物业安全管理条例

物业安全管理条例一、总则

1.1目的与依据

为规范物业服务区域内安全管理行为，保障业主、物业使用人人身和财产安全，维护物业管理活动正常秩序，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国治安管理处罚法》等法律法规，结合物业管理实践，制定本条例。

1.2适用范围

本条例适用于本行政区域内物业服务区域的安全管理活动，包括住宅小区、商业综合体、写字楼、工业园区等类型物业。物业服务企业、业主、物业使用人、业主大会、业主委员会以及相关行政管理部门，应当遵守本条例。未实行物业管理的区域，参照本条例相关规定由街道办事处、乡镇人民政府组织落实安全管理责任。

1.3基本原则

物业安全管理遵循安全第一、预防为主、综合治理的方针，坚持业主自治与专业服务相结合、权责对等、属地管理的原则。物业服务企业应当按照法律、法规规定和物业服务合同约定，履行安全管理职责；业主应当遵守管理规约，配合安全管理；相关行政管理部门应当加强对物业安全管理的指导和监督。

1.4管理主体与职责分工

物业服务企业是物业安全管理的第一责任人，对物业服务区域内共用部位、共用设施设备的安全运行以及公共秩序维护负有直接责任。业主大会、业主委员会有权监督物业服务企业履行安全管理职责，依法决定安全管理相关重大事项。业主、物业使用人应当合理使用物业，不得损坏、擅自改动共用设施设备，不得妨碍他人正常生活。住房和城乡建设部门负责物业安全管理的行业指导和监督管理；公安机关负责治安、消防等安全管理工作的指导和监督；消防救援机构负责对物业服务区域内消防安全实施监督管理；应急管理部门负责综合指导协调安全生产类、自然灾害类等突发事件应对工作；街道办事处、乡镇人民政府应当协助相关部门做好物业安全管理相关工作，协调处理物业管理纠纷。

1.5安全管理体系

物业安全管理应当建立“企业负责、业主参与、政府监管、社会监督”的管理体系。物业服务企业应当建立健全安全管理制度，配备专职安全管理人员，定期开展安全检查和隐患排查治理；业主应当通过业主大会、业主委员会参与安全管理决策，对物业服务企业安全管理工作进行监督；相关行政管理部门应当履行监管职责，依法查处安全管理违法行为；鼓励业主、物业使用人通过业主公约、互助机制等形式参与安全管理，形成安全管理合力。

1.6安全管理目标

物业安全管理应当实现以下目标：一是确保物业服务区域内无重大安全责任事故发生；二是保障共用设施设备安全运行，及时消除安全隐患；三是维护公共秩序，预防和减少治安案件、消防安全事故的发生；四是提高业主、物业使用人的安全意识和自救互救能力；五是建立健全应急管理机制，有效应对突发事件，保障人员生命财产安全。

二、安全管理职责与制度

1.物业服务企业的安全管理职责

1.1日常安全巡查与隐患排查

物业服务企业应当建立常态化安全巡查机制，每日对物业服务区域内的公共区域、共用设施设备、消防通道、监控设备等进行至少两次全面巡查。巡查内容包括但不限于：消防设施是否完好有效，如灭火器压力是否正常、消防栓是否有遮挡；公共区域是否存在安全隐患，如地面湿滑、高空坠物风险、井盖缺失等；监控系统是否全覆盖且正常运行，确保无监控盲区。巡查人员需详细记录巡查情况，发现隐患立即采取临时措施，并在24小时内书面通知相关责任人整改，同时建立隐患台账，实行销号管理。

1.2共用设施设备安全管理

对电梯、供水供电系统、燃气管道、避雷装置等共用设施设备，物业服务企业应当委托具备资质的机构定期进行检测和维护，确保其安全运行。电梯需按国家规定进行年度检验，每月至少进行一次日常维护，并在轿厢内显著位置张贴检验标识和安全注意事项。供水供电系统应定期检查线路老化、管道泄漏等问题，建立24小时应急抢修机制，确保突发故障时能在30分钟内响应。燃气管道设施每半年至少进行一次专业安全检查，发现问题及时联系供气单位处理。

