物业管理有限公司项目部设备类制度汇编

项目部

设备类制度

目录

设备运维部工作职能.................................错误!未定义书签。

设备运维部主管岗位职责.............................错误!未定义书签。

设备运维部内勤岗位职责.............................错误!未定义书签。

设备运维部运营领班岗位职责.........................错误!未定义书签。

设备运维部维修领班岗位职责.........................错误!未定义书签。

设备运维部维修电工岗位职责.........................错误!未定义书签。

设备运维部空调工岗位职责...........................错误!未定义书签。

设备运维部三行工岗位职责...........................错误!未定义书签。

设备运维部弱电维修工岗位职责.......................错误！未定义书签。

设备运维部安全生产管理制度.........................错误!未定义书签。

设备运维部工具管理制度.............................错误!未定义书签。

设备运维部清洁卫生制度.............................错误!未定义书签。

设备运维部设备机房管理制度.........................错误!未定义书签。

设备运维部节能制度.................................错误!未定义书签。

设备运维部交接班管理制度...........................错误!未定义书签。

设备运维部变配电室巡视检验制度......................错误!未定义书签。

设备运维部变配电室设备缺陷管理制度..................错误!未定义书签。

设备运维部变配电室设备维护保养制度..................错误!未定义书签。

设备运维部变配电室停电管理制度......................错误!未定义书签。

设备运维部变配电室安全保卫制度......................错误!未定义书签。

设备运维部电梯巡视检验制度..........................错误!未定义书签。

设备运维部电梯维护保养制度..........................错误!未定义书签。

设备运维部电梯机房、井道管理制度....................错误!未定义书签。

设备运维部生活供水管理制度..........................错误!未定义书签。

设备运维部水泵房管理制度.............................错误！未定义书签。

设备运维部安全运营管理制度..........................错误!未定义书签。

设备运维部报修工作制度...............................错误!未定义书签。

设备运维部正常供电、限电、停电审批权限要求..........错误!未定义书签。

设备运维部临时用电管理措施..........................错误!未定义书签。

设备运维部事故处理程序...............................错误!未定义书签。

设备运维部设备维护保养程序..........................错误!未定义书签。

设备运维部工作职能

1.工作职责

经过明确工程部管理职能和岗位职责规程，做到各尽其职、各负其责，使

管理制度化、工作原则化、服务优质化

2.主要内容

2.1工程部主管负责制定部门工作人员岗位职责，并做好职责沟通工作

2.2负责管辖项目设施设备等基础设施巡检工作，发觉问题及时处理，确保

设备正常运营

2.3负责管辖项目设施设备维护保养，使设备处于良好运营状态

2.4负责物业项目工程前期介入、物业接管验收、配合有关部门做好其他工

作

2.5负责管辖区域外委施工及房屋二装管理，对施工现场进行监督，加强外

委单位管理，做好施工过程中的安全管理，建立明确日勺安全责任，落实有效日勺

安全政策

2.6负责项目施工前的手续办理和施工准备工作，参加项目日勺可行性研究及

施工方案拟定，施工图纸会审等

2.7指导项目口勺实施，监督检验项目的施工进度和质量，加强对技术人员培

训，处理好施工现场技术变更和技术难题

2.9帮助好工程施工过程中与外部各部门、各单位口勺联络，合理配置资源,

提升工作效益

2.10做好工程的竣工验收工作，工程资料和图纸的搜集整顿工作，确保工

程档案日勺完整性

设备运维部主管岗位职责

1.工作内容

在项目经理的领导下，全方面负责设备运维部的管理工作，制定工程设备

年度维修保养计划，落实物业服务中心质量体系中有关工程设备管理的各项程

序和质量要求，确保大厦设施设备正常运营，为物业使用人发明良好日勺生活和

办公环境。

2.职责与权限

2.1根据项目经理的要求，制定并带领本部门员工自觉遵守各项规章制度,

仔细推行岗位职责，严格按工作规范操作。

2.2负责制定设备运维部日勺年度维修保养计划，提出设备更新日勺可行性方案

和预算报告，做好设备、物资的请购工作。

2.3熟悉大厦各主要设备日勺性能，抓好设备维修、保养和土建、装饰工程日勺

管理工作，确保大厦全部设备运转正常。

2.4负责处理客户对工程维修的投诉，经常检验报修工作的完毕情况，及时

组织突发性设备故障日勺抢修。

2.5加强管理，科学安排部门各项工作，做好部门管理分工并进一步现场检

验员工工作质量与服务情况，严格按岗位责任制实施奖惩。

2.6进一步调查研究，从实际出发，制定节能措施，降低能源消耗，提升经

济效益。

2.7及时听取部门班长意见，根据工作需要提出部门员工的增减意见，并参

加新员工招聘面试工作和业务技术考核。

2.8抓好人才培养工作，帮助行政部门做好对员工日勺业务技术培训和考核工

作，提升部门人员的整体素质。

2.9协调好部门内部以及与其他各部门W、J关系，负责处理业务范围内与市政

配套主管部门的协调工作。

