高层协议书研究

高层协议书研究1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发有限公司

甲方地址：XX省XX市XX区XX路XX号XX大厦XX层

甲方法定代表人/负责人：张三

甲方联系方式/p>

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX商业管理有限公司

乙方地址：XX省XX市XX区XX路XX号XX写字楼XX层

乙方法定代表人/负责人：李四

乙方联系方式/p>

**协议简介**

本协议由甲方XX房地产开发有限公司（以下简称“甲方”）与乙方XX商业管理有限公司（以下简称“乙方”）本着平等互利、诚实信用的原则，依据《中华人民共和国民法典》及相关法律法规的规定，就XX商业综合体项目（以下简称“项目”）的租赁管理合作事宜达成一致意见。

甲方作为项目的投资开发主体，已完成XX商业综合体的建设并具备对外租赁条件。乙方具备专业的商业物业管理经验及市场运营能力，为提升项目商业价值及运营效益，双方经友好协商，同意在平等自愿的基础上，就项目租赁管理合作事宜签订本协议。甲方授权乙方作为项目指定租赁管理方，负责项目商业区域的租赁招商、运营维护及客户服务等工作，双方权利义务以本协议约定为准。

本协议的签订基于双方对项目市场前景的共识及对商业运营模式的认可，旨在通过专业分工与资源整合，实现项目资产保值增值及双方合作共赢。协议内容涉及租赁管理范围、合作期限、费用结算、违约责任等核心条款，双方应严格履行本协议约定，确保合作顺利进行。协议的有效履行以双方共同遵守本协议各项条款为前提，任何一方违反本协议约定均应承担相应法律责任。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的是明确甲乙双方在XX商业综合体项目租赁管理合作中的权利与义务，确保项目商业区域的租赁招商、运营维护及客户服务等工作高效有序进行。具体范围包括但不限于：

