淄博尚文苑清华世家市场定位及物业发展建议

尚文苑项目开发简介AboutShangwenyuan

projectdevelopment◎地块分析◎竞争分析◎产品定位◎发展建议香港永杰

顧

問HongKongYongjie

Consultancy房地产品牌价值整合商PROFESSIONAL香港永杰顾问——一个精英团队；一个将发达城市的成熟营销理念和本地市场完美融合的集合型团队；一个凭专业的智力资源在地产市场谋求生存和发展的前进型团队；一个集完备的开发商资源、密切的媒体拓展资源和良好的政府公关资源于一体的开拓型团队；一位真正辅助开发商规避开发运营风险的“地产军师”香港永杰顾问将以专一的精神、专业的姿态，专注于客户委托的每一个项目，真正为客户创造最大价值！选择优秀的合作伙伴是一种安全感好的开始是成功的一半，时至今日，核心团队操作过的项目已逾一百二十个。丰富的地产实操经验，规范的作业流程，优秀的创意团队，我们力争用最好的团队为您提供最贴身的服务，我们所追求的不只是要卖得快、卖得贵，还要卖得有名声。我们要做行业最有影响力的公司我们专注于合作标准的持续提升，不断地刷新服务标准，提高服务门槛。我们所提供的合作也不只是在竞稿或提案中所表现的，更在于服务过程中的执行和最终的市场表现。我们视创意为生命，更不断超越自己。我们期待用思维、管理和服务，去影响客户和同行。服务领域代理服务顾问服务广告整合营销策划销售代理全程顾问品牌推广媒介传播观念改变思想思想影响行动行动养成习惯习惯塑造性格性格决定命运团队理念地产操作理念先声夺人■□人海战术■□杀鸡用牛刀■□集中销售法■□注重推广节奏■□做足客户储备■□量身定做的价格策略■□成为市场焦点与热点■□创新性的拓展销售渠道■□凡战者,以正合,以奇胜为客户提供贴身的整合服务链传统的地产营销方式，发展商需要整合完成策划、营销、推广等整个营销计划，实际上这些专业公司，却大多不具备地产行业整体整合的熟悉度，因此，最终出品往往达不到满意的效果。而我们，为突破执行力和提升服务效能，整合了各项资源,为帮助客户降低营销成本，实现跨界合作，为客户降低风险成本，提升利润空间。我们的服务作业系统项目策划销售策划解决何种产品、何种形象卖给谁解决客户喜好、销售价格与销售方式整体定位及发展建议营销方案项目前期分析解决此时、此地如何投资项目可行性报告解决品牌推广媒介传播推广整合营销推广报告创作团队架构营销策划团队营销总监项目经理策划师销售主管销售内管职业顾问创意团队创意总监客户企划美指文指设计师设计师文案文案FOMER+我们曾经服务的客户部分经典项目概览龙岗深业紫麟山■□中信•红树湾■□闽西南商贸城■□东营新邦涌金门■□淄博华侨城开罗绿洲组团■□青岛檀香湾■□青岛香邑漫步■□……Partner

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+龙岗深业紫麟山（深业集团）深业紫麟山，位于深圳龙岗中心城龙平西路以北、长兴路以东。占地面积145468.61平方米，建筑面积203653平方米，项目定位为Townhouse和高层住宅为主的高档住宅小区。■实现均价30000元/㎡■主题推广语：山分天下■整个紫麟山的规划布局采用了“依山就势，藏风聚水”的布局理念，设有山、水两大主题会所。40米高差的山体、9万余平山体占地面积之上，仅有5万余平建筑面积，0.598的容积率成为龙岗中心城密度最低的高端别墅群落。深业紫麟山以7000余万打造园林让整个建筑群依山就势，营湖理水，以人工湖为中心，营造5组院落式临水组团，让溪水自山顶郊野公园流入南北两区的临水空间，形成“两湖一山”的别墅景观。Partner

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+中信红树湾（深圳中信地产）中信红树湾，65万平米滨海大社区，地处深圳湾填海区，北望华侨城世界之窗景，南眺深圳湾，西接沙河高尔夫，东连红树林自然保护区，在城市中心拥有海景、高尔夫景等稀缺景观。■实现均价二期均价25000元/㎡目前四期均价42000元/平米■主题推广语：一个湾区三个世界■中信红树湾后续产品分为顶级奢华、大师经典、极致珍藏和精质风尚4大系列,包括项目亲地联排别墅、空中别墅、空中歌剧院、空中院馆、空中花园街、湾区果岭公寓等产品类型,进行整合性营销,并按系列划分来定期推出,打破了过去按照产品户型或位置来推出的惯例。Partner

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+闽西南商贸城（漳平市汇鑫房产）闽西南商贸城是福建龙岩市政府重点规划打造的项目之一，总占地面积108298㎡，总建筑面积超过252708㎡，总投资额超过3个亿，其中住宅总户数2200多户，标准铺位380多间；包括大型主题卖场、星级酒店等，是集闽南吃、住、游、购于一体的综合“商贸城”。Partner