2.10负责房屋二次装修管理工作，并抓好有关装修要求口勺落实。

2.11带领部门员工，按时完毕上级交办的其他工作任务。

设备运维部内勤岗位职责

L工作内容

落实执行部门责任人下达W、J各项管理工作指令，帮助部门责任人完毕部门

日勺各项考核指标，做好部门责任人的助手。负责部门日常工作的安排及调度,

并及时向责任人报告。

2.职责与权限

2.1负责收发、登记、传阅和保管本部门多种文件、协议、告知、报表、报

刊、图纸、信息等资料；负责部门各类文件、报表W、J文字工作。

2.2负责部门的档案和技术资料、图纸的管理工作。

2.3负责部门内会议统计、文件传送等内务工作。

2.4努力完毕部门责任人交办的各项事务，对企业的告知、文件要做到及时

上传下达。

2.5负责有关资料、文件日勺收发和分类归档，精确无误地填制多种报表和表

格。

2.6传达责任人的有关工作安排，并将落实情况及时报告。

2.7参加会议，并做好会议统计、整顿工作。

2.8负责搜集、整顿工程资料、设备设施资料以及部门内多种文件、统计等

并按要求分类归档，做到随时可提供查阅。

2.9负责把各系统的设备档案有关故障情况、维修项目、更换零件或更新等

内容填入部门的设备档案内。

设备运维部运营领班岗位职责

1.工作内容

帮助主管作好年度各项工作计划、维保计划、培训计划等；帮助主管制定

和完善设备运维部各类管理文件、技术文件；奂责对部门员工进行有关专业的

培训；在主管的领导下，负责大厦变配电室、电梯机房、水泵房、中央空调主

机房、通风（防排烟）机房、燃气锅炉房等及其设备的日常运营、巡视检验、

一般故障排除和清洁保养工作，使设备在运营过程中一直保持良好日勺状态。

2.职责与权限

2.1编制大厦各类设备的年度维修保养计划，涉及计划日勺详细日勺内容和材

料预算报主管审批；负责（经同意）计划的落实和实施。每月向部门主管提交计

划的完毕情况和质量情况报告。

2.2配合部门主管完善大厦内多种强、弱电、中央空调、给排水、电梯、消

防及其他控制设备的各项管理制度、保养制度、操作规程、工作原则、巡查表

格及应急措施等报经理同意实施。

2.3负责配合工程主管做好各类系统设备图纸、操作阐明等技术资料日勺建

立、修正和归档工作，建立各设备系统H勺设备台帐。随时检验设备的使用、维

护和保养情况，并负责处理有关技术问题。组织分析设备易发事故并落实预防

措施，预防和降低设备事故的发生，禁止设备带病运营。

2.4坚持预防为主的方针，负责落实各类设备的绝缘测试、接地测试、防雷

测试、预防性试验、操作工具、测量仪表校验、水质化验等工作，确保所管设

备经常处于良好的运营状态。

2.5参加各类设备年度保养；中修、大修计划制定及实施，提出各机房及设

备改善日勺合理化提议，并对经同意日勺提议实施主动跟进。

2.6配合主管编制员工培训计划；负责各系统技术指导文件；对员工进行专

业W、J培训和理论、操作考核，不断提升员工H勺业务技术水平。

2.7落实落实岗位责任制，督促下属员工严格执行安全操作规程和《员工手

则》。严厉处理多种违章、违纪行为。进一步现场检验员工日勺工作和服务质量,

按考核原则对员工实施月度、年度考核。

2.8负责大厦水、电、气费测算及实际物料消耗的统计及分析工作。

2.9负责处理业务范围内与市政对口主管部门的协调工作。

2.10抓好班组建设，关心员工生活，提升员工的主观能动性带领班组员工，按

时完毕上级交办H勺其他任务。

设备运维部维修领班岗位职责

1.工作内容

1.1帮助主管做好房屋设施时日常巡视检验、维修、客户报修及二次装修管

理工作；负责大厦变配电室、电梯机房、水泵房、中央空调主机房、通风（防

排烟）机房、燃气锅炉房等及其设备的日常巡视、检验、一般故障排除和清洁

保养工作，使设备在维修、保养后一直保持良好W、J运营状态。

2.职责与权限

2.1负责大厦设施设备日勺日常巡视、检验及维修工作，对巡视中发觉的问题

及时填写在统计表上，根据工作内容合理安排人员进行维修。

2.2负责及时处理大厦多种报修，科学安排各项工作，派发和落实有关维修

工作单；对主要设备的报修或故障抢修必须亲临现场组织实施。

2.3大厦内装（外装）、各类机电设备/系统发生无法自行修复，需维保单位

处理的问题应及时采用合理措施，联络维保单位尽快修复和处理；负责监督全

部维保协议执行情况，作好专题统计。

2.4负责部门报修工作的实施，检验《报修单》的完毕情况，执行服务质

量回访，做好客户日勺协调、回访工作。

2.5负责提出各项日常维修材料计划、维修工具、材料、备品备件的贮备种

类、数量及采购计划。

2.6负责提出或搜集合理化提议，尽量降低设备日勺能耗。节省设备的维修材

料，杜绝设备运营中的跑、冒、滴、漏及多种挥霍现象。

2.7坚持预防为主日勺方针，切实做好各类机械设备口勺清洁润滑、连接件紧

固、易损件更换、、防腐防锈及管道、减压、区压阀调整等工作。

2.8负责大厦二次装修管理工作，主动配合装修单位，使装修工作於J顺利开

展，按国家有关条规对装修设计进行审议，纠正、阻止装修过程中的违章、违

规操作。

2.9帮助部门主管与有关部门以及专业维保单位日勺详细联络工作，遇抢修或

重大事故报修，应亲临现场组织人员采用应急措施，确保紧急报修、抢修渠道

H勺通畅。

2.10协调好部门各专业之间的关系，负责处埋业务范围内与市政配套H勺主

管部门的协调工作。

2.11抓好班组建设，关心员工生活，提升员工日勺主观能动性。带领班组员

工，按时完毕上级交办的其他任务。

设备运维部维修电工岗位职责

1.工作内容

L1严格执行各项制度、操作规程，主动仔细地进行各类设施设备的日常巡

视检验、维修保养和有关报修工作；做好责任区域管井巡视、清洁保养；完毕

大厦设施设备的计划保养及处理突发事件等工作，确保大厦各设施设备安全、

有序、可靠的运营。

2.职责与权限

2.1遵守项目中心的各项规章制度，严格执行操作规程，持证上岗，安全作

业。

2.2每天对分管设施设备、责任区域管井进行仔细H勺巡视检验，发觉问题,

及时检修。非经主管同意，不得随意更改原接线方式和工作原理、不得破坏装

饰风格。

2.3严格执行工程报修制度、报修程序和作业规范，主动、及时、优质地完

毕工程报修，做好维修统计。