1.3治安防范与秩序维护

物业服务企业应根据物业服务区域的特点，配备足够数量的安保人员，实行24小时值班巡逻制度。小区出入口应严格执行人员、车辆登记制度，对陌生人员和车辆进行询问核实，禁止无关人员随意进入。商业综合体、写字楼等人员密集区域，应高峰期加派安保力量，防止拥挤踩踏事件发生。同时，应完善周界防范系统，如电子围栏、红外对射报警装置等，与监控中心联动，确保异常情况及时处置。

1.4消安全管理

物业服务企业是消防安全的第一责任人，需落实消防安全责任制，明确各岗位消防职责。定期组织消防安全检查，重点排查违规用火用电用气、电动自行车违规充电、消防通道堵塞等问题，及时清理楼道、楼梯间、安全出口的杂物。每半年至少组织一次消防演练，提高业主和物业使用人的应急逃生能力。消防控制室应实行24小时专人值班，值班人员需持证上岗，熟练掌握消防设备操作和应急处置流程。

1.5应急管理与处置

物业服务企业应制定突发事件应急预案，包括火灾、地震、防汛、停水停电、群体性事件等，明确应急组织架构、响应流程、物资储备和人员疏散路线。应急预案需报当地街道办事处和消防救援机构备案，并根据实际情况每年至少修订一次。突发事件发生时，应立即启动预案，组织人员疏散、控制事态发展，并第一时间向相关部门和业主委员会报告，协助开展救援工作。

2.业主及业主委员会的安全管理责任

2.1业主的安全义务

业主应当遵守管理规约，合理使用物业，不得擅自改变房屋结构、用途，不得违规装修、私拉乱接电线，不得在公共区域堆放杂物、停放电动自行车或为电动车充电。饲养宠物的业主，应遵守相关规定，避免宠物伤人或影响公共秩序。发现他人存在安全隐患时，应及时劝阻或向物业服务企业报告。业主对自用部位的安全负责，定期检查电气线路、燃气设施等，避免因自身原因引发安全事故。

2.2业主委员会的监督职责

业主委员会有权对物业服务企业的安全管理工作进行监督，定期查阅安全巡查记录、隐患整改台账、消防设施维护记录等资料，发现未履行安全管理职责的情况，可要求物业服务企业限期整改。对涉及业主共同安全利益的重大事项，如消防设施改造、监控系统升级等，业主委员会应组织业主共同决策，并监督实施过程。业主委员会可聘请第三方机构对物业安全管理进行评估，评估结果向全体业主公示。

2.3物业使用人的安全责任

承租人、其他物业使用人业主承担相同的安全义务，并应配合物业服务企业的安全管理措施。房屋出租时，业主应在租赁合同中明确安全责任条款，告知承租人遵守物业管理规定。承租人发现房屋存在安全隐患时，应立即通知业主和物业服务企业，不得擅自处理。物业使用人不得利用房屋从事违法违规活动，不得存放易燃易爆、有毒有害等危险物品。

3.相关行政部门的监管职责

3.1住房和城乡建设部门的监管

住房和城乡建设部门负责物业安全管理的行业指导，制定安全管理规范和技术标准，对物业服务企业的资质进行审核和动态管理。定期组织物业安全管理专项检查，重点检查企业安全管理制度落实、人员配备、设施维护等情况，对不符合要求的责令限期整改，情节严重的依法降低资质或吊销资质证书。同时，负责处理业主对物业服务企业的安全投诉，协调解决物业管理纠纷。

3.2公安机关的治安管理

公安机关负责指导物业服务区域内的治安防范工作，督促物业服务企业落实人防、物防、技防措施。定期对小区安防设施进行检查，如监控系统清晰度、门禁系统运行情况等，对存在问题的提出整改意见。对物业服务区域发生的治安案件，如盗窃、斗殴等，应及时出警处置，并指导物业服务企业加强重点区域巡逻。同时，负责对保安人员进行业务培训和资质审核，确保其具备相应的履职能力。

3.3消防救援机构的消防监管

消防救援机构负责对物业服务区域的消防安全实施监督管理，对物业服务企业的消防管理责任落实情况进行监督检查，包括消防设施是否完好有效、疏散通道是否畅通、应急预案是否完善等。对发现的火灾隐患，依法责令限期整改，对拒不整改或整改不到位的，依法予以处罚。组织物业服务企业和业主开展消防安全宣传教育和培训，普及防火、灭火和逃生知识。