1.乙方根据本协议约定，负责项目指定商业区域的租赁招商工作，包括但不限于房源发布、客户接待、租赁谈判、合同签订等；

2.乙方负责项目租赁后的运营管理，包括但不限于租户服务、物业协调、租赁费用收缴及日常维护等；

3.乙方根据项目运营需求，提供市场分析及租赁策略建议，协助甲方制定租金定价及租赁政策；

4.双方合作期限内的费用结算及双方约定的其他合作事项。

第二条定义

1.**项目**：指由甲方投资开发并拥有的XX商业综合体，具体位置及范围以项目竣工验收文件及甲方提供的租赁区域图纸为准；

2.**租赁区域**：指项目内由甲方授权乙方进行租赁管理的商业区域，具体范围以本协议附件一《租赁区域清单》为准；

3.**租赁招商**：指乙方为租赁区域寻找并引进合格租户的过程，包括但不限于广告宣传、客户筛选、租赁谈判等；

4.**运营维护**：指乙方在租赁关系存续期间对租赁区域的日常管理，包括但不限于环境卫生、设施维修、租户协调等；

5.**租赁合同**：指甲方与租户签订的租赁协议，乙方在租赁招商过程中提供协助但不作为合同签署方；

6.**市场分析报告**：指乙方根据项目运营情况定期或应甲方要求提供的商业市场动态分析及租赁策略建议文件。

第三条双方权利与义务

**1.甲方的权利与义务**

（1）甲方有权监督乙方租赁管理工作的执行情况，包括但不限于租赁进度、费用结算、服务质量等，并有权要求乙方根据本协议约定进行改进；

（2）甲方应向乙方提供项目相关资料，包括但不限于建筑图纸、租赁政策、市场数据等，确保乙方开展租赁管理工作具备必要条件；

（3）甲方应按照本协议约定，按时足额向乙方支付租赁管理服务费，逾期支付应承担违约责任；

（4）甲方有权审核乙方引进的租户资质，对不符合项目定位或经营要求的租户，甲方有权要求乙方进行调整；

（5）甲方应配合乙方处理重大租赁纠纷或突发事件，并在必要时提供行政资源支持；

（6）甲方保证其提供的项目资料及授权真实有效，如因资料错误或授权变更导致乙方损失，甲方应承担赔偿责任。

**2.乙方的权利与义务**

（1）**租赁招商权**：乙方有权在项目租赁区域范围内开展招商工作，包括制定租赁方案、发布招商信息、筛选潜在租户等，所有招商成果归甲方所有；

（2）**优先服务权**：在同等条件下，乙方有权优先获得项目新增租赁区域的代理服务机会，具体条件由双方另行协商确定；

（3）**费用结算权**：乙方有权按照本协议约定收取租赁管理服务费，并要求甲方在租赁合同签订后XX日内支付首期费用，剩余部分按季度结算；

（4）**市场报告权**：乙方有权定期向甲方提交市场分析报告，并提出租赁优化建议，甲方应予以重视并考虑采纳；

（5）**单方解约权（特定情形）**：若乙方连续XX个月未完成甲方要求的最低租赁指标（具体指标由双方约定），甲方有权单方解除本协议，并要求乙方退还已收取的服务费；

（6）**专业招商义务**：乙方应组建专业的招商团队，制定科学的租赁策略，确保租赁区域出租率达到甲方设定的目标值；

（7）**运营管理义务**：乙方应建立完善的租赁后服务体系，包括但不限于租户关系维护、租金催缴、物业协调等，确保租赁区域正常运营；

（8）**保密义务**：乙方应对在合作过程中知悉的甲方商业秘密（包括但不限于客户信息、租金标准、运营数据等）承担保密责任，未经甲方书面同意，不得向任何第三方泄露；

（9）**第三方协调义务**：乙方应积极协调租户与甲方或项目其他运营方的纠纷，避免影响项目整体形象及运营秩序；

（10）**报告义务**：乙方应按月向甲方提交租赁工作报告，内容包括但不限于招商进度、费用支出、租户反馈等，甲方有权随时查阅相关记录；

（11）**保证金缴纳义务**：乙方应在本协议签订后XX日内向甲方缴纳租赁保证金人民币XX万元，用于担保乙方履行本协议项下义务，协议终止后若无违约行为，保证金应全额无息退还。

第四条价格与支付条件

1.甲方同意向乙方支付租赁管理服务费，费率按照租赁区域实际出租面积的月租金总额的XX%计算。若租赁区域未出租或空置，服务费按零计算，甲方无需支付。

2.支付方式：乙方应在每月结束后XX日内，向甲方提交经甲方审核确认的租赁管理服务费结算单据，甲方在收到单据并核实无误后，应在当月结束后XX日内将服务费支付至乙方指定的以下银行账户：

开户行：XX银行XX支行

户名：XX商业管理有限公司

账号：XX

3.首期支付：本协议生效后XX日内，甲方应向乙方支付首期服务费，金额为人民币XX元（大写：XX元整），该款项覆盖协议生效当月至当月结束期间的租赁管理服务。

4.违约处理：若甲方未按约定时间支付服务费，每逾期一日，应按逾期支付金额的XX‰向乙方支付违约金，逾期超过XX日，乙方有权暂停提供服务，并要求甲方一次性付清所有应付费用及违约金。甲方逾期支付对乙方造成的一切损失（包括但不限于乙方为催收产生的费用、业务中断损失等），由甲方承担。

第五条履行期限

1.本协议有效期为自双方签字盖章之日起XX年，自XX年XX月XX日至XX年XX月XX日止。

2.协议期满前XX个月，如双方无书面异议，本协议自动续展XX年，续展次数不限，或双方可另行协商签订新的合作协议。

3.协议期内，双方应严格履行本协议约定的各项权利与义务。若因特殊原因需提前终止协议，应提前XX日书面通知对方，并协商处理善后事宜，包括但不限于未完成租赁招商区域的后续处理、已收取服务费的无偿返还或折算、保证金的处理等。

4.协议终止后，乙方应在XX日内完成租赁管理工作的交接，包括但不限于客户资料、租赁合同文本（复印件）、运营记录、未结算费用清单等，并将项目租赁区域恢复至双方约定的交接状态。甲方应在收到完整交接文件并确认无误后，按照本协议约定结清所有应付费用。

