2025年全国房地产估价师执业资格考试-房地产估价案例与分析-真题

2025年全国房地产估价师执业资格考试房地产估价案例与分析真题一、问答题1.某房地产开发公司于2022年10月以出让方式取得一宗位于城市新区的土地使用权，用途为住宅，土地出让年限为70年。该公司于2023年1月开始动工建设，预计2025年12月建成并交付使用。现该公司因资金周转需要，欲以该在建工程向银行申请抵押贷款。请问在评估该在建工程抵押价值时，应注意哪些问题？答案分析：应明确在建工程的合法性，包括土地出让手续、规划许可等是否完备。要考虑工程进度与实际形象进度是否相符，准确界定已完成部分的价值。关注后续建设资金投入及风险，合理确定后续开发成本。还需考虑市场因素对未来房产价值的影响，如区域房地产市场的供需状况、价格走势等。2.某临街商铺，建筑面积为50平方米，目前的市场租金为每月每平方米150元。该商铺的产权人欲将其出售，委托估价机构进行评估。在评估过程中，发现该商铺所在区域的类似商铺市场租金近年来呈上涨趋势。请问在采用收益法评估该商铺价值时，应如何考虑租金上涨因素？答案分析：可通过收集该区域类似商铺过去若干年的租金数据，分析租金上涨的规律和幅度，确定合理的租金增长率。在收益法公式中，将租金增长率纳入计算，逐年调整租金收入。同时，要考虑租金上涨的可持续性，结合市场发展趋势和经济环境等因素进行综合判断。3.某工业厂房，建成于2010年，土地使用权出让年限为50年。现因城市规划调整，该厂房所在区域将被纳入城市更新范围，政府拟对该厂房进行征收。请问在评估该工业厂房的征收补偿价值时，应遵循哪些原则？答案分析：应遵循合法原则，以合法的产权、用途等为依据进行评估。遵循最高最佳利用原则，合理确定厂房在当前情况下的最高最佳利用方式。遵循替代原则，参考类似房地产的市场价格。遵循公平原则，确保评估结果公平合理，保障被征收人的合法权益。二、选择题1.下列房地产估价方法中，属于市场法的是（）。A.成本法B.收益法C.比较法D.假设开发法答案：C答案分析：市场法也称为比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。成本法是基于重新构建成本来评估，收益法基于房地产未来收益，假设开发法用于待开发房地产的价值评估。2.某房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为2000平方米。土地单价为1500元/平方米，建筑物重置价格为1000元/平方米，成新率为80%。则该房地产的价值为（）万元。A.200B.260C.300D.360答案：B答案分析：土地价值=土地面积×土地单价=1000×1500=1500000元=150万元。建筑物价值=建筑面积×建筑物重置价格×成新率=2000×1000×80%=1600000元=160万元。房地产价值=土地价值+建筑物价值=150+160=260万元。3.在评估某宗房地产的市场价值时，选取了A、B、C三个可比实例。A实例的成交价格为5000元/平方米，建筑面积为100平方米，交易日期为2024年1月；B实例的成交价格为5200元/平方米，建筑面积为120平方米，交易日期为2024年7月；C实例的成交价格为5300元/平方米，建筑面积为110平方米，交易日期为2025年1月。已知该类房地产的价格在2024年1月至2025年1月期间平均每月上涨1%。则对A实例进行交易日期修正后的价格为（）元/平方米。A.5305B.5405C.5505D.5605答案：A答案分析：从2024年1月到2025年1月共12个月，A实例交易日期修正后的价格=5000×(1+1%)^12≈5305元/平方米。三、改错题1.某估价报告中对某写字楼的描述如下：“该写字楼位于城市中心商务区，交通便利，周边配套设施完善。总建筑面积为10000平方米，共15层，每层建筑面积均为600平方米。”请指出该描述中的错误。