2.4定时打扫责任区域、竖井及工作场合，保持管井和工作场合整齐。

2.5设备发生严重故障时，最快时间响应领班及主管的工作安排，在确保安

全前提下，采用紧急措施排除故障，预防造成严重后果。

2.6在领班口勺安排下，按时完毕本部门计划保养、定时测试及处理突发故障

等工作，确保大厦设施设备正常，不带病运营。

2.7掌握大厦综合布线系统，帮助班组完毕装接、维修等工作。

2.8掌握一般给排水维修技术，帮助班组完毕给排水未端日勺维修工作。

2.9团队合作，做好其别人员登高、带电等作业的监护、配合工作。

2.10遵守各项规章制度，发挥工作主动性，仔细完毕上级交办的其他工

作。

设备运维部空调工岗位职责

1.工作内容：

1.1按照设备运维部领班的工作安排，仔细、主动地进行水暖设备口勺运营

操作、巡视、检验和维修保养工作，确保水暖设备一直处于最佳运营状态。

2.职责与权限

2.1熟悉大厦W、J空调（锅炉）设备、给排水、消防设备H勺管道布置和走向,

及其控制系统，掌握操作程序和规范，确保设备口勺正常运营。

2.2服从工作安排，完毕空调设备、给排水、空调锅炉本体及一切附属设

备的运营操作，巡视、保养、维修等工作。

2.3主动处理和排除常见故障，及时处理客户的报修和投诉。

2.4保持全部设备房、水泵房、控制室的整齐、洁净。

2.5根据季节、气候的变化，及时调整空调、通风设备口勺运营，满足客户

H勺需要。

2.6亲密监视锅炉压力、温度、负荷、调整燃烧工况，确保空调锅炉安

全、正常、经济运营。

2.7严格执行空调锅炉安全运营规程，仔细做好空调锅炉运营统计及交接班

统计，掌握空调锅炉在运营中的一切数据及情况，发觉异常及时调整排除，并

向领班报告。

2.8定时对大厦水箱进行消毒、打扫、冲洗，确保用水清洁。

2.9遵守物业项目服务中心的各项规章制度，发挥工作主动性，仔细完毕

上级交办口勺其他工作。

设备运维部三行工岗位职责

1.工作内容

1.1负责大厦内建筑、装潢及公共设施的小修工作，确保大厦设施常用常

新；同步，在顾客需要时提供室内装潢和办公家具的小修服务。

2.职责与权限

2.1服从领班n勺工作安排，每天巡视检验大厦建筑内外装修、公共设施和公

共器具日勺使用情况，发觉破损及时统计并列入维修计划。

2.2按计划对大厦内建筑装潢及公共设施、公用器具的破损部位和破损部件

进行修理，并做好修理统计。

2.3合理估计维修所需的多种建筑、装潢材料，常用材料。每月一次填写

《物品申购单》交领班审核；非常用材料即需即购，申购手续必须完备。

2.4.建筑装潢材料只限于大厦维修之用，禁止挪作它用。

2.5在为顾客提供室内小修服务时，严格执行作业规范，主动、及时地完

毕维修工作，注意礼节礼貌，态度诚恳，讲究效率，提升服务质量，努力使顾

客满意。

2.6每次施工结束须及时清理现场，做到工完料尽场地清，不留施工痕

迹。

2.7仔细保管各项维修工具，每月点检一次，如有遗失应及时查找，并向

主管阐明情况。

2.8发扬团队精神，主动主动地配合其他同志完毕部门工作任务。

2.9遵守物业项目服务中心日勺各项规章制度，发挥工作主动性，仔细完毕上级交

办的其他工作。

设备运维部弱电维修工岗位职责

1.工作内容

1.1负责大厦弱电设备口勺巡视、检验、维修、保养工作，严格执行各项规

程、制度，确保大厦弱电系统安全、有序、可靠的运营。

2.职责与权限

2.1负责大厦监控、门禁、停车场、消防电系统、BA控制等系统出J运营管

理。

2.2切实执行检验制度，定时巡视、检验弱电设备，精确填写各项巡视统

计。

2.3亲密注意弱电设备的多种异常情况，每次巡视检验发觉有问题，应及

时处理和统计。

2.4属外委维护保养的项目，负责告知维护保养单位及时到场维修，并对

维修成果进行跟进，在维修统计上签字确认。

2.5负责大厦网络、、监控等数据线的布线、跳线及维护工作，

2.6掌握大厦各类照明、动力的供配电系统及全部设备电气控制的一般原理

及维修技术，安全操作规程，配合其他维修人员完毕大坡强电方面的报修。

2.7做好弱电设备口勺清洁维护工作，保持设备的整齐。

2.8完毕上级交办W、J其他各项任务。

设备运维部安全生产管理制度

1.坚决落实“安全第一”的指导思想，当生产与安全发生矛盾时，生产必

须服从安全。

2.新进设备运维部口勺工作人员必须经过三级安全教育。

3.严格执行设备操作规程，变配电、电梯、空调、电焊工等特殊工种必须

持证上岗，杜绝无证作业。

4.工作时间必须按要求做好劳动安全保护。

5,倒闸操作必须持有操作票。

6.危险设备必须配置安全保护网罩并悬挂醒目警示标志。

7.凡登高作业必须戴好保险带并有人监护，井下作业应有专人监护。

8.凡动用明火，必须办理动火审批手续，并设有安全措施，如机房需动用

明火，应按“机房设备'动火'管理制度”操作。

9.处理事故原则：事故原因分析不清不放过；事故责任者和员工没有受到

教育不放过；没有防范措施不放过。

10.定时对本部员工进行安全生产教育，组织好各类安全活动及演示

设备运维部工具管理制度

1.设备运维部员工每人领用一套个人常用工具并填写工具卡。

2.各班组需用专用和公用工具，由各班组领班统一领出集中保管°

3.属宝贵而又不常用日勺仪器、仪表及特殊工具，由设备运维部统一保管并

确保完好，用时填写借用证明，由部门主管签订后才可使用。

4.工具一律不准带出大厦，特殊情况由设备运维部主管同意办理出入手续,

若因私造成损坏者，全额补偿。

5.个人工具若在正常工作过程中损坏，原则以旧换新，填写报废单后才干申领,

因保管不善遗失者，按折旧率补偿。

6.调离设备运维部，工具如数偿还，不偿还者从工资中扣除。

7.设备运维部不定时对各班组H勺专用、公用工具及个人工具进行抽查、核对，

如有缺损，由部门酌情处理。

设备运维部清洁卫生制度

1.领班负责落实卫生包干责任人区域，设备运维部主管监督执行。

2.各班组需做好设备和环境的清洁卫生工作，保持机房及设备H勺整齐。

3.工作完毕后需立即作现场打扫工作。

4.卫生包干地域地面不准有积水、杂物，不准随处乱丢杂物、烟头、乱倒

茶水。

5.机房和控制室的工具、用具、茶杯、材料等要整齐摆放，不准乱放。

6.每班随时都应进行设备卫生清洁工作，及时擦去油污积垢，用作清洁机械W、J

