长租青年公寓运营模式的探析-以万科泊寓为例

长租青年公寓运营模式的探析—以万科泊寓为例一绪论1.1研究背景近年来，随着我国的社会主义市场经济的不断发展以及城市化水平的提高，人们对基本物质生活的追求也在不断的发展，特别是新一代的年轻人，展现出了时代发展的特征。中国的社科院在2014年发布的《社会蓝皮书》指出，2015年之后，我国将进入非农从业人员中白领总量超过蓝领的“白领时代”，对车子、房子、精神服务等的需求也不断提高。加之现在的年青一代(主要是指85后、90后)对良好的居住体验和时尚消费生活的追求不断提高，传统的房屋的房屋租赁方式已经不能更好的满足其发展的需求，反之，长租公寓市场具有巨大的市场需求和发展潜力。从房源的供应角度看，国内的房地产行业经过十几年的快速发展，已经形成了巨大的存量房市场。且市场中的待租物业主要是来自于拥有多套房的个人业主以及各类企事业单位，他们对于快速高效率的出租手中的物业具有强烈需求。另外，目前我国租房市场的发展成熟度和国外比还存在一定的差距，从房源端、房屋中介到租客端都存在着一些痛点，而服务式长租公寓在克服这些传统租房模式上的一些弊端方面具有一定的优势，以此来看这一模式的发展前景具有相当潜力。通过对现阶段我国长租青年公寓运营模式的分析，发现其中存在的问题，并结合时代发展的特色以及产业发展的需求，建立长租青年公寓有效的运营管理模式，不论是对本行业的发展还是对我国整体房产经济的进步都有积极的作用。1.2研究内容和意义1.2.1研究的内容本次研究工做主要围绕“长租青年公寓的运营模式”开展，选择了万科泊寓作为主要的研究对象。通过对目前理论研究成果的总结，在分析现阶段长租青年公寓的运营模式基础上，剖析长租青年公寓在运营过程中存在的问题，并结合市场发展的现状以及万科泊寓运营的实际情况，制定出有针对性的发展策略，促进长租青年公寓的不断发展和进步。1.2.2研究的意义研究的学术意义：在目前的发展中，国内学者对于长租公寓的运营模式研究还处于不断发展的阶段，虽然研究的内容涉及到了其发展各个方面，但是不论是从研究成果的数量，还是从研究成果的数量上来看，在未来都有较大的发展空间。本次研究的开展，虽然由于知识的缺乏和能力的不足，研究的成果并不完善，但是也可以促进长租青年公寓相关理论研究成果的丰富，为以后更多、更深入的研究提供参考。研究的实践意义：长租青年公寓的发展，满足了城市化进程中，都市青年不断发展的需求，同时对于解决我国房地产行业发展中的库存问题、经济效益等问题也有着积极的作用。通过对目前我国长租青年公寓运营模式的分析，可以发现其中存在的问题，并制定出有效的解决办法，促进其运营新模式的建立和发展，使长租青年公寓在城市化进程、房地产行业发展以及经济整体发占中发挥更加积极的作用。1.3研究方法在本次研究工作开展的过程中，根据研究内容和研究目的的需要，选择了文献研究法和案例分析作为论文主要的研究工作。文献研究法，是研究工作中比较常使用的一种研究方法，通过对文献资料、书籍杂志以及网络信息的手机和整理，可以更好的了解到目前我国房产产业的发展模式以及长租青年公寓的运营现状。此外，通过对文献资料的查找，可以获得更多的专家、学者对长租青年公寓运营的研究成果，为本次研究工作的开展提供理论支持。案例分析法。在本次的研究工作中，为了能够更好的展现我国长租青年公寓的发展现状和运营模式，也为了能够提高研究成果的针对性，本文选择了万科泊寓作为了主要研究分析对象。在研究过程中使用案例分析法，能够为研究工作的开展提供更多有效的支持，通过对案例的研究分析，可以更准确的发现在目前长租青年公寓运营中存在的问题和不足，在结合实际情况和理论研究成果的基础上能够制定出更有效的发展策略，促进长租青年公寓的不断发展。