【《S镇物业管理存在的问题及完善建议》5500字】

S镇物业管理存在的问题及完善建议引言 11七都镇物业管理存在的问题 11.1物业管理区域划分不明 21.2物业管理区域内新旧物业交错存在 21.3居民缺乏法律知识，解决问题方法不当 31.4社区居民委员会工作人员缺乏相关知识 31.5物业维修资金使用难 31.5.1物业维修方案制定难 31.5.2物业维修资金使用表决通过难 31.5.3物业维修资金的使用范围很难界定 42解决七都镇物业管理存在问题的措施 42.1明确物业管理区域的划分 42.2新旧物业区别对待 52.3对社区居民进行普法宣传，正确维权 52.4社区居民委员会吸纳相关专业人员 52.5合理使用物业维修资金 62.5.1建立科学、规范、高效的物业维修资金使用审批制度 62.5.2建立物业维修资金使用专业化队伍 62.5.3建立物业应急维修制度 6结论 7参考文献 8摘要：随着我国一大批法律法规的不断修订和完善，我国的法律制度日益完善，人们的法律意识也日益增强。城市人的日常生活与他们每天生活的家园——自己的社区紧密相连，其中包括社区卫生、绿化、共同部分的利用、私营部分维护和改善等，这些问题的根源毫无疑问在于物业管理，中国的物业管理行业经历了30多年的发展。建立了比较市场化、专业化和社会化的基础管理体系。作为物业管理的一部分，社区物业管理受到社会各界和学术界的越来越多的关注。中国住宅物业管理行业仍处于不断发展的过程中。只有发现和解决制约物业管理服务水平的因素，才能提高客户满意度，完善企业发展战略体系，提高企业竞争力。但是，我国目前的物业管理是根据物业管理区划分的。再加上新旧物业的混合存在，人们误解了社区居委会的功能，导致了越来越多的物业纠纷，增加了社区委员会的工作。关键词：社区；物业管理；问题；对策引言物业管理是一种特殊的服务行业。物业管理行业的特点是商业、社会、专业。物业管理的主要工作是保护建筑物及其附属设施和设备。另外还包括科学管理相关服务环境正常使用的特殊工作内容。作为一项服务，保值和增值是提高物业管理价值的主要目标之一。社会主义市场经济快速发展，加速了房地产业的成熟。作为配套项目，物业管理也将呈现广阔的发展局面。目前，中国的物业管理行业经历了三十多年的发展。建立了比较市场化、专业化的基础管理体系。物业管理是典型的服务业，正在通过摸索市场前进。从发展模式来看，中国物业管理已经实现了三个阶段的变化：第一阶段，规模化经营，强调市场占有率；第二阶段，专业化和集团化管理，强调市场的大发展；第三阶段，新世纪的发展阶段，强调人性化管理的发展。随着城市化的发展和人民生活水平的不断提高，社区文化不断丰富，社区物业管理问题也随之出现。在现代社区，社区居民多，行业不同，文化水平不同，经济能力和观念也与以往截然不同。社区物业管理没有随着时代的发展而进步，存在很多管理问题。本文在实际调查研究的基础上，系统分析了七都镇物业管理现状及存在的问题，并提出了相应的对策。1七都镇物业管理存在的问题七都镇随着旧居民住宅修缮需求的不断增加，设施设备老化，人们对环境健康要求的提高以及物业管理问题的加剧，面临着更加难以解决的财产纠纷，七都镇物业问题有自己的特点。1.1物业管理区域划分不明所谓物业管理区，是指物业所在的房地产部门，由街道办事处和居民委员会合作，住宅物业由物业管理企业根据物业管理的实际情况进行管理。物业管理区的划分需要考虑住宅物业的基本配套设施，物业管理区的规模，居委会的成立以及物业统一的适用性等多个因素。目前，七都镇物业管理区的划分尚不明确，或者由于物业管理条例的实施还没有统一的物业管理部门，导致居委会管理多个物业管理区，一个物业管理区，一些物业管理公司共同管理，与国家建立物业管理区的初衷背道而驰。这种现象的出现导致了物业管理难度加大，居民的权力难以保持的局面。如泉州嵩山街道办事处青井园社区委员会在其管辖范围内尚未划分为物业管理区，只是为了确定辖区范围，物业管理区范围内有三个物业管理公司物业管理的实施，物业管辖下的各项物业管理业务是封闭式住宅区的独立存在，其管辖区仍存在不相邻的情况。从这一现象我们可以发现，有关机构和个人把住宅小区和物业管理区混为一谈，导致物业管理的划分不明确，一个物业管理区出现了几个业主管理委员会，零散的物业管理存在较大的问题，财产纠纷也在增加。