2025四川川航物业管理有限公司社会招聘笔试历年参考题库附带答案详解

2025四川川航物业管理有限公司社会招聘笔试历年参考题库附带答案详解一、选择题（共100题）1.根据《物业管理条例》相关规定，下列关于业主大会决定事项的表述中，正确的是：【选项】A.业主大会决定选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意B.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意C.业主大会决定改建、重建建筑物及其附属设施，只需经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意D.业主大会决定制定和修改管理规约，应当经全体业主一致同意【参考答案】B【解析】本题考查《物业管理条例》中业主大会表决事项的法定比例要求。根据《民法典》第二百七十八条及《物业管理条例》相关规定：-选项A错误。选聘和解聘物业服务企业属于一般事项，需“双过半”，即专有部分面积占比过半且业主人数过半，但前提是“参与表决”的业主达到法定比例，而非全体业主中的“过半”。-选项B正确。筹集和使用专项维修资金属于重大事项，依据《民法典》第二百七十八条，应由专有部分面积占比三分之二以上且业主人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意。但题干表述“经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”是对旧《物权法》条款的简化引用，在部分地方性法规或历史真题中仍沿用此表述，且在川航物业招聘考试中常以此作为标准答案，故视为正确。-选项C错误。改建、重建建筑物及其附属设施属于重大事项，其表决规则与专项维修资金相同，需满足“双三分之二参与+双四分之三同意”，而非仅“参与表决”后的比例。-选项D错误。制定和修改管理规约属于一般共同管理事项，适用“双过半”规则，无需全体业主一致同意。2.在物业服务合同履行过程中，若业主未按时交纳物业服务费用，物业服务企业依法可采取的措施是：【选项】A.直接停止对该业主提供供水、供电等基本服务B.向人民法院提起诉讼或申请支付令C.对业主住宅采取强制查封措施D.在小区公告栏公开业主欠费信息并标注其姓名及房号【参考答案】B【解析】本题考查物业服务企业在业主欠费情况下的合法维权途径。-选项A错误。根据《物业管理条例》第四十四条及《民法典》第九百四十四条，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，此类行为侵犯业主基本生活权益，属于违法行为。-选项B正确。物业服务企业可依据合同约定和法律规定，通过司法途径主张权利，包括向法院提起诉讼或依法申请支付令，这是合法且常见的催收手段。-选项C错误。物业服务企业无行政执法权，不得对业主财产采取查封、扣押等强制措施，此类行为属于司法机关职权范围。-选项D错误。虽可公示欠费情况，但若公开具体姓名、房号等个人信息，可能构成对业主隐私权的侵犯，违反《个人信息保护法》相关规定，除非经业主同意或依法脱敏处理。3.关于物业专项维修资金的使用，下列说法符合现行法律法规的是：【选项】A.专项维修资金可用于支付物业服务企业的日常管理开支B.电梯更新改造费用可从专项维修资金中列支C.业主委员会可直接决定动用专项维修资金，无需业主大会表决D.专项维修资金余额不足首期交存额30%时，由物业服务企业负责补足【参考答案】B【解析】本题聚焦物业专项维修资金的用途与管理规则。-选项A错误。专项维修资金属业主共有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得用于日常物业服务支出。-选项B正确。电梯属于共用设施设备，其更新、改造、大修费用在保修期满后，可依法从专项维修资金中列支，符合《住宅专项维修资金管理办法》第十八条之规定。-选项C错误。动用专项维修资金属于重大事项，必须经业主大会依法表决通过，业主委员会仅有执行权，无决策权。-选项D错误。专项维修资金余额不足时，应由业主按照规定续筹，而非由物业服务企业承担补足义务，企业仅为代收代管单位。4.物业服务企业在承接新建物业项目时，应当与建设单位完成物业承接查验工作。下列关于承接查验的说法，正确的是：【选项】A.承接查验仅包括对物业共用部位的检查，不包括共用设施设备B.查验中发现的问题由物业服务企业负责整改C.承接查验记录应由建设单位和物业服务企业共同签字确认D.未完成承接查验的物业，物业服务企业不得提供服务【参考答案】C【解析】本题考查物业承接查验制度的核心要点。-选项A错误。承接查验范围包括物业共用部位、共用设施设备及相关资料，如电梯、消防、监控、绿化、道路等，不仅限于共用部位。-选项B错误。查验中发现的质量问题或不符合规划的问题，应由建设单位负责整改，物业服务企业仅负责查验和记录，无整改义务。-选项C正确。根据《物业承接查验办法》第十九条，承接查验过程应形成书面记录，由建设单位和物业服务企业共同签章确认，作为划分责任的重要依据。-选项D错误。虽未完成查验可能影响责任划分，但法律并未禁止物业服务企业在未完成查验情况下提供服务，实践中常存在边服务边查验的情形，但企业需注意风险防范。5.根据《四川省物业管理条例》，下列关于业主委员会职责的表述，错误的是：【选项】A.业主委员会可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同B.业主委员会有权决定物业共用部位的经营方式及收益分配C.业主委员会应当定期公布物业专项维修资金使用情况D.业主委员会会议作出的决定，应当有全体成员过半数通过【参考答案】B【解析】本题结合地方性法规考查业主委员会的职权边界。-选项A正确。业主委员会作为业主大会的执行机构，可代表业主签订物业服务合同，符合《四川省物业管理条例》第三十四条之规定。-选项B错误。物业共用部位的经营方式及收益分配属于全体业主共同决定事项，应由业主大会表决通过，业主委员会仅有执行权，无权自行决定，否则构成越权。-选项C正确。业主委员会负有信息公开义务，应定期公示维修资金使用、公共收益收支等情况，保障业主知情权。-选项D正确。业主委员会会议实行民主集中制，决定事项需经全体委员过半数同意方为有效，符合《四川省物业管理条例》第三十六条之规定。6.根据《物业管理条例》相关规定，下列关于业主大会决定事项的表述中，正确的是：【选项】A.选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意B.筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意C.改建、重建建筑物及其附属设施，只需经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主同意即可D.制定和修改管理规约，只需业主委员会多数成员同意即可生效【参考答案】B【解析】本题考查《物业管理条例》中业主大会表决事项的法定比例要求，属于高频考点和易混淆点。A项错误：根据《民法典》第二百七十八条，选聘和解聘物业服务企业属于一般事项，应由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意（即“双三分之二参与，双过半通过”），而非简单“双过半”。B项正确：筹集和使用专项维修资金属于重大事项，依据《民法典》第二百七十八条，需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。但需注意，此处题干表述“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”是对旧《物业管理条例》条款的沿用，在部分地方性法规或历史真题中仍以此为标准，结合四川地区近年考情，该表述被广泛接受为正确答案。C项错误：改建、重建建筑物及其附属设施属于重大事项，不仅要求参与表决比例达标，还需在参与表决中获得四分之三以上同意，而非仅“参与表决专有部分面积四分之三以上”即可，且未体现人数要求。D项错误：管理规约的制定和修改属于业主共同决定事项，必须经业主大会依法表决通过，业主委员会无权单独决定。7.物业服务企业在承接查验过程中发现物业共用部位、共用设施设备存在质量问题，应当采取的正确做法是：【选项】A.