同时，使用案例分析法能够使理论更具体的展现出来，提高研究成果的说服力，二国内外研究现状长租青年公寓是今年来在我国房地产行业的发展中兴起的一个部分。到目前为止，专家、学者对于其进行的理论研究多数集中于市场规模的分析、市场前景的预测以及运营过程中存在的问题等方面。对于房地产发展规模的预测，不同的研究中给予了不同的数据，但是各种研究的成果都普遍认为在未来，长租青年租赁公寓会有较大的市场。在中投顾问的《2017-2021年长租公寓市场深度调研及投资战略研究报告》中表示，近几年来，长租青年公寓已经成为租赁市场中的一股新兴力量，发展的势头相当快，尤其是随着互联网的渗透和消费观念的升级，租赁市场的发展前景越发的明朗，像房地产龙头企业，比如万科、世联行等也已纷纷进入市场。在中国的人口计生委的《2014中国流动人口发展报告》中指出，我国目前的流动人口已经达到2.45亿，其中77%为80后，且72%以上的人口具有租房的需求。同时58同城公布的数据中也显示我国的住房租赁市场的规模约为2.5万亿元。而在国外的发展中，比较具有代表性的是美国酒店业的短租平台Airbnb,每天的预定客房能够达到150万间。在国内的研究中，对于长租青年公寓运营过程的研究主要集中于其盈利模式和服务的提供上。徐淼在对长租公寓发展路径的研究文章《未来是一个服务商，而不仅是房东》中，表示目前长租青年公寓的最大的一个市场问题就是“高体验、低价格”的发展模式能够持续多久。在易娱竹的《破冰之旅聚焦长租公寓前景》的研究中，显示在目前的发展中，很多青年人对长租公寓比较感兴趣，但是在真正居住一段时间后，就会因为环境、租金以及理念等问题，开始考虑是否继续租住。这也是长租青年公寓发展中需要面对和重视的一个问题。喻敏锋通过对市场研究分析，认为目前在我国的长租公寓发展过程中，投入资金的回收时间较长以及盈利较慢是目前影响发展最为主要的因素，必须得到有效的解决。在国外的研究中，对于长租公寓的投资回收问题已经通过REITs等方式进行了有效解决。三长租青年公寓的概述3.1长租青年公寓的含义 长租青年公寓是城市化发展、城市人口增多以及租房分配不均等因素作用下的产物。近年来，随着城市白领人数的增加以及人们生活水平的提高，对租住条件的提升，青年公寓迎来了发展的好时机。青年公寓往往是由运营商通过收购改造或者是房地产企业直接开发的形式获的住宅资源。青年公寓主要是为青年群体提供的、可以居住或者是创业的一种服务是公寓。其最大的特大的特点，也是其服务的一个优势，就是在公寓中配备了全套的家具，能够最大可能的满足城市白领追求小资生活的需求，并且以现代化的服务方式，为租住着提供快捷、方便、科学化的住宅新方式。3.2长租青年公寓的主要特点与传统的租住方式相比较，青年公寓能够在租住产业中占据一席之地，与其自身的有适合特点密切相关。长租青年公寓的特点包括以下几个方面：第一，客户以青年人为主；与传统的租房方式的目标客户定位的广泛性不同，长租青年公寓的定位较为明确，其主要的目标客户就是城市中生活的白领人群。与其他的租房者相比较，白领人群一般对生活居住的环境要求较高，但是其支付的能力往往有限。青年公寓的产品定位正好能够满足他们的需求。第二，长租青年公寓的配置齐全；这不仅仅是长租青年公寓的特点，也是其在市场竞争中的一大优势。城市的白领青年往往对生活有较高的要求，但是受到收入水平、生活稳定性以及家具成本等的影响，往往自己不会为租住的地方购置家具，特备需要能够以较少的成本获得较高的家具服务。第三，与传统的租住环境性比较，青年公寓不论是在服务还是在管理上都占有绝对的优势。