级指挥机构，供部长、经理做出校正、判断、评价。各级管理人员还要从检查、评比结果中对管理中存在的问题加以纠正，做到有部署，有检查，有评价，从而保证管理的有效性和可操作性。2.激励推动激励是闭环控制的动力，同时亦是润滑剂。动力使管理不断向前进，润滑则是减少前进中的阻力。我们在“闭环”控制中导入激励系统，以充分调动员工积极性，挖掘内部潜力，确保“闭环”系统在充满活力的低阻力中不断运转。(1)激励机制激励机制主要通过周密的计划，目标管理和借助良好的组织结构所明确的职责，把努力——成绩——报酬——满足这一连锁关系结合到整个的管理系统中去，实现对内调节改造、对外适应拓展的功效。为此，公司将在工作中科学地选用精神和物质激励来调动员工工作的主动性、积极性和创造性。关心员工、尊重员工，给员工以成就感和满足感，让员工认同组织目标，并尽心尽力去实现。①尊重员工——激励的基本原则尊重是人与人之间基于价值评价而产生的一种态度和行为。在管理过程中，将充分尊重员工，倡导规范化下的人性化管理，使员工人生价值充分得到承认，产生自信心、满足感和奋进心。②奖惩——激励的基本手段奖惩是行之有效的激励手段，通过对员工符合组织目标期望的行为进行奖励，使这种行为更多地出现；对员工违背组织目标非期望的行为进行惩罚，使这种行为不再出现，从而在组织内部形成一种更为积极的、富有生气的风尚，促进组织目标的实现。③竞争——提高激励效应的推动力竞争能充分地激发员工的进取心、主动性、危机感和创造性思维。我们将在产业园区物业管理服务中引入竞争机制，并由此把物业质量不断推向前进。④参与——激励的重要方式激励每一位员工都成为优秀员工；信任员工，让员工参与有关组织目标、计划以及同他们切身利益有关的决策；信赖员工，认真听取他们的建议和意见；对提出合理化建议者进行表彰和奖励。(2)激励种类激励系统包括目标激励、岗位激励、奖惩机制三部分。①目标激励在公司的工作方针中，提出创建物业管理名牌企业的长远目标，并将这一长远目标具体分解到每个部门、每个员工的目标管理责任制中，签订年度目标管理责任制考核协议书，年终按协议考核工作业绩。②岗位激励实行内部公开竞争上岗的办法，为有真才实学的员工充分发挥自己的聪明才智提供舞台。我公司现任的中层管理干部和班组长基本上都是通过竞争上岗的，“不拘一格选人才”是我们公司长足发展的动力源泉。③奖惩机制在奖励的同时，建立完善的惩罚手段予以辅助。通过奖勤罚懒，达到部门之间、员工之间有竞争，人人有动力，个个有压力。(二)监督机制1.公开监督机制管理处设投诉电话、投诉信箱，24小时值班，受理投诉，对投诉事项记录并跟踪处理结果。所有员工佩戴工作牌上岗，以便公开接受监督。2.采购人评议定期进行物业服务质量调查，就有关意见调查项目，针对园区内的采购人提出的意见进行分析、处理和反馈，不断改进服务质量和完善运行制度。3.定期向公司和产业园物业委员会汇报工作管理处每月5日向公司申报月管理报告，总结本月物业管理工作，制定下月工作计划，确保分阶段实现管理目标。定期向产业园区物业委员会汇报工作情4.公司及管理处内部监督(1)公司质量部门对管理处进行质量考核、管理处各职能部门相互监督制约，内部形成质量监督闭环体系。(2)管理处财务工作由公司指派人员进行监督。(3)管理实行三级监控：日常管理处内部检查监督、每半年公司组织对管理处内部质量审核、每年组织对公司进行一次管理评审。(三)自我约束机制物业管理服务活动的各方面约束条件的建立，都需要以自我约束为基础，其中包括职业道德的自我约束。遵纪守法的自我约束，信守合同、交往规范的自我约束等。从产业园区管理处内部的管理服务机制来说，完善其自我约束机制的实质，就是要遵循自律性规律进行管理。产业园区物业管理处将建立四个层次的约束机制对服务提供保障。1.国家及地方相关法律法规的约束健全的法制为物业管理顺利进行提供根本保证，政府部门出台的有关物业管理法规是明确物业公司与采购人双方权利义务的基本依据。产业园区物业管理处将严格遵循相关法律法规规定，确保管理服务工作在法规范围内健康、有序开展。