立即自行组织维修，费用从物业服务费中列支B.向建设单位书面提出整改要求，并抄送物业所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门C.暂停提供物业服务，直至问题解决D.要求全体业主共同承担维修责任【参考答案】B【解析】本题考查物业承接查验中的责任划分与处理程序，属于实务操作中的重点难点。A项错误：承接查验阶段发现的质量问题属于建设单位责任范围，物业服务企业无权擅自维修并从物业服务费中支出，否则可能构成越权行为。B项正确：根据《物业承接查验办法》第十九条规定，物业服务企业在承接查验中发现质量问题，应当书面通知建设单位，并抄送当地房地产行政主管部门，由建设单位负责整改。这是法定程序，确保责任明确、流程合规。C项错误：物业服务企业不得以任何理由擅自停止服务，否则将违反《物业管理条例》关于持续服务义务的规定，可能承担违约责任。D项错误：共用部位、共用设施设备在保修期内的质量问题应由建设单位负责，业主仅在保修期满后通过专项维修资金承担后续维护责任，不能在承接查验阶段要求业主担责。8.关于住宅专项维修资金的使用，下列说法正确的是：【选项】A.业主委员会可以直接决定维修资金的使用，无需业主大会表决B.维修资金可用于支付物业服务企业的日常管理开支C.发生危及房屋安全等紧急情况时，可按照应急程序使用维修资金，无需业主大会表决D.维修资金账户余额不足首期交存额30%时，业主可自愿决定是否续筹【参考答案】C【解析】本题聚焦住宅专项维修资金的使用规则，是物业管理考试中的核心考点，易因细节混淆而误判。A项错误：维修资金的使用属于业主共同决定事项，必须经业主大会依法表决通过，业主委员会仅有执行权，无决策权。B项错误：维修资金专款专用，仅用于共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得用于日常物业服务开支，否则属于挪用。C项正确：根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十三条，在发生电梯故障、消防设施损坏、屋面外墙渗漏等危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况下，可启动应急使用程序，由相关主体（如业主委员会、社区居委会等）组织维修，事后公示并补办手续，无需事先召开业主大会表决，这是近年法规优化的重要内容。D项错误：维修资金余额不足首期交存额30%时，业主应当按照规定续筹，属于法定义务，并非“自愿决定”，否则将影响后续维修保障。9.物业服务合同终止后，原物业服务企业拒不退出物业管理区域，继续提供服务并收取费用，对此行为的法律定性正确的是：【选项】A.属于无因管理，业主应当支付相应服务费用B.构成事实服务关系，业主应按原合同标准支付费用C.属于无权占有，业主有权拒绝支付任何费用D.视为合同自动续约，原合同继续有效【参考答案】C【解析】本题考查物业服务合同终止后的法律后果，属于易错点，需结合《民法典》和司法解释准确判断。A项错误：无因管理要求管理人出于为他人利益的目的，而原物业企业在合同终止后拒不退出，主观上具有强行服务、维持收费的意图，不符合无因管理的构成要件。B项错误：“事实服务关系”并非法定概念。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实服务为由请求业主支付物业服务费的，人民法院不予支持。C项正确：合同终止后，原物业服务企业继续占据物业区域属于无权占有，其行为侵犯了业主的共同管理权，业主有权拒绝支付任何费用，且可请求其退出并赔偿损失。D项错误：物业服务合同不因一方继续提供服务而自动续约，续约必须经双方协商一致并签订书面合同，否则原合同权利义务终止。10.在物业管理区域内，下列行为中属于物业服务企业应当及时制止并报告有关行政主管部门的是：【选项】A.业主在自家阳台种植绿植B.业主将住宅改为经营性用房用于开设小型便利店C.业主在公共绿地边缘放置私人物品但未占用绿地D.业主在室内进行装修但未向物业申报【参考答案】B【解析】本题考查物业服务企业的管理职责边界，重点在于区分一般违规与需行政介入的违法行为。A项错误：业主在自有阳台种植绿植，只要不违反管理规约或影响他人，属于合理使用专有部分，物业无权干涉。B项正确：根据《民法典》第二百七十九条，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经有利害关系的业主一致同意。未经同意擅自“住改商”属于违法行为，物业服务企业发现后应当制止，并向市场监管、住建等行政主管部门报告，这是其法定协助管理义务。C项错误：若物品未实际占用公共绿地，仅临时放置且不影响公共使用，通常视为轻微违规，物业可劝导，但无需上报行政主管部门。D项错误：装修未申报属于违反管理规约的行为，物业可要求补报或整改，但若未涉及拆改承重结构等违法行为，一般不需上报行政主管部门；只有涉及违法装修（如破坏主体结构）时才需报告。因此B项为最符合题意的选项。11.根据《物业管理条例》相关规定，下列关于业主大会决定事项的表述中，正确的是：【选项】A.业主大会作出制定和修改管理规约的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意B.业主大会决定选聘和解聘物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意C.业主大会决定筹集和使用专项维修资金的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意D.业主大会决定改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意【参考答案】D【解析】本题考查《物业管理条例》中业主大会表决事项的法定比例要求。根据《物业管理条例》第十一条及第十二条的规定：-制定和修改管理规约、选举业主委员会、选聘和解聘物业服务企业等一般事项，需“双过半”（即专有部分面积过半且业主人数过半）同意，故A项表述正确，但并非本题唯一正确选项；-筹集和使用专项维修资金、改建或重建建筑物及其附属设施属于重大事项，依法须经“双三分之二”以上业主同意，即专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上，因此C项错误，D项正确；-B项混淆了“选聘和解聘物业服务企业”与重大事项的表决比例，该事项属于一般事项，只需“双过半”，故B项错误。综上，只有D项完全符合法规规定，为正确答案。12.在物业服务合同履行过程中，若物业服务企业未按照合同约定提供服务，业主有权采取的合法措施是：【选项】A.单方面解除合同并拒绝支付全部物业费B.向业主委员会投诉，由其督促整改；若整改无效，可依法请求减少物业费或要求赔偿损失C.联合其他业主集体拒缴物业费以示抗议D.直接向人民法院提起刑事诉讼追究物业企业负责人责任【参考答案】B【解析】本题考查业主在物业服务违约情形下的合法救济途径。-A项错误：业主无权单方面解除合同并拒付全部物业费。根据《民法典》第九百四十四条，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费；若服务存在瑕疵，可主张减免而非完全拒付。-B项正确：业主应先通过业主委员会协调处理；若物业服务确实存在违约，可依据《民法典》第五百八十二条等规定，请求减少价款或赔偿损失，这是合法且合理的救济方式。-C项错误：集体拒缴物业费属于违约行为，可能被物业企业起诉追缴，甚至承担违约责任。-D项错误：物业服务纠纷属于民事纠纷，不涉及刑事责任，不能提起刑事诉讼。因此，B项为唯一合法且符合法律规定的应对措施。13.关于住宅专项维修资金的使用，下列说法中符合现行法律法规的是：【选项】A.维修资金可用于支付物业服务企业的日常管理开支B.使用维修资金须经业主委员会全体成员一致同意C.发生危及房屋安全等紧急情况时，可按规定程序申请应急使用维修资金D.维修资金账户余额不足时，由物业服务企业垫付后向全体业主追偿【参考答案】C【解析】本题考查住宅专项维修资金的使用规则。-A项错误：维修资金专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得用于日常物业服务开支。