从服务上看，青年公寓一般都会设置专门的人员负责整体的管理，尽力为客户提供高品质、全方位的服务；从管理方式上看，青年公寓一般都采用信息化的管理，租户遇到问题后可以及时的通过信息系统进行反馈，并得到有效的处理。此外，与普通的住房相比较，青年公寓的安全性更高，环境更好，更加符合租住者的需求。3.3长租青年公寓的发展前景随着我国城市化进程不断加快以及人们对物质生活水平要求的不断提高，青年公寓长期租赁市场也愈发的广阔，拥有一定的发展前景。中国社科院在2014年发布的《社会蓝皮书》指出，在2015年之后，我国会进入非农从业人员中白领总量超过蓝领的“白领时代”，对车和房以及服务等的需求将不断的提高。同时现在的年青一代(主要是指85后、90后)对良好的居住体验和对时尚消费生活的追求，总体上来看，服务式长租青年公寓市场具有巨大的市场需求和发展潜力。就房源的供应角度来看，国内的房地产行业经过十几年的快速发展，已经形成了巨大的存量房市场，为长租青年公寓的发展奠定了一定基础。但是，目前我国的长租青年公寓建设和管理还处在发展的初级阶段，在实践的过程中还存在许多问题，严重影响到了发展的速度和效果。3.4长租青年公寓主要运营模式分析3.4.1长租青年公寓的主要资金运营模式（一）长租公寓ABS租金收益权ABS是以基础资产所产生的现金流作为还款的来源，以优先/次级分层结构、按年归集支付、房产和土地抵押、第三人差额补足等措施提供综合增信保障的固定收益产品。租金收益权ABS的交易结构一般都是采用专项计划或者信托受益权的单SPV架构。不过，国内的公寓行业首单ABS——魔方公寓ABS采用的却是“专项计划+信托受益权”的双SPV架构设计，并且是通过分级机制、现金流评估和超额覆盖、触发制补充质押、保证担保等内外部来增信设计，以此实现全部优先级证券的AAA评级。图3-1ABS结构（二）长租公寓REITs2017年10月11日，中国首个长期租赁公寓资产类别REITs——新公寓公寓股权式住房资产支持专项计划在深圳证券交易所正式挂牌，拟发行规模2.7亿元。该项目即是国内的首单长租公寓资产类REITs产品，也是国内的首单权益型公寓类REITs。这一单长租公寓REITs的发行，也将对国内住房租赁市场合理开展资产证券化和REITs的全面启动起到一个重要的示范作用。此单项目的优先档资产支持证券级评级为AAA，且没有借助任何第三方进行增信，体现了新派公寓自身强大的资产和优良的运营管理能力。同时本单项目从立项到上报到获批还用不到20天，着也体现了长租公寓REITs的推进效率以及监管层面对于长租公寓REITs的支持。图3-2REITs结构目前，有两种适合长期公寓房地产投资信托的模式：银行间REITs和交易所基金REITs模式。第一种，长租公寓的持有/运营商，选择合适的房产租赁公寓作为资产池，租金的未来收入来源作为偿还，补充房产抵押或租金超额收入，以涵盖可选的信贷措施，根据长租青年公寓的租金预期收入水平和合理收益率决定了在银行间市场的规模和份额第二种是让长租公寓持有/运营方选择合适的物业，同时以转让股权的方式将物业的资产转给专门的项目公司（SPV，因为国内的REITs税收政策没有放宽，这种方式在一定程度上可以避免过度的征税），设立REITs筹集一定的资金，然后在证券市场上市并进行交易。表3-1REITs分析表3.4.2长租青年公寓主要的市场运营模式（一）房企从开发到运营的一整个周期模式中，虽然与购买和销售时代的高利润和高流通相比，目前长期租赁公寓无法带来可观的收入，但随着房地产市场的发展到后半场，市场潜力空间巨大与可以带来连续现金流的长租青年公寓仍是住房企业战略布局的重要方向①拿地建设是房地产开发商们提供租赁房源的重要渠道。