第六条违约责任

1.**甲方违约责任**

（1）**支付延迟责任**：甲方未按本协议第四条约定的支付时间和金额向乙方支付租赁管理服务费，每逾期一日，应按应付未付金额的XX‰向乙方支付违约金。逾期超过XX日，乙方有权解除本协议，并要求甲方支付全部应付服务费及违约金，同时甲方还应赔偿因此给乙方造成的业务拓展损失（以乙方提供的书面凭证为据）。若甲方仍不支付，乙方有权向法院提起诉讼，甲方应承担诉讼费、保全费、律师费等全部法律费用。

（2）**授权变更责任**：若甲方单方面擅自变更授权或提供虚假项目资料，导致乙方已完成的有效招商工作无法继续或产生纠纷，甲方应承担由此给乙方造成的全部损失，包括但不限于租户索赔、合同无效的赔偿责任等，乙方保留向甲方追偿的权利。

（3）**合同解除责任**：若甲方无正当理由单方解除本协议，应向乙方支付相当于XX个月服务费总额的违约金，并赔偿乙方因此遭受的直接经济损失。

2.**乙方违约责任**

（1）**招商失职责任**：乙方未按本协议第三条约定的义务完成租赁招商工作，导致租赁区域出租率低于双方约定的最低标准（以下简称“最低标准”），连续XX个月未达标的，视为乙方严重违约。违约情形包括但不限于：招商策略不当、团队管理不善、泄露甲方商业信息导致客户流失等。甲方有权书面通知乙方限期整改，整改期届满仍不合格的，甲方有权单方解除本协议，并要求乙方退还已收取的全部服务费，并赔偿甲方因此造成的项目闲置损失（损失计算方式由双方另行约定，但最高不超过项目同地段同类型空置期间的预期收益）。

（2）**运营管理失职责任**：乙方在租赁管理过程中，因管理疏忽或故意行为导致租户投诉、纠纷升级或对项目声誉造成损害的，乙方应承担全部赔偿责任。若损失涉及第三方索赔或行政处罚，乙方应先行赔付，并有权向甲方追偿。甲方有权要求乙方承担相当于损失金额X倍的惩罚性赔偿金。

（3）**保密义务违反责任**：乙方及其工作人员违反本协议第二条第5款约定，泄露甲方商业秘密或客户信息，给甲方造成直接经济损失的，乙方应承担全部赔偿责任，赔偿金额不低于甲方实际损失，且甲方有权解除本协议，并要求乙方支付相当于XX万元（人民币）的违约金。乙方相关责任人员构成犯罪的，移交司法机关处理。

（4）**单方解除责任**：若乙方无正当理由单方解除本协议，应向甲方支付相当于XX个月服务费总额的违约金，并赔偿甲方因此遭受的直接经济损失。

3.**不可抗力导致的违约责任**：因地震、火灾、战争等不可抗力因素导致本协议无法履行的，双方互不承担违约责任，但应及时通知对方，并提供不可抗力发生及影响的证明文件，协商解除协议或延期履行。不可抗力影响消除后，双方应尽快恢复履行本协议。

4.**违约金与实际损失的择一行使**：本协议约定的违约金条款并非唯一救济方式，任何一方违约给对方造成实际损失的，违约方应赔偿实际损失，包括直接损失与可预见的间接损失。若违约金不足以弥补实际损失的，守约方有权要求违约方补足差额。双方约定，就同一违约行为，选择对违约方最有利的责任承担方式执行。

第七条不可抗力

1.**定义**：本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：地震、台风、洪水、火灾、战争、动乱、政府行为（如法律修订、政策调整）、瘟疫疫情、网络攻击、电力或通讯中断等无法预见或非双方合理控制的事件。

2.**影响认定**：任何一方因不可抗力导致无法履行或无法完全履行本协议项下部分或全部义务时，应立即通知对方，并提供相关机构出具的不可抗力证明文件。通知应在不可抗力发生后XX日内发出。

3.**责任免除**：不可抗力事件发生后，受影响方根据不可抗力事件的影响程度，可部分或全部免除相应的违约责任，但应采取合理措施减轻损失。若不可抗力持续超过XX日，双方均有权协商解除本协议，解除协议后，双方互不承担违约责任，已产生的费用按实际履行情况结算。