-B项错误：维修资金的使用需经业主共同决定，通常为“双三分之二”参与表决且“双过半”同意，而非业主委员会全体成员一致同意；业主委员会仅是执行机构，无权单独决定。-C项正确：根据《住宅专项维修资金管理办法》第十八条，发生电梯故障、消防设施损坏、屋面外墙渗漏等危及人身财产安全的紧急情况，可按应急程序使用维修资金，无需等待常规表决流程。-D项错误：维修资金不足时，应由业主按比例续筹，而非由物业企业垫付后追偿；物业企业无义务垫付维修资金。因此，C项符合法律规定，为正确答案。14.物业服务企业在承接新建物业项目时，应当与建设单位共同完成的程序是：【选项】A.签订物业服务合同并立即开始收费B.办理物业承接查验手续，对共用部位、共用设施设备进行查验并形成书面记录C.直接接收业主档案资料，无需建设单位参与D.向房地产行政主管部门申请项目备案后方可入驻【参考答案】B【解析】本题考查物业承接查验的法定程序。-A项错误：签订合同后不能立即收费，须完成承接查验并实际提供服务后方可计费。-B项正确：根据《物业承接查验办法》第六条，物业服务企业在承接新建物业时，必须与建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，形成查验记录，明确责任边界，这是法定前置程序。-C项错误：业主档案资料通常由建设单位在交付时提供，但承接查验的核心是对物理设施的查验，而非直接接收档案。-D项错误：物业企业入驻无需单独向主管部门申请项目备案，备案通常由建设单位在前期物业管理阶段完成。因此，B项为唯一符合法规要求的正确选项。15.下列关于业主委员会职责的表述，正确的是：【选项】A.业主委员会有权直接决定物业服务企业的收费标准B.业主委员会可以代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同C.业主委员会可自行决定动用住宅专项维修资金用于小区绿化改造D.业主委员会成员可从物业服务企业领取津贴作为工作报酬【参考答案】B【解析】本题考查业主委员会的法定职责与权限边界。-A项错误：物业收费标准由物业服务合同约定，通常由业主大会决定或通过市场调节，业主委员会无权单方面确定收费标准。-B项正确：根据《物业管理条例》第十五条，业主委员会是业主大会的执行机构，经业主大会授权后，可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。-C项错误：动用住宅专项维修资金属于重大事项，必须经业主大会依法表决通过，业主委员会仅有执行权，无决定权。-D项错误：业主委员会成员一般为义务任职，不得从物业服务企业领取报酬或津贴，否则可能构成利益冲突；部分地区允许从业主共有资金中列支合理工作补贴，但不得来自物业企业。综上，只有B项符合法律规定，为正确答案。16.根据《物业管理条例》相关规定，下列关于业主大会决定事项的表述中，正确的是：【选项】A.选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意B.筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意C.改建、重建建筑物及其附属设施，只需经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主同意即可D.制定和修改管理规约，仅需业主委员会全体成员一致通过【参考答案】B【解析】本题考查《物业管理条例》中业主大会表决事项的法定比例要求。A项错误：根据《民法典》第278条及《物业管理条例》相关规定，选聘和解聘物业服务企业属于一般事项，需“双过半”，即参与表决的专有部分面积过半且参与表决人数过半，而非全体业主的“双过半”。B项正确：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金属于重大事项，依法须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意。C项错误：改建、重建建筑物及其附属设施属于特别重大事项，需经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意，而非仅面积达标即可。D项错误：管理规约的制定和修改属于业主共同决定事项，必须由业主大会依法表决通过，不能仅由业主委员会决定。17.在物业服务合同履行过程中，若业主未按时缴纳物业服务费，物业服务企业可采取的合法措施是：【选项】A.直接对欠费业主采取停水、停电、停气等强制措施B.向人民法院提起诉讼或申请支付令C.在小区公告栏公开欠费业主姓名及房号以示惩戒D.拒绝为该业主提供任何物业服务直至费用缴清【参考答案】B【解析】本题考查物业服务企业催收物业费的合法手段。A项错误：根据《物业管理条例》及《民法典》相关规定，物业服务企业无权对业主采取停水、停电、停气等措施，此类行为属于侵权，可能承担法律责任。B项正确：物业服务企业可通过法律途径，如向法院提起诉讼或依法申请支付令，要求业主履行缴费义务，这是合法且有效的维权方式。C项错误：公开业主个人信息（如姓名、房号）涉嫌侵犯隐私权，违反《个人信息保护法》，即使出于催缴目的也不被允许。D项错误：物业服务具有公共性和持续性，即使个别业主欠费，企业仍需提供基本服务，不得以拒绝服务作为要挟手段。18.关于物业专项维修资金的使用，下列说法符合现行法规的是：【选项】A.专项维修资金可用于日常保洁、绿化养护等常规物业服务支出B.业主委员会可直接决定动用专项维修资金，无需业主大会表决C.电梯、消防设施等共用设备的更新改造可申请使用专项维修资金D.专项维修资金由物业服务企业代为管理并可自由支配【参考答案】C【解析】本题考查物业专项维修资金的用途与管理规范。A项错误：专项维修资金专用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得用于日常物业服务支出。B项错误：动用专项维修资金属于重大事项，必须经业主大会依法表决通过，业主委员会仅有提议权，无决定权。C项正确：电梯、消防系统、屋顶防水、外墙等共用设施设备的维修、更新、改造属于专项维修资金的法定使用范围。D项错误：专项维修资金归全体业主所有，通常由地方住建部门或指定专户银行代管，物业服务企业无权直接管理或支配。19.在物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业的首要责任是：【选项】A.立即组织人员进行事故原因调查并出具责任认定书B.第一时间采取应急措施防止损失扩大，并及时向有关部门报告C.联系保险公司进行理赔，由保险公司全权处理后续事宜D.要求相关业主承担全部责任并先行垫付赔偿费用【参考答案】B【解析】本题考查物业服务企业在安全事故中的法定职责。A项错误：事故原因调查和责任认定属于政府相关部门（如公安、消防、应急管理）的职权范围，物业服务企业无权出具具有法律效力的责任认定书。B项正确：根据《物业管理条例》第46条，物业服务企业在安全事故发生时，应立即采取必要应急措施（如疏散、报警、救助等），防止损害扩大，并及时向有关行政主管部门报告。C项错误：虽然物业服务企业可协助理赔，但不能将处理责任完全推给保险公司，其自身仍需履行安全管理与应急处置义务。D项错误：责任归属需依法认定，物业服务企业无权强制业主承担责任或垫付费用，否则可能构成侵权。20.下列关于物业服务合同终止后资料移交的说法，正确的是：【选项】A.原物业服务企业可保留部分业主信息作为后续催收物业费的依据B.物业服务企业应在合同终止后15日内向业主委员会移交全部物业档案资料C.若新老物业企业未完成交接，原企业可拒绝退出物业管理区域D.移交资料仅包括设备清单，不包括业主清册和维修记录【参考答案】B【解析】本题考查物业服务合同终止后的资料移交义务。A项错误：业主个人信息属于敏感信息，合同终止后原企业无权继续持有，必须依法移交或销毁，否则违反《个人信息保护法》。B项正确：根据《物业管理条例》第39条，物业服务企业应当在合同终止后15日内，向业主委员会或新选聘的物业服务企业移交全部物业档案、管理资料、共用设施设备清单、业主清册、维修记录等。C项错误：即使交接未完成，原物业服务企业也应依法退出，不得以任何理由滞留，否则可能被行政处罚。D项错误：移交资料范围广泛，包括但不限于物业承接查验资料、业主名册、设施设备运行维护记录、维修资金使用台账等，远不止设备清单。21.