而随着国家着重推进住宅租赁市场的建设以来，各类的包含租赁用房土地开始逐渐推向市场。2016年12月万科以低价出售北京土地拍卖上市市场首批100％自有土地，开启了“只租不售”的新时代。从那时起，各地陆续出售了一些拥有自持比例的住宅用地或租赁住房用地。在未来，这些地块将提供大量的可租赁房屋，并覆盖更广泛的客户群体，从年轻人到家庭为单位，甚至可以持续一生，并逐步形成完整的租赁习惯。长期出租公寓的市场规模和重要性也将得到定性改善。同时在这个市场领域，开发商可以通过公开的招标，拍卖和上市来收购住宅用地，并进行开发和建设，这已经成为一种与其他市场参与者不同的进入方式。②无论是按开发的实力还是物业的设施经验分析，开发商都具备着很高的起点。首先，有开发经验的开发人员对客户的生活需求和偏好有深刻的了解，在此基础上构建的产品更容易被市场接受。其次，在拿地和开发商自身所拥有的存量物业优势使得他们更容易拿到房源。此外，利用集团公司的背景将大大降低融资成本。对于房地产公司来说，积极进入长租公寓市场，除了可以作为公司战略转型的方向之外，还有很多其他益处，例如，在大数据时代，大量的客户信息对房地产企业来说是宝贵的，可以建立一个基本的数据库，为各类业务的发展提供研究样本;同时租赁业务与销售业务共享客户资源，通过深度精准营销，市场联动，推动项目去化;在房地产企业的物业管理中，协调闲置房屋向市场投放，帮助房地产开发商、业主和客户实现双赢未来。随着越来越多的租赁住房用地进入市场，积极拿地开发的房企也将成为长租公寓市场的核心力量。万科泊寓、招商壹栈、龙湖冠寓、保利地产UOKO公寓、金地集团的自在遇、远洋地产的擎峯公寓等等均已占据了一定的市场份额，甚至已开始进行产品升级，并在探索中不断发展。据统计，目前排名前30位的住房企业中，有1/3进入了长期租赁公寓领域，预计未来这一数字还将继续上升。。（二）中介与房地产服务商承租后进行改造分租的新“二房东”模式，如链家的自如、我爱我家与相寓等中介背景的长租公寓也是占据一定市场份额的重要市场参与者。房地产中介直接对接房东与租客，对市场有着更为深刻清晰的了解，同时拥有丰富的用户数据累积，这有助于有效地获得分散上市，推出更符合客户需求的产品，然后迅速扩张。当然，实力比较强的公司企业在发展到某种程度后也会逐渐增加集中式公寓的比例，以便更好的发挥出客源优势，同时以集中式公寓为中心吸收周边分散的住房资源并加速规模扩张，如起步较早的分散式公寓自如，现已管理价值3000亿的房屋资产，在全国各地拥有自如房屋超过40万间，有8栋自如寓，服务着北京、上海、深圳、杭州、南京等超过100万的自如客，成为租赁行业的龙头。相对于拥有较多分散式房源的房地产开发商来说，由于房源服务距离相对较长从而比较容易陷入成本难以控制或者服务不到位的情况，而如何降低单位面积的运营成本以及如何更好的提供增值服务是这类模式可以持续优化发展运营的重点。同社会资本相结合的独立青年公寓品牌经营灵活相比，独立的品牌公寓是长租公寓市场最为活跃的组成部分，已经有许多个优质的公寓品牌已获得了B轮甚至C轮融资，迅速跑马圈地，扩大经营规模。如YOU+公寓、优客逸家、青客公寓等。虽然缺乏资源的优势，但凭借自己灵活的经营理念和方法，他们往往可以在一定的细分市场上形成特色，形成一定的竞争优势。如YOU+公寓致力于建设的创业者之家、蘑菇公寓锁定白领群体、蜜柚公寓只专注于女性客群等等。这样的特色优势离不开团队明确的细分市场意识，高效率的执行力，商业方式的适应性，再加上良好的产品创造和精细的成本控制，总总加起来共同助力品牌公寓使其在市场竞争中独树一帜。