某著名企业金地集团中国房地产行业现状及发展趋势分析30

中国房地产行业现状及发展趋势分析某著名企业中国2004年12月目录某著名企业对中国房地产行业的理解某省市场总体状况宏观调控对房地产行业的影响宏观调控下房地产企业发展的思路某著名企业的战略咨询思路©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal从我国房地产行业发展的历程来看，房地产行业总体保持着较高的发展速度，同时随国家总体宏观经济的调控而出现波动

1985-19911992-19931993-19971998-现在过热－调控2002年出台土地招拍挂制度2003年央行121号文件，提高房地产贷款门槛2004年提高银行存贷款利率©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal在90年代初的宏观调控之后，96年到2003年，我国房地产行业总体持续上升，处于一个良好的发展阶段加入03/04年数据备注：综合指数值100为景气线100以上为景气区间100以下为不景气区间110以上为过热预警区间2004.102004.3©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal商品房竣工和销售面积都呈快速增长趋势，空置率逐年降低1997－2004年全国商品房竣工、销售面积变化(万平方米)1999-2004年全国商品房空置面积(万平方米)及空置率资料来源：国家统计局

2003年竣工面积与销售面积之差为7263万平米，小于2002年的7553，空置率仍在减小2004年销售大于竣工面积，空置率继续下降1-10月1-10月©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal从长期来看，多种因素决定了我国某省市场需求将长期看好，还有很大的发展空间联合国根据对70多个国家住宅发展过程的统计分析，总结出人均GDP水平和住宅产业发展情况之间的密切联系，我国正进入稳定高速发展期人均GDP200-300美元600-800美元1300美元以上8000-10000美元住宅产业发展情况刚起步快速发展稳定高速发展平稳发展我国城镇居民人均居住面积约23平米，与发达国家地区相比还有较大差距某省市化进程加快我国某省市场需求长期看好积极稳妥推进城镇化是“十五”期间我国的战略重点之一未来某省市化比例将增加一个百分点，某省市土地供应的增加和大规模的城镇住宅建设©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal总体来说，我国房地产行业中长期持续向好，短期内受政府宏观调控政策的影响会有所波动