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+东营新邦涌金门（东营新邦房产）新邦•涌金门位居东城，雄踞东城中央生活区核心地带——东二路与大渡河路交汇处，项目东西紧靠市直安居工程和大型油田生活小区——锦华小区，南北均为已建成住宅区，周边生活氛围浓厚，中心地段无可复制，升值潜力大。■目前联排均价7300元/㎡■主题推广语：城央名墅传世经典■城市中央生活区，寸土寸金！新邦•涌金门，以跨越时代的超前规划，在东城中央生活区核心地段，大手笔规划出东营首个国际化大型商住综合体，居住、商业、文化、休闲一体化的定位，铸就了璀璨缤纷的现代生活港湾，堪称未来东营的城市名片、文化地标、活力街区。

项目囊括了公馆式联排别墅、景观高层、复式小高层、复合型商业区等多种产品，规划时引入了东西、南北两道轴线，使得住宅部分与商业部分既能有机结合，也能有效分离。住宅的私密尊贵、商业的开敞活跃，在此得到了完美融合。

与英国乐购签约仪式Partner

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+淄博华侨城开罗绿洲组团（山东中润集团）

中润华侨城，淄博中润大道

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号，位居高新区核心，东起西五路，西临世纪路，北依鲁泰大道，处于未来市中心中轴路，上风上水，交通方便，离尘不离城，环境优美，是城市精英的乐土。

■目前均价4700元/㎡■主题推广语：让生活返朴归真之外，更让城市回归自然■中润华侨城，是集多层、小高层、湖心岛别墅、双语学校、幼儿园、商业街、中润大酒店等于一体的大型高档综合生态社区。10万平方米商业配套、1000米商业街，沿中润大道一字排开的，是高新区最大的商业圣地和购物天堂，集中了大型超市及衣食住行的各种品牌店、连锁机构，这里将成为高新区乃至淄博的商业中心，源自香榭大道的浪漫构想，以令人眼花缭乱的景观小品将街区装点得缤纷灿烂。

开盘活动现场产品推荐会现场Partner

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+青岛檀香湾（青岛麦迪绅集团）檀香湾占地面积19240平米，地上总建筑面积55603平方米，主体建筑为两栋高层——25层的塔楼和19层的板楼两个高层由三层裙楼相连接。建筑最高度约89.4米，户型面积从78平米至240平米，21至24层为LOFT户型设计，标准层高3.2米，LOFT层高5.4米，户型可进行自由组合，满足住户对空间的不同需求。■实现均价18000元/㎡■主题推广语：世界级湾区服务式海景公寓■比肩世界著名湾区的环境优势，最容易激发建筑师的灵感，创造出经典的建筑。檀香湾以世界级湾区物业的建筑和规划理念雕琢精品：挺拔、高峻的建筑立面、酒店式大堂、空中会所、英式管家服务、科技创造舒适……世界级湾区里的服务式海景公寓，从每处细节向青岛展示与国际同步的居住品质。房展会与第一太平戴维斯签约仪式开盘现场Partner

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+青岛香邑漫步（青岛麦迪绅集团）香邑漫步——麦迪绅地产十年沉潜力作，立基青岛洋房人文传统，以标筑着全新居住精神的波士顿风格情调洋房，奉献给有洋房梦想的每一个青岛人！

项目地处城阳区风景如画的夏庄镇，静守有青岛后花园之称的崂山风景区西麓，生长于白沙河流域的一段优美湾畔。经典深红色建筑立面和简洁明快的装饰雕琢，细节精致、色彩典雅，自然流露百年历练的美式洋房质感。立面以竖线条为主，重点处理建筑的顶部，中部则相对简洁，既形成优美的建筑轮廓线和近人尺度的细部变化，使整个建筑群显得更加挺拔、秀丽。

总建筑面积12万平方米，整个社区由14栋小高层与23栋多层组成，全通透薄板观景格局，户型区间涵盖70-170平米，尺度丰富，总户数1276户；由意大利COSPAL国际设计机构担纲景观设计，以罕见的1.25的低密度打造具有美式经典风格的社区花园景观，始创以漫步为尺度的纯美原乡生活。