1.2物业管理区域内新旧物业交错存在随着近年来房地产业的发展，七都镇的许多社区都出现了新老房地产的停滞。由于旧住宅竣工，物业法律法规不健全，建设大修资金未付款或未付款或其他用途时没有存入指定账户，现在物业业主需要修理，但没有可用的维修基金。颠簸的道路，设施设备不堪重负，住宅生活苦不堪言，许多老年人住在老人家，经济条件差，收入少，维修费用不上来，物业管理维护不到位的情况，最终导致一个恶性循环，财产纠纷越来越多。新建的住宅区状况良好，入住率多为年轻人，或经济条件较好的住户，新建住宅小区完成时，现有物业公司接管管理，服务较好，相对于旧区，在现有法律法规比较完善，大修基金有统一的专户管理，专款专用，财产纠纷相对较少。此时，区居委会将面临多层次的财产纠纷，增加了工作和管理的难度。1.3居民缺乏法律知识，解决问题方法不当财产问题是与所有人密切相关的问题。不同的人有不同的需求，导致不同类型的财产纠纷。如今，大部分居民对物业管理缺乏法律知识。他们不知道如何妥善保护自己的权利。有的甚至不知道他们在物业管理上有什么权利，他们的义务是什么，如何通过业主委员会维权。因此，大多数人遇到财产纠纷时，拒绝支付物业费，导致物业公司服务质量下降，恶化了问题的恶性循环。但是，物业服务企业通过诉讼解决纠纷，居民往往输了。当居民发现不能通过拒付物业账单解决问题时，往往会向居委会寻求帮助。居委会调解后，部分居民拒不履行协议，导致居民委员会软弱无力。特别是旧房问题多，没有房地产管理企业愿意接手。结果，居民的工作很难发扬光大。问题的居民将无法解决。1.4社区居民委员会工作人员缺乏相关知识根据现行的法律法规，新社区业主委员会的组成，老社区委的业主选举，物业公司的入住，都离不开居民委员会。随着时间的推移，财产纠纷增多，不少居民在财产问题上首先考虑的是向居委会回应问题，部分物业公司进驻物业管理的物业小区，也离不开居民委员会。但是，由于缺乏居民委员会相关法律知识，在此期间工作中出现了失误，使居委会成为矛盾的焦点，增加了社区工作的难度，也导致了简单的财产纠纷的解决不及时。1.5物业维修资金使用难1.5.1物业维修方案制定难建设部，财政部《住房专项维修资金管理办法》规定，物业维修基金的业主是主要申请，并由业主委员会组织实施相关工作。但由于业主委员会组织松散，老化，业主委员会不能或不能及时制定维修计划，业主委员会选定的施工单位往往不能及时，准确地制定维修（重建）计划。结果，在程序开发和审计中耗费了大量的时间。1.5.2物业维修资金使用表决通过难建设部和财政部在《房屋维修资金管理办法》第二十二条第二款明确规定：“住房专项维修资金使用的，占建筑物总面积三分之二以上的部分应当列入考虑范围。”但是目前我国居民点通常比较大，通常难以征得三分之二以上在小区业主，这将导致资产维护的财产正常使用已经增加了一个门槛；一些业主往往“事不关己高高挂起”，只要他们不共享部分，共享设施和设备直接受益人通常会拒绝签收，往往会导致优柔寡断的情况，造成物业维修资金难以使用，维修物品被搁置。1.5.3物业维修资金的使用范围很难界定物业维修资金的使用应该控制在什么具体？这个问题没有得到很好的解决。建设部和财政部制定的《住房专项维修资金管理办法》只规定了适用范围仅为普通设施和设备（包括天线，电梯，照明，消防设施等）的10项和10个普通住宅，承重墙，柱子和横梁等。但是，这一规定很模糊。其责任界定不明确，现有高科技设施设备层出不穷，实际使用中往往存在一定的困难。2解决七都镇物业管理存在问题的措施2.1明确物业管理区域的划分物业纠纷不是一个小问题，因为它涉及到每个人的生活，物业管理方面都有明确的区域，业主很容易成立业主管理委员会，业主委员会管理自己的业主，物业公司选择自己的，减轻居委会的工作量；明确物业管理区，便于实行住宅小区统一管理，作为物业管理相对封闭的物业管理，有利于改善城镇居民的居住环境。这就要求有关市，县房地产管理部门在街道办事处和居委会的配合下，根据物业管理区的实际情况。根据我国的有关法律法规，物业管理区域划分要考虑一些相关因素，明确物业管理区划，减少居民的工作难以找到统一有效的财产纠纷解决办法，维护居民的合法权益。2.2新旧物业区别对待由于居委会没有执行力，会导致很多工作而没有结果，矛盾不能得到缓解。