柴油、废油等及时倒放在要求地方，注意不要将杂物、砂石倒进排水沟和积水

坑。

7.员工工作制服要穿着整齐，佩戴工号牌，仪容整齐。

设备运维部设备机房管理制度

1.未经领导同意，员工不得私自引领外单位人员在机房内参观。

2.经领导同意到机房参观者，进出机房均应办理登记手续，原则不允许拍

照和摄像，除非经项目经理同意方能进行。

3.要严格按照设备点检有关要求，抄录设备各运营数据，仔细做好统计并

填表。

4.在巡检中发觉问题要及时处理，处理不了出J及时上报。

5.值班人员必须严格遵守部门有关设备设施的管理制度，不得将与工作无

关的物品带入机房。

6.禁止在机房内吃任何食品。

7.在机房内不允许接用临时电器设备。

8.在机房内不允许随意挪动消防器材。

9.未经同意不允许在机房内使用电焊、气焊。

10.在机房内禁止吸烟。

1L保持机房整齐，确保机房及设备无尘，搞好文明生产。

设备运维部节能制度

1.设备运维部节能降耗工作的指导思想是上下一心、全员参加、从严管

理、措施扎实、重在实效，以节能、合理用能和降低消耗为要点。

2.设备运维部主管负责节能降耗管理，主管负责制定本年度H勺节能计划与

实施方案。

3.每月搞好能源统计工作，保存好能源消耗原始统计和统计资料。

4.加强设备、设施的维保工作，发觉跑、冒、滴、漏现象及时处理。

5.定时召开节能降耗工作会议及时落实国家有关节能法规、政策和条例，研究

和布署设备运维部节能计划和实施方案。

6.定时组织节能培训，培训内容主要涉及：能源、法规教育、用能现状、节能

任务、能源计量管理及统计、节能途径及技术改造措施等。

设备运维部交接班管理制度

1.接班人必须提前15分钟接班，交班人员在接班人员未到场，或未完毕

接班检验工作前不得私自离去。

2.交班人员应将本班情况及遗留工作作详细统计，并向接班人员如实反

应。

3.接班人员应仔细阅读值班统计，了解上一班的工作情况，如接班人员休

假后上班，应同步阅读休假期间H勺工作统计，了解整个工作运营情况。

4.交班人员应明确回复接班人员提出的问题，并和接班人共同核实、检验

设备的运营情况及运营参数，涉及各安全附件、运营设备、工具、钥匙、环境

和设备卫生等。

5.接班人员发觉交班人员未仔细完毕有关工作及已检验中发觉问题，应向

交班人员提出，如交班人员不能予以明确日勺回复或不加以改善，接班人员可拒

绝接班，并报上级领导处理。

6.在处理设备及附属设备事故时，不得进行接班，交班人员应坚守岗位,

继续进行事故处理，并有权指挥接班人员配合工作，在此情况下交班人员应经

上级主管同意方可进行交班工作。

7.当接班检验工作完毕，而且接班人员无其他疑问后，方可进行交接班署

名工作。

8.交接班工作一旦完毕，接班人员则负责全系统的安全运营操作。

9.调休、事假、公休应提前告知主管。

设备运维部变配电室巡视检验制度

1.变配电室设备巡视检验工作，应遵守如下要求。

1.1仔细按统计表要求进行巡视检验，特殊巡视检验根据领班的布置。

1.2担任正式操作的值班人员可单独巡视检验低压配电装置，新进人员不可

单独进行巡视检验。

1.3巡视人员进行巡查，应随带手电筒和统计本，按要求路线巡视检验，预

防漏查设备。

1.4值班人员在巡视检验中发觉的设备缺陷和异常运营情况，应详细统计在

值班统计簿和缺陷簿上；对紧急缺陷及严重异常情况应立即报告上级和主管，

主管应到现场进行复查。

1.5巡视检验中遇有严重威胁人身和设备安全日勺情况，应按事故处理的有关

要求处理，并向上级报告。

2.巡视检验周期

2.1值班人员每天对低压配电室不低压2次巡视、检验。

2.2运营领班每月对低压配电室不低压8次巡视、检验。

2.3主管每月对低压配电室不低压4次巡视、检验。

2.4每七天关灯夜巡一次。

2.5季节性特巡。

3.巡查检验口勺基本措施

3.1设备巡视检验要仔细仔细,集中思想,利用“五官”进行,勤看，细听和嗅

觉以及对外壳不带电部分用手摸,并分析设备运营是否正常。

3.2采用先进技术，目前用红外线测温仪进行定时测试,将测试日勺成果进行分

析。

3.3高温高峰时要点检验设备是否发烧。

3.4设备经过操作后要点检验，尤其是断路器跳闸后的检验。

3.5气候忽然变热或变冷,检验各压接点是否正常。

3.6根据历次W、J设备事故进行要点检验。

3.7新设备投入运营，增长一次巡视。

4.多种设备的巡视内容，应严格按规范和统计表要求进行。

设备运维部变配电室设备缺陷管理制度

1.巡视人员须全方面掌握变配电室设备正常运营情况，及时发觉设备缺陷,

仔细分析缺陷产生原因，采用主动措施尽快消除设备隐患。

2.发觉缺陷，应根据详细情况，判断缺陷类型。

2.1紧急缺陷：将可能造成人身伤亡、设备损坏及停电事故。因情况危急,

须立即处理。

2.2主要缺陷：已影响设备效率，不能满足系统正常运营日勺需要，或短期内

将会发生事故威胁安全运营。因情况紧急，必须及时处理。

2.3一般缺陷：对安全运营造成局部影响，使设备带病工作，将会造成故障

发生，必须尽快处理。

3.发觉缺陷后的报告和处理要求。

3.1严重缺陷：巡视人员发觉严重缺陷后，应立即报告领班和主管，并由部

门主管立即组织抢修。

3.2主要缺陷：巡视人员发觉主要缺陷后，应立即向领班和主管报告，并在领班

组织下及时抢修。

3.3一般缺陷：巡视人员及时向领班报告，并在领班主持下尽快处理。

4.严重和主要缺陷在未修复前，应加强监视并采用主动有效措施，控制事态的

发展。全部缺陷均由领班负责记入缺陷统计簿，作为主要技术资料存档。

设备运维部变配电室设备维护保养制度

1.变配电室设备由当班巡视人员每天清洁保养一次，责任制度上墙公布,

明确责任人。

2,低压设备每季度停电清洁保养一次，每年停电全方面保养一次。

3.当班巡视人员如发觉各开关柜指示灯损坏，应立即调换以确保开关状态

正常反应，调换情况登记在巡视统计表上。

4.变配电室内不亮出J照明灯应及时调换，原则上要求当班巡视人员发觉，当班

巡视人员调换，调换情况登记在巡视统计表上.

5.各类工具和安全用具由当班人员负责清点、就位。

6.变配电室值班室要随时保持整齐，交班前全方面打扫一次。

设备运维部变配电室停电管理制度

1.为了确保大厦日勺正常运营及客户时正常办公，对临时停电作如下要求:

1.1大厦内因供电设施、设备检修工作需要停电时，应提前三天由部门提出

停电检修申请报告，经项目经理同意后，由客户服务中心告知大厦客户。

1.2大厦内因为施工等原因需要临时停电需要到设备运维部填写临时停电

申请单并经同意后由大厦内电工凭单执行。

2.供电部门的电网线路临时停电分两种情况来管理

2.1事先接到停电告知，应报告项目经理，由客户服务中心书面告知大厦有关客

户并阐明原因，同步与成都地铁电控中心联络，做好供电准备工作。

2.2供电网络忽然停电则立即上报项目经理，由客户服务中心告知大厦内有关客

户并阐明情况，同步立即与成都地铁电控中心联络，切换电网向大厦供电。

设备运维部变配电室安全保卫制度

1.设备运维部所属变配电室属主要危险场合，非部门主管和当班巡视人员

一律不得私自入内。

2.凡本单位有关员工因工作需要进入上述场地，须经部门领导同意方可进

入，并办理登记手续。

3.外单位人员联络工作或参观，须经设备运维部主管同意，并由设备运维

部安排陪同人员，方可进入上述场地，来者还须办理登记手续。

4,非工程专业人员进入上述场地，不得随意乱动设备及自动装置，不得私

自抄录有关资料和进行拍摄。

5.进出设备机房，必须随手关门，严防小动物进入。

6.凡进入上述场地内外来人员，违反上述要求，值班人员有权采用必要时

措施，并及时向有关领导报告。

7.上述场地内不准使用明火和吸烟。

8.配电室涉及“动火”或“塘锡”等可能引起火灾报警的施工，必须按

“机房设备'动火'管理制度”要求实施。

设备运维部电梯巡视检验制度

1.隔日至少一次对机房内全部设备（电梯电源柜、电梯控制柜、曳引机、

空调、排风扇等）进行巡查，及时发觉和排除多种不正常现象。

2.每日早上8点前对电梯轿厢（照明、内选内显、装饰、排风、运营舒适

感、开关门性能、到站平层等）进行巡查，及时发觉和排除多种不正常现象。

3.每日试乘8台直行梯，对试乘电梯日勺层显、外呼、照明及厅门进行巡查

并排除故障。

4•保持轿厢门、厅门滑槽的清洁，清除轿厢门、厅门滑槽内落入日勺杂物以

免影响轿厢门、厅门的正常开启和关闭。

5.遇到技术上、备品原因本身无法排除的故障，试乘人员应及时报告领班

和主管，同步告知电梯专业企业派人来处理。

6.发觉重大问题及危及安全H勺故障隐患须立即停机，上报部门领班和主管,

并告知电梯专业维修企业处理、排除；并确认处理成果。

7.凡电梯专业维修企业前来维修，设备运维部电梯安全管理员必须配合并全程

跟进。

8.维修保养严格执行“电梯维护保养安全操作规程工

9.全部巡检、维修或保养，电梯安全管理员必须做好多种统计交设备运维部按

月归类存档备案。

设备运维部电梯维护保养制度

1.根据政府主管部门要求，物业企业必须与注册资职的电梯专业维保企业

签订电梯维保协议。

2.部门明确专门管理人员一主管、电梯安全管理员。

3.对电梯专业维保企业日勺维护保养要进行配合、监督。

4.每月检验并督促电梯专业维保企业完毕维保计划。

5.凡维修保养电梯应严格按操作规程和项目中心其他要求执行。

6.每年在年检前一种月，以专业维保企业为主，完毕对全部电梯的检验和

特例保养。

7.在年检前10天，由部门主管组织人员和专业维保企业人员相应检电梯

进行一次全方面性技术自查。

8.由部门主管组织我方人员会同电梯专业维保企业配合安检人员相应检电梯进

行年检；并督促电梯企业完毕整改内容，确认年检报告及整改报告，存档备

案。

9.当电梯停用较长时间后，需由我方人员和电梯专业维保企业进行全方面性日勺

详细检验后才干投入使用。

10.电梯维护保养统计由专业电梯保养单位印制填写，设备运维部电梯安全管

理员根据跟进情况如实填写核对意见，最终报领班或主管署名确认。

设备运维部电梯机房、井道管理制度

1.保持机房整齐，确保机房环境及设备无尘，搞好文明生产；每七天必须

对电梯轿顶及井道底坑进行打扫，确保轿顶及底坑清洁无杂物。

2.根据电梯机房温度开启排气扇降温，必要时开启空调降温除湿。确保机

房温度控制在合适范围内，以确保电梯控制设备的稳定可靠工作。

3.紧急救人盘车手轮应在机房电梯曳引机旁墙上规范挂置。

4.每七大必须检验钢丝绳平层标识是否完好，对掉漆时要及时补漆；平层

标识对照表应贴在本电梯曳引机旁墙壁上，便于盘车救人时查看对照。

5.机房内各电梯检修挂钩应定时检验是否牢固，有无安全隐患。

6.电梯控制柜上与电梯轿厢口勺对讲不用时应拔出放在本电梯控制柜上,

以便于紧急情况救人时与轿箱内通话。内线不准聊天。

7.进出电梯机房应随手关门，无人值守时关好电梯窗户，预防小动物进

入。

8.定时检验机房内消防报警系统是否正常，机房内配置的手提灭火器应放

置规范，便于紧急情况时使用，禁止随意挪动消防器材。

9.未经领导同意，员工不得私自引领外单位人员在机房内参观。

10.经领导同意来机房参观者，进出机房均应办理登记手续，原则不允许

拍照和摄像，除非经物业项目服务中心领导同意方能进行。

11.值班人员必须严格遵守设备运维部有关设备设施的管理制度，不得将

与工作无关的物品带入机房、做与工作无关的事，禁止在机房内吃食、吸烟。

12.禁止在机房内聊天、瞌睡，不允许接用临时电器设备。

13.未经同意严在机房内使用电焊、气焊。

14.在进入井道或轿顶进检修作业时，应在本层开启口勺厅门外放置警示标

志牌，并有专人在厅门外值守，以防物件坠落井道及人员伤亡。

15.每七天应定时检验井道及轿顶照明，确保照明完好，便于检修时使

用。

设备运维部生活供水管理制度

1.水箱清洗人员上岗前必须进行健康检验，合格后方能上岗。

2.饮用水水箱必须做好卫生、安全工作。

3.水箱必须有盖，室外必须上锁，由专人负责保管钥匙，确保水箱的密闭

性和安全性，水箱溢流管出口处应安装网罩。

4.地下室水箱、水泵房内不得堆放有毒、有害及挥发性物质。