专家服务风险共担收益共享伙伴关系合作理念4发展建议3产品定位2开发背景1项目属性项目本体条件项目属性界定第二章：开发背景第三章：项目产品定位第一章：项目属性第四章：项目发展建议居住区商业区淄博新区尚文苑项目处于淄博新区的核心区域；城市西拓发展主轴线；四至：东至理工大学，西至西九路，北至张周路，与理工大学相对；南至马尚镇公路管理局。项目区位项目周边配套状况——教育、景观教育配套：山东理工大学、电视大学、市实验、区实验、卫校、药食品学院；从小学到大学，全程教育配套景观配套：市博物馆广场、威尼斯水上公园、植物园、玉龙河景观带；城市景观资源丰富市博物馆理工大学区实验中学植物园项目周边配套状况——政务、商务、金融商务金融：劳动大厦、东方商务大厦、汇美大厦、博苑宾馆、金梦园商行、农行、建行、工行；商务办公氛围浓厚政务配套：区政务中心、区法院、区国税局、区环保局、区卫生局；政务办公核心区区政务中心劳动大厦区法院建设银行张周路世纪路西八路西九路西十路水上公园市体育公园植物园惠美大厦农行建行区政务中心理工大学市实验区实验空腔医院政务配套教育医疗配套商务金融配套景观休闲配套结论：项目生活配套完善，教育优势、景观优势明显；区域为区政府部门办公区，商务办公氛围较为浓厚；便民生活配套（超市、购物中心、蔬菜市场）相对缺乏；太平路张周路西九路西八路道路职能等级车道环境张周路东西主干道双向8车道道路状况良好，车流量大西九路南北次干道双向4车道景观带、绿化好，车流量一般太平路东西主干道双向4车道车流量一般西八路南北主干道双向8车道绿化环境好、车流量大结论：项目区域整体道路状况良好，交通通达性强，方便快捷；项目紧邻的两条道路绿化带完善，降低车辆噪声，利于规划高端住宅物业；西九路的改造工程提高了项目的周边景观及交通配套标准；项目周边配套状况——交通位于淄博新区，属于城市主要发展方向，为张店政务/教育核心区域。区域交通便利，通达性好，具备成为“居住新都心”的条件。周边教育、政务配套齐全。目前生活配套，特别是高端生活配套相对缺乏。项目拥有良好的发展潜力，配套周边的教育配套，继续发展“教育文化地产”具有良好的前景。区域属性区位/交通属性配套属性项目属性项目属性界定宏观环境分析竞争分析第二章：开发背景第三章：项目产品定位第一章：项目属性第四章：项目发展建议固定资产投资，反映出一个地区经济建设的活跃程度，而房地产投资则直接体现了投资商和开发商对于一个地区房地产市场的态度。淄博近几年固定资产快速增长，说明淄博的城市建设及再生产活跃，虽然房地产开发投资增速缓慢，但是持续保持上升趋势。年份20062007200820092010固定资产投资（亿元）615.1646.83807.971009.61124.3房地产开发投资（亿元）96.81105.33126.02140.61156.28固定资产投资通过新开工面积的同期对比，发现淄博的房地产市场存在“过山车”式的不健康现象。由于受国家宏观调控政策和国际金融危机共同影响，08年7月-09年6月，淄博市房地产开发完成量很小，造成09年市场有效供给明显不足。而受保增长、扩内需政策的直接推动，09年7月-10年6月，淄博的开发量增速接近100%。淄博2006—2010年同期新开工面积对比年份20052006200720082009房屋施工面积（万平米）798.021108.611182.96867.371188.32房屋竣工面积（万平米）161.09190.88315.52231.29316.93新开工面积分析2010年淄博市场的施工面积、新开工面积和竣工面积，可以看出目前市场供应少，也就意味着2011年淄博的房地产供应量会出现井喷，竞争激烈。类型项目商品房其中住宅商业经营用房办公楼指标同比（%）指标同比（%）指标同比（%）指标同比（%）施工面积（万㎡）1536.218.861238.549.23149.82-12.4424.42-37.67新开工面积（万㎡）685.8660.58552.8861.9053.86-19.619.47301.27竣工面积（万㎡）212.03-63.38167.85-63.9528.05-65.366.49-56.682010年淄博市房地产开发市场主要统计指标情况施工面积近几年淄博的房地产市场运行平稳，经历10年的大好市场，销售额达到160亿元，10年的巨大成功，让开发商和投资商看到淄博的潜力，从而将更多的资本投入到其中。销售额的增长，很大一部分原因是房价上涨的拉动。淄博2006—2010年商品房销售额年份20062007200820092010销售额（亿元）72.8798.9899.94138.12161.38商品房销售额可以看到，10年淄博商品房空置率大幅下降，反映出市场需求的旺盛。同时，空置率的下降，也促进了房价的提升。淄博2006—2010年同期预售面积对比类型项目商品房其中住宅商业经营用房办公楼指标同比（%）指标同比（%）指标同比（%）指标同比（%）现售面积（万㎡）51.41-37.1435.25-52.0911.76131.042.4461.59预售面积（万㎡）416.7748.08383.2049.6120.2412.579.72584.51空置面积（万㎡）60.58-46.3624.51-58.5626.68-33.152.68-60.65商品房销售面积商品房价格同比增长较快，全市商品住宅预售均价3447元/㎡，同比增长18.45%，为近年来最高增幅，剔除经济适用房和团购房拉低均价因素，实际涨幅要更大一些。虽然淄博商品住宅预售价格增长较快，但目前房价整体水平与全市经济发展和人均可支配收入相比，仍处于相对较为合理区间。淄博2005—2010年同期商品住宅预售价格对比淄博2010年各季度商品住宅预售均价走势商品房销售价格

