2025年资产评估师职业资格考试真题模拟卷（资产评估实务操作实战解析与）

2025年资产评估师职业资格考试真题模拟卷（资产评估实务操作实战解析与）考试时间：______分钟总分：______分姓名：______一、单项选择题（本题型共10题，每题1分，共10分。每题只有一个正确答案，请将代表正确答案的字母填写在答题卡相应位置。）1.在运用市场法评估某宗房地产价值时，选取了三宗可比案例，经过交易日期修正、区域因素修正、个体因素修正后，三宗可比案例的成交价格均高于评估对象的价值。在这种情况下，评估师应如何判断评估对象的价值？A.直接采用三宗可比案例修正后的价格确定评估对象价值。B.降低评估对象的价值，使其与修正后的可比案例价格趋于一致。C.分析导致可比案例价格偏高的原因，并重新评估可比案例的价值。D.维持原评估思路，认为偏高可能是市场正常波动，无需调整评估对象价值。2.评估某台使用年限为5年的机器设备，采用成本法评估其价值。通过市场询价得知同类全新设备现价120万元，运杂费率5%，安装调试费率3%。根据技术鉴定，该设备实体性贬值率为30%，功能性贬值率为10%。该设备重置成本净值估算为：A.108.6万元B.98.8万元C.100.8万元D.105.6万元3.评估某公司股权价值，预计未来五年每年的自由现金流分别为1000万元、1100万元、1200万元、1300万元和1400万元，从第六年开始预计进入稳定增长期，增长率恒定为5%。假设折现率为10%，则该公司股权的终值（使用永续增长模型估算）现值为：A.13500万元B.15000万元C.16000万元D.17500万元4.在评估一项无形资产时，发现市场上存在多项类似的在用资产。评估师最适宜采用哪种方法获取该无形资产的可比信息？A.收集公开的交易数据B.调研类似在用资产的运营数据和经济效果C.参考该无形资产自身的研发成本D.询问该无形资产的持有者5.评估师在执行某项资产评估业务时，发现委托方提供的部分关键信息存在严重失实，可能影响评估结论的公允性。评估师应采取的正确做法是：A.忽略这些信息，按委托方要求继续评估。B.向委托方指出问题，要求其提供真实、完整的信息，若无法提供则中止评估。C.基于现有信息进行评估，并在报告中充分披露信息受限可能产生的影响。D.请求行业协会协助解决与委托方之间的分歧。6.评估某在建工程，假设其未来完成并投入使用后预计产生的年租金收入为800万元，年运营费用（不含折旧摊销）为300万元，预计持有期间为10年，无残值。假设折现率为8%，则该在建工程在完工投入使用时的未来收益价值现值（采用直接资本化法）估算为：A.5500万元B.6000万元C.6250万元D.6500万元7.采用成本法评估某栋建筑物时，需要确定其成新率。以下哪项因素不属于实体性贬值的构成部分？A.因使用造成的结构损坏B.因技术进步导致的功能落后C.因周边环境变化导致的使用功能下降D.因自然灾害造成的主体结构破坏8.评估师在评估过程中收集到的某项资产的历史成本信息为800万元，但由于技术更新，该资产已完全被更先进的设备替代。在运用成本法评估该资产时，其评估值最适宜基于以下哪个数据？A.800万元（历史成本）B.重置全新资产的现时价格C.重置全新资产的成本减去实体性贬值D.重置全新资产的成本减去功能性贬值和经济性贬值9.评估某项待评估资产，市场法、收益法和成本法分别得出的评估值分别为A、B、C（A>B>C）。在不考虑其他因素的情况下，评估师最可能得出的结论是：A.采用B作为最终评估结论。B.采用C作为最终评估结论。C.采用A作为最终评估结论。D.需要进一步分析差异原因，并结合评估对象的具体情况和评估目的选择或调整评估值。10.根据资产评估法及相关规定，资产评估机构开展业务，应当遵循的基本原则不包括：A.公允性原则B.