3.4应急管理部门的综合协调

应急管理部门负责统筹协调物业安全管理的应急工作，指导物业服务企业制定应急预案和开展应急演练。在发生自然灾害、事故灾难等突发事件时，协调相关部门和力量参与救援，协助物业服务企业做好人员疏散和灾后恢复工作。建立物业安全管理信息共享机制，整合住建、公安、消防等部门的数据资源，实现对物业安全风险的动态监测和预警。

4.安全管理制度建设

4.1安全管理责任制

物业服务企业应建立“一把手”负总责、分管领导具体负责、各部门协同落实、一线员工岗位负责的安全管理责任体系。明确各部门和岗位的安全职责，签订安全生产责任书，将安全责任细化到人。建立安全责任考核机制，将安全管理成效与员工绩效挂钩，对履职不力的进行问责，对表现突出的给予奖励。

4.2安全检查与隐患整改制度

实行日常巡查、定期检查、专项检查相结合的安全检查制度。日常巡查由安保、工程等岗位人员每日进行；定期检查由物业服务企业每月组织一次，重点检查共用设施设备、消防设施等；专项检查根据季节特点和工作需要开展，如夏季防汛检查、冬季防火检查。对检查发现的隐患，实行“发现-登记-整改-销号”闭环管理，明确整改责任人、整改时限和整改措施，确保隐患及时消除。

4.3安全宣传与培训制度

物业服务企业应定期开展安全宣传活动，通过公告栏、微信群、宣传册等形式，向业主普及用电安全、用气安全、消防安全等知识。每季度至少组织一次安全培训，内容包括消防器材使用、应急逃生技能、常见隐患识别等，培训对象包括物业服务企业员工和业主代表。对新入职员工，必须进行岗前安全培训，考核合格后方可上岗。

4.4应急预案与演练制度

物业服务企业应针对火灾、地震、防汛、停水停电等突发事件，制定详细应急预案，明确应急组织机构、职责分工、响应程序、处置措施和物资保障。应急预案应包括疏散路线图、应急联系方式、物资存放位置等内容，并在公共区域显著位置公示。每年至少组织两次综合应急演练，每季度组织一次专项演练，如消防演练、防汛演练等，演练后进行评估总结，不断完善预案内容。

三、安全设施与设备管理

1.消防设施配置与维护

1.1消防器材配置标准

物业服务区域应按消防规范配备足量灭火器、消防水带、消防栓等器材，住宅楼每层不少于2具4公斤干粉灭火器，商业场所按每200平方米配置4公斤灭火器不少于2具。消防栓箱内水带、水枪等配件应齐全完好，箱体无遮挡。地下车库、配电房等关键区域需增设灭火毯、沙箱等专用器材。所有消防器材应贴有年检合格标签，并在显著位置标注使用方法。

1.2自动消防系统管理

火灾自动报警系统需保持24小时正常运行，烟感探测器每季度测试一次灵敏度，手动报警按钮每月检查一次功能。自动喷水灭火系统每月末端试水一次，确保水压稳定。防排烟风机每半年启动测试一次，检查风叶运转状态。消防控制室应配备持证值班人员，每日记录设备运行参数，发现故障立即通知维保单位。

1.3疏散通道与安全出口

楼梯间、安全出口宽度需符合消防规范，不得堆放杂物或设置障碍物。疏散指示标志应安装在距地1米以下的墙面，间距不超过20米，应急照明灯保持持续充电状态。常闭式防火门需安装闭门器，不得用物品固定开启。每半年组织一次疏散通道畅通性检查，重点清理楼道、管道井内的易燃物。

2.技术防范系统建设

2.1视频监控系统

小区出入口、电梯轿厢、周界围墙、停车场等公共区域应安装高清监控摄像头，覆盖率达100%。存储设备需保存不少于30天的录像资料，重要区域如财务室、设备房应采用双机热备存储。监控系统应具备移动侦测、异常行为分析功能，报警信号实时推送至监控中心。每月检查一次摄像头角度和清晰度，确保无盲区。

2.2电子周界防范

高风险区域应设置电子围栏或红外对射报警系统，与监控中心实现声光联动。周界报警装置需定期测试灵敏度，每季度进行一次防误报调试。围墙顶部应加装防攀爬刺网，高度不低于1.5米。地下车库、电梯厅等区域需安装门禁系统，采用刷卡或人脸识别方式，非授权人员无法进入。