推出地块幅成交地块幅净用地面积建筑面积楼面价万m2万m2元/m22007全年3937346.58787.169622008全年4848245.26928.810202009全年5250432.151350.0813162010全年5756358.871607.573129同比增长5.4%6.9%-17.0%19.1%137.8%1、2010土地价格较2009年增长1.38倍，楼面地价直接从1300元/平米，跳到3100元/平米，土地刚性成本增加必然导致未来房价的大涨。2、根据近3年总体土地供应量形成的住宅供应量，假设2011市场没有增长与下降，意味着总体市场土地储备仅够2011年一年开发量，不会出现供大于求。所以，我们完全有理由看好11年的房地产市场。3、11年土地市场上半年会处于保守状态，下半年会有上升趋势，主城区住宅总体供应量会基本保持在较高水平。土地出让状况目前在淄博房管局可查的淄博房地产开发企业有182家，其中，比较有影响力的有创业、中房、民泰等。有实力的外地开发商在淄博不多，比较知名的就是黄金地产、中润集团。不过，随着政策的不断推出，越来越多的地产巨头开始把注意力转向二三线城市。部分淄博开发商举例开发商开发楼盘中房集团淄博市城市建设综合开发公司庭兰园、紫荆园、中房兴业家园、沂源中房·翡翠园、中房·蔚蓝海岸（青岛）、中房·翡翠园山东创业房地产开发有限公司丽景苑、瑞景苑、丽景翠苑、瑞丰苑、世纪花园、学府花园、聚贤苑、东城华府山东中润集团淄博置业公司中润·华侨城淄博民泰实业有限公司民泰·兴业家园、龙凤苑、民泰大厦中德房地产中德花园、中德亚运村、奥林新城山东黄金置业有限公司黄金国际淄博鲁中房地产开发股份有限公司凯瑞安园、凯瑞碧园、凯瑞溪园、凯瑞嘉园开发商情况实力地产公司的正式进入，对于淄博来说，一方面提升了淄博房地产行业的整体档次，无论是产品设计还是营销理念，都将是一次质的升级；另一方面，也意味着淄博的房价将会随着地产大鳄的进驻而继续走高万科、保利曾来淄考察过，但是否进军淄博房产市场，目前尚不得而知；2010年7月6日上午，中海与淄博市人民政府签订了《淄博市文昌湖城乡统筹生态旅游示范区项目投资建设框架协议》，2010年9月8日，淄博中海投资有限公司正式挂牌成立。2010年9月28日下午，淄博市政府与华润置地有限公司就合作开发建设淄博中心城区城市综合体项目举行签约仪式。从小道消息的传闻到正式进入，开发商的“托市炸弹”终于在淄博爆炸，政府、市民、开发商三者各有所思。淄博房地产市场新一轮的较量正在悄然上演。分析与总结中心城区尤其是新区将继续主导市场发展。随着淄博新区市政、教育、体育、文化等城市基础配套设施的日趋完善和加快建设，全市政治、文化重心加速西移，“东商西居”逐渐形成中心城区居民的共识，更多的开发企业将下一步发展空间瞄准新区商品房建设。2010年下半年，市体育中心附近两黄金地块先后以较高价位出让，预示着淄博新区房价上升空间将领跑全市，成为下一阶段中心城区房地产开发的重点和亮点。本土房企将面临更为激烈市场竞争。2010年，中海、华润等国内品牌房企陆续登陆淄博市场，这些企业的品牌增值效应必将对原有市场格局造成强烈冲击，不久的将来市场就会出现外来品牌房企与本土同台竞争的局面。张店区各大版块市场特点分析中心城区：核心东部城区为：突破西部城区：热点及高点南部城区：城市化北部城区：借势中