房地产作为基础产业和资金驱动型行业，受宏观经济影响很大，带来房地产行业的短期波动。政府的政策影响，如拉动内需等政策，在短期内会影响长度和幅度，但对整体趋势影响不大。结论：短期呈小范围波动状态某省市场供应的增加速度超过有效需求的增加速度，某某省市场供过于求资金在全球范围内加速流转国家出台相关政策对行业进行调整和管控三外的加入使某省市场竞争进一步加剧中长期呈增长趋势中国经济良好的发展态势中国长期潜在需求巨大某省市场上升城市化进程进一步加快人均面积远小于欧美国家，改善住宅环境需求巨大大量存量房的改造时间行业规模市场现状房地产开发长期趋势©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal从产业发展看，我国的房地产行业总体处于从开发/产品型向投资/资本运作型过渡的阶段-行业成熟度与房地产商商业模式演变示意图-高利润阶段高风险/高回报产品创新中等利润阶段适中风险/适中回报资本优势/规模优势微利阶段低风险/低回报规模优势经济特征需求特征房地产开发/产品型房地产投资/资本运作型房地产服务/服务型时间行业规模中国大陆房地产商香港房地产商发达国家房地产商某省市场对新增住房需求快速膨胀某省市场对新增住房需求稳定增长某省市场以提升住房质量的需求为主业务类型房产增量开发地产开发房地产开发物业经营（商业物业、写字楼）房产中介房地产金融服务房地产金融服务物业经营房产中介©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal由于所处的产业发展阶段和区域经济发展的不平衡，现阶段我国呈现增量开发业务（主要是住宅开发）占主导，其他多种业务类型并存发展的格局行业主业务价值链辅助业务价值链物业管理物业持有物业经营房产开发地产开发房地产金融中介服务（评估、经纪、定制等）土地出让为主，结合金融、贸易、商业地产开发：以陆家嘴、金融街为代表开发工业区土地：以天津工业区为代表地产开发模式房产开发模式产品单一化，在某省市迅速复制：以某著名企业为代表在某省市的多个区域做多种产品，多是大型国有企业：以华润置地代表在少数某省市开发高端产品，以较少的项目赢得较高利润：以万通为代表小城镇开发模式，以浙江广厦、新奥置业为代表物业经营模式专业的物业经营，成为一种专业物业，配合战略合金回报：以第一太平洋戴维斯为代表混合的物业出租经营，以收取租金为主：以中国国贸为代表开发和物业出租经营混合：如香港恒隆、新世界等价值链整合模式房地产服务模式不动产金融模式整合从地产开发到销售到物业管理的所有环节，形成纵向一体的全能公司：以富力公司为代表重点整合价值链的关键环节，在集团内实现地产开发和房产开发的分工合作：以珠江系地产为代表中介经纪和评估：以伟业顾问、上海同策为代表定制服务，以房屋的定制和项目管理收取服务费：以日本大和房屋为代表，万通开始尝试房地产信托：以金信信托为代表房地产基金：以精瑞基金为代表©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal增量开发业务（主要是住宅开发）“为卖而造”，资金回收、单个项目风险较好把控，容扩大规模，获得快速的发展，但同时也存在险大、盈利回报不稳定的问题住宅房地产价值链价值实现一般“为卖而造”，追求一次增值，资金回收短运作特点：单一开发业务模式简单，单个项目风险较容容短时间内在规模上有快速的发展受外界政策和经济环境影响较大的行业，存在险开发业务的投资致盈利回报不稳定一次增值过程，没有有效资产的积累关键风险控制点：定位准确某省市场需求总工期控制和成本控制营销节奏与制获得土地住宅房地产建设开发规划项目管理融资营销物业管理开发阶段现金流时间消费者住宅房地产开发现金流©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal在近年来某省市场环境和相对宽松的金融土地政策条件下，专注于开发业务的开发类企业整体上获得了快速发展，实现了良好的绩效-30%-20%-10%0%10%20%30%40%房产地产+房产房产+物业综合类中介类2003年2002年2001年各业务模式公司的平均净资产收益率从大陆某省市房地产公司指标分析来看，各模式中，房产开发规模发展最快，地产+房产模式收益最好，房产+物业模式收益最为稳定，但地产开发业务需要有特殊的资源加以支持2003年股东权益规模比较2003年主营收入规模比较地产+房产房产+物业综合类中介类房产030609012015018021024003060901201501802100246810121416182003年净利润规模比较©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal以某著名企业为代表的一批企业，通过大盘开发、规模复制、跨地域发展等多种方式快速发展，成为房地产开发业务中的主流模式主营房地产经营收入（万元）历年净资产规模（万元）多项目并行开发通过对多项目并行开发节奏的掌握，能够帮助实现公司业绩的平滑，满某省市场对业绩平滑性的要求。同时多项目开发有利于快某省市场、扩大规模跨地域发展跨地域发展有利于扩大发展空间、规避单区域发展潜力不足、利某省市场发展的不均衡和分散发展中的区域风险。某著名企业是最早进行跨地域发展的房地产开发商，目前已在全国1某省市发展房地产大盘分期滚动开发、规模化复制大盘滚动开发能带来低廉的土地和建筑成本、地方政府的支持和政策优惠、分期开发带来的增值空间的扩大和大规模项目的品牌优势。某著名企业在各地都拿比较偏，但环境不错的地，客户群主要定某省市白领，注重产品的规模化定制品牌与服务通过良好的产品和客户服务塑造产品和企业品牌，利用良好的品牌效应获得超过行业平均水平的利润空间©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal但这种单一开发业务模式固有的弱点使企业发展到一定阶段后容风险累积和发展瓶颈，收益个体差异较大，难以持续扩大规模、克服行业波动带来的风险房某省市公司为保持业绩的平滑和规模的持续扩张，必须不断加大投入力度，资金需求不断增大，需要大量外部资金支持我国房地产企业融资方式单一，主要依赖银行，而开发业务的一次性盈利模式使得留存下来的资产多为低价值资产，这使得风险随不断开发而累积，如果遇到宏观调控造成的行业性动，资金链容多项目并行开发和多地域拓展达到一定规模之后，管理难度将会大大增加，对企业管理能力有很大的挑战，增加了企业运作风险风险逐步累积风险风险风险©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal从房某省市公司的年报来看，房产开发模式各公司间盈利性的差异很大，业绩两极分化严重，体现了房产开发模式高风险的特点资料来源：200某省市公司年报—房产开发模式部分公司的净资产收益率—©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal目录某著名企业对中国房地产行业的理解某省市场总体状况宏观调控对房地产行业的影响宏观调控下房地产企业发展的思路某著名企业的战略咨询思路©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal房地产某省市场状况及行业前景使供应和需求都快速增长，商品房价格一路上扬，在个别某省市，房价/收入比已经达到很高的水平，房地产行业呈现过热的苗头我国商品房销售价格变化资料来源：国家统计局