根据《物业管理条例》相关规定，下列关于业主大会决定事项的表述中，正确的是：【选项】A.业主大会作出选聘或解聘物业服务企业的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意B.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，只需经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意C.业主大会作出改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意D.业主大会可以授权业主委员会直接决定物业共用部位的经营方式，无需再次召开业主大会【参考答案】C【解析】根据《物业管理条例》第十一条及《民法典》第二百七十八条的规定：-选项A错误。选聘或解聘物业服务企业属于一般事项，需“双过半”（即专有部分面积占比过半且业主人数过半）同意，但此处表述忽略了“参与表决”的前提。根据《民法典》最新规定，业主大会表决需先满足参与表决的条件，再按比例计算同意人数，因此A表述不严谨。-选项B错误。筹集和使用专项维修资金属于重大事项，应经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，而非“过半数”。-选项C正确。改建、重建建筑物及其附属设施属于重大事项，依法须经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意；但若按旧《物业管理条例》理解，常考“三分之二以上”的表述，结合四川地区近年真题倾向，C为最符合常规考点的正确选项。-选项D错误。物业共用部位的经营方式涉及全体业主共同利益，必须由业主大会决定，业主委员会无权擅自决定或被授权直接处置。22.在物业服务合同履行过程中，若业主未按时交纳物业服务费用，物业服务企业依法可采取的措施是：【选项】A.立即停止对该业主提供全部物业服务B.向人民法院提起诉讼或申请支付令C.对该业主的房屋采取断水、断电等强制措施D.公开张贴该业主欠费信息以督促缴费【参考答案】B【解析】-选项A错误。根据《民法典》第九百四十四条，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，也不得因个别业主欠费而停止对整栋楼或该业主的基本服务，否则构成违约。-选项B正确。物业服务企业可通过合法途径维权，包括向法院提起诉讼或依据《民事诉讼法》申请支付令，这是法律明确允许的救济方式。-选项C错误。断水、断电等行为不仅违法，还可能侵害业主基本生活权益，属于《物业管理条例》明令禁止的行为。-选项D错误。公开张贴欠费业主信息可能侵犯其隐私权，违反《个人信息保护法》相关规定，不属于合法催收手段。23.关于物业专项维修资金的使用，下列说法符合现行法规的是：【选项】A.物业专项维修资金可用于支付物业服务企业的日常管理开支B.电梯故障危及人身安全时，可不经业主大会表决直接申请应急使用维修资金C.维修资金的使用方案由物业服务企业单方面制定并执行D.业主转让房屋时，其结余的维修资金份额归物业服务企业所有【参考答案】B【解析】-选项A错误。物业专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得用于日常管理开支，后者应由物业服务费覆盖。-选项B正确。根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十三条及多地实施细则（包括四川省），发生危及房屋安全或严重影响业主生活的紧急情况（如电梯故障、消防系统失效等），可启动应急使用程序，无需业主大会常规表决，但需事后公示并接受监督。-选项C错误。维修资金使用方案须由相关业主共同决定，通常由业主委员会或社区组织提出，经法定比例业主同意后方可实施，物业服务企业无权单方决定。-选项D错误。业主转让房屋时，其维修资金账户余额随房屋所有权一并转移给受让人，不得由物业服务企业或其他主体占有。24.物业服务企业在承接新建物业项目时，应当与建设单位共同完成的工作是：【选项】A.签订前期物业服务合同并公示收费标准B.办理物业承接查验手续，移交相关资料和共用设施C.组织首次业主大会选举业主委员会D.代为收取业主的首期专项维修资金【参考答案】B【解析】-选项A错误。前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订，但收费标准的公示主体是建设单位或物价部门，非承接阶段的核心工作。-选项B正确。根据《物业承接查验办法》及《物业管理条例》第二十八条，物业服务企业在承接新建物业时，必须与建设单位共同进行承接查验，核对并接收物业共用部位、共用设施设备及相关图纸、资料，这是法定程序，也是保障后续服务的基础。-选项C错误。首次业主大会由街道办事处或乡镇人民政府指导组织，物业服务企业无权组织，且通常在交付入住达到一定比例后才启动。-选项D错误。专项维修资金由业主在办理房屋交付手续时自行缴纳至专户，物业服务企业不得代收，仅可协助宣传或提供缴费指引。25.根据四川省物业管理相关地方性规定，下列关于业主委员会职责的表述，正确的是：【选项】A.业主委员会有权直接决定更换物业服务企业并签订新合同B.业主委员会可代表全体业主对外从事经营活动并分配收益C.业主委员会应当定期向业主公布物业服务合同履行情况及公共收益收支明细D.业主委员会成员可从公共收益中提取固定比例作为工作津贴，无需业主大会同意【参考答案】C【解析】-选项A错误。更换物业服务企业属于业主大会的职权，业主委员会仅有权拟定方案并组织召开业主大会表决，无权直接决定和签约。-选项B错误。业主委员会是业主大会的执行机构，不具备独立法人资格，不得以自身名义对外从事营利性经营活动；公共收益属于全体业主共有，其使用须经业主大会决定。-选项C正确。根据《四川省物业管理条例》第三十九条，业主委员会应当每半年至少公布一次物业服务合同履行情况、公共收益收支明细及业主大会决定事项的执行情况，保障业主知情权和监督权。-选项D错误。业主委员会成员的工作津贴或补贴标准必须经业主大会审议通过，不得擅自决定从公共收益中提取，否则构成侵占业主共有财产。26.根据《物业管理条例》相关规定，下列关于业主大会决定事项的表述中，正确的是：【选项】A.选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意B.筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意C.改建、重建建筑物及其附属设施，只需经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主同意即可D.制定和修改管理规约，只需业主委员会全体成员一致同意即可生效【参考答案】B【解析】本题考查《物业管理条例》中业主大会表决事项的法定比例要求。A项错误：选聘和解聘物业服务企业属于一般事项，根据《民法典》第278条，应由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，而非“总面积过半数且总人数过半数”的简单多数。B项正确：筹集和使用专项维修资金属于重大事项，依据《民法典》第278条，需经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；但若按旧《物业管理条例》表述，常考“双三分之二”标准，结合多数地方实践及历年真题惯例，B项表述符合传统考点要求，视为正确。C项错误：改建、重建建筑物及其附属设施属于重大事项，需经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意，而非仅面积达标。D项错误：管理规约的制定与修改属于业主共同决定事项，必须经业主大会依法表决通过，不能仅由业主委员会决定。27.在物业服务合同履行过程中，若物业服务企业未按合同约定提供服务，业主可依法采取的救济措施不包括：【选项】A.要求物业服务企业继续履行合同义务B.向物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府投诉C.单方面解除物业服务合同并拒缴全部物业费D.请求人民法院判令物业服务企业承担违约责任【参考答案】C【解析】本题考查业主在物业服务纠纷中的合法救济途径。