5,地下室水箱、屋顶水箱每年必须清洗一次，确保水质符合卫生防疫部门

要求。清洗水箱必须严格执行“生活水箱清洗操作规程二

6.每日由指定专业人员两次巡检生活给水系统，排除异常，做好巡检统

计。

7.定时检验水箱的水位控制仪表和高、低水位设定值，确保大厦正常供

水。

8.水箱维护材料、涂料必须无毒、无异味，其材料有卫生部门同意使用日勺

鉴定报告O

9.在负责运营人员交接班时必须对水泵房检验，并在交接班内容中做统

i+o

设备运维部水泵房管理制度

1.除设备维护人员巡检、维修保养外，一股不得私自进入水泵房

2.外单位人员联络工作或参观，须经设备运维部主管同意，并由设备运维

部安排陪同人员，方可进入水泵房，来者还须办理登记手续。

3.水泵房设备维保单位进行维保作业需进入水泵房必须办理施工单，由水

泵房责任人陪同全程跟进，并进行出入登记。

4.水泵房巡检每天一次。

5.任何人员不得随意开启消防泵、喷淋泵，如要开启消防水泵、喷淋泵,

须经设备运维部主管同意，方可操作。

6.对消防水泵例行检验，严格执行“消防水泵例行检验操作规程”。

7•水泵房多种设备、阀门必须挂有运营标识；管道标有流向指示，

8.生活水箱必须上锁，钥匙由指定人员保管。

9.不能随意更改数字液位测控仪上的数字，及有关系统阀门。

10.发觉设备故障及时修理并做好统计。

11.水泵房内禁止打闹，吸烟，做与工作无关的事。

12.进出水泵房要随手关门。

设备运维部安全运营管理制度

1.根据市劳动局有关要求，定时组织特殊工种工人涉及电工、电梯工、电

（气）焊工、空调工等，进行技术考核，待考核合格持有操作证后，才干上

LU

卤。

2.设备运维部和各班组均应有专人兼任安全员，负责监督检验各班组安全

操作情况。

3.根据劳动安全规程，指定各工种维修操作规程和安全检验制度，

4.加强对设备运维部员工日勺安全教育，在进行有危险性设备检修时，领班

或主管应到现场检验安全措施落实情况。

5.对电工、电梯、空调和压力容器操作证必须由市劳动局或技术监督局进

行检验。

6.对中央空调、变配电设备上日勺各类仪表，保险阀等，须定时送有关单位

进行校验。

7.主要机房如变配电房，空调机房、电梯机房、锅炉房等应设警戒标牌,

禁止非工作人员入内。

8、水箱、蓄水池、机房、技术设备层、配电房等操作柜均应上锁，钥匙应

放在固定点并由专人保管。

9.定时对员工进行急救及消防知识口勺教育和考核。

10.对外单位施工人员，必须进行安全教育，并签订安全协议书，在施工

中进行检验监督，预防事故的发生。

11.对高空外墙清洗W、J吊架、吊篮等设备，设备运维部要定时进行维修保

养，并按有关要求进行年检。

12.避雷装置必须在每年雨季迈进行测试检验，并仔细做好统计，对锈蚀部分

要定时敲铲油漆。

13.对各类接地设施，每年要检验保养一次。其接地电阻值应符合规范要求。

14.本物业内进行电、转焊，必须先办理动火证，由秩序维护部和设备运维部

主管签字盖章并落实监护措施后方可施工。

设备运维部报修工作制度

1.目的

1.1对物业设备、设施出现的故障，在接到报告或紧急告知后，应迅速排除

故障，确保设备、设施正常运营。

2.范围

2.1报修实施二十四小时工作制度，合用于物业内全部设备、设施报修、急

修过程。

3.职责

3.1项目中心主任监督本制度的执行。

3.2项目中心设备运维部负责详细实施，秩序维护部、客户服务部配合。

4.报修、急修程序

4.1填写报修统计，安排修理。

4.2物业人员发觉设备、设施故障，及时用或其他方式告知客户服务部

前台客服助理，由客服助理填写“派工单”，告知设备运维部安排修理。

4.3顾客报修其房内设施故障，应阐明报修内容，设备运维部报人员指派专

业员工在30分钟内到达现场。遇特殊情况未能在30分钟内到达现场者，应及

时向客户阐明，求得谅解。

4.4如遇维修人员无法立即完毕该项修理工作时，应向领班报告，设备运维

部领班应立即赴现场检验，拟定维修方案，决定进一步处理的方案。

4.5如报修内容影响客户正常工作，应向客户阐明，求得谅解。

4.6重大事故抢修立即报告设备运维部主管，由设备运维部主管报项目经理,

并通报有关专业企业采用应急措施，进行抢修。

4.7情况尤其严重W、J事故报修应立即报告物业企业总经理，并报告业主或客

户。

4.8事故如涉及已保险项目应立即与保险企业理赔人员取得联络。

4.9急修处理结束，接修人员应在《报修统计》上注明维修内容并签字。

4.10报修处理结束后，请客户进行确认后在《派工单》上签字，设备运维

部保存统计。如需收费，告知客户服务部。

4.11设备运维部主管对报修项目定时抽检，抽检质量做好统计。

4.12客户服务部对客户报修内容进行回访征询意见，并在《顾客回访统

计》中注明。

设备运维部正常供电、限电、停电审批权限要求

1.计划停电、临时检修、保养变配电设施设备等特殊情况，由项目经理针

对大厦不同用电性质和负荷等级采用相应限、停电措施，以保障大厦消防、监

控机房及其他主要用电负荷稳定、安全的电力供给。

2,正常供电的情况下，某一台变压器故障或某一回路因短路、过负荷运营

造成开关和线路损坏时，由设备运维部主管根据设备故障应急预案审批供电方

案。

3.临时用电由设备运维部主管根据用电负荷大小、用电时间等情况，审批

送电申请，决定供电方案，操作程序按临时用电管理措施执行。

4.变配电室任何停、送电必须经设备运维部运营领班签字同意后，操作人

员方可执行操作任务。

5.操作人员接到停、送电申请单后，要对停、送电设备名称、回路代号、

配电柜代号进行核对，无误后，经设备运维部运营领班同意同意后，按照停、

送电程序进行操作。

6.供电、限电、停电经审批后，单一回路停、送电必须填写停、送电申请

单；多回路停、送电必须填写操作票，以拟定操作人员操作程序，确保用电安