同时定期举行行业法规知识宣传学习工作和行业先进管理经验教训的学习借鉴工作。2.签订详细完善的《物业管理合同》若我公司能中标接管XX产业园区物业，我们将遵循市场化、法治化规则，明确物业公司与XX产业园区双方享有的权利以及应承担的义务，确保产业园区物业整个管理活动的顺利进行。3.公司内部管理制度的约束在公司统一管理前提下，对产业园区物业管理处实施监督管理，推行公司管理制度的约束力，规范管理处的管理活动范围及行为标准，给予管理处人力、物力及政策上的支持，监督管理处在协定范围内管理，不断增强管理处的自律意识。4.管理处内部的自我约束(1)根据物业项目情况制定明确、严格、完善的各类管理规章制度、服务质量标准及考核制度，对管理处的管理运作和员工的具体行为进行监控。管理处严格自律，在法律法规及相关合同约定范围内为园区内的采购人提供优质、完善的服务，不滥用权力、不推卸责任。(2)公布管理目标，接收XX产业园区及公司监督。(3)制订质量管理体系实施计划，定期向公司汇报执行情况。(4)制订、公布服务承诺，并要求全体员工坚决做到，接受监督。(5)按“闭环+激励”控制系统，管理处“自上而下”和“自下而上”形成互相约束体系，公司质量管理部定期检查，确保管理体系正常运作。(6)建立员工信息档案，将一定范围内的信息公之于众，便于员工个人自我约束机制的形成，促使每个员工对自己的行为负责，并对行为的后果承担责任，从而增强工作的规范化及标准化，确保管理处自我约束机制的良性发展。(四)信息的收集与处理(1)管理处经理定期安排对XX产业园区专访，各部门负责人随机专访XX(2)管理处员工日常随机走访征询XX产业园区意见。(3)每半年组织召开一次XX产业园区意见征询会。(4)每周召开管理处内部员工会议，征询员工对管理工作的意见和建议。(5)设立意见箱、公司网站、公开电话，多方征求XX产业园区意见和建(6)综合管理部日常进行客户回访、征求XX产业园区需求信息。2.信息处理(1)综合管理部通过各种渠道获得信息，进行分类、整理，调度、协调责(2)责任部门接到处理信息后，分析、制定处理方案，限时按质完成。事(3)综合管理部每月、每季、每年对信息进行统计、归纳、分析，并形成(4)实施首问责任制。管理处任何员工对XX产到妥善解决，使XX产业园区满意。否则，管理处对此视通过上述运作模式，依靠合理的组织结构、完善的管理体制、规范的品质服务、高效持久的运作手段，我们将给XX产业园区提供最优质的品牌服务。2.人员配备及岗位职责2.1人员配备原则为了保障XX产业园区物业管理服务质量，减少物业服务企业更迭时的服务风险，本项目员工招募主要来源于三个方面，管理层人员(含主管)均为公司老员工，具有丰富的管理经验和高度的企业忠诚度；40%的领班级员工、20%的一般员工来源于公司成熟项目，具有较高的企业忠诚度和熟练的工作技能，可以起到老带新的作用。其余人员就近就地招聘，其原则如下：1.精干、高效、敬业爱业的原则；2.文化素质与实际管理经验相结合的原则；3.内部调剂为主和社会招聘为辅的原则；4.先定岗后定编以及德才兼备、一专多能的原则。2.2岗位配置方案确保技术力量和养护服务人员。人员配备最低要求XX人(物业管理委员会办公区人员配置XX人、XX服务中心办公区人员配置XX人),具体如下：(一)人员配备要求序号数量人员素质要求1管理人员(项目经理)1.男性，年龄宜XX岁以下，大专及以上学历；2.身体健康、仪表大方得体；3.具有一定的管理经验；4.上岗前全部经过专业培训；5.有一定沟通能力。2水电维修1.男性，年龄宜XX周岁以下；2.具有相应的证书、上岗证；3.身体健康、责任心强；4.高中及以上学历；5.具有相关工作经验；3保安人员岗证书；2.年龄宜XX岁以下，高中及以上学历；3.五官端正，具有较强的敬业精神；无明显外观缺陷；4保洁、绿化人员1.男女不限，年龄宜XX岁以下；2.身体健康、仪表大方得体；3.熟悉保洁流程；4.上岗前全部经过专业培训；5.