（五）酒店连锁酒店和长期租赁公寓在很多方面都有着相同的基准，都是在存量物业获取和标准化管理与服务以及品牌溢价能力等方面优势更加的明显。例如华住酒店旗下的城家公寓、亚朵酒店旗下的缤润亚朵、铂涛集团的窝趣公寓、如家旗下的逗号公寓等也已纷纷布局。酒店集团与其他长租公寓的运营主体相比，更具备优势的是线下的精准运营——就像每一个产品都以合理的成本摆放在合适的位置，同时每一项服务精准的提供给特定的客户，使其的运营效率具有一定的先发优势。同时酒店集团可以给旗下的公寓提供共享开发资源、营销体系、IT系统等、已极低成本获取到物资;并且酒店公寓可以借助母公司的力量，融资成本与难度也会适当的降低，在公寓的运营过程中也会有经验参考从而减少试错次数。不过也不是就全都是优势，酒店背景的长租公寓也有其本身无法避免的劣势，例如与由中介转换过来的长租运营主体相比，酒店公寓要获得分散的住房来源会更加困难，并且与房地产开发商相比，在获得资金上也缺乏优势。（六）金融与互联网巨头随着支付宝信用租赁模式正式启动;中国银联与沈阳和武汉签署了住房租赁服务平台合作的协议;京东也成为北京住房租赁市场支持平台合作方;中国建设银行深圳分行联合房地产开发商推出了可租赁住房房源，开发了“按居贷”等20多项住房租赁金融产品……自身拥有金融和互联网光环的行业巨头纷纷作为一股新兴力量进入住房租赁市场。预计后面还会有越来越多的有影响力的参与者将进入市场并加速租赁市场的发展和改革。①支付宝——新兴的网络租赁平台。首批进入支付宝租房平台的房源已远远超过110万套，覆盖了上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州8座城市。在进入平台的初期就已经包括万科泊寓、魔方等知名品牌在内的8家知名长租公寓，并且已经在对接洽谈国内300家品牌公寓运营主体。在这个平台上租客只要在支付宝平台上浏览房源展示，有一个初步的了解，就可以在派台上预约看房，看房满意后继而实现线上的电子签约，并且就直接通过支付宝在线支付房租与水电费等。对于租客而言，支付宝平台租房的最大特点就在于真房源、没有过多的假房源信息，而且可以直接凭借芝麻信用分免除押金和按月交租。在未来，租户还可以对恶意逐客或者随意增加租金的房东做出负面评论，并将其计入另一方的芝麻信用租赁档案中。对于出租公寓而言，支付宝因其易于解决的实名认证，剔除假房源纯粹真房源，诚信与信用认证等难题，并且涵盖了诸如财务支持，服务生活等诸多功能，可以为长租公寓带来便利与巨大的支持。所以对于支付宝租房平台与长租公寓两者之间具有天然相互补的合作属性，长租公寓运营主体现在正在进行中的IT系统，也都会与支付宝产生密不可分的联系。②银行——金融支持。在国家“租购并举”政策提出后，对国家政策高度敏感的银行积极参与租赁市场的建设。中国建设银行深圳分行分别与招商、万科、星河等11家房地产开发商公司以及同比亚迪、方大集团等11家企业集团单位签署了房屋租赁战略合作协议，正式宣布进入深圳住房租赁市场。目前中国建行已经和各大房地产企业签署了5481套住房租赁权转让协议，房源大都是精装修新房，租户们可通过下载建行“CCB建融家园"APP了解提供的房源信息并直接在线租房。同时，为了鼓励租客们长租，建行还推出个人住房租赁贷款“按居贷”，为租户们提供纯粹看信用而提供贷款用于租房，贷款的话也可以享受基准利率，最快1个工作日就可以放款。作为“CCB建融家园”首批推出的长租房源润达圆庭，其已经被租赁一空。