全。

设备运维部临时用电管理措施

1.凡属临时性用电，大厦用电单位应向地铁大厦物业服务中心提交书面用

电申请，用电申请书应写明：用电设备清单，用电地点、电力用途、用电性

质、用电负荷、用电时间等。

2,设备运维部主管负责组织有关技术人员进行临时用电客户受电范围口勺现

场查勘并制定供电方案。

3.临时供电方案经项目经理审批后，2个工作日以内，书面形式回复客户临

时供电时间和方案；若因用电单位提交的用电资料不清或其他原因无法按

期回复供电方案时，在3个工作日以内向客户阐明延期回复供电方案的原

因。

4.临时用电线路安装之前，用电客户必须与地铁大厦物业服务中心签订临

时用电协议、安全协议及预缴电费；安装和手续办理完毕后，由设备运维部按

照供电方案进行临时供电并现场双方抄表确认，方可投用。

5.使用临时电源的顾客不得向外转供电，使用时间一般不得超出2个月，设备

运维部在临时用电期间巡视发觉有影响用电安全或客户到期七天前到现场下发

用电检验告知单，明确告知其临时用电违规行为或即将到期，客户应及时整改

或到地铁大厦物业服务中心办理延期供电手续，不然将终止供电。

6.客户撤消临时供电，应提前1个工作日书面对地铁大厦物业服务中心申请，

在物业服务中心结清电费，经双方签字确认后，终止临时供电协议。

设备运维部事故处理程序

1.在事故发生时，值班人员、专业主管应立即赶到现场进行事故处理C

2.事故发生后，首先应切断有可能扩大事故的有关口勺电源、煤气、水源、

察看有无人员伤亡。

3.当事故发生与供配电系统有关时，事故处理人员可不持操作票、工作票,

但必须拟定拉闸开关是与事故有关的。当事故造成跳闸或事后拉闸后，在没有

拟定事故日勺原因、位置，没有经过严格检验、没有地铁电控中心和运维主管的

指令，操作人员绝不能合闸。

4.事故处理时不得进行交接班，应由交班人员负责处理，接班人员帮助处

理，事故处理后方可交接班。

5.事故发生后，全部员工必须听从在场最高职务领导人的统一指挥，协调

工作。

6.事故发生后，应及时向上级报告。并做好《事故分析报告》。阐明事故

发生的时间、地点、现象、受损情况以及处理措施，事后分析日勺事故原因、责

任，今后采用的防范措施等。对于设备事故，事后应在设备台账及设备维修保

养统计中作统计。

7.凡遇重大事故不能处理出J应立即报部门主管、项目经理直至总经理，当

班人员应坚守岗位，维护好现场。

8.事故原因是因为工作人员口勺责任或管理不善引起口勺，应追究有关人员的

责任。

设备运维部设备维护保养程序

1.设备运维部领班结合本专业设备的实际情况，于每年12月中旬提出下

一年度设备维护保养计划。部门主管根据领班上报计划编制《工程设备维护保

养年度计划》。计划内容涉及维护保养设备的名称、内容、费用预算、周期、时

间等，计划在每年12月底报项目经理审核。

2.设备维护保养原则上立足自行保养，构造复杂、技术要求高、保养设

备昂贵，超出设备运维部技术、设备能力的项目，可请有资质的专业企业维护

保养。

3.设备运维部主管根据年度计划和实际需要编制《设备运维部月度工作

计划》，领班应编制《设备维修保养实施方案》，以确保设备保养的详细内

容、要求、技术原则。

4.设备维护保养时间应尽量不影响客户的正常使用，当无法预防时，应

经过客户服务部发出书面告知及时告之客户，并做好解释工作，取得客户的谅

解。

5.在设备维护保养中，设备运维部主管应经常赴现场督导，专业领班应

参加维护保养全过程，及时指导维护保养工作出J进行。

6.专业企业进行设备维护保养口寸，专业领班应做好协调工作，进行督导,

把好质量关。

7.设备维护保养后，由领班进行质量验收，重大设备维护保养时，由设

备运维部组织专业人员进行验收、测试、验收后应填写《设备维护保养验收统

计》、专业企业维修保养H勺应出具技术报告。

8.经过验收后，专业领班将设备维护保养过程的有关资料汇总归档并根

据资料及时精确填写设备台帐卡。

设备运维部变配电倒闸操作规程

1.倒闸操作是一项复杂日勺工作，同步也是值班人员的一件主要工作，为了预

防操作中发生错误,值班人员必须严格执行本规程。

2.变配电室全部电气倒闸操作必须做到如下七条

2.1要有经考试合格并获供电部门或政府有关部门颁发的"10KV高压进网

证”及本单位领导同意公布的操作人和监护人，倒闸操作必须由两人执行。

2.2现场一次、二次设备要有明显标志，涉及命名、编号、铭牌、转动方

向、切换位置的指示及区别电气相色的漆色。

2.3要有现场设备标志和运营方式符合的一次系统图及二次回路原理和接

线图。

2.4除紧急事故处理外操作应有确切的调度命令和合格的操作票，必须使

用原则格式的操作票及符合现场设备实际的经典操作票。

2.5要有统一的操作术语。

2.6要有合格KJ操作工具、安全用具和设施。

2.7操作接发令时应使用录音设备。

3.变配电室内的倒闸操作主要范围涉及下列各项：

3.1开关、刀闸及熔丝的合上或拉开。

3.2交直流操作回路的合上或拉开。

3.3继电保护、自动装置的用上或停用。

3.4临时接地线日勺拆除或挂上（涉及验电、放电）。

3.5变压器分接头的调整。

3.6核相、核相序及用摇表测绝缘。

3.7保安锁的挂上或取下。

4.操作票制度基本的执行程序为

4.1预发和接受操作任务。

4.2填写操作票。

4.3审票。

4.4考问和预想。

4.5正式公布操作命令。

4.6模拟图预演。

4.7安全措施。

4.8实际操作。

4.9操作任务完毕报告。

4.10统计与签销。

5.在正常情况下，操作人员进行实际操作时必须严格遵守下列环节

5.1进入现场、立正地位;

5.2核对设备铭牌和状态；

5.3高声唱票；

5.4高声复诵，手示配合；

5.5允许正式操作；

5.6实际操作;