吃苦耐劳；5电梯安全员6消防安全员合计2.3项目经理管理职责督导下级：综合管理员、保安主管、保洁主管、绿化主管、工程主管。1.全面负责管理处的工作，领导全体员工完成公司下达的责任目标。2.根据国家的政策法规和物业公司的指示精神，制定管理处的经营方针和运作模式。3.制定各项规章制度、服务规范及操作规程，明确各级管理人员和员工的职责，并监督贯彻执行。4.建立健全管理处的各级组织架构及工作程序，使之合理化、精简化及效率化。5.编制管理处业务中、远期发展计划，负责制定年度工作安排，员工培训计划及年终工作总结。6.对管理处的全面工作有决策指挥权，对管理处所属管理岗人员的任免及聘用、调动和辞退有建议权；对管理处所属生产岗人员有人事决定权。7.负责制定、审核管理处的经费收支，做到合理收支、开源节流，开展各项有偿服务，力求取得良好的经济和社会效益。8.组织管理处的月检工作，对管理处的整体服务质量，安全生产负责。9.负责对外业务的联系工作及合同的评审工作，并组织实施对供方的考评，有权建议决定聘用或解聘，并上报公司批复。10.注重与行工作人员管部门及同行业之间的交流，树立公司对外形象，努力争创优质服务。研究制定管理处所辖物业的“创优”评比计划及方案，使所辖物业随社会的不断进步和行业的不断前进而发展，最终形成品牌物业。11.定期巡视所管物业及各部门的工作情况，检查服务质量，及时发现问题，解决问题，做好上情下达的保障工作。12.以身作则，关心员工，奖罚分明，使管理处具有高度凝聚力，引导员工以高度热忱和责任感去完成本职工作。13.完成公司交办的其他工作。2.4物业管理处岗位职责(一)管理员(综合岗)管理职责联系部门：公司人力资源部、管理处各部1.负责管理处各类公文的拟稿、修改、并呈送主管审核，以及管理处收发文登及分发工作。2.协助经理安排管理处会务工作，做好会议记录，按要求编写会议纪要或决3.熟悉档案归档范围，懂得分门别类，对档案的整理、书写要求规范化，科学化。做好各种文件记录资料的收集，分期分类归档案，为日后查找提供方便。对所管理档案的丢失、损坏、泄露负责，并对具体确定文件材料作出保管期限的4.负责管理处的日常接待工作。5.负责管理处的报销工作。6.完成上级交办的其他工作。(二)管理员(质检岗)岗位职责报告上级：管理处经理联系部门：绿化部、保洁部、工程部、保安队1.执行管理处指令，全面负责物业管理的监管工作。2.遇到紧急突发事件在第一时间通知保安队队长并汇报经理，协助相关人员做出有效的应急处理，并向上级汇报。3.掌握现代化的办公设备，不断提高服务意识及管理水平、物业管理业务知识，及时与有关部门协调合作；4.完成上级交办的其他工作。(三)物业助理1.代表管理处负责管辖区域的日常工作，并对管辖区域发生的一切负责。2.负责全面考察管辖区域工作人员的工作情况。3.积极做好管辖区域服务工作，增强服务意识，尊敬工作人员及来访人员举止文明，礼貌待人。4.负责管辖区域的安全防范工作，监督和工作区域场所安全用电，应认真检查好消防设施等运转情况，有情况及时报修，对管辖区域的安全管理有应急措施。5.负责对于管辖区域可能出现的问题要早发现、早报告、早处理。6.要按时传达及完成管理处布置的各项工作。7.全面负责管辖区域公共资产和设备设施等日常管理工作，注意工作设施运作情况并保管好工作区域的工作设施。(四)品质专员1.全面负责管理处品质管理及培训工作；2.熟悉公司管理制度及操作流程，帮助员工完成工作任务；3.负责处理投诉，与采购人建立广泛联系和融洽关系，虚心听取他们的意见和建议，受理他们的投诉，及时妥善处理所反映的问题；4.及时督促各部门运行人员，做好各项服务工作，保证采购人服务满意率达5.每天不少于一次巡视所服务区域，发现问题，及时妥善处理；6.总结并汇报日常管理服务工作，提出具体意见和建议；不断提高业务能力7.负责各项工作的回访，保证回访率；8.按照服务标准实施考核，并负责与甲方考核部门对接，争取支持；9.编制培训计划，执行培训计划，完成培训工作；10.完成上级主管交办的其他工作。(五)人事专员1.全面负责管理处行政人事工作；2.