2.3智能门禁系统

住宅单元门应配置电子门禁，支持IC卡、手机APP、密码等多重开锁方式。访客需通过可视对讲系统联系业主，确认身份后开门。门禁系统需具备开门记录查询功能，异常开锁行为自动报警。每月检查一次门禁锁具和线路，防止雨水渗入导致短路。

3.共用设施设备安全管理

3.1电梯安全运行

电梯应经特种设备检验机构定期检验，合格标志张贴在轿厢内。每日运行前需进行试运行检查，检查内容包括紧急报警装置、照明系统、平层精度等。维保单位每月至少进行一次全面维护，每季度进行一次安全装置测试。电梯困人救援需在30分钟内到达现场，轿厢内张贴维保单位和救援电话。

3.2供水供电设施

生活水箱应加盖加锁，每年清洗消毒不少于2次，水质检测报告公示在泵房门口。配电室实行双人值班制度，每日记录电压、电流等参数，定期检查电缆绝缘性能。二次供水设备需安装防倒流装置，防止水质污染。停电前24小时通知业主，重要区域配备应急照明和备用电源。

3.3燃气安全管理

地下车库、商业餐饮区域需安装可燃气体探测器，浓度超标时自动切断气源并报警。燃气管道每两年进行一次泄漏检测，重点检查阀门、法兰连接处。严禁在燃气管道上悬挂重物或作为接地线使用。业主装修时如需改动燃气设施，必须由具备资质的单位施工。

4.设施设备维护保养

4.1预防性维护计划

物业服务企业应制定年度维保计划，明确各类设备的保养周期和内容。消防系统每季度全面检查一次，电梯每月维保一次，监控系统每季度校准一次。维保工作需留存记录，包括维修人员签字、更换部件清单、业主签字确认等。重大设备如锅炉、变压器需委托专业机构年检。

4.2应急维修机制

建立24小时应急维修热线，接到报修后15分钟内响应。电梯困人、水管爆裂等紧急情况需在30分钟内到达现场。维修现场设置安全警示标识，高空作业需系安全带，带电操作需断电并验电。维修完成后向业主说明故障原因和处理结果，满意度测评纳入员工考核。

4.3备品备件管理

设备房应设立专用备件仓库，储备易损件如灭火器压力表、电梯门机皮带、水阀密封圈等。备件需分类存放并建立台账，先进先出原则使用。每月盘点一次库存，及时补充消耗品。关键设备如发电机、水泵需预留整机备用，确保突发故障时快速切换。

四、应急响应与事故处理

1.应急响应机制

1.1分级响应流程

根据事故性质和严重程度，将应急响应分为三级：一级响应为重大事故，如火灾、群体性事件、建筑物坍塌等，需立即启动全公司应急预案，由总经理担任总指挥，调动所有应急资源；二级响应为较大事故，如电梯困人、大面积停水停电、燃气泄漏等，由分管副总担任现场指挥，协调工程、安保等部门处置；三级响应为一般事故，如小型水管破裂、单车剐蹭等，由当值主管负责处理，必要时上报公司备案。响应级别需在事故发生后10分钟内由监控中心判定并启动。

1.2信息通报机制

建立三级信息通报网络：现场人员发现事故后，立即通过对讲机或电话向监控中心报告；监控中心核实情况后，5分钟内通知值班主管和相关部门；值班主管根据事故等级，在15分钟内向业主委员会、街道办和对应主管部门通报。通报内容需包含事故类型、发生地点、已采取措施和需要协调事项。重大事故需每30分钟更新一次处置进展，直至事件结束。

1.3资源调配规则

设立应急物资储备库，按区域划分责任范围：每个小区配置应急照明、急救箱、防汛沙袋等基础物资；片区中心储备发电机、抽水泵、破拆工具等大型设备；公司总部设立应急基金，用于紧急采购和临时征用资源。资源调用实行“就近原则”，先动用小区储备，不足时由片区中心补充，重大事故可跨区域调配。