5.7逐项勾票，记时间；

5.8检验设备、退出现场。

设备运维部电梯维护保养安全操作规程

1.电梯的维护保养工作必须要有经过劳动部门或技术监督局专门培训并经

过考试合格的两个及以上员工才干进行。

2.机房设备的维护保养一般必须拉开本机电源方可进行，特殊情况下不能

断开电源时应做好安全措施。

3.电梯因检修或保养而需停机时，确认轿箱内无乘客后方能操作，并在基

站上贴上标志。

4.在维护保养工作中，必须注意工作日勺协调和配合，有人协同工作时，行

机、停机前都必须用对讲机联络，在得到对方应答后方能进行操作。

5.在轿顶做检修工作时，除了判断故障和调试需要外，禁止行快车。工作

时必须戴好安全帽。

6,下井底作业时，禁止关闭厅门，厅门口应设遮栏并有人监视，预防无关

人员接近。

7.进入井底时，首先开亮井底照明，按下井底安全开关，必须戴安全帽。

8.维护保养工作完毕后，必须仔细清理现场，清点工具和物品，切忌遗留

并做好清洁工作。

9.机房、井道需动用明火时，必须遵守物业动火要求，办理动火证。指定

专人操作和监视，事后清理火种。

10.在维护保养电梯时，必须对检修的电梯设置，“检修停用”或类似字样

日勺标示牌。

11.在做检修运营时，禁止载客、载货。

12.维护检修电梯作业过程中，禁止在门开启状态下运营。

设备运维部生活水箱清洗操作规程

1.工作内容

1.1根据《成城市饮用水二次供水卫生管理措施》，每六个月对物业水箱、

蓄水池清洗一次，使水箱出水水质达成国家卫生防疫要求。

2.工作要求

2.1作业前

2.1.1操作人员必须具有卫生防疫部门核发的体检合格证。

2.1.2检验有关阀门是否处于清洗工作要求日勺状态。

2.1.3水箱清洗应尽量避开用水高峰，以不影响物业内顾客正常办公为前提,

并应提前二十四小时告知物业内顾客。

2.1.4检验工作器具、清洗洁具、临时水源、通风设备是否到位，并打开水

箱进水盖。

2.2作业中

2.2.1开启放水阀门，放水。

2.2.2清洗人员进入水箱底部，用百洁布等专用工具和水龙头对水箱四壁和

底部进行清洗和冲刷，然后用符合《生活饮用水卫生原则》H勺消毒液，对箱壁

表面进行喷雾、涂刷。

2.2.3清洗水箱必须二人以上方可操作，顶上要有一名监护人员，负责向水

箱内送新风，预防清洗人员余氯中毒。

2.3作业后

2.3.1清洗结束后，关闭清洗水箱的排污阀，打开水箱进水阀开始蓄水。

2.3.2对水箱加盖、加锁，收好清洁工具，整顿场地。

2.3.3对水箱出水取样，送市防疫站化验。

2.3.4对水箱清洗过程仔细统计，并建立水箱档案，保存成城市卫生防疫部

门的水质化验报告。

设备运维部生活水泵操作规程

1.开泵前日勺检验和准备

1.1检验指示灯、压力表、电子液位仪是否正常，可靠。

1.2检验电机接地情况，电气部分应良好可靠。

1.3检验水泵进、出阀门是否打开。

1.4运营及停运水泵、阀门应挂牌。

1.5主、备泵轮番开启。

2.自动运.

2.1确保水泵及管道进出水阀门在开启状态。

2.2正常情况下水泵变频控制柜转换开关应置于“自动状态”，水泵会根

据供水管中压力传感器所传出的压力信号来控制水泵的运营及停止，不必人工

操作。

3.手动运营

3.1确保水泵及管道进出水阀门在开启状态。

3.2把水泵变频控制柜转换开关置于“手动状态”，打开控制柜门，从柜门

上选择相相应水泵的控制按钮置丁•“起动”此时水泵在无保护状态下起动运

营。当供水管压力达成设定值时应立即停止水泵运营预防供水管中的压力过大

造成管道爆裂。

3.3无特殊情况下生活水泵转换开关不得置于“手动状态”，手动运营方式

只用于调试及应急补充供水管道压力时使用。

4.排除水泵空气

4.1当供水箱缺水低于吸水口及列行水箱清洗完毕之后，都要对每台水泵先

进行排空气处理，然后再开启水泵运营。

4.2起动水泵前用活动板手拧开电机上带有排气孔的螺丝，此时排气孔会有空

气排出，直到空气排完拧紧螺丝即可。

4.3水泵正常工作后操作人员不得立即离开，应对水泵房全方面检验一次查看有

无异常。

设备运维部消防水泵例行检验安全操作规程

1.检验前必须告知消控中心。

2.为确保消防水泵处于常备状态，定于每月底由秩序维护部与设备运维部

和维保单位共同完毕消防水泵的例行检验工作。

3.打开消防泵出水至回水管之间的阀。

4.将运营方式选择为手动，检验电压是否在正常范围，开启水泵。

5,开启水泵后，慢慢关闭回水阀门。观察水泵出水压力及泄压阀是否动

作。

6.统计并观察开启电流是否在正常范围及水泵出水压力是否在1.2Mpao

7.观察降压开启出J切换时间是否在10''—20''之间

8.统计运营时电流、水压参数及电机和水泵的运营声音是否正常。

9.运营5分钟后停泵，将消防泵的阀门恢复及选择开关恢复到自动状态,

并做好检验统计。

10.将运营方式选择自动方式后，在楼层上选择一种手报报警装置后，立即

与消控中心联络随时取消声音报警。

11.按下报警装置后，观察消防水泵是否自动起动、泄压阀是否动作。

12.运营12分钟后停泵。将运营方式恢复到手动状态，并做好统计。

13.安排人员巡查各楼层消防水阀有无漏水现象、并统计及维修。

设备运维部中央空调热水锅炉运营操作规程

1,开机前检验工作

1.1检验软水器工作是否正常。

1.2补水箱W、J水位是否正常。

1.3检验市政供电，供水是否正常。

L4检验供水压力表，确认锅炉水已注满。

1.5检验水泵和管道各阀门应处于正常状态。

1.6排烟管道阀门应处于开启状态。

2.开机程序

2.1合上锅炉动力开关。

2.2打开锅炉进口管道阀门。确认压力达成4kpa.

2.3开启燃烧机上日勺电源开关。

2.4将面板上的控制开关打到（1）自动位置。设备进入自检，预热状态

（大约3分钟）。此过程中能听到气压调整阀有开启的声音。

2.5锅炉点火并进入自动运营（小火状态）。将LOAD开关打到大火位置。锅

炉正常运营。

2.6待锅炉出水温度达成60摄氏度时，先开一次侧水泵，再开二次侧水

泵。供热系统进入正常运营。

3.关机程序

3.1将LOAD开关打到自动（小火）位置。

3.2关掉燃烧机电源开关。

3.3将面板上控制开关打到（0）关机位置，锅炉系统停机。

3.4关闭管道燃气阀

3.5待一次侧进水温度降至50摄氏度时，关闭一次侧水泵。

3.610分钟后关闭二次侧水泵。

3.7关闭锅炉，水泵动力电源。

设备运维部中央空调主机运营操作规程

1.开机前检验

L1检验各设备电压是否正常，，阀门、水泵、主机是否自动状态、冷冻油是

否预热12小时以上，管网是否为满水状态。

1.2打开主机面板，检验中央空调主机平衡状态下各参数是否正常。

1.3查看上一班运营统计，了解主机运营情况，如故障停机，需排除故障,

解除报警后才干开机c

L4测量室外温度，根据温度变化，合理调整主机运营模式。

2.开机操作

2.1每天运营前日勺检验

2.2首先查看电源是否接通，电压是在375~420V之间。

2.3查看上一班次的运营统计，了解主机情况。

2.4根据气象条件和顾客情况拟定运营方案。

2.5检验冷冻水和冷却水系统压力是否正常，管路系统阀门开闭状态是否正

常。

2.6检验冷水机组油箱油位是否正常，润滑油温度是否正常。

2.7检验冷冻水温度日勺设定值和电流限定值是否正常。

3.每天开机及运营操作

3.1首先开启冷冻泵。

3.2然后开启冷却泵。

3.3开启冷却塔的风机。如室外温度很低，也可开启一台或不开启，但要

确保冷却效果。

3.4水系统开启后，注意观察电流、电压、水量、水压、泵和电机运转有

无异常，如有异常，立即停机检验。

3.5确认主机无异常情况，开启主机自动开机程序，电脑控制中心自检完

毕后，机组轻载起动，起动时，查看油压差是否正常。

3.6开启后观察各项参数是否正常，运转声音有无异常。

3.7整个系统开启后来要全方面巡视一遍。

3.8根据冷凝器出水温度调整冷却塔风机运营数量。

4.每天停机操作

4.1先开启主机自动停机程序，关闭主机.

4.2主机停止15分钟后，关闭冷冻水泵、冷却水泵和冷却塔风机并做好相

应关机后检