董事局协议书

董事局协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称为“远景控股集团有限公司”，住所地位于中国北京市朝阳区建国路88号金融中心大厦A座25层。甲方法定代表人为李明，性别男，1958年3月出生，中国国籍，联系方式电子邮箱为liming@。甲方是一家经中国工商行政管理总局核准注册的综合性企业集团，主营业务涵盖房地产开发、投资管理、产业运营等领域，具备雄厚的资本实力和丰富的行业经验。近年来，甲方积极拓展多元化业务布局，尤其在高端商业地产租赁及物业管理方面表现出色，希望通过本次协议与乙方建立长期稳定的合作关系，共同推动项目开发与运营。

甲方自成立以来，始终秉持“创新、共赢、诚信”的经营理念，先后投资建设了多个大型商业综合体及产业园区，其中包括位于上海市浦东新区的“陆家嘴金融中心”和位于深圳市南山区的前沿科技园。在租赁业务方面，甲方管理的商业物业总面积超过200万平方米，年租金收入稳定增长，客户满意度持续保持在行业领先水平。本次合作基于甲方对乙方在特定领域的专业能力的高度认可，旨在通过资源共享与优势互补，实现双方的共同发展。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称为“华睿物业管理股份有限公司”，住所地位于中国广东省深圳市福田区深南大道1006号华强北科技大厦B座18层。乙方法定代表人为王静，性别女，1975年10月出生，中国国籍，联系方式电子邮箱为wangjing@。乙方是一家专注于高端商业物业管理服务的专业公司，成立于2010年，注册资本1亿元人民币，拥有国家一级物业管理资质。公司核心业务包括物业租赁代理、设施设备维护、客户关系管理及智慧化系统开发，服务客户涵盖国内外知名企业及大型商业运营商。

乙方自成立以来，始终坚持以客户需求为导向，通过精细化管理和创新服务模式，在行业内建立了良好的口碑。目前，乙方管理的商业项目包括广州天河城广场、南京新街口商场等知名商业综合体，管理面积累计超过150万平方米，年租金收入超过10亿元人民币。乙方团队由行业资深专家组成，具备丰富的项目管理经验和技术创新能力，尤其在智能化物业管理系统开发方面处于领先地位。本次合作基于甲方对乙方专业能力和服务品质的充分信任，双方将共同推动特定项目的租赁运营及物业管理工作，实现互利共赢。

双方合作的背景为：甲方计划开发位于成都市高新区的“天府新谷创新中心”项目，该项目总建筑面积约50万平方米，包含办公空间、研发实验室及配套商业区域。为提升项目租赁率和运营效益，甲方经市场调研后，选择与乙方合作，由乙方提供全面的租赁代理及物业管理服务。乙方凭借其在高端商业物业管理领域的专业优势，可为甲方提供包括市场推广、租户招引、合同谈判、物业维护等全方位服务，帮助甲方实现项目价值最大化。双方基于平等互利、长期合作的原则，经友好协商，达成如下协议。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的是明确甲方与乙方在“天府新谷创新中心”项目（以下简称“项目”）租赁运营及物业管理方面的合作目标与责任，确保双方通过专业分工与协同配合，实现项目的高效开发与稳定运营。具体内容涵盖：甲方负责提供项目开发所需的基础设施及政策支持，乙方负责项目的租赁代理、租户管理、物业维护、客户服务及智能化系统运营等全方位物业管理服务。双方将基于本协议约定，共同推动项目的市场推广、租户招引及日常管理，最终实现项目的商业价值与资产增值。本协议旨在构建长期稳定的合作关系，为双方的持续发展奠定基础。