熟悉公司人事行政管理制度及操作流程，完成工作任务；3.负责处理员工投诉，与员工建立融洽关系，听取员工的意见和建议，及时妥善处理所反映的问题；4.及时督促各部门运行人员，做好各项服务工作，保证采购人服务满意率达5.每天不少于一次巡视所服务区域，发现问题，及时妥善处理；6.做好甲方沟通协调工作；7.负责各项工作计划的检查，保证完成率；8.编制人事行政计划，组织召开管理处办公会议；9.完成上级主管交办的其他工作。2.5安防部岗位职责(一)主要工作防抢、防灾害事故”的七防工作；2.对本项目实施全方位安全监督工作；3.制定、执行、落实各项安全保卫措施；4.实施对员工有关安全保卫方面的纪律稽查；5.协助保卫部门查得辖区内发生的重大政治、刑事及严重事故的案件；6.负责辖区内消防设备设施的检查工作，贯彻、落实消防八字方针：“预防为主，防消结合”;制定并落实消防设施、设备检查制度7.负责公共区域及配套设施等保安、管理工作；8.抓好保安队伍的建设和业务培训；9.与物业管理处、甲方保持联系，对出现突发事件应群策群力，互相协助，妥善处理。对预想中的突发事件，应会同有关部门制定一系列应急方案。报有关部门领导批准后执行；10.加强本项目内及周边外围的巡逻检查，切实做好“七防”工作，每次巡查时间及时做好记录，发现建筑物本体、相关设备与配套设施遭破坏或自然损坏，需维修保养的，应及时知照物业管理处，属人为破坏的，应保护现场，及时通知司法行政装备管理处及物业管理处，提交书面报告存档备查；11.建筑物之清洁保洁及绿化养护工作，由物业管理处统一负责管理，但环境管理如交通秩序、社会秩序及防止有碍观瞻的围墙、本体外墙张贴、悬挂、乱写乱画等工作，均由安防部负责；12.对在物业管理区域内发生的任何有损本体及相关设备和配套设施的行为，保安员应及时制止如攀折绿化植物、随地乱丢杂物、垃圾、外来车辆乱停乱放、损坏交通标志或有关设施、在楼内大声喧哗等有碍社会文明的行为。情节严重者及时上报有关部门，并究当事人的责任；13.为确保设备设施安全运行，严禁保安员及其他无关人员进入设备层及未经同意随意动用的有关水电控制箱及其他动力设备等，以防人为事故发生。14.消防工作是建筑物的一个重要工作。物业管理处将负责消防监控系统的日常维护和保养工作，确保消防设备器材的完好齐全，发现问题及时报告物业管理处及有关部门，在消防系统某个警区发现警报时，及时确认是否误报或发生火警，并及时知会消防中心采取相应措施；另一方面及时到达现场与有关部门配合负责现场的保安工作。如清洗外墙时，物业管理处应按高空作业的有关要求，做好地面安全区域保护，但同时要求保安员在现场疏导人员远离该区域，以免发生意外；16.建筑物各楼层公共区内的灯光、防火、防盗等，需定时巡查，并保留完好的巡查记录；17.值班人员负责外单位人员进出本项目的验证、登记以及报刊、一般信件的收发工作，并将每天收到的报刊、信件负责送到收发室清点移交；18.完成上级布置的工作。(二)保安主管1.执行管理处指令，全面负责安防部的工作；2.准确传达管理处的工作安排，制定本部门工作计划，并负责检查落实；3.经常深入检查各班次工作，了解员工当值情况和思想动态，发现问题及时4.负责拟定保安培训计划，并具体组织实施；5.跟班执勤和不定时突击查岗，处理值班期间发生的事件(包括各种治安案6.负责员工的考核评比工作，并对不称职的保安员提出处理意见；7.做好消防监控中心的综合管理，制定消防设施的安全检查制度和定期更换消防应急器材，并负责检查落实；8.制定消防安全知识的宣传计划，定期对义务消防员进行业务培训；9.发生突发事件时迅速赶到现场，沉着指挥，并负责与上级保卫部门联系，做好现场保护和善后工作；10.与公安及相关政府部门做好双向沟通工作；11.收集和整理本部门的有关资料，汇总后交管理处阅读；12.负责本部门员工的排班和考勤，在权限范围内审批本部门员工的请假和13.完成上级交办的其他工作。(三)保安班长1.工作对部长负责；2.监督本班队员上下班打好考勤卡，检查当值员工仪容和着装；3.