商品房价格上涨速度已超过居民收入增长速度在上海等某省市，房价/收入比已达到很高的水平在某省市得市场需求中，投资性购房占到相当比例，需求中的泡沫成分凸现投资增长的情况©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal我国房地产行业发展的资金主要来自于银行，快速的增长使银行风险增大，直接威胁到国家的金融秩序和宏观经济的稳定发展

2004年1～6月份房地产投资累计到位资金来源构成数据来源：国家信息中心

房地产开发类贷款是房地产投资的重要来源。在央行195号文件出台后，开发贷款加上预售过程中银行按揭贷款的资金量，信贷资金在房地产投资来源中的比例仍超过60%，银行成为房地产风险的最大承担者房地产贷款余额占银行总贷款余额的比重近几年的变化我国商业银行个人住房贷款增长情况个人按揭贷款的快速增长加剧了银行短存长贷的压力©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal为防止房地产过热对宏观经济运行的影响，2002年开始，国家逐步通过颁布一系列的土地和金融政策来加大房地产行业的调控力度政策内容金融政策土地政策

2002年5月9日国土资源部出台11号文《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定商品住宅用地的取得必须通过招标、拍卖或挂牌的方式，使土某省市场透明化，于2002年7月1日开始实施；2004年3月31日，国土资源部和监察部联合下发71号文件，严格要求协议出让土地中的遗留问题必须在2004年8月31日前处理完毕，否则土地将收回土地规划的权限也正处于变化调整之中195号文－2001年6月中国人民银行发布，采取提高非经济适用房银行贷款利率、项目资本金比例、商品房预售条件等多项措施，严格控制高档房地产开发项目。121号文－2003年6月13日中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，《通知》在重申195号文规定外，还规定多项严格房地产企业信贷的条款2004年开始采取了三个步骤调整利率政策以更好发挥起作用：扩大贷款利率浮动区间调高央行再贷款利率和再贴现利率金融机构一年期存贷款基准利率上浮0.27％，放宽金融机构贷款利率上浮区间，贷款利率实行下限管理，允机构存款利率下浮©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal金融土地政策从供需两方面对整个行业施加影响，对整个行业的发展产生极大的影响促进土地供应透明化，某省市场行为加强了政府对土地的规划和控制力度，通过对土地出让的控制，加强了政某省市场的力度企业囤积土地的行为受到抑制贷款利率的提高，将抑制部分区域房地产投资购买过热的现象，控制总体的需求规模，减慢需求增长速度利率的提高有助某省市场需求中的泡沫成份土地政策金融政策供应需求提高开发企业银行贷款的门槛，促进行业的整合和产业的升级促进房地产企业金融手段的创新单一开发业务模式弊端凸现，促进行业业务模式的转变，减缓房地产企业的发展速度，降低发展的风险促进产品结构的转变提高了土地获取的难度和成本促进了行业内企业项目策划等业务能力的提升©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal从03年到04年两年的行业发展情况来看，宏观调控对供应的控制已经产生了明显的效果，未来随着加息效应的显现，过热需求也将受到有效控制开发企业的效益出现了分化2003年下半年到2004年10月的供需数据©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal2004年房地产投资增长幅度逐月降低,宏观调控对投资的抑制作用初步显现2002-2004年1-6月房地产投资增长情况（%）

数据来源：根据国家统计局《中国经济景气月报》整理©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal2004年房地产的商务及商业开发增速加快，未来发展空间巨大按工程用途分上半年房地产累计开发投资及增长情况数据来源：国家统计局