第二条定义

1.“项目”指由甲方投资开发，位于成都市高新区的“天府新谷创新中心”，包括办公空间、研发实验室及配套商业区域，总建筑面积约50万平方米。

2.“租赁代理”指乙方代表甲方进行项目租赁市场推广、租户筛选、合同谈判及租赁签约等事务。

3.“物业管理”指乙方提供的包括但不限于物业维护、安保管理、清洁服务、客户关系维护及智能化系统运营等服务。

4.“租赁率”指项目已租赁面积占总可租赁面积的百分比。

5.“运营费用”指乙方在履行本协议过程中产生的合理支出，包括人员工资、设备维护费、市场推广费等，具体由双方另行约定。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力与义务

(1)甲方有权监督乙方在本协议项下的服务履行情况，并要求乙方按照协议约定提供服务。甲方有权对乙方的服务质量进行评估，并根据评估结果调整合作方案。

(2)甲方应按照本协议约定，向乙方提供项目开发所需的基础设施及政策支持，包括但不限于土地使用权证明、建设工程许可文件及相关政府批文。甲方应确保项目按计划完工，并配合乙方完成租户招引所需的场地准备工作。

(3)甲方有权根据市场情况调整项目的租赁价格及政策，但应提前30日书面通知乙方，并协商达成一致。

(4)甲方应按照本协议约定，按时支付乙方应得的报酬及服务费用，如有特殊情况需延迟支付，应提前15日书面通知乙方，并协商解决方案。

(5)甲方应配合乙方进行市场推广活动，提供项目宣传资料及必要的支持，共同提升项目品牌影响力。

2.乙方的权力与义务

(1)乙方有权根据本协议约定，全面负责项目的租赁代理及物业管理服务，并要求甲方提供必要的配合与支持。乙方有权根据市场情况提出租赁价格建议，但最终定价需经甲方书面确认。

(2)乙方应组建专业的租赁及物业管理团队，配备经验丰富的项目总监负责整体运营，并设立专项小组负责市场推广、租户服务及设施维护等工作。乙方应制定详细的工作计划，并定期向甲方汇报工作进展。

(3)乙方应充分利用自身资源，通过多种渠道进行市场推广，包括线上广告、行业展会、定向招商等，目标是在协议有效期内实现项目租赁率达到80%以上。乙方应定期向甲方提供市场分析报告，并提出优化建议。

(4)乙方应负责项目租赁合同的谈判与签订，确保合同条款符合双方利益，并承担因合同履行产生的法律责任。乙方应积极招引优质租户，优先引入与项目定位相符的高科技企业及研发机构。

(5)乙方应提供全面的物业管理服务，包括但不限于：

a.**设施设备维护**：定期对项目内的电梯、空调、消防系统等设施进行巡检与维护，确保设施正常运行，并建立完整的维护记录。乙方应配备专业的维修团队，24小时响应紧急维修需求。

b.**安保管理**：负责项目内的安保工作，包括门禁管理、巡逻防控、监控系统运营等，确保租户财产与人员安全。乙方应与当地公安机关建立合作机制，共同维护项目周边秩序。