不断巡查督促各岗位，并严格执行保安考核制度，及时纠正违纪违章，并负责向部长汇报。4.做好交接班情况记录和物品移交记录，保管好安防部公有物品和通信器5.主持班前班后会，合理安排本班次员工的工作，并讲述当天值勤情况，每周定期召开本班次员工例会，总结上周工作情况；6.对本班次员工进行日常业务讲解和指导，团结本班员工，调动员工工作积7.负责落实班组培训计划，提高队员业务素质；8.协助消防监控中心的日常管理工作，严格执行各项安全，消防检查制度；9.处理一般性的治安案件和投诉，发生重大案件或事故须及时上报部长；10.完成部长布置的其他工作。(四)保安员1.对上级的指令绝对服从；2.熟悉各保安岗位的任务和要求，严格按照各岗位的要求工作，坚守岗位，未经许可不得离岗，积极完成当值任务；3.严格执行交接班制度，做好交接手续；4.严格遵守纪律，注重仪表仪容和礼节礼貌；5.熟悉消防设施、器材的位置和基本的使用方法；6.熟悉各项管理制度，主动为用户(读者)服务，遇到违规事件，必须有礼有节地予以制止并耐心地解释；7.爱护通信器材和公用物品；8.遇到突发事件(火警、抢劫、盗窃、破坏等)敢于挺身而出，保护国家财产和本项目的安全；9.与同事团结友爱，互相关心，积极参与微笑服务活动。(五)消防安全监控值班员1.负责监控中心的24小时值班，发现异常情况迅速通知相关人员进行处理，并报告值班领导。2.密切监视物业外来人员进入各区域的行为，预防突发事件的发生。3.密切监控消防设备设施的运行情况，发现异常，立即按有关程序操作，防止火灾发生。4.密切监视交通情况(如车辆的进出等)。(一)护管队队长岗位职责1.主持全队工作，坚决执行管理处领导指令，带领全队人员依据各自职责，认真做好安全保卫工作。2.熟悉护管各岗位职责、任务、工作要求、考核标准，掌握产业园区内外的护管工作规律及特点，加强重点岗位的安全防范。3.处事公道，言行文明，对自己的缺点勇于改正，虚心接受工4.做好护管队的工作安排(包括训练、学习安排)。5.经常检查各岗位工作情况。零点之后的夜间查岗每周不少于两次。6.每周召开例会一次。7.及时做好护管员的岗位培训、军事训练及日常考核工作。8.带领护管队配合其他管理服务工作，制止、纠正各类违章行为。9.负责全队员工的内务管理和考勤工作。10.完成上级交办的其他临时任务。(二)护管员岗位职责1.服从领导、听从指挥，做到令行即止，遇事报告。2.遵守国家法令、法规，做到依法办事。3.熟悉本岗位职责和工作秩序，圆满完成工作任务。4.坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑的人、事、物，预防治安案件的5.积极配合卫生、绿化、维修等其他服务，制止违章行为，防止破坏，不能制止解决的向管理处报告。6.熟悉和爱护产业园区内配套的公共设施、机电设备、消防器材，并熟练掌握各种灭火器材的使用方法。7.积极协助公安机关开展各项治安防范活动和行为，努力完成各项治安服务工作。8.廉洁奉公，坚持原则，是非分明，敢于同违法犯罪分子、行为作斗争。9.认真完成领导交办的其他任务。(三)巡逻员岗位职责1.熟悉巡逻园区内外各种设备、物品的位置，发现设备、物品有移动等可疑情况，立即查明报告。2.检查电线线路(目视检查、禁止手动检查)和水管道有无损坏，发现漏水(电)时，及时采取措施并报告。3.巡逻中闻到异味，听到可疑声响，需立即查明情况并报告。4.注意观察来往人员的情况及其携带的物品，发现可疑人员要选择适当的位置加以监视并及时报告。5.发现偷盗、流氓等违法犯罪分子，即刻擒获。6.发现打架、吵架、斗殴等行为，要予以制止。7.发现火警时，立即组织扑灭，并迅速报警。8.发现可疑物品，要立即做安全处理，并报告有关部门。9.驱赶乱散发广告、捡垃圾等闲杂人员。10.巡视护管员各岗位执勤情况，协助处理疑难问题，认真填写巡逻签到记11.制止私扯乱挂、乱贴乱画等违反产业园区管理规定的行为。(四)监控员岗位职责1.