物业管理合同范本及执行要点

物业管理合同范本及执行要点物业管理合同作为规范物业服务企业与业主（或业主大会/业主委员会）权利义务关系的核心法律文件，其专业性与严谨性直接关系到物业管理活动的顺利开展及双方合法权益的保障。一份条款完备、权责清晰、操作性强的合同，是化解物业管理矛盾、提升服务品质的基石。本文将结合实践经验，对物业管理合同的范本框架及关键执行要点进行阐述，以期为业界提供有益参考。一、物业管理合同范本框架解析物业管理合同的范本并非一成不变的模板，而应根据物业类型（住宅、商业、工业等）、规模、服务标准及当地法规政策进行针对性调整。以下为一份通用的合同框架及核心条款解析：（一）合同当事人本部分需明确合同双方的基本信息。1.甲方（委托方）：通常为业主大会或业主委员会（需提供备案证明文件）。若为前期物业管理，则甲方为建设单位。应载明其全称、法定代表人（或负责人）、注册地址（或主要办公地址）、联系方式。2.乙方（受托方）：即物业服务企业。应载明其全称、统一社会信用代码、法定代表人、注册地址、物业服务资质等级（若地方仍有要求）、联系方式。*要点：确保双方均为合法设立、具备相应民事行为能力的主体。尤其对于乙方，需核查其物业服务资质（如适用）及专业能力。（二）物业基本情况1.物业名称、坐落位置：需明确至具体街道门牌。2.物业类型：如住宅小区、写字楼、商业综合体等。3.建筑面积：区分总建筑面积、地上地下建筑面积、各类型物业（住宅、商业、办公）建筑面积等，为测算服务费提供依据。4.物业构成：包括房屋主体结构、公共部位、公共设施设备（如电梯、消防系统、供水供电系统、安防系统、停车场、绿化、文体设施等）的简要描述。*要点：此部分描述应清晰准确，可作为界定物业服务范围的基础。必要时可附物业附图。（三）服务内容与服务标准此为合同核心条款，需详尽、具体、可衡量。1.公共服务：*房屋管理：对房屋共用部位进行日常巡查、养护和维修。*设施设备运行与维护：对共用设施设备进行定期巡检、养护、维修、运行管理（如电梯维保需明确频次、标准及责任方）。*公共秩序维护：包括门岗值守、巡逻、监控系统运行、消防管理、车辆停放管理等。需明确安保人员配置、巡逻频次、应急处理预案等。*环境卫生管理：公共区域清扫保洁、垃圾收集清运、公共水域清洁等。明确清洁频次、标准。*绿化养护管理：对公共区域绿化植物进行浇水、施肥、修剪、病虫害防治等。明确养护标准。*其他约定服务：如邮件收发、公共区域节日装饰等。2.专项服务（如适用，可另行约定或在本合同细化）：如家政服务、特约维修等，需明确服务内容、收费标准及方式。3.服务标准：参照国家、行业或地方标准，并尽可能量化。例如，“电梯月检一次，年检合格率100%”，“公共区域每日清扫至少一次”，“绿化存活率不低于XX%”。建议附件详细的《物业服务标准细则》。*要点：服务内容和标准是衡量物业服务质量的标尺，应避免模糊不清的表述，如“优质服务”、“及时维修”等，需转化为可操作、可检验的具体指标。（四）服务期限1.合同期限：明确起始日期和终止日期。前期物业服务合同期限一般不超过两年，具体可协商。业主大会选聘的物业服务合同期限通常为二至五年。2.合同续签：约定合同到期前的续签程序，如提前多久启动评估、业主大会表决等。3.合同中止与提前终止：约定在何种条件下合同可以中止或提前终止，以及相应的通知期限和处理方式。*要点：期限明确，续签与终止条件清晰，可减少后续争议。（五）服务费用1.物业服务费用标准：*需明确不同类型物业（如住宅、商业、办公）的具体收费标准（如元/平方米/月）。*区分包干制或酬金制。*包干制：明确物业服务费用总额及构成。