房地产企业成本控制管理手册

房地产企业成本控制管理手册第一章总则1.1目的与意义本手册旨在规范房地产企业成本控制行为，明确各部门及相关人员在成本管理中的职责与权限，通过系统化、规范化的管理手段，实现项目全生命周期成本的有效控制，提升企业核心竞争力与盈利水平。成本控制是房地产企业生存与发展的关键环节，它不仅关系到项目的经济效益，更影响到企业的市场地位和可持续发展能力。1.2适用范围本手册适用于本企业所有房地产开发项目的成本控制管理工作，涵盖项目投资决策、设计、招投标、施工、竣工结算及后评价等各个阶段。企业各部门、各参建单位（包括设计单位、施工单位、监理单位、供应商等）均应遵照执行。1.3基本原则1.目标引领原则：以项目整体经营目标为导向，设定明确、合理的成本控制目标，并将其分解到各个环节和责任主体。2.全员参与原则：成本控制是企业全体员工的共同责任，需建立全员参与、各负其责的成本管理责任制。3.全过程控制原则：成本控制应贯穿于项目开发的整个生命周期，从项目策划开始，直至项目竣工交付及后评价，实现事前预测、事中控制、事后考核的全过程管理。4.责权利相结合原则：明确各部门及岗位的成本管理职责，赋予相应的管理权限，并将成本控制成效与绩效考核挂钩。5.动态管理原则：根据项目进展和市场变化，对成本进行动态跟踪、分析与调整，确保成本目标的动态可控。6.价值工程原则：在成本控制过程中，注重功能与成本的优化结合，以最低的寿命周期成本，可靠地实现产品必要功能，提升项目价值。第二章成本控制组织架构与职责2.1组织架构企业应建立健全成本控制管理体系，明确各级组织和岗位的成本管理职责。典型的成本控制组织架构可包括：*决策层：企业高层领导，负责审批项目成本目标、重大成本调整及关键成本决策。*成本管理部门：（如成本管理部或合约造价部）作为成本控制的专职管理部门，负责成本管理制度的制定、目标成本的编制与分解、动态成本的跟踪与分析、结算管理、成本数据库建设等。*相关业务部门：包括设计、工程、采购、营销、财务、开发等部门，在各自职责范围内履行成本控制职责。2.2主要部门职责1.成本管理部门：*组织编制和审核项目目标成本。*负责项目全过程动态成本的监控与预警。*组织或参与工程招投标、采购询价与合同谈判。*负责工程进度款支付审核、工程变更与现场签证的费用审核。*负责项目竣工结算的审核与管理。*建立和维护成本信息数据库，进行成本分析与总结。*监督成本控制制度的执行情况。2.设计部门：*在满足项目定位和功能需求的前提下，推行限额设计、优化设计，控制设计阶段的成本。*对设计方案的经济性负责，主动进行多方案比选和价值工程分析。*配合成本部门进行设计阶段的成本测算与优化。3.工程管理部门：*负责施工现场的成本控制，严格控制工程变更和现场签证。*优化施工组织方案，减少不必要的浪费。*负责工程质量和进度管理，避免因质量问题或工期延误造成的成本增加。*参与材料设备的选型和认质认价工作。4.采购部门：*建立合格供应商名录，通过招标、询价等方式，降低采购成本。*确保采购物资的质量和及时供应，控制采购风险。*负责采购合同的履约管理。5.营销策划部门：*负责项目定位、市场调研，确保产品定位与市场需求匹配，避免因定位偏差导致的成本浪费或销售不畅。*控制营销费用，提高营销效率。6.财务部门：*负责项目资金的筹措与合理安排，控制资金成本。*参与项目成本核算与分析，提供财务支持。*负责成本相关的税务筹划。7.开发报建部门：*负责项目各项报批报建手续的办理，合理规划报建流程，控制报建费用。第三章成本控制的关键环节与措施3.1项目投资决策阶段成本控制投资决策阶段是成本控制的源头，对项目总成本影响最大。1.详尽的市场调研与项目定位：准确把握市场需求，明确项目定位（产品类型、档次、目标客户群），避免盲目开发导致的成本过高或销售困难。2.科学的投资估算：在项目立项前，根据项目规划指标、市场行情、类似项目数据等，进行详细的投资估算，作为项目决策和后续成本控制的基准。3.多方案比选与风险评估：对不同开发方案进行经济效益、环境效益和社会效益的综合比选，评估潜在风险，选择最优方案。3.2设计阶段成本控制设计阶段是控制工程造价的关键环节，决定了项目成本的70%以上。1.推行限额设计：以批准的投资估算为控制目标，将成本限额分解到各专业设计中，明确各专业的造价限额，严格控制设计变更。2.优化设计方案：在满足使用功能和规范要求的前提下，鼓励采用新技术、新工艺、新材料，通过多方案比选，选择技术先进、经济合理的设计方案。3.重视初步设计与施工图设计的审核：重点审核设计的经济性、合理性，及时发现并修正设计缺陷和不合理之处。4.