独立性原则C.客观性原则D.趋利性原则二、多项选择题（本题型共5题，每题2分，共10分。每题有多个正确答案，请将代表正确答案的字母填写在答题卡相应位置。多选、错选、漏选均不得分。）1.在运用收益法评估企业整体资产价值时，预测未来收益通常需要考虑的因素包括：A.行业发展趋势B.宏观经济环境变化C.企业管理团队变动D.资产负债结构变化E.评估基准日的财务报表数据2.评估某项专利权时，可能导致其经济性贬值的主要因素有：A.市场对该专利产品需求量下降B.出现了功能更优或成本更低的替代技术C.该专利权持有者营销策略失误D.国家相关政策的调整对该专利的应用产生限制E.该专利权保护期限即将届满3.资产评估报告应当包括的主要内容有：A.评估机构及评估人员信息B.委托方与被评估资产概况C.评估目的、假设前提、价值类型D.评估程序实施情况及评估方法选用依据E.评估结论及评估基准日、评估期间4.在进行机器设备评估的现场查勘时，评估师需要核实的内容通常包括：A.设备的名称、型号、规格、序列号等技术参数B.设备的购置日期、原始价值、已使用年限C.设备的存放地点、运行状态、维护保养情况D.设备的附属设施及配套工具E.设备的权属证明文件复印件5.评估师在执行评估业务时，可能遇到的职业道德风险包括：A.为了争取业务而承诺不切实际的评估结果B.评估师与委托方或相关方存在利益关系C.未经委托方许可，披露评估过程中知悉的商业秘密D.在评估报告中故意夸大资产价值E.对不同委托方执行同一评估项目时，未能保持独立性三、计算题（本题型共3题，每题10分，共30分。请根据题目要求进行计算，列出计算步骤和公式，结果保留小数点后两位。）1.评估某项无形资产，经调查得知其剩余经济寿命为8年。预计前5年每年可带来的超额收益分别为120万元、110万元、100万元、90万元和80万元；后3年每年可带来的超额收益稳定在70万元。假设折现率为12%，请运用收益法计算该项无形资产的价值。2.评估某栋建筑物，获得以下信息：同类全新建筑物重置成本为3000万元；评估对象建筑面积为2000平方米，占地面积为800平方米；评估对象建筑面积的成新率为70%；由于地理位置和配套设施差异，评估对象比同类房地产的市场价格溢价5%。请采用成本法计算该栋建筑物的评估价值。3.评估某台机器设备，得知其重置成本为150万元。评估师通过市场询价，确定同类全新设备的现行市场价格为145万元。评估对象已使用5年，预计尚可使用8年。评估师根据该设备的技术状况，判断其成新率为60%。请采用市场法和成本法分别估算该机器设备的评估价值，并简要说明两种方法评估值的差异可能源于哪些因素。四、案例分析题（本题型共2题，每题15分，共30分。请根据题目描述，结合资产评估相关理论和实务要求，进行分析、计算或论述。）1.委托方希望评估其名下位于某市商业区的商铺价值，以用于融资抵押。评估师小张接受委托后，进行了以下工作：*与委托方沟通，了解了其融资目的和商铺的基本情况（面积500平方米，已租赁出去，租赁期限5年，年租金收入80万元，年运营费用约20万元）。*收集了该商铺所在区域近期类似商铺的交易案例，共收集到5宗。*对其中三宗可比案例进行了交易日期、区域因素、个别因素的修正，修正后的价格分别为4500元/平方米、4600元/平方米和4700元/平方米。*评估师小张认为，该商铺未来仍可租赁，并假设其剩余经济寿命为10年，未来租金收入和运营费用将保持稳定。他选择了适用的折现率。*根据以上信息，评估师小张运用市场法和收益法分别得出了评估结论，并在报告中简要说明了两种方法的选用依据和评估结果。请分析评估师小张在执行评估过程中是否存在明显的不规范或遗漏之处？如果存在，请指出并说明理由。如果委托方要求进一步降低评估价值，评估师小张应如何应对？2.