政府参与老细胞治理的管理，首先要解决历史遗留问题，对于那些不支付大修资金的地区，政府设置收费标准，统一征收，纳入专门负责人这个孤老老人的代价，为了救济机构寻求救济，国家独自承担救济费用；由于业主需要支付老产权领域的大修资金，如果大修资金被用于其他目的或未被存入指定账户，政府机构也应主动介入，寻找大修资金流，相关人员追究相应的法律责任，确保正常启动资金检修，维护广大业主利益，减少纠纷。解决了历史遗留问题后，新老住宅区将重新划分为物业管理区，统一管理，集中管理。2.3对社区居民进行普法宣传，正确维权随着社会的不断完善，人们的法律意识也在不断增强，但人们对物业管理法律法规的理解也相对较少。我们知道物业公司的物业服务并不适用于不同的业主，而不是在业主认为服务不到位的时候支付物业费用。反映的问题不一样。有的维修不及时，有的卫生不及时清扫，有的还有公共照明问题等等。所以统一的衡量物业公司服务标准，拒绝支付物业费是不正确的，而且拒绝支付物业费往往会造成恶性循环，越是拒付，服务越少到位，服务越多没有到位的地方更多的拒绝支付，最后将导致业主与物业公司之间的一个结，导致物业服务瘫痪，有时甚至是血腥的事件。因此，居民委员会可以组织居民学习相关的物业管理法律法规。如果发生财产问题，可以通过合理的取证，证据和诉讼来解决产权纠纷，使物业公司能够提高服务水平，最大限度地发挥业主的合法权益。2.4社区居民委员会吸纳相关专业人员目前我国社区居民委员会缺乏人员，员工少，大部分员工没有相关的法律知识。鉴于财产纠纷数量日益增多，居委会的工作量也在增加。部分居民安装冷气机甚至出现问题，所以目前社区居民委员会应该招收具有相关法律知识的专业人员，尽量减少居委会的工作难度，最大限度地为居民服务提供法律知识意见，帮助大部分业主维权。2.5合理使用物业维修资金2.5.1建立科学、规范、高效的物业维修资金使用审批制度一是加强使用条件进行审查，宣传，通关不错。这是维修（装修）方案的第一次审查，经申请人和管理机构共同审查，在社区宣传7天（首轮宣传）。随后由业主对投票结果进行审查，并在社区进行为期7天的宣传（第二轮宣传）。二是加强资金评估，宣传，好消费等要素。即项目进度，施工合同，支付凭证，项目质量，工程量的完成情况，工程预先结算情况，最终审核结果和最终结算价格，业主评估详细情况区宣传7天（第三轮宣传）支付资金，确保物业维修资金不过度使用。2.5.2建立物业维修资金使用专业化队伍也就是说，通过组建专门的人员队伍来弥补业主委员会自身的不足，解决了申请周期长，利用率低，维护资金使用困难的问题。即通过建立方案设计，专家评审，施工队伍，审计单位等几个专业人才库，对维修（改造）方案的制定，审查，施工，施工前，决算审核等方面有专业的部门完善和完善物业维护资金使用的准确性。2.5.3建立物业应急维修制度在政策范围内，要解决财产紧急维修的问题。结合政府各项特殊情况的实际科学情况，如保修期满后屋面，墙体防水等情况，将发生渗漏，电梯失效危及人身安全，造成高层住宅水泵损坏供水中断等紧急情况下，公安，消防安全监督，技术监督等部门要求整改或共同部分的财产，共用设施设备的法律，法规，规章和相关强制性技术标准必须进行维护和改造，装修，并启动抢修程序，不用“两个三分之二”投票，即由物业维修基金管理机构进行维修，费用直接由物业维修基金账户的业主。结论在城市建设和发展的过程中，作为新兴产业的物业管理应运而生。随着物业管理企业的快速增长，其产生和发展为改善人们的生活和工作环境，改善城市管理和扩大就业发挥了积极作用。社区物业管理是一个相对复杂的问题，难以解决。它与人民群众生活息息相关，应引起政府和社会各界的共同关注，共同寻求解决之道，促进社会和谐稳定发展。参考文献[1]熊美娟,朱凌慧.制度和过程视角下的城市社区业主委员会成立困境研究[J].广州广播电视大学学报,2022,22(05):100-106+112.[2]陈彤.利益相关者视角下商品房小区业主自治的困境与应对研究[D].南昌大学,2022.DOI:10.27232/ki.gnchu.2022.001469.[3]董映峰.协同与自治：业委会参与社区协商治理的实践研究[D].西北师范大学,2022.[4]王晓安.小区业委会自主治理的可行之道[D].华中师范大学,2022.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