心

板块借助中心区域的完善城市配套，大力发展高端产品，以高层及小高层为主，后期土地供应量将非常紧缺。代表项目：黄金国际、颐景园南部板块三大亮点：一是汽配产业集群已经连成一片，其影响正在形成并在扩展壮大中；二是板块内集结了10个左右的楼盘，有的一下开了十几个楼座，有的是旧村改造，颇有点当年广州华南板块的味道；三是新客运中心投入运营后将会极大地带动周边的发展。代表楼盘：盛世康城、南苑绿洲等东部板块大踏步发展的制约因素已经撬开一角。洪沟片区改造和东部化工区产业调整是东城发展的两大引擎。两大引擎如今都有了实质性的启动，特别是洪沟片区的改造令人欢欣鼓舞。东城的居住价值正一步步体现出来。代表楼盘推荐：改造中的洪沟片区、花山府邸、盛世新东城北部板块目前北部片区有近10个楼盘在销售。而且随着体量近60万㎡的昂展项目的落成，可以预计，今后对北部片区的拉动将不可估量。同时伴随着其他几个项目高科技陶瓷园的完工北部板块引来业界和人们的关注只是时间早晚的问题。板块代表楼盘：名尚国际社区、盛世名苑、华侨城、弘韵豪庭等。西部板块西部城区是淄博市下一步规划的重点区域，也是淄博市发展的主要方向。随着佳士客新城购物中心启用以及政府西迁，西部板块的发展将新添一个强大的发动机。目前一大批楼盘项目已经动工或正在前期准备中。板块代表楼盘：颐丰花园、创业体育场项目等。本案主要竞争个案——黄金国际项目名称黄金国际项目位置西六路联通路交汇处西南角占地面积592亩，合39.5万㎡建筑面积80万㎡销售状况目前在售18号楼开发进度A、B、C、E区现房，DE建设中户型区间97㎡的两居133-150㎡的三居180-267㎡的四居主力户型97㎡、147㎡,153㎡销售均价F组团均价6500元/平米，中心组团9000元/平米，待开发的E组团预计7000元/平米优惠措施暂无项目配套机关幼儿园、中央水系景观、高尔夫练习场、多功能运动会所区域配套莲池公园、莲池小学、张店七中、义乌商品城、大润发、银座购物广场优劣势分析优势：1：项目规模大，便于整体规划；

2：大盘营销，持续的市场影响力；

3：项目配套完善、品质高端（例温泉入户）劣势：1：价格高于周边在售项目近1000元、客群较薄；

2：后期开发高层产品品质较差；项目基本信息市场主要竞品分析主要竞争个案——黄金国际景观设计中心组团景观、景观节点、楼间绿化，符合其高端定位；中心组团景观（C区）：9洞GOLF推杆练习场、中央水系、下沉式网球场、下沉式会所；市场主要竞品分析主要竞争个案——黄金国际户型设计在售18#楼户型图黄金国际的高价位，实际支撑点包含以下几点：1）生活方式创新（温泉入户、GOLF）2）景观创新3）会所、配套及物业管理4）前期建立起高端形象。黄金国际核心卖点可归结为：完善的城市配套高端的自身配套创新的生活理念主要竞争个案——黄金国际市场主要竞品分析主要竞争个案——龙凤苑项目名称龙凤苑项目位置张店区联通路与西八路交叉口西北角占地面积23.49公顷建筑面积6580万㎡销售状况目前在售龙凤苑四期开发进度预计2011年10月交房户型区间118——169㎡主力户型130㎡、146㎡,158㎡销售均价6000元/㎡优惠措施暂无项目配套幼儿园、小学区域配套佳世客超市优劣势分析优势：1：项目规模大，便于整体规划；

2：大盘营销，持续的市场影响力；

3：新区发展的核心位置，升值空间较大；劣势：1：建筑密度相对较大

2：开发周期过长，前期入住客户影响较大项目基本信息市场主要竞品分析主要竞争个案——龙凤苑户型设计99㎡两房两厅一卫三房两厅一厨一卫168㎡三房两厅两卫三房两厅一厨两卫主要竞争个案——龙凤苑龙凤苑的高价位，实际支撑点包含以下几点：1）市政府西移，片区的升值2）合理的景观规划3）配套及规范的物业管理4）树立高端大盘形象。龙凤苑核心卖点可归结为：完善的城市配套产品创新与多元化以人为本的生活理念市场主要竞品分析主要竞争个案——华侨城项目名称华侨城项目位置张店区联通路与西八路交叉口西北角占地面积1800亩建筑面积120万㎡销售状况四期加州海岸开发进度多层三成在建，小高层8层在建户型区间90——130㎡主力户型100——120㎡销售均价预计起价6000元/㎡优惠措施凭身份证绿卡办理中项目配套会所、商业、华侨城实验幼儿园，北京大学外国语学院实验学校区域配套猪笼河景观带、火炬公园、名尚城市广场、高新区实验中小学校、淄博11中、

优劣势分析优势：1：淄博第一大盘，高端生活区；

2：高品质景观的打造

3：中润大道带来交通优势；劣势：1：部分产品品质交差，影响产品形象

2：营销出现失误，价格提升较慢。项目基本信息市场主要竞品分析主要竞争个案——华侨城景观设计纯正古典欧式建筑风格，14国风情园林景观

；现代的材质、多变的色彩、三段式立面构图；

整个社区以水为界，以湖、河为主题，空间恢弘、错落有致、秩序井然，形成一个有序的、活跃的生态有机组合体，

市场主要竞品分析主要竞争个案——华侨城户型设计主要竞争个案——名尚城市广场项目名称名尚城市广场项目位置西五路鲁泰大道交汇处西北角占地面积23万㎡建筑面积56万㎡（住宅26万㎡）建筑形态电梯多层、小高层、高层开发进度主体封顶户型区间85-260㎡主力户型110-140㎡销售均价住宅毛坯6000，精装8000优惠措施--项目配套30万㎡城市综合体，会所区域配套新玛特超市、猪龙河景观带优劣势分析优势：1：项目规模大，便于整体规划；