©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal目录某著名企业对中国房地产行业的理解某省市场总体状况宏观调控对房地产行业的影响宏观调控下房地产企业发展的思路某著名企业的战略咨询思路©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal在宏观调控的情况下，随着大量资本进入行业，未来两年房地产行业面临着重新“洗某省市场集中度将大幅提高土地供给透明企业运营模式改善大量资本进入行业“121号”文件“195号”文件“18号”文件房地产企业数量多、规模小、集中度低某省市场为例，据某省市场上在售的项目，仅掌握在不到一半的开发商手中；有项目的企业平均开发规模为21万㎡房地产开发企业绩效开始出现分化行业集中度将大幅提高，规模大、资金雄厚、管理模式先进的巨头将出现市场规模某省市场价格更趋于理性化、透明化资金实力将成为企业发展的最关键因素规模化、专业化将是我国房地产企业发展的必由之路业务模式多样化趋势，产品/服务细分，产品品种增加，专业化程度增加，现在2005-2008©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal新的竞争环境使资金实力成为房地产企业发展的首要条件，银行融资难度的增大使建立多样化融资渠道，实现某省市场的对接变得非常重要央行121号文房地产开发企业绝大部分资金都来源于银行2003.6房地产企业多元化融资手段上市融资资产证券化抵押基金信托国家政策因素

相关政策的解禁、放开企业自身因素企业自身信誉项目吸引力©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal上市融资是国内企业运用较早的股权融资手段，在银行贷款难度增大的情况某省市融资已成为众多房地产企业拓展融资渠道的重要选择历史金融环某省市直接融资成为房地产企业低风险获取资金，扩的最优途径，但相关政府部某省市公司的管理曾一度限某省市途径的发展除获取直接融资外，某省市还具有其他一系列好处，如拓展再融资渠道、扩大品牌知名度、提高整体竞争力、促进公司快速发展等某著名企业股份有1991年1月在国某省市，集资累计约16亿（含B股）万通实业（北京）有2002年8月进入国内A股（买壳先锋股份）/计划海外某省市首创置业（北京）有2003年6月在香港某省市融资约9.4亿/计划国内某省市，受国家宏观调控政策影响，暂时被搁置上海复地有2004年2月在香港某省市融资15亿/计划国内某省市合生创展有1998年5月在香港某省市融资约6.7亿北京城建（北京）有已在国内某省市，融资约8.4亿华润置地（北京）有1996年11月在香港某省市融资约35亿天津顺驰有已启动香港某省市计划©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal信托是国内近两年兴起的房地产融资模式，但受国内信托管理办法的限制，起到的作用有限©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal资产证券化和房地产基金是以美国为代表的国际房地产金融的主流模式