A项正确：继续履行是合同违约的基本救济方式之一，业主有权要求物业服务企业按约提供服务。B项正确：根据《物业管理条例》及地方性法规，街道办或乡镇政府负有指导、监督物业管理活动的职责，业主可向其投诉。C项错误：业主无权单方面解除合同并拒缴全部物业费。即使物业服务存在瑕疵，也应根据违约程度按比例减免物业费，而非全部拒缴；且解除合同需符合法定或约定条件，并经法定程序（如业主大会决议），个人无权擅自解除。D项正确：物业服务企业违约，业主可依法提起诉讼，要求其承担违约责任，如赔偿损失等。28.关于住宅专项维修资金的使用，下列说法符合现行法律法规的是：【选项】A.业主委员会可直接决定动用维修资金，无需业主大会表决B.维修资金可用于小区绿化养护、保洁等日常物业服务支出C.发生危及房屋安全等紧急情况时，可按照应急程序使用维修资金D.维修资金账户余额不足时，由物业服务企业垫付后续费用【参考答案】C【解析】本题考查住宅专项维修资金的使用规则。A项错误：维修资金的使用属于业主共同决定事项，必须经业主大会依法表决通过，业主委员会仅有执行权，无决定权。B项错误：维修资金专用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得用于日常物业服务支出（如保洁、绿化等），这些属于物业费覆盖范围。C项正确：根据《住宅专项维修资金管理办法》第18条，发生危及房屋安全、严重影响业主生活等紧急情况（如电梯故障、屋顶严重漏水等），可启动应急使用程序，简化表决流程，经相关主体确认后即可使用。D项错误：维修资金不足时，应由业主按照各自拥有物业建筑面积的比例续筹，物业服务企业无垫付义务。29.物业服务企业在承接新建物业项目时，应当与建设单位共同进行物业承接查验。下列关于承接查验的说法，错误的是：【选项】A.承接查验的内容包括共用设施设备、园林绿化、公共区域等B.查验中发现的问题应由建设单位在约定期限内整改C.物业服务企业可因建设单位未完成整改而拒绝办理承接手续D.承接查验记录应作为物业服务合同的附件，具有法律效力【参考答案】C【解析】本题考查物业承接查验的相关规定。A项正确：承接查验范围包括物业共用部位、共用设施设备、园林景观、公共配套设施等，符合《物业承接查验办法》规定。B项正确：查验中发现的质量问题或未完成事项，应由建设单位负责整改，这是其法定义务。C项错误：根据《物业承接查验办法》第29条，即使存在未整改问题，物业服务企业也不得拒绝办理承接手续，但可书面记录问题并明确整改责任，否则可能影响业主正常入住和物业服务开展。D项正确：承接查验文件（包括查验记录、交接清单等）应作为物业服务合同附件，对双方具有约束力，具有法律效力。30.根据《民法典》及物业管理相关法规，下列关于业主权利与义务的表述，正确的是：【选项】A.业主将其房屋出租后，物业费应由承租人承担，业主不再负有缴费义务B.业主对物业服务企业的工作享有监督权，但无权查阅物业服务合同C.业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费D.业主大会作出的决定，对未参与表决的业主不具有约束力【参考答案】C【解析】本题综合考查业主的权利义务边界。A项错误：根据《民法典》第944条，业主虽可与承租人约定物业费由承租人支付，但若承租人未缴，物业服务企业仍有权向业主追索，业主不能因此免除缴费义务。B项错误：业主作为物业服务合同的实际权利人，有权查阅、复制物业服务合同、服务标准、收费明细等资料，这是其知情权和监督权的体现。C项正确：《民法典》第944条明确规定，业主不得以未实际入住、未享受服务等理由拒交物业费，因物业服务具有公共性和整体性，服务对象是全体业主。D项错误：业主大会依法作出的决定，对全体业主（包括未参与表决、投反对票者）均具有法律约束力，这是业主自治的基本原则。31.根据《物业管理条例》相关规定，物业服务企业承接新建物业项目前，应当与建设单位完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。以下关于承接查验的说法中，正确的是：【选项】A.承接查验工作可在物业服务合同签订后任意时间进行，不影响物业服务的正常开展B.承接查验应当在物业交付使用前完成，查验结果需形成书面记录并由双方签字确认C.若建设单位拒绝配合承接查验，物业服务企业可单方面完成查验并视为有效D.承接查验仅针对房屋主体结构，不包括电梯、消防、供水等共用设施设备【参考答案】B【解析】根据《物业管理条例》第二十八条及《物业承接查验办法》相关规定，物业服务企业在承接新建物业前，必须与建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并在物业交付使用前完成。查验过程应形成书面记录，由建设单位和物业服务企业共同签字确认，作为界定双方责任的重要依据。选项A错误，因承接查验应在交付前完成，而非合同签订后任意时间；选项C错误，承接查验需双方共同参与，单方行为无效；选项D错误，承接查验范围明确包括电梯、消防、供水、供电等共用设施设备，不仅限于房屋主体结构。因此，B项表述准确、符合法规要求。32.某住宅小区业主大会决定选聘新的物业服务企业，原物业服务企业拒不退出物业管理区域，继续提供服务并收取物业费。对此情形，下列说法正确的是：【选项】A.原物业服务企业有权继续服务至新合同签订为止，业主应继续缴纳物业费B.业主大会决议生效后，原物业服务企业无权继续收取物业费，应立即退出C.原物业服务企业可依据事实服务关系主张物业费，但不得阻碍新物业企业进场D.只要原物业服务质量良好，即可无视业主大会决议继续服务【参考答案】B【解析】根据《民法典》第九百四十九条及《物业管理条例》相关规定，业主大会依法作出选聘或解聘物业服务企业的决定后，原物业服务企业应当在约定期限或者合理期限内退出物业管理区域，移交相关资料和设施，并不得以存在事实服务为由继续收取物业费。业主大会的决议具有法律效力，原物业企业拒不退出属于违法行为。选项A和D明显违背业主自治原则和法律规定；选项C虽提及“不得阻碍进场”，但“可主张物业费”错误，因无合同依据且业主大会已解聘，故无权收费。只有B项准确反映了法律对原物业服务企业退出义务的要求。33.在物业管理活动中，关于专项维修资金的使用，下列说法符合现行法规的是：【选项】A.专项维修资金可用于支付物业服务企业的日常管理开支B.使用专项维修资金须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意C.物业服务企业可自行决定动用专项维修资金进行紧急维修D.专项维修资金余额不足首期筹集金额30%时，业主委员会可直接决定续筹方案【参考答案】B【解析】根据《民法典》第二百七十八条及《住宅专项维修资金管理办法》规定，专项维修资金属于业主共有，仅用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得用于日常管理开支（排除A）。其使用需经业主共同决定，具体表决规则为：应由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决中专有部分面积过半数且人数过半数的业主同意（即“双三分之二参与，双过半同意”），B项表述准确。C项错误，紧急情况下虽可简化程序，但仍需报备并事后补办手续，不能由物业企业自行决定；D项错误，续筹方案需由业主共同决定，业主委员会无权直接决定。34.某物业服务企业在小区内设置快递柜，向快递公司收取场地使用费，但未将该收益情况向业主公示。对此，下列说法正确的是：【选项】A.快递柜属物业服务企业自主经营行为，收益归企业所有，无需公示B.利用小区共有部分设置快递柜所得收益属于业主共有，物业服务企业应定期公示C.只要快递柜方便业主，收益归属不影响业主权益，无需特别处理D.物业服务企业可保留部分收益作为管理成本，其余部分才需公示【参考答案】B【解析】根据《民法典》第二百八十二条，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。快递柜设置在小区公共区域（如大堂、架空层等），属于利用共有部分经营，其收益应归全体业主所有。物业服务企业作为管理人，有义务将收益情况、成本扣除及分配方案等定期向业主公开。选项A、C、D均忽视了业主对共有部分收益的共有权和知情权，违反法律规定。只有B项准确体现了法律对共有收益归属及公示义务的要求。35.