2：大盘营销，持续的市场影响力；

3：项目商业定位超前；劣势：位于城市边缘，周边生活配套缺乏；项目基本信息商业综合体高层公寓A区B区C区D区住宅组团：分为ABCD四个组团，分别为：多层、小高层高层、洋房、联排组团；目前在售为B区，主力户型92-120㎡两房三房；均价5500元/㎡；商业组团：分为集中商业综合体、公寓组团。目前为主推组团；正在火爆招商中，中国首座家庭主题乐园。工程进度方面，住宅部分建设主体完工。规划、产品主要竞争个案——名尚城市广场市场主要竞品分析市场主要竞品分析主要竞争个案——名尚城市广场户型设计116㎡三房两厅两卫107㎡三房两厅一卫92㎡二房两厅一卫主要竞争个案——紫园项目名称紫园项目位置张店区政务中心正对面占地面积21.15万㎡建筑面积21.22建筑形态别墅、洋房、多层、小高层开发进度主体封顶户型区间90-380㎡主力户型110-150㎡销售均价5150元/㎡优惠措施--项目配套会所区域配套区政府、理工大学、实验中学、水上乐园优劣势分析优势：1：地理位置优越，未来发展好；

2：高端城中别墅，项目

3：项目商业定位超前；劣势：1、存在部分回迁客户，整体性、品质性受到影响项目基本信息主要竞争个案——紫园市场主要竞品分析景观设计主要竞争个案——盛世康城项目名称盛世康城园项目位置世纪路南首占地面积15万㎡建筑面积24万㎡建筑形态多层、小高层及高层开发进度二期主体封顶户型区间80-140㎡主力户型高层户型偏向紧凑型，80—108平米两室，98—120三室销售均价4500元/㎡优惠措施--项目配套傅家镇中心小学区域配套吉田园、淄博商厦分店等优劣势分析优势：1：南城第一大盘；

2：景观、整体规划及户型的优势劣势：1、周边生活配套的缺乏，特别是中高端生活配套

2、周边环境较为杂乱项目基本信息盛世康城竞争态势总结市场主要竞品分析总结◆规模方面：市场竞争楼盘以大体量为主；◆产品方面：市场推出楼盘多以小高层、高层产品为主；◆户型方面：市场热销户型产品以120—140㎡舒适三房型为主，另外90——105㎡经典两房，销售状况良好，但目前市场缺乏紧凑型户型◆价格方面：淄博新区价格不断攀升，区域内楼盘均价在5000元/㎡以上；◆特色方面：竞争项目主打教育、交通、景观、配套等卖点，小区整体规划合理，注重景观打造与产品创新，打造高档住宅社区。项目SWOT分析SWOT分析——S优势淄博新区世纪路本案城市发展主方向；全程教育配套资源；政务办公氛围浓厚资源；景观资源丰富；SWOT分析——W劣势南侧供热公司会存在一定污染；周边生活配套较为缺乏，项目SWOT分析SWOT分析——O机会城市发展主轴：项目处于城市发展主轴线上，随着新区的建设，项目呈现左右逢源的态势；未来城市中心：随着政府的西迁，同时意向将世纪路打造成张店第二条柳泉路，项目区域必将成为未来城市的中心位置；SWOT分析——T威胁未来竞争激烈：张店区未来住宅投放量较大，市场竞争激烈；同物业产品集中投放，加剧竞争态势：小高层、高层将是未来的发展趋势，市场整体放量较大，例黄金国际、兴业家园等后续推出产品均是小高层、高层产品，加剧竞争态势；宏观调控的影响：

随着第三轮调控的逐步展开，势必会对淄博市场产生一定影响第二章：开发背景第三章：项目产品定位第一章：项目属性第四章：项目发展建议策略分析整体定位通常项目的发展战略有以下四种——市场领导者战略市场追随者战略市场补缺者战略市场挑战者战略众厦模型分析