监控人员工作应认真负责及时记录异常情况，遇突发事件应熟练操作观察，并做好录像同时通报所部，严禁离岗、睡觉或做与值班无关的事情。2.负责监控产业园区内有无异常情况，并做好原始记录，提供资料。3.保持监控室的整洁卫生，爱护设备，保持设备清洁，完整好用，配合维修保养单位做好设备的维护，发生设备故障，第一时间通知维修人员到场处理。4.学习掌握各种先进设备的性能，特点及使用方法，按规定程序操作监控设备，并维护好设备，不准私自外借任何器材。5.做好机房保密工作，不得向无关人员透露监控情况，严禁非工作人员进入监控室。6.完成上级交办的其他任务。2.7工程维修部岗位职责(一)工程部主要工作1.设备维护、运行：(1)负责物业的房屋及其设备设施的管理、运行、维修、保养、改造和节能降耗工作，并保证正常运转。(2)负责设备设施限时抢修。(3)负责物业的房屋及其设备设施的产权资料和工程技术资料、维修保养记录的收集整理、存档。(4)负责XX产业园区的房屋装修的监理、检查工作；保持物业的整体完(5)负责采购方日常报修事项的处理以及根据本部门的业务能力提供特约维修服务。(6)不断完善物业管理相关的设备设施选型建议。(7)负责测量器具的登记、校对、报检。负责新接管项目房屋主体、设施、设备方面的前期介入(工程情况记录、提出整改意见、设备选型建议)及接管验收工作(工程技术资料接管、验收及资料整理完毕后移交服务中心)。组织服务中心范围内重大维修、协助设备维保招标工作，并对该项目的实施进行监管、参与验收。负责与建设单位之间进行物业的接管、验收、移交工作，并与建设单位协商解决工程质量问题。3.人员管理：草拟各类工程技术人员、维修人员的任职资格。负责服务中心各类工程技术人员、维修人员的业务培训、业务考核。4.协助配合：协助前期物业部开展前期介入工作。协调与供水、供电等部门的关系。5.制度建设：(1)制定房屋及设施、设备前期介入、接管验收的方案。(2)向品质部提供不断完善房屋、设施、设备的管理制度、维修养护作业规程和检验标准的建议。(3)收集相关的法律、法规、国家强制标准及更新内容，及时向上级提出发放和更新制定并不断完善产业园内办公楼室内维修的项目范围、工作规范、作业标准。(二)工程主管岗位职责1.任职要求XX岁以下，持有效技术类操作证、中级以上职称，有XX年以上同行业工程维修管理工作经验，能编制相关工作计划和维修保养工作流程。2.直接上司：服务中心经理3.直接下属：维修班班长4.主要职责与权限(1)在服务中心经理领导下负责组织安排本部门所属电工、水工、电梯维修工，弱电工对物业产业园的房屋及配套设备、设施进行日常运行操作、维修、保养以及处理采购方报修事宜等具体工作。(2)负责制定工程组年度、月度维修保养计划并组织实施，并报服务中心经理审批。(3)负责接管项目的设备\设施的物业清单，设备台账建立，标识卡的制作。(4)负责所管辖区内设备设施实施技术改造，节约成本，控制费用开支。(5)负责对本部门各岗位人员的服务质量进行检查和考评，并做好相关记(6)负责根据工作需要做出物料、设备零配件采购计划，报服务中心经理审批后备案。(7)负责对材料供应商提供的物料、设备零配件组织人员进行检验和试验。(8)办理入驻单位装修手续，同时解答装修有关问题。(9)负责组织人员对产业园的房屋装修活动进行管理。(10)负责对分包方服务质量的监督检查。维护好物业的整体利益。(11)负责贯彻落实公司制定的相关管理制度的执行。(12)制定特约服务的工作项目及收费标准。(13)负责本部门所属员工的月考勤工作。(14)每月制定水电分析报表，交工程管理部审核。(15)不断制定产业园开源节流方案，经公司审批后实施改造。(16)负责完成服务中心经理布置的其他工作。(三)工程部班长岗位职责(1)具有实际的水暖、电气运行、燃气、房屋、土建门窗等方面的维修管理知识与操作技能；(2)获相关专业维护操作的操作证。(3)本岗位工作经验XX年以上。2.直接上司：工程组主管3.直接下属：维修人员4.主要职责与权限(1)负责管辖范围内供水、供电及其他公共设施等维护检修工作的具