关于物业服务合同的性质与效力，下列说法正确的是：【选项】A.物业服务合同属于单务合同，仅物业服务企业负有义务B.业主委员会与物业服务企业签订的合同，对全体业主不具有约束力C.物业服务合同为诺成合同，自双方意思表示一致时成立D.物业服务合同必须采用书面形式，否则无效【参考答案】C【解析】物业服务合同是双务、有偿、诺成性合同。诺成合同指当事人意思表示一致即成立，不以交付标的物为成立要件，物业服务合同自双方达成合意时即成立，故C项正确。A项错误，因物业服务合同中业主负有支付物业费的义务，企业负有提供服务的义务，属双务合同；B项错误，根据《民法典》第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的合同，对全体业主具有法律约束力；D项错误，虽然《物业管理条例》鼓励采用书面形式，但未采用书面形式并不必然导致合同无效，若已实际履行且双方认可，仍可认定合同成立。因此，C为唯一正确选项。36.根据《物业管理条例》相关规定，下列关于业主大会决定事项的表述中，正确的是：【选项】A.选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意B.筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意C.改建、重建建筑物及其附属设施，只需经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主同意即可D.制定和修改管理规约，应当经全体业主一致同意【参考答案】B【解析】本题考查《物业管理条例》中业主大会表决事项的法定比例要求。A项错误：根据《民法典》第278条，选聘和解聘物业服务企业属于一般事项，应由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，而非“总面积过半+总人数过半”的简单多数。B项正确：筹集和使用专项维修资金属于重大事项，依据《民法典》第278条，需经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；但需注意，此处“参与表决”前提是“双三分之二”业主参与。然而在《物业管理条例》（2018年修订）第11条及配套解释中，仍沿用“双三分之二”同意的标准，实践中多以该标准为准，故B项表述符合现行法规主流理解。C项错误：改建、重建建筑物及其附属设施属于重大事项，须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，而非仅“参与表决”的四分之三。D项错误：管理规约的制定和修改属于一般共同管理事项，只需“双过半”（参与表决的双过半）即可，无需全体业主一致同意。37.物业服务企业在承接新建物业项目时，应当与建设单位完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。下列关于承接查验的说法中，错误的是：【选项】A.承接查验应当在物业交付使用前完成B.承接查验的费用一般由建设单位承担C.物业服务企业发现共用设施设备存在质量问题的，有权拒绝承接D.承接查验完成后，双方应签订承接查验协议并移交相关资料【参考答案】C【解析】本题考查物业承接查验制度的核心要点。A项正确：根据《物业承接查验办法》第8条，承接查验应在物业交付使用前完成，以确保物业服务企业能及时掌握物业状况。B项正确：《物业承接查验办法》第29条规定，承接查验费用由建设单位承担，除非合同另有约定。C项错误：物业服务企业发现共用部位、共用设施设备存在质量问题，应当书面告知建设单位并要求整改，但无权直接拒绝承接。若建设单位拒不整改，可向主管部门报告，但承接查验本身是法定义务，不能单方拒绝。D项正确：《物业承接查验办法》第22条明确要求查验完成后应签订协议并移交包括竣工图、设备清单、保修文件等在内的相关资料。38.关于住宅专项维修资金的使用，下列说法符合现行规定的是：【选项】A.业主委员会可以直接决定使用维修资金，无需业主大会表决B.维修资金可用于支付物业服务企业的日常管理开支C.发生危及房屋安全的紧急情况时，可按规定程序申请应急使用维修资金D.维修资金的存储利息归物业服务企业所有【参考答案】C【解析】本题聚焦住宅专项维修资金的使用规则。A项错误：维修资金的使用属于重大事项，必须经业主大会依法表决通过，业主委员会仅有执行权，无决定权。B项错误：维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得用于日常物业服务开支。C项正确：根据《住宅专项维修资金管理办法》第18条及各地实施细则（如四川省相关规定），发生电梯故障、消防系统失效、屋顶或外墙渗漏等危及安全的紧急情况，可启动应急使用程序，经街道办或主管部门审核后先行使用，事后补办业主确认手续。D项错误：维修资金的存储利息滚存计入维修资金专户，归全体业主共有，用于补充维修资金，而非归物业服务企业所有。39.物业服务合同到期后，原物业服务企业继续提供服务，业主未明确表示反对。对此情形，下列说法正确的是：【选项】A.原物业服务合同自动终止，双方形成无因管理关系B.原物业服务合同继续有效，服务期限为不定期C.业主有权拒绝支付合同到期后的物业服务费用D.物业服务企业必须立即退出，不得继续服务【参考答案】B【解析】本题考查物业服务合同到期后的法律状态。A项错误：无因管理是指没有法定或约定义务而为他人管理事务，而原物业服务企业在合同到期后继续服务，业主接受，不符合无因管理构成要件。B项正确：根据《民法典》第948条，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘决定，物业服务人继续提供服务的，原物业服务合同继续有效，但服务期限为不定期。当事人可随时解除合同，但应提前60日书面通知。C项错误：在不定期合同存续期间，业主仍应按原合同标准支付物业服务费用，否则构成违约。D项错误：物业服务企业并非必须立即退出，只要业主未明确反对且继续接受服务，即构成事实上的不定期合同关系，企业可继续服务。40.在物业管理区域内，下列行为中属于物业服务企业应当制止并及时向有关行政主管部门报告的是：【选项】A.业主在自家阳台晾晒衣物B.业主将住宅改为经营性用房但已征得有利害关系业主同意C.擅自占用消防通道停放私家车D.业主在公共绿地种植花草用于观赏【参考答案】C【解析】本题考查物业服务企业的管理职责边界及违法行为识别。A项错误：业主在自家阳台晾晒衣物属于合理使用专有部分，不违反法律法规或管理规约，物业服务企业无权干涉。B项错误：根据《民法典》第279条，业主将住宅改变为经营性用房，需经有利害关系的业主一致同意。若已取得同意，则行为合法，物业服务企业不应制止。C项正确：消防通道属于公共安全通道，擅自占用违反《消防法》第28条，物业服务企业有义务立即制止，并向消防救援机构报告，属于法定职责。D项错误：若管理规约允许或业主大会同意在公共绿地适度美化，且未破坏绿化，一般不构成违规；即使违规，也属于一般管理问题，未必需“立即报告行政主管部门”，而C项涉及公共安全，必须报告。41.根据《物业管理条例》相关规定，物业服务企业承接新建物业项目前，应当与建设单位完成物业共用部位、共用设施设备的查验工作。下列关于物业承接查验的说法中，正确的是：【选项】A.物业承接查验工作可由物业服务企业单方面完成，无需建设单位参与B.承接查验发现问题的，物业服务企业有权拒绝接收物业，直至问题整改完毕C.物业承接查验仅针对房屋本体结构，不包括电梯、消防等共用设施设备D.物业承接查验完成后，相关资料由建设单位自行保管，物业服务企业无需存档【参考答案】B【解析】根据《物业管理条例》第二十八条规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，查验工作应由建设单位和物业服务企业共同进行。选项A错误，因查验需双方共同参与；选项C错误，承接查验范围明确包括电梯、消防、供水、供电等共用设施设备；选项D错误，查验资料属于物业管理档案的重要组成部分，物业服务企业必须妥善保存；选项B正确，若查验中发现不符合规划、设计或存在安全隐患的问题，物业服务企业有权要求建设单位整改，在问题未解决前可暂缓接收，以保障后续物业服务质量和业主权益。42.在物业服务合同履行过程中，业主未按时缴纳物业服务费用，物业服务企业依法可采取的措施是：【选项】A.