领导者—垄断价格—产品有不可重复性—制定游戏规则追随者—搭便车，借势—以小博大，杀伤战术—价格战的制造者补缺者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点创新者—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品特色和价值行业老大非行业老大，中大规模次/非主流市场敏锐的机会主义者创新者实施战略——策略上的创新者。区域版图整合、形成标竿。自主定义，挖掘自身、创新突破。颠覆区域原有价值体系，改变游戏规则，建立新的物业标杆。策略形成创新的重要性创新对市场竞争的意义：产品的创新可以使得项目在激烈的市场竞争中快速脱颖而出，从而在市场上占据自己的份额创新对价格的意义：产品的创新，可以增加产品的附加值，从而在侧面提升产品的价值已达到最终提高产品价格的作用。创新对开发商品牌的意义：提高开发商的品牌知名度，使得项目的后期开发以及开发商后期的发展都有不可替代的作用。创新对消费者的意义：作为一个项目的新产品，可迅速吸引消费者的关注度，同时培养消费者对开发商的品牌忠诚度。项目核心价值提炼通过竞争项目分析及SWOT分析可以看出本案卖点很多，但不存在单一方面绝对优势教育方面：黄金国际、兴业家园同样具有良好的教育配套；商业配套：颐景园、华茂观邸紧邻银座、美食街；政务资源：紫园位于区政务中心对面品牌实力：中房、黄金置业已经在市场上建立起良好的品牌形象区位交通：诸多项目均具有良好的交通通达性结论：在本案核心价值提炼及整体定位中，应从项目的综合优势出发，切勿以单一卖点作为价值支撑。项目核心价值提炼项目核心价值价值体现项目优势支撑新都市主义生活完善的城市配套便捷的城市生活尊贵的居住社区教育配套政务配套娱乐配套景观配套发展主轴便捷交通完善配套品牌实力智能社区尊贵物管考究产品特色景观高尚会所项目整体形象定位时尚绚丽新城区·高尚人文居住区时尚绚丽——突出了精英追求时尚又不失品位的格调，将项目打造成为休闲生活典范；新城区——城市的发展主方向，完善的城市配套，高端的配套服务；高尚人文居住区——完美的教育与人文资源，多元生活的升华、多元文化的融合。项目目标客群定位客群定位所占比例客群导向目标客群所占比例主力客群80%区域职能导向政府工作人员、教职工30%优势资源导向方便子女上学、私营企业主、企业中高职员35%居住习惯导向区域原住民、周边个体商户15%次要客群20%城市发展方向其它区县客户10%投资者10%奢想时尚人文居住生活的高端客户目标客户分析他们是这样一群人：有自己的生活方式，他们对新鲜事物接受度高，看重生活的文化品位及子女的教育资源；喜欢创新事物。有自己固定的社交圈，喜欢群居、事业正处于上升阶段但仍需不断努力的城市准财富阶层正是我们需要寻求的目标客户。广告语推介清华世家，一种对生活的态度，一种对生活品质的要求……清华世家，演绎时尚的人文居住理念……清华世家，对生活的最好诠释……流动的建筑，流动的风情清新流畅的建筑立面，诉说着一种柔柔的风情，带给人们无限的遐想……第二章：开发背景第三章：项目产品定位第一章：项目属性第四章：项目发展建议产品建议配套建议景观建议营销建议景观建议附加值建议产品建议配套建议产品创新建议在外立面的色彩搭配处理上，需以明快的色调为前提，通过我们对淄博市场目标客户的分析，接近80%的客户更偏重于现代风格建筑。将现代建筑风格与项目原有建筑风格相结合。整体的颜色协调效果需彰显出应有的档次与协调。项目建筑外立面建议现代简约风格"两层皮"外墙设计，即在常规外墙立面之外，再加上一层非结构要求的着色载体。在外观上，色彩鲜艳、出挑，富有变化，极具视觉震撼力。“两层皮”外墙设计在功能上，可活动式的装饰类百页具有遮阳、节能、环保、降低噪音等功效，同时起到保护建筑物内部构造的效果以及更有效地保证住户的私密性;装饰类百页推出“经济2+1”型和“阔绰2+1”型两种使用率高达120%的创新户型Double空间是层高3.9米，使用率高达120%的夹层户型宜人的空间夹层的设置，使得户型由单一平面变化为二/三错层的丰富空间合理的空间设计户型设计注重功能性和实用性，同时注重阳台等“虚空间”的设计3.9米的气派空间客厅、餐厅层高3.9米，带来多层的豪华气质感，气度非凡餐厅、客厅、厨房的标准层高3.9m，卧室的标准层高2.8m，夹层的标准层高2.19mDouble空间户型3.9米3.9米2.8米2.19米客厅客厅夹层卧室区2.81米“经济2+1”型：3房，90平米送约20平米的夹层空间“阔绰2+1”型：3房，100平米送约20平米的夹层空间独享梯厅空间普通高层户型

普通高层户型采用共享电梯等待厅，由于是公共空间，此部分面积无法有效利用，这样使得高层的公摊过大，并且无法保证业主的居住舒适度及居住私密性，这一直是困扰高层户型设计的一个很大的因素。