而建设银行同星河在合作的基础上推出来的星河荣御，是深圳长租租赁市场上唯一的一个整体长租社区，未来的租户可以向深圳建行进行申请“按居贷”个人住房租赁贷款，可用于支付其本人的房屋租金，而租金也是一次性的进入开发商账户，租户则分期向建行进行还贷，利率的话仅仅在3.63%-3.96%之间，想对比目前的个人住房按揭贷款基准利率来说还要更加的低。银行资本成本较低，资本整合能力较强，金融服务多元化，对于不能脱离资金支持的房屋租赁业至关重要。各地地方政府积极参与搭建的租房租赁服务平台，将会是未来的租赁市场中的基础环节，而中国银联、京东等基于金融、互联网、大数据优势与政府进行合作。这些新兴力量将从市场营销，金融，运营等方面对市场产生深远影响，推动住房租赁市场的加速发展。四长租青年公寓运营模式中存在的问题分析——以“万科泊寓”为例4.1万科泊寓发展概况万科作为我国房地产行业发展的领军者，在未来的发展中，实施长租公寓战略是其践行“城市配套服务商”战略的重要一环。2015年万科出租公寓有1000间，2017年目标新开达到1.6万间，在2018年拓展到了45万间，远期的规划是100万间，在万科的计划中，远期规划长租公寓业务的年收入将会达到155亿元。图4-1长租公寓规划图未来泊寓将要如何来支持这么宏大的目标我们不得而知，但就目前来看，万科是在通过长租公寓业务获得租金现金流、资产增值以及未来资产证券化的预期。图4-2资金运转分析图万科长租公寓业务开展已有一段较长的时间，其的主要收入还是以租金以及服务费为主。而租金与周边住宅租赁市场相比，单位面积租金要高一些，但泊寓还是以时尚潮流的装修风格、社区化的运营管理以及万科强大的品牌效应赢得了市场的青睐。图4-3万科泊寓内部装修图在资产的轻重选择上，房企开发能力让万科在自持住宅用地的获取上有更大的底气。万科多次通过公开招拍挂的方式获取自持性住宅用地。由于自持住宅用地，只租不售的限制，万科只能以重资产的方式建设长租公寓。所以，除了租金与服务费的收入方面，重资产运营还具有一定的资产增值属性从而从另一个方面达到企业资产管理的目的。另外，重资产并不是就意味着进入租赁市场后无法退出，对于泊寓而言，万科已经开始规划未来用通过REITs的方式来降低资产重量。万科展开长租公寓业务是其获取客户资源最基础的一环。从万科布局进入长租公寓目的来看，不管是广深区域提出的“八爪鱼”战略，还是北京区域的6+X战略，亦或是上海区域“热带雨林”计划等，长租青年公寓都是其中的一部分。在城市配套服务商的定位下，万科认为客户是企业最稀缺的资源，在万科不断增大的客户池里，长租公寓业务显然是站在面对客户的最前列，为客户资源的获取打下基础。图4-4客户群体分析图另外，常规的节本增效方面，万科具备自己独有的特点。首先，万科积极拥抱互联网，将预约、预订、注册、签约、房源信息、在线报修等流程“搬”到了网上，并且每一个城市都开通微信公众号平台，通过互联网工具来提高企业运营效率。其次，万亿级企业决策周期直接影响管理效率。在管理上万科泊寓目前是“集团-区域-城市”三级管控模式，但在决策过程中是三级共同决策，未来万科有计划将泊寓划分为集团直属管理业务，形成“集团-城市”的管控模式，同时万科也计划在泊寓业务上实行合伙人制度。图4-5合伙人制度图最后是万科最擅长的本领——运营标准化。泊寓的背景为国内优秀的房地产开发商，其采购团队、设计、运营等核心团队大部分是原地产业务的人员，了解万科的运营标准，同时泊寓还可借助原万科的品牌、工程设计、平台采购等来运营泊寓，从而降低泊寓各门店的整体成本的输出。因此，万科泊寓的盈利模式，还是以租金和服务费为主要收入来源，但重资产拿地具备资产增值属性，及增加未来通过RELTs形式融到资金。另外，万科大规模扩张租赁公寓，源于长租公寓中的租客或许是万科地产未来的业主，最终的落脚点还是客户的获取。