加强设计与成本的沟通协作：成本管理人员早期介入设计过程，与设计人员密切配合，对设计方案进行经济性分析，提供成本咨询。5.推广标准化设计与模块化建造：减少重复设计，提高设计效率，降低建造成本。3.3招投标与采购阶段成本控制该阶段直接关系到工程承发包价格和材料设备采购成本。1.规范招投标流程：严格遵守招投标法律法规，确保招投标过程的公开、公平、公正。2.合理划分标段：科学划分招标标段，有利于吸引有实力的投标人，降低投标价格。3.编制高质量的招标文件与工程量清单：确保招标文件条款严谨、工程量清单准确完整，减少后续合同纠纷和索赔。4.有效的合同谈判与管理：在合同签订前，对合同条款进行仔细审核和谈判，特别是关于价款调整、工程变更、违约责任等关键条款，明确双方权利义务。5.建立合格供应商库：对供应商进行动态考核与管理，选择信誉好、性价比高的供应商，实现集中采购或战略采购。3.4施工阶段成本控制施工阶段是成本实际发生的主要阶段，需严格控制各项支出。1.严格控制工程变更与现场签证：建立规范的工程变更和签证管理流程，明确审批权限和程序。变更前必须进行技术经济论证，确保变更的必要性和经济性。2.加强施工现场管理：优化施工组织设计，合理安排施工顺序和资源投入，减少窝工、返工，提高施工效率。3.材料与设备成本控制：严格执行材料设备的采购计划和验收制度，控制材料损耗，合理使用周转材料。4.准确计量与进度款支付：严格按照合同约定和工程实际进度进行计量支付，避免超付工程款。5.做好索赔与反索赔管理：加强合同履约管理，积极防范和处理施工单位提出的索赔，同时对因对方原因造成的损失及时提出反索赔。3.5竣工结算阶段成本控制竣工结算是核定项目最终造价的关键环节。1.及时办理竣工结算：项目竣工验收后，及时组织编制和审核竣工结算，避免结算拖延。2.严格审核结算资料：对施工单位提交的结算资料（图纸、变更、签证、隐蔽工程记录等）的完整性、真实性和准确性进行严格审核。3.坚持原则，准确核算：依据合同约定、国家及地方计价规范，实事求是地审核工程价款，确保结算金额的准确性。3.6营销与运营阶段成本控制1.精准营销：制定合理的营销推广策略，控制营销费用占比，提高营销投入产出比。2.加强客户关系管理：提升客户满意度，减少售后维修成本和纠纷。3.项目后评价：项目完成后，对项目成本控制的全过程进行总结评价，分析经验教训，为后续项目提供借鉴。第四章成本控制方法与工具4.1目标成本管理1.目标成本的设定：在项目策划或初步设计阶段，根据市场情况、企业利润目标和投资估算，确定项目的目标成本。2.目标成本的分解：将总目标成本按专业（如土建、安装、装饰、园林等）、按阶段、按责任部门进行层层分解，形成各部门、各环节的成本控制子目标。3.目标成本的考核：将目标成本完成情况纳入各部门和相关人员的绩效考核体系。4.2动态成本管理1.动态成本跟踪：实时监控项目各阶段实际发生成本与目标成本的偏差，定期（如每月、每季度）编制动态成本报告。2.成本预警机制：当实际成本偏离目标成本达到一定阈值时，及时发出预警信号，分析偏差原因，并采取纠偏措施。3.成本纠偏：针对出现的成本偏差，及时调整成本控制措施，确保项目总成本在目标范围内。4.3责任成本管理1.明确责任主体：将成本控制责任落实到具体部门和个人，形成“人人有责、人人尽责”的成本控制氛围。2.责权利相结合：赋予责任主体相应的管理权限，并将成本控制成效与奖惩挂钩。4.4价值工程（VE）应用在项目设计、施工等阶段，运用价值工程原理，对产品功能和成本进行分析，通过功能优化和成本降低，提高产品价值。4.5成本数据库与信息化管理1.建立成本数据库：收集整理已完项目的各类成本数据（单方造价、材料价格、人工价格、机械台班等），为新项目的投资估算、目标成本编制提供数据支持。2.推广成本管理信息化系统：利用专业的成本管理软件，实现成本数据的实时共享、动态跟踪和高效分析，提高成本管理效率。第五章成本信息管理与后评价5.1成本数据收集与分析1.数据收集：系统收集项目开发各阶段的成本数据，包括合同价、变更签证费用、结算价、各类资源价格等。2.数据分析：定期对收集的成本数据进行整理、分析，找出成本变动的规律和影响因素，为成本预测和控制提供依据。5.2项目成本后评价1.后评价内容：项目竣工后，对项目实际成本与目标成本的差异进行分析，评价成本控制措施的有效性，总结成本管理的经验与教训。2.后评价成果应用：将后评价成果反馈到企业管理决策和后续项目中，持续改进成本管理水平。第六章监督与考核6.1监督检查企业应建立成本控制监督检查机制，定期或不定期对各部门、各项目的成本控制工作进行检查，确保成本控制制度的有效执行。6.2考核与奖惩1.建立成本考核指标体系：将目标成本完成率、动态成本控制情况、