*酬金制：明确物业服务支出的范围、计提酬金的比例或金额、物业服务资金的收取方式。2.费用构成：无论何种计费方式，均应尽可能明确费用所包含的服务项目，以及不包含的项目（如专项维修资金支出、业主户内维修等）。3.收费方式与周期：如按月、按季度或按年收取，具体缴费日期。4.缴费主体：通常为业主或物业使用人。5.费用调整：约定物业服务费用调整的条件、程序（如需经业主大会表决）和方式。6.其他费用：如停车费、公摊水电费（计量与分摊方式）、装修保证金及管理费等的收取标准与方式。*要点：费用条款是合同核心中的核心，必须清晰、具体、无歧义。酬金制下需明确财务公开的范围和频次。费用调整机制需具有可操作性。（六）双方权利与义务1.甲方权利与义务：*权利：对乙方服务进行监督、检查、考核；审议乙方提出的物业服务年度计划、财务预算（酬金制下）和决算报告；按合同约定解聘乙方；对公共收益的知情权和监督权等。*义务：按照合同约定向乙方支付物业服务费用（或协调业主支付）；向乙方移交物业相关资料；协助乙方开展工作，协调乙方与业主、物业使用人之间的关系；依法筹集和使用专项维修资金；遵守管理规约等。2.乙方权利与义务：*权利：按照合同约定收取物业服务费用；要求甲方及业主提供必要的配合与协助；制止业主、物业使用人违反管理规约及物业管理制度的行为；自主开展物业服务活动，合理配备专业人员和物资。*义务：按照合同约定提供质价相符的服务；制定并执行各项管理制度；定期向甲方报告工作，提交财务报告（酬金制下）；维护物业区域内的环境卫生和公共秩序；负责物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护；协助做好安全防范工作；妥善保管物业档案资料；接受甲方和业主的监督等。*要点：权利义务需对等，避免单方面加重某一方责任。乙方义务应与其服务内容和标准相呼应。（七）物业管理用房明确物业管理用房的位置、面积、用途及使用方式。通常由甲方无偿提供给乙方使用。*要点：确保物业管理用房的合法性和实际可用性。（八）物业的承接查验1.承接查验的条件、范围、标准和程序。2.移交资料清单：包括竣工总平面图、单体建筑结构设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料。3.遗留问题处理：对承接查验中发现的问题，明确责任方、整改期限和处理方案。*要点：承接查验是确保物业顺利交接、明确责任的关键环节，应给予足够重视，必要时可聘请专业机构参与。（九）违约责任1.甲方违约责任：如未按时足额支付物业服务费用（或资金）、未履行协助义务等应承担的责任（如支付违约金、赔偿损失等）。2.乙方违约责任：如未按合同约定提供服务、服务质量不达标、擅自提高收费标准、挪用专项经费等应承担的责任（如限期整改、支付违约金、降低酬金、赔偿损失，直至甲方有权解除合同）。*要点：违约责任的约定应具有针对性和可操作性，避免泛泛而谈。对于服务质量不达标等情况，应约定明确的判断标准和处理流程。违约金的计算方式应清晰。（十）合同的变更、解除与终止1.变更：需经双方协商一致，并签订书面补充协议。2.解除：约定双方可以解除合同的具体情形（如一方严重违约、不可抗力等）及解除程序。3.终止：合同期满自然终止。终止前的工作交接（包括资料、财物、设施设备等）程序、期限和要求。*要点：合同终止后的交接是重中之重，应详细约定，避免出现管理真空或资产流失。（十一）争议解决方式约定双方在履行合同过程中发生争议时的解决途径，如协商、调解、仲裁或诉讼。如选择仲裁，应明确仲裁机构名称；如选择诉讼，应明确管辖法院。*要点：选择对双方相对便利、公正的争议解决方式。（十二）附则1.