某评估机构接受委托，评估一项正在研发阶段的生物医药技术（以下简称“该技术”）的出资价值。评估师组成了评估项目组，进行了以下工作：*项目组查阅了该技术的研发报告、实验数据、专利申请文件等资料，了解了其技术原理、研发进度、市场前景等。*评估师甲认为，该技术尚处于早期阶段，未来能否成功上市存在较大不确定性，市场法难以适用，建议采用成本法评估。*评估师乙提出，该技术的价值更多体现在其未来潜在的市场效益，收益法可能更合适，但未来现金流的预测非常困难，需要做出很多假设。*项目组与委托方进行了沟通，委托方对该技术的市场前景非常看好，希望评估价值尽可能高一些。*最终，评估项目组出具了评估报告，报告中采用了收益法，并对未来收益和折现率做出了较高的预测和假设。请分析评估师甲、乙的观点各有哪些合理性？项目组在采用收益法评估时，需要注意哪些关键问题以确保评估的公允性？在与委托方沟通时，评估师应注意什么？---试卷答案一、单项选择题1.C2.B3.A4.B5.B6.B7.B8.B9.C10.D二、多项选择题1.ABCDE2.ABD3.ABCDE4.ABCD5.ABCD三、计算题1.计算步骤：*前5年超额收益现值：120/(1+12%)^1+110/(1+12%)^2+100/(1+12%)^3+90/(1+12%)^4+80/(1+12%)^5=106.8+90.16+75.13+60.10+45.05=377.24万元*后3年超额收益现值（使用永续年金公式折算到第5年末，再折现到第0年）：第5年末的永续年金价值=70/12%=541.67万元第5年末永续年金价值折现到第0年：541.67/(1+12%)^5=331.03万元*总现值：377.24+331.03=708.27万元*保留两位小数，结果为708.27万元。*公式：V=ΣCFt/(1+r)^t+[CF/(r-g)]/(1+r)^n其中，CF=70,r=12%,g=5%,n=32.计算步骤：*评估对象重置成本：3000万元*评估对象重置成本净值（考虑成新率）：3000*70%=2100万元*评估对象市场价值（考虑溢价）：2100*(1+5%)=2205万元*结果保留两位小数，结果为2205万元。*公式：评估价值=重置成本*成新率*(1+区域/个别因素溢价率)3.计算步骤：*市场法评估价值：145万元*成本法评估价值：重置成本：150万元成新率：60%评估价值=150*60%=90万元*差异分析：市场法评估值（145万元）高于成本法评估值（90万元）。差异主要源于市场法反映的是资产的当前市场交换价值，考虑了市场供求、同类资产价格水平等因素；而成本法反映的是资产的再生产成本扣减实体贬值后的价值，未完全体现资产的市场增值或贬值。在本例中，市场法评估值高于成本法，可能意味着该设备的市场价值超过了其重置成本扣除实体贬值后的价值，或者市场对该设备的价值认可度较高。四、案例分析题1.分析：*存在的不规范或遗漏之处：1.仅仅收集了5宗可比案例，数量可能不足，难以充分代表市场。2.未说明可比案例的筛选标准和具体修正方法（特别是区域因素、个别因素的修正细节和依据）。3.未说明市场法评估结果的权重确定方法或最终如何结合收益法结论。4.运用收益法时，未详细说明未来租金收入、运营费用、折现率的确定依据和假设前提。5.未考虑融资目的对价值评估的影响，抵押评估通常需要关注变现能力和银行风险偏好。*应对：1.指出可比案例数量偏少的问题，建议补充收集更多案例或采用其他方法补充验证。2.详细说明可比案例的筛选标准，并清晰展示各项修正的步骤、依据和结果。3.说明两种评估方法的权重分配逻辑或采用综合评估结论。4.详细披露未来收益、费用预测的依据，折现率选取的模型、参数来源和理由。5.在报告中说明评估是为融资抵押目的进行的，可能需要考虑变现溢价或银行风险调整，并据此调整评估结论或进行特别说明。2.分析：