-美国的业务模式-地产开发房产开发物业持有股权REIT机构投资者银行等金融机构个人投资者承租人自用购买按揭贷款证券化按揭REIT中介代理物业管理物业运营共同基金有限合伙私募基金业务流资金流按揭贷款可能业务模式©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal中国某省市场良好的发展态势和前景已吸引了大批海外房地产基金参与，国内目前的投资基金以投资于房产开发业务的机会型基金为主长期基金中期基金短期基金收益风险安全性成长性主流基金增值型基金机会型基金准机会型基金土地基金（Land）私人房地产信托公众房地产信托CMBS麦则恩国内以投资房产开发的机会型基金为主的原因：国内还处于房地产开发业务为主的阶段，开发业务还有很好的利润和较低的风险产业基金法没有出台，没有可实现房地产资产证券化的资某省市场，长期房地产基金没有很好的退出机制目标收益率IRR在25％以上采用相对较高的杠杆率投资期限较短2～3年利用网络寻找非公开交会，以避免公开投标的竞争完全供租赁的多住户的公寓物业投资主流的多样化的私人基金可公开交地产投资信托产品通过调整物业经营/租赁的策略实现增值通过物业重新定位获取增值开发和二次开发获取稳定而长期的增值©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal随着我国的资产证券化业务的即将开展，各房地产基金参与的力度逐步增大，投资策略也从开发业务发展到物业持有经营以往，外资试探性的投资往往是与国内企业合作，自己在投资中只占很少比例，而现在开始大幅度提高自己在投资中所占比例，并倾向于独立投资。摩根士丹利房地产基金董事总经理盖迪接受记者采访时表示，2004年大摩某省市场上投资的10个项目中，有一些投资比例达95%甚至100%。而在2003年7月大摩首次试水参与锦麟天地开发时，他们所占的投资比例不过10%左右与以往参与开发投资单独项目以迅速抽身的做法不同，资机构开始购入优质的物业长期持有。”陈咏东告诉记者，与基强联行联系的多方海外资金均表示，希望能够整体购入物业并持有3-5年甚至更长时间。经过几年的运作后，这些物业可以具有稳定的现金流，即租约稳定，租金回报稳定，“这时候他们会把物业整体出售。”从这些海外资金手中“接盘”的买家通常是海外退休金、养老金等其他允房产的资金，而这些资金投资时最关注的往往是风险，他们对回报率的要求并不太高，但要求项目一定是风险很小而收益稳定©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal物业持有经营业务包括商业物业、写字楼、酒店等物业的经营，物业持有经营投入大，回收期长，对开发和经营能力要求高，但收益稳定，在经营良好的情况下能有多次增值机会，对房地产基金有更大吸引力酒店、写字楼持有经营建设开发前期规划运营管理营销品牌商业物业持有经营开发招商商业规划品类业态管理运营管理营销品牌建设开发现金流时间只租不售带约出售价值实现：依靠前期准确的定位和后期良好的经营，实现长期稳定的租金回报，有多次物业增值的空间运作特点：前期项目策划对项目成功至关重要，特别是商业物业要充分考虑到后期的商业经营需要良好的后期经营能力以获得更大的价值提升。商业物业是复合业态管理，对技能要求更高投入大、资金回收，对资金能力要求高关键风险控制点：超前眼光、规划定位、商圈管理操作模式，复合业态管理资金链，打某省市场现金流模型©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal在宏观调控及融资环境变化情况下，单一开发业务存在的众多局限性日益凸显，业务模式创新成为保持长期竞争优势的重点经营方向的单一，减弱了企业抗行业险的能力房地产行业是一个显的行业，企业单一的项目开发，使对抗行业险的能力大大降低投资限制形成赢利回报的不稳定项目开发建设般是３年～６年，由于投资限制会形成赢利回报的不稳定。赢利的不稳定对于房某省市公司的影响尤其明显。而物业租金回报是一种相对稳定的高回报，能增强企业的持续赢利能力开发企业净资产收益率与规模成反比保持合理的优质物业持有比例，对企业增强实力和扩尤为重要。持有优质物业有利于房地产企业提高融资能力，是增强抗经营风险能力的重要指标。而单一开发型企业净资产收益率与规模成反比，企业规模总是做不大单一开发型企业存在众多局限性竞争格局的变化要求进行转变行业竞争加剧，集中度提高行业平均利润率下降客户需求的变化使投资风险增大宏观调控使单纯开发业务风险加大宏观调控使传统的银行融资减少，权益性融资增多，开发商必须向投资商转变以保证较高的回报原以开发为主的房地产企业进入房地产其他经营领域业务模式创新成为保持长期竞争优势的重点©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal大型房地产企业通过多种方式开展房地产金融业务，在自有开发业务的基础上，进行资本运作和优质物业持有，可以在快速扩大规模的同时保持可持续的发展可持续成长

大中型房地产公司可以通过产业投资基金进行资本运作和优质物业持有获得稳定、高额回报，以避免单一的房地产住宅开发带来的动的影响。现金流房地产开发现金流其他相关业务现金流（优质物业持有经营、产业投资基金）大中型房地产公司总体现金流现金流由于国家政策导向和行业上下游的挤压，房地产开发不同阶段容融资困难，通过金融运作可以避免单一开发带来的风险，可以将中小房地产商对资金的需求作为获取高额利润和迅速扩大规模某省市场概念图！住宅开发资金管理相对简单，可以通过对多个项目前期谨慎的投资收益测算及过程中不断滚动资金细化管理和控制管理，保证资金的高效使用及防范资金风险，获得良好资金回报。©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal因此某著名企业认为未来几年国内领先房地产开发企业要将开发业务、物业经营业务和房地产金融业务相结合，形成以房地产金融业务为基础，开发与经营业务并举的企业发展格局房地产企业房产开发业务物业经营业务房地产金融业务房地产金融业务为开发与物业经营业务提供资金支持开发与经营业务为房地产金融业务提供专业能力上的支持资金支持资金支持专业能力支持专业能力支持©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal而未能建立良好房地产金融能力的开发企业即便拥有良好的开发能力，也只能不得不成为投资商的专业合作伙伴，从而最终行业内形成规模化与专业化两种不同的发展格局房地产基金项目管理合同30％银行信托70％成本：10％管理基金管理公司房地产投资公司房地产专业公司（开发、物业经营）委托合同管理专业化发展规模化发展海外基金©2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal目录某著名企业对中国房地产行业的理解某省市场总体状况房地产现有业务模式分析宏观调控下房地产企业的发展思路某著名企业的战略咨询思路