c.**清洁服务**：提供日常保洁及定期深度清洁服务，确保项目环境整洁卫生，符合高端商业物业的标准。乙方应使用环保清洁剂，并定期对清洁质量进行自查与改进。

d.**客户服务**：设立24小时客户服务热线，及时响应租户需求，处理投诉与建议，并定期进行客户满意度，持续优化服务体验。

e.**智能化系统运营**：负责项目内智能化系统的日常管理，包括智能门禁、会议预定系统、能耗管理系统等，确保系统稳定运行，并根据租户需求进行功能升级。

(6)乙方应妥善保管项目租户的信息资料，遵守保密义务，未经甲方书面同意，不得泄露给任何第三方。如因乙方原因导致租户信息泄露，乙方应承担相应的赔偿责任。

(7)乙方应按照本协议约定，定期向甲方提交财务报表，详细列明服务费用及运营成本，接受甲方的审计与核查。如有争议，双方应协商解决，或提交第三方机构进行鉴定。

(8)乙方应积极参与甲方的项目推广活动，包括但不限于行业峰会、招商推介会等，并配合甲方完成租户签约及入驻手续的办理。

第四条价格与支付条件

1.甲方同意向乙方支付租赁代理服务费，费率按项目总租赁面积的月租金总额的10%收取，具体计算方式为：每月租赁代理服务费=（当月租赁面积×当月平均租金）×10%。

2.租赁代理服务费支付时间：甲方应在每月结束后10个工作日内，根据乙方提交的结算清单进行审核，审核无误后支付当月服务费。如甲方有异议，应在收到清单后5个工作日内提出，双方友好协商解决；若协商不成，可提交第三方机构进行裁决。

3.甲方同意向乙方支付物业管理服务费，费率按项目总可租赁面积的月租金总额的5%收取，最低收费金额为人民币50万元/月。支付时间与租赁代理服务费相同。

4.甲方应在协议生效后支付首期服务费，金额为人民币200万元，用于乙方启动项目前期工作。首期费用应在协议签署后7个工作日内支付至乙方指定账户。

5.乙方因履行本协议产生的合理运营费用，由甲方承担，具体包括：市场推广费（不超过年度租赁代理服务费的15%）、人员工资、设备维护费等，每月结束后由乙方提交详细发票，甲方审核后30个工作日内支付。

6.支付方式：甲方应通过银行转账方式支付费用至乙方以下账户：

开户行：中国工商银行深圳市分行

户名：华睿物业管理股份有限公司

账号：6222020100123456789

第五条履行期限

1.本协议有效期为五年，自双方签字盖章之日起生效。协议期满前三个月，如双方无书面异议，可自动续期两年。

2.协议期间，如项目租赁率未达到80%，甲方应向乙方支付奖励金，金额为项目总可租赁面积月租金总额的5%，支付时间为协议第三年年底。

3.任何一方提前终止协议，应向对方支付相当于一年服务费总额的违约金，并承担因终止协议产生的直接损失。

4.关键时间节点：

a.项目竣工日期：2024年12月31日，乙方应在竣工后一个月内完成物业管理系统调试。

b.首次招商启动：2025年3月1日，乙方应完成市场推广方案并提交甲方审核。

c.年度目标审核：每年12月31日前，双方对项目租赁率、运营成本等进行年度评估，并制定下一年度工作计划。

第六条违约责任

1.**甲方违约责任**

(1)若甲方未按时支付服务费，每逾期一日，应向乙方支付逾期金额千分之五的违约金，逾期超过30日，乙方有权解除协议，并要求甲方支付相当于一年服务费总额的赔偿金。

(2)若甲方未提供必要的项目支持（如土地使用证、工程许可等），导致乙方工作延误，每延误一日，甲方应向乙方支付人民币5万元的违约金，且延误责任由甲方承担。

(3)若甲方单方面降低租赁价格或调整合同条款，且未与乙方协商一致，应向乙方支付相当于受影响租户合同总额10%的赔偿金，并承担乙方因此遭受的直接损失。

2.**乙方违约责任**

(1)若乙方未完成租赁代理目标，项目租赁率低于75%，乙方应向甲方支付相当于年度租赁代理服务费20%的违约金，并承担因未达标产生的市场推广费用差价。

(2)若乙方在物业管理过程中出现重大过失（如设施设备损坏、租户投诉未及时处理等），导致甲方或租户遭受损失，乙方应承担全部赔偿责任，包括直接经济损失及间接影响费用。