我们可在高层户型中采用独享梯厅空间，这在一方面使得电梯厅变为半开放半封闭的私家空间，同时该部分在交房时并不封闭，可以作为业主的入户花园，在计算面积时仅算一半面积，从而增加了业主的实际使用面积，减少了公摊。私家电梯厅私家电梯厅可拆卸式凸窗“可拆卸凸窗”是将可以原设计的凸窗（不计建筑面积）打掉。其特点在于既不计入建筑面积，又使业主在今后的有比一般的凸窗更多的室内地面面积，也比步入式凸窗有更高的空间高度。这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的凸窗（在结构上是虚设的）。拆卸前可拆卸可拆卸凸窗示意图拆卸后景观建议附加值建议产品建议配套建议产品创新建议营造时尚人文居住生活意向；形成差异化形象，体现项目品质感，迎合目标人群对景观的需求；降低视觉密度，减少建筑密集带来的压迫感；本项目的景观发展原则：景观规划达到平台水平注重细节，提升品质感尽量扩大景观用地，降低密度感特色卖点：景观对于本项目的作用由于淄博作为内陆城市，缺乏水资源，项目规划以景观水系为中心，南北贯穿整个社区。主体景观又与景观步行长廊相统一，并以戏水平台为景观节点，形成完整的景观体系。楼间景观以台地为主，形成步入式公园景观。古月亭荷塘近春园水木清华中心景观：水木清华戏水节点：古月亭荷塘近春园①主题水系景观带：项目景观的灵魂之所在水木清华--清华大学园区一景观，在主景观旁，设立中外名人堂（中外名人雕像），以体现项目多元化的人文气息。②戏水节点：将水景溶于城市之中分别用清华大学校园内的景观名命名社区戏水节点，将项目的人文气息与园林景观相结合。楼间景观适当增加水元素，面积不用太大，注重雕塑、水法的点缀；公共交流活动空间至关重要强调公园感，步入感注重植物的层次搭配，实现立体绿化人行步道铺装②楼间组团绿化：减少建筑密度给人的压迫感项目道路铺装建议

将道路分为车行道、景观大道、景观支路三种，采用不同的铺装；道路铺装与建筑风格、景观风格相协调；景观建议附加值建议产品建议配套建议产品创新建议完备的配套表现为：满足精致人生追求的会所满足居住需要的商业街体现生活品味的生态阳光车库提高居住便利性表现后都市主题社区体验设施项目整体价值的实现提升住宅价值承担城市功能丰富都市生活整合项目区域资源体现项目整体形象商业配套的定位由于本项目所在区域位于淄博新区，目前周边生活配套较为缺乏，虽然位于淄博城区主要发展方向的轴线上，但城市配套的全面覆盖仍需一定时间，故本项目的商业配套既要考虑提升项目的价值，又要考虑承担一部分的城市配套功能。商业在不同时期起到不同的作用——前期，形成全新印象；后期，承担一部分城市配套功能特色商业街便利店基础生活配套会所类型效用倾向设置意向科目投资收益使用率少高高使用、效益鼓励乒乓球、桌球少少高使用鼓励篮球、单双杠、门球、棋牌、儿童活动、阅览、多功能厅高高高形象鼓励壁球、健身、羽毛球馆、游泳池高少高形象权衡网球、网吧、咖啡厅高少低广告取缔桑拿、温水游泳池、迷你高尔夫、保龄球运动会所人文休闲体验区室外运动室内运动阅览室、多功能室、放映室篮球、门球、单双杠、儿童活动中心羽毛球室、乒乓球室、桌球室、健身房、棋牌室会所功能设置以社区居民的需求为导向，以人文、运动为主题采取开放式经营，面向业主及周边居民。社区车库阳光处理，实现真正的人车分流交通组织出入口尽量远离高价值物业区域高层集中地下停车；洋房尽量做到地下停车场与建筑相连尽量做到人车分流，车行路沿社区外环线布置；车行动线与地下停车场出入口设置相协调；车库设有电梯直接入户，地下入户大堂也要有品质；地下阳光车库处理，设计有采光口和采光井，以及灯光让车库也能呼吸地下电梯入户车位配套建议景观建议附加值建议产品建议配套建议产品创新建议其他产品细节——小高层电梯建议建议采用品牌电梯美国OTIS（奥蒂斯）、德国蒂森克虏伯、三菱、日立等品牌电梯；其他产品细节——镀锌滑道双层中空窗建议采用高档铝合金窗，双层中空玻璃，提高隔音保温性能；考虑采用镀锌滑道窗体，保证窗扇推拉顺畅，降低推拉声响；中水回用系统产品新技术创新建议将生活污水经过处理，达到使用标准后，用于冲厕、绿化、景观、喷洒路面以及冷却水的补充等杂用。直饮水入户系统建议采用直饮水入户系统，与中水回用系统形成完善的供水体系。产品新技术创新建议太阳能集中供热水系统小高层住宅不便安装太阳能热水器，建议采用太阳能集中供热水系统，提高项目档次。同时，社区路灯、楼牌也可采用太阳能技术，节能环保。太阳能路灯产品新技术创新