答案分析：每层建筑面积均为600平方米，15层的总建筑面积应为600×15=9000平方米，与报告中所说的总建筑面积10000平方米矛盾，存在数据错误。2.某收益法评估报告中，在计算净收益时，将潜在毛收入减去空置和收租损失后直接作为净收益。请指出该计算方法的错误。答案分析：在计算净收益时，除了要从潜在毛收入中减去空置和收租损失得到有效毛收入外，还需要减去运营费用才能得到净收益，原计算方法遗漏了运营费用的扣除。3.某成本法评估报告中，在计算建筑物折旧时，采用直线法计算折旧，已知建筑物的经济寿命为50年，已使用10年，但在计算折旧额时，将建筑物的重置成本除以经济寿命得到每年的折旧额，未考虑残值。请指出该计算方法的错误。答案分析：采用直线法计算建筑物折旧时，正确的公式应为每年折旧额=（建筑物重置成本残值）÷经济寿命，原计算方法未考虑残值，会导致折旧额计算不准确。四、计算题1.某房地产开发项目，土地面积为20000平方米，土地取得成本为3000元/平方米，开发成本为4000元/平方米，管理费用为开发成本的3%，销售费用为开发完成后房地产价值的2%，投资利息为土地取得成本、开发成本和管理费用之和的10%，销售税费为开发完成后房地产价值的5%，开发利润为开发完成后房地产价值的15%。该项目建成后可销售面积为建筑面积的90%，建筑面积为50000平方米。试求该项目开发完成后的房地产价值。解：设该项目开发完成后的房地产价值为V。土地取得成本=20000×3000=60000000元开发成本=50000×4000=200000000元管理费用=200000000×3%=6000000元投资利息=(60000000+200000000+6000000)×10%=26600000元销售费用=V×2%销售税费=V×5%开发利润=V×15%根据成本法公式：V=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润V=60000000+200000000+6000000+26600000+V×2%+V×5%+V×15%VV×(2%+5%+15%)=292600000V×(122%)=292600000V=292600000÷0.78≈375128205元答案分析：本题先分别计算出各项成本和费用，然后根据成本法公式列出等式，通过移项和计算求出开发完成后的房地产价值。2.某商铺的建筑面积为300平方米，市场租金为每月每平方米180元，空置率为10%，运营费用率为30%。该商铺的剩余收益年限为30年，报酬率为8%。试求该商铺的收益价值。解：潜在毛收入=300×180×12=648000元有效毛收入=潜在毛收入×(1空置率)=648000×(110%)=583200元净收益=有效毛收入×(1运营费用率)=583200×(130%)=408240元根据收益法公式：V=A/Y×[11/(1+Y)^n]（其中A为净收益，Y为报酬率，n为收益年限）V=408240/8%×[11/(1+8%)^30]≈408240/0.08×(10.0994)≈5099970元答案分析：先计算出潜在毛收入，再根据空置率算出有效毛收入，接着算出净收益，最后代入收益法公式求出商铺的收益价值。3.某宗房地产的土地面积为1500平方米，土地单价为2000元/平方米，建筑物的重置价格为1800元/平方米，建筑面积为2500平方米，成新率为70%。试求该房地产的价值。解：土地价值=土地面积×土地单价=1500×2000=3000000元建筑物价值=建筑面积×建筑物重置价格×成新率=2500×1800×70%=3150000元房地产价值=土地价值+建筑物价值=3000000+3150000=6150000元答案分析：分别计算出土地价值和建筑物价值，然后将两者相加得到房地产的价值。五、综合分析题1.某房地产估价机构接受委托，对位于市中心的一栋写字楼进行评估。