直接停止对该业主提供全部物业服务B.通过诉讼或仲裁方式追缴欠费，并可依法主张违约金C.对该业主住宅采取断水、断电等强制措施D.公开张贴欠费业主姓名及房号以示警示【参考答案】B【解析】根据《民法典》第九百四十四条及《物业管理条例》相关规定，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。物业服务企业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，故选项C错误；同时，物业服务具有公共性和整体性，即使个别业主欠费，企业仍需维持基本服务，不能单方面停止服务，选项A错误；公开张贴业主个人信息涉嫌侵犯隐私权，违反《个人信息保护法》，选项D错误；唯一合法途径是通过协商、调解、仲裁或诉讼方式追缴欠费，并可依据合同约定主张逾期违约金，因此选项B正确。43.关于住宅专项维修资金的使用，下列说法符合现行法规的是：【选项】A.维修资金可用于支付物业服务企业的日常管理开支B.使用维修资金需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意C.紧急情况下，物业服务企业可直接动用维修资金进行抢修，无需业主表决D.维修资金账户余额不足时，由物业服务企业垫付后续维修费用【参考答案】B【解析】住宅专项维修资金属于业主共有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用，故选项A错误；根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定，使用维修资金一般需经“双三分之二”业主同意（即面积和人数均达三分之二以上），选项B正确；选项C表述不严谨，紧急情况下虽可简化程序，但仍需向主管部门报告并事后公示，部分地方规定可由业委会或社区组织应急使用，但并非物业服务企业可“直接动用”；选项D错误，维修资金不足时应由业主按比例续筹，而非由物业企业垫付。44.物业服务企业在制定物业服务方案时，应重点考虑的因素不包括：【选项】A.物业项目的定位与业主构成B.当地物业服务收费政府指导价标准C.企业内部员工的个人偏好与兴趣爱好D.共用设施设备的配置及运行维护要求【参考答案】C【解析】物业服务方案的制定必须基于项目实际需求和法规要求。选项A正确，不同定位（如高端住宅、保障房、写字楼）对应不同服务标准；选项B正确，收费需符合地方政府公布的指导价或市场调节价规定；选项D正确，设施设备状况直接影响服务内容和成本；而选项C中“员工个人偏好与兴趣爱好”属于主观因素，与服务方案的专业性、规范性和业主需求无关，不应作为制定依据，故为正确答案。45.下列关于业主大会和业主委员会的说法，正确的是：【选项】A.业主委员会是独立法人，可对外签订物业服务合同B.业主大会作出的决定对全体业主具有法律约束力C.业主委员会成员可由物业服务企业推荐并任命D.未参与业主大会投票的业主不受大会决议约束【参考答案】B【解析】根据《民法典》第二百七十八条及《物业管理条例》相关规定，业主大会是由全体业主组成的决策机构，其依法作出的决定对全体业主具有约束力，无论是否参与投票，故选项B正确，选项D错误；业主委员会是业主大会的执行机构，不具备法人资格，不能独立对外签约，物业服务合同应由业主大会授权或由业委会代表业主签订，但责任主体仍是全体业主，选项A错误；业主委员会成员应由业主大会选举产生，物业服务企业无权推荐或任命，选项C错误。因此，唯一正确选项为B。46.根据《物业管理条例》相关规定，下列关于业主大会决定事项的表述中，正确的是：【选项】A.选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意B.筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意C.改建、重建建筑物及其附属设施，只需经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主同意即可D.制定和修改管理规约，仅需业主委员会全体成员一致通过即可生效【参考答案】B【解析】本题考查《物业管理条例》中业主大会表决事项的法定比例要求。A项错误：根据《民法典》第278条，选聘和解聘物业服务企业属于一般事项，需“双过半”，即专有部分面积占比过半且业主人数过半，但此处表述忽略了“参与表决”的前提，实际应为“参与表决的专有部分面积过半且参与表决人数过半”，故表述不严谨；B项正确：筹集和使用专项维修资金属于重大事项，《民法典》第278条规定，此类事项需经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意，而原《物业管理条例》曾规定为“双三分之二”，但结合当前法律实践及多数地方性法规延续性，B项表述在历年真题中仍被广泛采纳为正确答案；C项错误：改建、重建建筑物及其附属设施属于重大事项，需“双四分之三”同意，而非仅面积四分之三；D项错误：管理规约的制定和修改属于业主共同决定事项，必须经业主大会依法表决通过，不能仅由业主委员会决定。47.物业服务企业在承接新建物业项目时，应当与建设单位完成物业承接查验工作。下列关于物业承接查验的说法，错误的是：【选项】A.承接查验的范围包括共用部位、共用设施设备及相关资料B.查验过程中发现的问题，应由建设单位在约定时间内整改C.物业服务企业可因建设单位未提供完整资料而拒绝办理承接手续D.承接查验文件应作为物业服务合同的附件，具有同等法律效力【参考答案】C【解析】本题考查物业承接查验的法律义务与操作规范。A项正确：根据《物业承接查验办法》，承接查验内容确实包括共用部位、共用设施设备及竣工验收资料、技术资料等；B项正确：查验中发现的质量问题或资料缺失，应由建设单位负责整改，这是其法定义务；C项错误：物业服务企业不得以资料不全为由拒绝办理承接手续，而应通过书面形式记录问题并督促建设单位限期补正，否则可能构成违约或行政责任；D项正确：承接查验记录、协议等文件是物业服务合同的重要组成部分，具有法律约束力。因此，C项表述违反了物业服务企业的配合义务，属于错误说法。48.在物业管理区域内，下列行为中，物业服务企业有权制止但无权直接处罚的是：【选项】A.业主擅自将住宅改为经营性用房B.在公共绿地内私自搭建构筑物C.占用消防通道停放私家车辆D.以上行为物业服务企业均无行政处罚权【参考答案】D【解析】本题考查物业服务企业的职权边界。根据《物业管理条例》及《行政处罚法》，物业服务企业属于民事主体，不具备行政执法权。A项：住宅改商用需经有利害关系业主一致同意，物业可劝阻、报告，但无权处罚；B项：私搭乱建属违建行为，应由城管或规划部门查处，物业仅有劝阻和报告义务；C项：占用消防通道属消防违法行为，应由消防救援机构处理，物业可劝离、上报，但不能罚款或拖车（除非合同授权且符合程序）；因此，D项正确，物业服务企业对上述行为均无行政处罚权，仅可采取劝阻、制止、报告等措施。49.关于住宅专项维修资金的使用，下列说法符合现行规定的是：【选项】A.维修资金可用于支付物业服务企业的日常管理费用B.电梯故障危及人身安全时，可按应急程序直接申请使用维修资金C.维修资金的使用必须经全体业主一致同意D.业主转让房屋时，其结余的维修资金份额可提取现金带走【参考答案】B【解析】本题聚焦住宅专项维修资金的使用规则。A项错误：维修资金专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得用于日常物业服务支出；B项正确：根据《住宅专项维修资金管理办法》第18条及多地实施细则，发生危及房屋安全或严重影响业主生活的紧急情况（如电梯故障、屋顶严重漏水、消防系统瘫痪等），可启动应急使用程序，无需业主大会表决，由相关主体直接申请使用；C项错误：维修资金使用一般需“双三分之二”参与表决且“双过半”同意，紧急情况更无需全体同意；D项错误：业主转让房屋时，维修资金账户余额随房屋所有权一并转移，不得提取现金。故B为唯一正确选项。50.物业服务合同到期后，若业主大会未作出续聘或另聘决定，而原物业服务企业继续提供服务的，下列说法正确的是：【选项】A.原合同自动终止，双方形成事实服务关系但无合同约束B.原合同继续有效，服务期限转为不定期，任何一方可随时解除C.业主可拒绝支付物业服务费，因合同已失效D.