(3)若乙方泄露租户商业秘密或泄露项目核心数据，应向甲方支付人民币500万元赔偿金，并承担相应的法律责任，协议自动终止。

(4)若乙方运营费用超出年度预算15%以上，超出部分由乙方自行承担，并需向甲方提供详细解释及第三方审计证明。

3.**不可抗力免责**

(1)如因地震、战争等不可抗力因素导致协议无法履行，双方互不承担违约责任，但应及时通知对方，并采取措施减少损失。不可抗力影响消除后，协议可继续履行。

(2)因不可抗力导致的费用增加（如紧急维修费、人员遣散费等），由受影响方承担，并需提供有效证明。

4.**争议解决优先级**

(1)双方应首先通过友好协商解决违约争议。

(2)协商不成的，任何一方可向项目所在地人民法院提起诉讼，或提交中国国际经济贸易仲裁委员会进行仲裁。仲裁裁决为终局裁决，双方均应自觉履行。

5.**赔偿范围**

(1)违约方应赔偿守约方因违约产生的直接经济损失，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等。

(2)若违约行为导致协议无法继续履行，守约方有权要求违约方支付相当于协议总价值30%的赔偿金，并解除协议。

6.**其他违约情形**

(1)若一方违反保密条款，泄露协议内容或商业信息，应向对方支付人民币1000万元赔偿金，并承担法律责任。

(2)若一方违反协议约定，擅自变更服务内容或范围，另一方有权要求其恢复原状，并支付相当于违约金额50%的赔偿金。

第七条不可抗力

1.本协议所称“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、火灾、战争、罢工、政府行为（如法律法规的变更、税收政策调整等）、流行病疫情以及网络攻击等。

2.任何一方因不可抗力导致无法履行或无法完全履行本协议义务时，应立即通知对方，并提供相关证明文件（如政府部门公告、事故报告等），在合理期限内暂停履行或部分履行相关义务。

3.不可抗力影响消除后，受影响方应在合理期限内恢复履行本协议，如因不可抗力导致协议目的无法实现，双方可协商解除协议，互不承担违约责任。

4.因不可抗力造成的直接经济损失，由双方各自承担，但双方应采取措施减少损失扩大，因未采取措施导致损失扩大的，应承担相应责任。

5.若不可抗力持续超过60日，双方应协商是否继续履行协议，如协商不成，可解除协议，双方应退还已收取的款项并结算费用。

6.双方应将不可抗力事件对协议履行的影响及时书面通知对方，并在不可抗力消除后10日内提交恢复履行计划或解除协议的书面意见。

第八条争议解决

1.本协议项下的任何争议，双方应首先通过友好协商解决，协商应在知晓争议后30日内进行，如协商达成一致，双方应签署书面协议确认。

2.协商不成的，任何一方可向项目所在地有管辖权的人民法院提起诉讼，或提交中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC）进行仲裁。仲裁适用中华人民共和国法律，仲裁裁决为终局裁决，对双方均有约束力。

3.诉讼或仲裁期间，除争议事项外，双方应继续履行本协议其他条款，非争议事项的履行不应受影响。

4.争议解决费用（包括诉讼费、仲裁费、律师费等）由败诉方承担，如双方均有责任，则按责任比例分担。

5.双方在争议解决过程中应遵守保密义务，不得泄露争议内容及其他商业信息，但法律规定或仲裁规则要求披露的除外。

6.如一方在收到对方争议解决通知后60日内未采取任何行动，另一方有权直接向法院起诉或申请仲裁，由此产生的费用由未采取行动方承担。

第九条其他条款

1.**通知方式**：本协议项下的所有通知、文件等均应以书面形式，通过专人送达、挂号信、传真或电子邮件等方式发送至本协议首页载明的地址或联系方式。任何一方变更联系方式，应提前10日书面通知对方。以电子邮件方式发送的，发出时视为送达；以专人送达的，签收日视为送达。

2.**协议变更**：本协议的任何变更或补充，均须经双方书面同意，并签署补充协议。补充协议与本协议具有同等法律效力。未经双方书面同意，任何一方不得单方面变更协议内容。

3.**终止条件**：除本协议另有约定外，双方可在协议有效期内协商终止本协议，或因违约、不可抗力等原因导致协议无法继续履行时终止。协议终止后，双方应妥善处理善后事宜，包