2.事故处置规范

2.1火灾事故处置

发现火情后，监控中心立即启动消防广播，通知人员沿疏散通道撤离。安保人员携带灭火器赶赴现场扑救初期火灾，同时切断着火区域电源和燃气。消防队到达后，配合提供消防水源位置和建筑结构图。火灾扑灭后，保护现场并协助消防部门调查起火原因，24小时内向全体业主通报事故经过和整改措施。

2.2高空坠物处置

接到坠物报告后，安保人员立即在坠落区域设置警戒线，疏散围观人员。工程人员检查受损设施，评估二次风险。对目击者进行询问并录像存证，调取监控录像确定坠物来源。若无法确定责任方，在公告栏张贴悬赏公告征集线索。事后组织业主检查外窗空调支架、花盆摆放等隐患点，加装防坠落设施。

2.3电梯困人处置

监控中心接报后，立即安抚被困人员情绪，告知救援正在进行。工程人员携带三角钥匙和照明工具赶赴现场，通过机房手动松闸或层门开启装置解救被困者。解救后检查电梯运行状况，确认安全后方可恢复使用。24小时内向被困人员致歉，并安排维保单位全面检查电梯安全装置。

3.后期处理与改进

3.1事故调查程序

成立事故调查小组，由安全主管牵头，工程、客服等部门参与。调查内容包括：现场勘查记录、设备维护台账、人员操作记录、监控录像等。一般事故需在3个工作日内形成调查报告，重大事故需7日内提交报告。报告需明确事故原因、责任主体、整改措施和责任人处理意见。

3.2整改措施落实

根据调查报告制定整改方案，明确责任部门和完成时限。技术性整改如设备更换、系统升级需在15日内完成；管理性整改如制度修订、流程优化需在30日内完成。整改完成后由安全主管验收，验收结果向业主公示。重大事故整改需报住建部门备案。

3.3责任追究机制

对因玩忽职守、操作失误导致事故的责任人，视情节轻重给予处罚：一般事故扣发当月绩效，通报批评；较大事故降级降薪，调离岗位；重大事故解除劳动合同，追究法律责任。对主动报告隐患、有效避免事故的人员给予奖励，奖励金额从应急基金中列支。

4.应急演练管理

4.1演练计划制定

每年年初制定年度演练计划，覆盖火灾、防汛、停电、反恐等8类场景。每季度至少组织1次专项演练，每年开展1次综合演练。演练需选择不同时段进行，包括白天和夜间，确保真实模拟。演练方案需包含场景设置、参演人员、评估标准等内容，报街道办备案。

4.2演练组织实施

演练前3天在公告栏发布预告，避免业主恐慌。演练时设置观察员，记录各环节响应时效和处置规范。演练后组织参演人员复盘，重点检查信息通报是否及时、资源调配是否合理、操作流程是否规范。对发现的问题纳入整改计划，30日内完成整改。

4.3演练效果评估

采用定量与定性结合的评估方法：定量评估计算响应时间达标率、操作正确率等指标；定性评估通过问卷调查，了解业主对演练的满意度。评估结果形成报告，作为改进应急预案和培训计划的依据。演练视频和评估报告在小区公示栏公开，接受业主监督。

五、安全培训与宣传教育

1.安全培训体系建设

1.1分层培训计划

物业服务企业针对不同岗位人员设计差异化培训方案：新员工入职需完成40学时的基础安全培训，包括消防器材使用、应急疏散流程、设备操作规范等；安保人员每季度接受20学时的专业技能培训，重点演练防暴器材使用、人群控制技巧；工程维修人员每年参加30学时的专项培训，学习电气安全操作、燃气泄漏处置等实操技能。管理层每年组织16学时的安全管理课程，提升风险预判和决策能力。

1.2培训内容设计

培训内容采用"理论+实操"双轨模式：理论课程涵盖《消防法》《物业管理条例》等法规解读，以及典型事故案例分析；实操训练设置模拟火场逃生、电梯困人救援、心肺复苏急救等场景，确保参训人员能独立完成处置。针对老年人居多的社区，增设防跌倒、防诈骗等专题课程；商业物业则重点培训商户消防责任、货物堆码安全等实用知识。

1.3培训效果评估

建立三级考核机制：培训后进行闭卷笔试，合格线80分；实操考核由第三方机构评分，重点评估应急响应速度和操作规范性；每半年组织突击演练检验实战能力。考核结果与绩效奖金挂钩，连续三次不合格者调离安全岗位。培训档案实行一人一档，详细记录参训情况、考核成绩及后续改进措施。