4.2万科泊寓运营模式中存在的问题万科泊寓作为我国房地产产业领军集团万科企业在长租青年公寓领域中的产品，在其发展的过程中，展现出了我国房地产产业的实力和优势。但是，长租青年公寓与传统的房屋销售以及租赁并不完全相同，不能用传统的发展模式来处理其发展过程中的问题。4.2.1经营问题多，办理程序复杂长租公寓作为我国房地产行业发展中的新兴部分，正处于发展的初级阶段，并没有形成较为完整的发展体系，这一方面影响到的长租公寓的经营活动的开展，另一方面也对其合法运营手续的办理带来了一定的困难。在我国传统的房地产行业发展中，一般会将房屋分为居住或者是商用，根据不同的用途规划相关部会对其办理经营手续，使其经营合法化。但是在长租公寓的运营过程中，对于其性质的定位还处于一个模糊的阶段。如果认为他是居住用途的话，那么其是他用过出租实现了经营，获得了利润，并不完全符合居住用途的标；如果认为其是商用产品的话，但是其最终是为了完成居住的功能。这种较为复杂的情况存在，使长租青年公寓在经营手续的办理过程中耗费了大量的人力、精力和物力，成为了影响经营发展的一大难题。4.2.2管理成本高，管理效率低在长租青年公寓的发展过程中，作为服务性质的行业，如何为消费者提供具有较高价值的产品成为了其经营过程中的一个重要目标。但是，长租青年公寓作为一个年轻人生活的集中区域，在发展的过程总会遇到各种各样的问题，就需要配备专业的人员进行解决。在长租青年公寓的日常运营中，一般会按照1：100的比例配备基础管理人员，即每一百个房间配备一个专门的管理人员，负责日常的工作。此外，为了给住户提供更好的服务，就需要配备专业的安保人员、服务人员以及维修工人等。随着人员工资的不断提高，长租青年公寓在运营的过程中，需要支付的人员工资成为了一个比较大的支出，形成了较高的管理成本。长租青年公寓在我国发展的时间较短，到目前为止并没有形成较为完善的管理模式。虽然，在目前的发展中，很多大型的房地产企业以及其他企业都投入到了长租青年公寓的建设中，比如小米集团，但是到目前为止更改企业还存于管理模式的探索期。由于管理理念的不足、管理模式的不完善以及管理经验的缺乏导致了在目前的发展中，管理效率较低的局面。管理成本较高，就会降低企业的经营利润，管理效率较低就会影响企业的服务，导致租户感知价值的下降，影响租户的续租意愿。如果不能及时有效的解决这些问题，则会形成长租青年公寓发展中的恶性循环，影响到整体的进步和发展。4.2.3前期投入大，利润回收慢虽然，长租青年公寓的发展是房地产产业中的一种创新化方式，对于去放房地产库存有着积极的作用。但是长租青年公寓的盈利模式与资金运行与传统的房地产开发之间存在着较大的差异。在长租青年公寓的运营中，企业需要在前期进行集中的大量的资本投入，但是在回收的过程中却达不到房地产销售的效率，需要靠每个月租户的租金来慢慢的回收，这就形成了前期投入较大，后期利润回收慢的局面。此外，在长租青年公寓整个运营中，房屋的经营权往往需要的以较高的溢价率才能拿下，万科泊寓的溢价率就到达过100%，在此基础上还需要对方房屋进行装修、整理，形成了另一部分的主要投入，但是这些投入并不会在短时间内为企业带来较大收益。每年的租金是长租青年公寓的主要收入来源，在万科泊寓的运行中，至少需要4-5年的时间才能收回基本的投资。五、长租青年公寓运营模式提升策略5.1长租青年公寓运营理念在企业的经营发展中，科学的管理理念和发展理念会成为引导企业行为的关键，在正确理念的指导下，企业的经营与发展会向着更加有效的方向不断的前进。长租青年公寓在我国的发展时间较短，到目前为止并没有形成较为完善的发展模式，管理理念的建立也处于摸索阶段。