该写字楼建成于2015年，共20层，建筑面积为30000平方米。目前，该写字楼的部分楼层已出租，剩余部分待租。评估人员在收集资料过程中发现，该写字楼所在区域近年来新建了多栋类似的写字楼，市场竞争较为激烈。同时，随着城市的发展，周边交通状况有所改善，但也面临着停车位紧张的问题。（1）在评估该写字楼的市场价值时，应考虑哪些主要因素？答案分析：应考虑房地产自身因素，如写字楼的建成年代、楼层、装修情况等。市场因素方面，要考虑区域内类似写字楼的供应和需求情况，以及市场竞争程度。还要考虑交通等区位因素，虽然周边交通有所改善，但停车位紧张可能会影响其价值。此外，经济环境、政策法规等宏观因素也会对写字楼价值产生影响。（2）对于已出租部分和待租部分，在评估时应分别采用什么方法？答案分析：对于已出租部分，可采用收益法，根据租赁合同确定租金收入，考虑空置和收租损失、运营费用等，计算净收益，再结合报酬率和剩余收益年限评估价值。对于待租部分，可先采用市场法，参考类似写字楼的租金水平确定潜在租金收入，再用收益法进行价值评估；也可以结合市场法，参考类似未出租写字楼的成交价格进行评估。（3）假设该写字楼的市场价值评估结果为5亿元，现产权人欲以该写字楼进行抵押贷款，银行在确定贷款额度时，通常会考虑哪些因素？答案分析：银行会考虑评估价值，一般不会按照评估价值全额贷款，会有一定的抵押率。会考察产权人的信用状况，包括还款记录、信用评级等。还会考虑写字楼的变现能力，由于市场竞争激烈，变现可能存在一定难度。同时，会关注未来市场的不确定性，如经济形势变化、房地产市场波动等对写字楼价值和租金收入的影响。2.某工业用地，土地面积为5000平方米，土地使用权出让年限为50年，已使用10年。该地块上有一座厂房，建筑面积为3000平方米，建成于2012年。现因城市发展需要，政府拟对该地块进行收储，委托估价机构评估该地块及厂房的收储补偿价值。（1）在评估该地块的土地价值时，可采用哪些方法？答案分析：可采用市场法，寻找类似工业用地的成交案例进行比较修正。成本法，计算土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费和开发利润等。基准地价修正法，根据当地的基准地价，结合该地块的区位、用途等因素进行修正。（2）对于厂房的评估，应注意哪些问题？答案分析：要注意厂房的合法性，包括产权证书、建设许可等是否完备。准确确定厂房的成新率，考虑其使用年限、维护状况等。关注厂房的用途是否符合规划要求，若存在改变用途的情况，要进行相应的处理。还要考虑厂房的设备设施情况，是否与厂房不可分割，以及其对厂房价值的影响。（3）在确定收储补偿价值时，如何平衡政府和土地使用者的利益？答案分析：评估机构应遵循公平、公正、合法的原则进行评估，确保评估结果准确合理。政府可以制定合理的收储政策，给予土地使用者适当的补偿，保障其合法权益。同时，也要考虑公共利益和城市发展的需要，避免过度补偿。可以通过协商、听证等方式，让土地使用者参与到补偿价值的确定过程中，增强透明度和公正性。3.某住宅小区，共有5栋住宅楼，每栋楼有18层，每层有4户，建筑面积均为120平方米。该小区建成于2020年，配套设施较为完善，周边有学校、商场等。现某业主欲出售其位于3号楼10层的一套住宅，委托估价机构进行评估。（1）在评估该住宅的价值时，应收集哪些资料？答案分析：应收集该小区的房地产产权资料，包括土地使用权证、房屋所有权证等。收集小区的规划设计资料，如建筑布局、配套设施情况等。收集类似住宅的成交案例资料，包括成交价格、成交时间、房屋状况等。还需收集该区域的房地产市场资料，如市场供需状况、价格走势等。以及该住宅的内部装修、设施设备等情况的资料。（2）若采用市场法评估该住宅的价值，应如何选取可比实例？答案分析：可比实例应与估价对象在同一住宅小区或类似区域。用途应相同，都是住宅。建筑结构、楼层、户型等应相似。成交日期应接近估价时点，一般不宜超过1年。成交价格应是正常市场价格，