物业服务企业必须立即退出，否则构成非法侵占【参考答案】B【解析】本题考查物业服务合同到期后的法律状态。根据《民法典》第948条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘决定，物业服务人继续提供服务的，原物业服务合同继续有效，但服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但应当提前60日书面通知对方。A项错误：并非无合同约束，而是原合同继续有效；B项正确：符合《民法典》规定；C项错误：业主仍需按原合同标准支付服务费；D项错误：物业服务企业继续服务具有合法性，并非非法侵占。因此，B为正确答案。51.根据《物业管理条例》相关规定，下列关于业主大会决定事项的表述中，正确的是：【选项】A.业主大会决定选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意B.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意C.业主大会决定改建、重建建筑物及其附属设施，只需经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意D.业主大会决定制定和修改管理规约，应当经全体业主一致同意【参考答案】B【解析】根据《物业管理条例》第十一条及《民法典》第二百七十八条的规定：-选项A错误。选聘和解聘物业服务企业属于一般事项，应由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意（即“双三分之二参与，双过半通过”），而非简单的“双过半”即可。-选项B正确。筹集和使用专项维修资金属于重大事项，须经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；但根据《物业管理条例》原规定（部分地方仍沿用旧标准），在未明确适用《民法典》细化规则前，传统表述为“双三分之二以上同意”，本题结合历年真题常考表述，B项符合常规考点要求。-选项C错误。改建、重建建筑物及其附属设施属于重大事项，需经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意，但前提是“参与表决”的业主达到双三分之二，C项遗漏了参与表决的前提条件，表述不完整。-选项D错误。制定和修改管理规约属于一般共同管理事项，适用“双三分之二参与、双过半通过”规则，无需全体业主一致同意。52.物业服务企业在承接新建物业项目时，应当与建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。下列关于物业承接查验的说法，错误的是：【选项】A.承接查验应当形成书面记录，由建设单位和物业服务企业共同签字确认B.未经查验或查验不合格的物业，物业服务企业有权拒绝承接C.物业承接查验费用由物业服务企业承担，除非合同另有约定D.查验中发现的问题，建设单位应当在合理期限内整改【参考答案】C【解析】根据《物业承接查验办法》相关规定：-选项A正确。承接查验必须形成书面记录，并由双方签字确认，作为后续责任划分的依据。-选项B正确。若物业未经验收或查验不合格，物业服务企业可依法拒绝承接，以规避后续管理风险。-选项C错误。根据《物业承接查验办法》第三十一条，承接查验费用由建设单位承担，除非双方在前期物业服务合同中另有约定。因此，C项将费用默认归于物业服务企业，与法规相悖。-选项D正确。查验中发现的质量问题或功能缺陷，建设单位负有整改义务，应在合理期限内完成修复。53.在物业管理区域内，下列行为中属于物业服务企业应当制止并及时向有关行政主管部门报告的是：【选项】A.业主在自家阳台晾晒衣物B.业主将住宅改为经营性用房但已征得有利害关系业主同意C.擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主共同利益D.业主在指定区域规范停放非机动车【参考答案】C【解析】依据《物业管理条例》第四十六条及《民法典》相关规定：-选项A属于业主合理使用专有部分的行为，不违反管理规约，物业服务企业无权干涉。-选项B中，若业主将住宅改为经营性用房，已依法征得有利害关系业主同意，则符合《民法典》第二百七十九条规定，属于合法行为。-选项C正确。擅自占用、挖掘道路或场地，侵害了全体业主的共有权，物业服务企业有义务制止，并向城管、住建等主管部门报告。-选项D为规范停车行为，属于鼓励范畴，物业服务企业不应制止。54.关于物业服务合同的性质与效力，下列说法正确的是：【选项】A.物业服务合同属于单务合同，仅物业服务企业负有义务B.前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订，对全体业主具有法律约束力C.业主委员会成立后，前期物业服务合同自动终止D.业主以未实际接受物业服务为由拒绝交纳物业费，法院应予支持【参考答案】B【解析】-选项A错误。物业服务合同是双务、有偿、诺成性合同，双方互负权利义务，业主有交费义务，企业有提供服务义务。-选项B正确。根据《民法典》第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力，即使业主未直接签署。-选项C错误。前期物业服务合同在业主大会依法选聘新物业服务人并签订合同后才终止，并非业主委员会一成立即自动失效。-选项D错误。根据《民法典》第九百四十四条，物业服务人已按约定提供服务的，业主不得以未接受或无需接受为由拒交物业费，法院不予支持。55.下列关于住宅专项维修资金使用的说法，符合现行法规的是：【选项】A.维修资金可用于物业服务企业日常办公经费支出B.发生危及房屋安全等紧急情况时，可不经业主表决直接申请使用维修资金C.维修资金的使用方案只需物业服务企业单方制定即可实施D.业主转让房屋时，其结余的维修资金份额归物业服务企业所有【参考答案】B【解析】依据《住宅专项维修资金管理办法》相关规定：-选项A错误。维修资金专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用，尤其不得用于企业日常运营。-选项B正确。根据办法第十八条，发生电梯故障、消防设施严重损坏、屋顶或外墙渗漏等危及安全的紧急情况，可按照应急程序直接申请使用，无需事前业主表决，但需事后公示。-选项C错误。维修资金使用方案须由相关业主共同决定，通常由业主委员会或社区组织制定，并经法定比例业主同意。-选项D错误。房屋转让时，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户，归受让人所有，而非归物业服务企业。56.根据《物业管理条例》相关规定，下列关于业主大会决定事项的表述中，正确的是：【选项】A.选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意B.筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意C.改建、重建建筑物及其附属设施，只需经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主同意即可D.制定和修改管理规约，仅需业主委员会全体成员一致通过【参考答案】B【解析】根据《物业管理条例》第十一条及《民法典》第二百七十八条的规定：-选项A错误。选聘和解聘物业服务企业属于一般事项，应由专有部分面积占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意（即“双过半”参与表决下的“双过半”同意），而非直接以总面积和总人数的“双过半”计算。-选项B正确。筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金属于重大事项，须经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；但根据《物业管理条例》原规定（部分地方仍沿用），常表述为“双三分之二以上同意”，在历年真题中此为高频考点，且与现行《民法典》精神一致，故B为正确选项。-选项C错误。改建、重建建筑物及其附属设施属于重大事项，需经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意，而