但是，我国的房地产产业的经营时间较长，在不断的发展中形成了具有中国特色的管理模式和发展理念，可以成为长租青年公寓发展的基础。与传统的房地产发展企业提供房屋实物相比较，长租青年公寓不仅仅需要为租住者提供住房，还需要对其提供相应的服务，这样才能满足消费的需求。这就需要在经营发展的过程中建立起高效服务、优质服务的理念，使租户使用较低的成本，获得更好的服务，才能够延续其继续租住的意愿，促进长租青年公寓的不断发展。5.2长租青年公寓运营模式提升策略5.2.1完善运营体系，构建运营环境完善的运营体系和良好的运营环境是促进长租青年公寓不断进步和发展的基础。在现阶段的发展中，运营体系的构建需要得到政府有关部门的大力支持，才能促进其不断完善和发展。在运营体系构建的过程中，企业需要得到政府部门的支持，相关单位要根据发展的实际情况，完善长租青年公寓建设和运营的审批手续，并制定相关的规定，用于规范其发展、经营活动。运营环境的建设，对于长租青年公寓的发展有着积极的影响，在发展的过程中，运营环境的建设既包括外界环境的建设也包括内部环境的建设。在外部环境的建设中，企业处于较为被动的状态，需要适应时代的发展需求以及大环境的变化。在内部环境的建设中，企业处于较为主动的状态，可以通过规章制度的制定以及运行流程和管理方式的建立来促进内部良好环境的形成。5.2.2引入科学模式，提高管理效率科学的管理模式是促进企业工作有效开展的基础，也是保证企业可学发展的基础。在目前的发展过程中，企业管理方式和管理效率中的问题已经成为了影响企业的主要问题。如果不能得到及时、有效的解决则会形成发展中的恶性循环，影响到企业的进一步发展，会使企业在越来越激烈的市场竞争中处于不利地位。长租青年公寓是房地产企业发展中的一个创新形式，同时它也具备的服务行业的特征，在进行管理模式建立的过程中，既要考虑到房地产行业发展的需求，同时也要兼顾服务行业的特征。不仅仅要为租户提供高品质的房屋，同时也要提供高质量的服务，这样才能提高顾客的感知价值。随着信息化程度的不断提高，很多先进的设备都被应用到企业的生产管理中，在长租青年公寓的发展中，也要更多的引入信息化管理方式，比如万科泊寓建立的App管理平台，租户可以通过平台及时的了解房源信息以及整体的运营变化。此外，还可以借助大数据技术，建立租户信息数据库，对租户的需求进行及时有效的统计，并以最快的方式进行处理。同时，通过对大数据信息技术的应用，可以更好的预测客户的需要，对租户进行及时有效的提醒，是租户的感受价值提升。5.2.3提高利润覆盖，促进资金回收在长租青年公寓的发展过程中，前期投入大，资金回收慢已经成为了行业的通病，影响了整个长租青年公寓的发展。在现阶段的运营中，长租青年公寓的主要收入是房租。但是房租的交付一般以季度或者是年作为单位，很少有租户会一次性缴费长期的租金，这就是长租青年公寓资金回收慢的一个组要原因。为了有效的改变这种情况，企业就需要拓展营业收入的方式，提高利润的覆盖率。在以房租收入为基础的经营中，长租青年公寓还可以通过提供更多的基础服务或者是附加服务来促进收入的增长。此外，还可以利用目前不断发展的金融工具，加快资金的回收。六、总结综上所述，在国家供给侧改革的大背景下，加上当前政府密集型政策调控用以发展租赁市场，长租公寓可谓是迎来了一个崭新的发展时机——机遇与挑战并存。在未来的发展中，长租公寓的市场一片光明，但是，随着市场的发展竞争也将会越来越激励，其利润空间会不断的萎缩，盈利情况并不乐观。虽然，现阶段的长租公寓市场还存在着一些问题，影响都了行业的发展以及经济利润，但是随着相关政策的实施、金融工