2.业主安全意识提升

2.1日常宣传渠道

构建线上线下立体化宣传网络：小区公告栏每月更新安全知识海报，内容涵盖季节性风险提示（如夏季防雷、冬季防滑）；电梯间电子屏滚动播放安全警示短片；业主微信群每周推送安全贴士，结合真实案例讲解高空抛物、电动车充电等危害。商业综合体在收银台设置安全宣传台卡，写字楼电梯间安装安全知识触控屏。

2.2安全主题活动

每年策划四大主题安全活动：3月"安全知识竞赛"通过答题赢取奖品；6月"安全生产月"组织消防演练和急救培训；9月"开学季"开展儿童安全课堂，教授防走失、防触电知识；12月"冬季防火月"进行入户隐患排查。活动采用沉浸式体验，如让业主佩戴烟雾逃生面罩穿越模拟通道，增强记忆点。

2.3应急能力培养

开发"安全护照"积分制度：业主参与消防演练、学习急救知识可获得印章，集满印章可兑换物业费折扣或生活用品。定期组织"家庭应急包"配置指导，推荐包含手电筒、急救药品、逃生绳等必需品。针对独居老人，联合社区医院开展"一对一"应急呼叫设备使用培训，确保紧急情况能快速求助。

3.安全文化建设

3.1安全行为规范

制定《业主安全行为公约》，用通俗语言明确禁止事项：不得在楼道堆放杂物、不得私拉电线充电、不得堵塞消防通道。公约配以漫画形式展示违规行为后果，如"堵塞通道=延误逃生时间"。在单元门张贴"安全承诺书"，引导业主签字确认。对多次违规者采取阶梯式管理：首次口头警告，二次书面通知，三次上报社区纳入征信管理。

3.2安全激励机制

设立"安全之星"评选：每月由物业、业委会、居委会共同评选遵守安全规定的模范家庭，颁发证书并在公示栏展示其做法。建立"隐患随手拍"平台，鼓励业主拍摄安全隐患上传，经核实后给予50-200元奖励。对主动报告燃气泄漏、电路老化等重大隐患的业主，减免当月物业费20%。

3.3社区安全氛围营造

在小区入口设置"安全文化墙"，展示历年安全事故案例及改进成果；儿童游乐区融入安全元素，如地面标注安全距离标识；老年活动中心开设安全讲座角，摆放触电、烫伤等急救流程图。每年举办"安全文化节"，组织安全主题摄影展、儿童安全绘画比赛，让安全理念融入日常生活场景。

六、监督与持续改进

1.安全监督机制

1.1多元监督主体

建立政府、企业、业主三方联动的监督网络。街道办每季度组织一次物业安全抽查，重点检查消防通道畅通、监控设备运行情况；住建部门每年开展两次专项检查，核查安全制度落实和应急演练记录；业主委员会每月随机抽取10%楼栋，实地检查消防器材完好度和公共区域隐患。鼓励退休教师、医生等专业人士加入"业主安全监督员"队伍，提供专业建议。

1.2日常监督流程

物业企业实行"日巡查、周通报、月考评"制度：安保人员每日填写《安全巡查日志》，记录隐患位置及整改状态；每周一在业主群发布《安全周报》，公示上周隐患整改情况；每月底召开安全例会，分析当月数据并部署下月重点。设立24小时安全监督热线，业主可随时通过电话、小程序反馈问题，响应时限不超过2小时。

1.3第三方评估机制

每两年聘请专业机构开展安全评估，采用"神秘顾客"暗访方式：模拟电动车违规充电测试预警系统响应速度；故意堵塞消防通道检验处置流程；测试监控盲区覆盖率。评估报告需向全体业主公示，对未达标的设备设施，要求企业在60日内完成升级改造。

2.考核与奖惩制度

2.1安全绩效考核

将安全管理纳入物业服务合同核心条款，设置量化指标：消防设施完好率需达98%以上，监控设备无故障运行时间每月不少于720小时，应急响应达标率不低于95%。考核结果与物业费支付挂钩，每季度评分低于80分则扣除当期服务费5%；连续三次不合格将启动企