通知与送达：双方指定的联系人、通讯地址及联系方式，以及变更通知方式的程序。2.保密条款：乙方对在服务过程中获取的甲方及业主的个人信息、商业秘密等负有保密义务。3.不可抗力：定义及处理方式。4.合同份数及生效条件：如“本合同一式X份，甲乙双方各执X份，[报备相关部门X份]，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效”。5.其他约定事项：如未尽事宜可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力等。6.附件：明确本合同的附件（如《物业服务标准细则》、《物业共用设施设备清单》、《前期物业服务协议》等，如适用）为本合同不可分割的组成部分。二、物业管理合同执行要点合同的生命力在于执行。一份好的合同如果得不到有效执行，也只是一纸空文。（一）合同签订前的审慎1.需求明确与评估：甲方（业主方）应清晰自身的服务需求和期望标准，对乙方的资质、业绩、信誉、专业团队、财务状况等进行充分调研和评估。乙方也应对物业项目的具体情况、甲方的支付能力和管理配合度进行评估。2.条款谈判与细化：特别是服务内容、服务标准、收费标准、双方权利义务、违约责任等核心条款，应进行充分沟通和细致谈判，避免模糊不清或不合理的条款。必要时可聘请法律顾问参与。3.合法性审查：确保合同内容不违反法律法规的强制性规定，如物业服务收费标准需符合政府指导价或市场调节价的相关规定，解聘物业服务企业需符合《物业管理条例》规定的程序等。（二）合同履行中的规范运作1.严格履约：双方均应严格按照合同约定全面履行各自义务。乙方应按照既定的服务标准提供服务，甲方（及业主）应按时足额支付费用。2.建立有效的沟通协调机制：*定期召开业主（代表）大会或业主委员会与物业服务企业的沟通会议，通报工作情况，听取意见建议。*设立畅通的日常沟通渠道（如客服热线、微信群、意见箱等），及时处理业主的报修、投诉和咨询。3.强化过程监督与记录：*甲方（业主委员会）应定期或不定期对乙方的服务质量进行检查和评估，可组织业主代表参与。*乙方应建立完善的内部管理制度和服务台账，对服务过程、工作记录（如巡检记录、维修记录、会议纪要、投诉处理记录等）进行详细、规范的记载和存档。这些记录是衡量服务质量、处理争议的重要依据。4.财务透明与审计：*实行酬金制的，乙方应按照合同约定定期向甲方公布物业服务资金的收支情况，接受业主监督。必要时，甲方可委托第三方审计机构对物业服务资金的收支情况进行审计。*实行包干制的，乙方也应合理控制成本，提高服务性价比，并按规定公示相关收支信息（如公共收益）。5.妥善处理违约与争议：*一旦出现违约行为，守约方应及时向违约方发出书面通知，要求其限期纠正。*对于服务过程中出现的矛盾和争议，应首先通过友好协商解决；协商不成的，再按合同约定的争议解决方式处理。避免矛盾激化。6.应急预案与演练：乙方应针对可能发生的突发事件（如火灾、停水停电、电梯困人、恶劣天气等）制定应急预案，并定期组织演练，确保应急处置能力。（三）合同变更、解除与终止的规范管理1.变更：确需变更合同内容的，应经双方协商一致，并签订书面补充协议，明确变更事项、生效时间等。2.解除：严格按照合同约定的解除条件和程序进行。如因乙方服务不达标导致甲方行使解除权，需有充分的事实依据和证据。3.终止与交接：*提前准备：合同期满或提前终止前，双方应提前做好交接准备工作。甲方应及时选聘新的物业服务企业（如需要）。*全面交接：乙方应向甲方（或新物业服务企业）移交全部物业档案资料、财务资料、物业共用部位和共用设施设备及其运行维护记录、物业管理用房、预收代管的费用、公共收益结余等。交接