4.**不可免责事项**：因一方违约行为导致的损失，或双方虽存在不可抗力但未采取合理减损措施造成的损失，不属于不可抗力免责范围。若因不可抗力导致协议目的无法实现的，双方应协商解除协议。

5.**通知与协助**：双方在不可抗力影响期间，应保持沟通，并根据实际情况协商调整履行期限或方式。若一方要求，另一方应在合理范围内提供必要协助，但协助方不承担因此产生的额外费用或责任。

第八条争议解决

1.**协商解决**：凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应首先通过友好协商解决；协商应本着诚实信用原则，在XX日内尝试达成书面和解协议。

2.**调解解决**：若协商不成，双方可共同委托XX（指定调解机构名称，如XX市商会调解中心）进行调解。调解应遵循自愿、公平、保密的原则；调解达成协议的，制作调解书经双方签字盖章后具有法律约束力；调解不成的，调解机构应出具证明，双方可依法向有管辖权的人民法院提起诉讼或申请仲裁。

3.**诉讼或仲裁选择**：如调解不成或双方未选择调解，任何一方均有权在协议履行期间或终止后XX年内，选择以下第种方式解决争议：

（1）向XX（指定法院名称，如XX市XX区人民法院）提起诉讼；

（2）提交XX（指定仲裁委员会名称，如中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC））按照其届时有效的仲裁规则进行仲裁，仲裁地点为XX，仲裁语言为中文，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。

4.**管辖优先**：双方在签订本协议时已明确选择争议解决方式，且已选定管辖机构或法院。任何一方未经对方书面同意，不得变更本协议约定的争议解决方式和管辖机构。

5.**法律适用**：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律（为本协议之目的，不包括香港特别行政区、澳门特别行政区及台湾地区的法律）。

6.**独立原则**：任何一方就本协议项下的任何争议向本协议约定的争议解决机构提出诉讼、仲裁或司法程序时，均不影响其根据本协议约定就其他争议向同一或不同争议解决机构提出诉讼、仲裁或司法程序的权利；但若不同争议解决机构对同一争议作出终局裁决或具有约束力的决定后，其他争议解决机构应尊重该结果，不得再就同一争议进行审理或裁决。

第九条其他条款

1.**通知方式**：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信均应以书面形式（包括但不限于信函、传真、电子邮件）发送至本协议首部列明的地址或联系方式。任何一方变更联系方式，应提前XX日书面通知对方。通过电子邮件发送的，发出时视为送达；通过快递或挂号信发送的，寄出后XX日视为送达。

2.**协议变更**：对本协议的任何修改或补充，均须经双方授权代表签署书面文件后方能生效。任何口头约定或非书面形式的变更均无效。

3.**完整协议**：本协议及其附件构成双方就本协议标的事项达成的完整协议，取代双方此前就此达成的所有口头或书面协议、谅解或安排。

4.**可分割性**：若本协议任何条款被认定为无效或不可执行，不影响其他条款的效力。双方应协商替换为内容最接近且合法有效的条款。

5.**转让限制**：未经对方事先书面同意，任何一方不得将其在本协议项下的权利或义务部分或全部转让给第三方，但为履行协议目的而进行的履行辅助人转让不在此限。

6.**非排他性**：除非本协议另有明确约定，双方在履行本协议的同时，均有权与其他第三方进行同类业务合作。

7.**知识产权**：乙方在履行本协议过程中产生的任何知识产权（如招商方案、市场报告等）归甲方所有，乙方应配合甲方办理相关权利转移手续。

8.**单方解除权（补充）**：除本协议已约定的情况外，若一方严重违反本协议且在收到对方书面纠正通知后XX日内未能纠正，守约方有权单方解除本协议，并要求违约方承担相应责任。

9.**适用法律补充**：双方应遵守与本项目相关的所有法律法规，任何一方违反法律法规导致对方遭受损失的，应承担赔偿责任。

10.**保密条款适用**：本协议第二条第5款关于保密的约定，在本协议终止后仍然有效，双方负有持续的保密义务。

第十条附则

1.**附件效力**：本协议附件（包括但不限于《租赁区域清单》、《最低租赁指标约定书》、《保证金协议》等）是本协议不