租赁押金返还纠纷案例

租赁押金返还纠纷案例一、引言：一场常见却揪心的”退押之战”深夜的台灯下，刚搬完家的小芸盯着手机里房东发来的消息：“卫生没打扫干净，墙面有钉孔，押金扣2000。”她的手指悬在屏幕上，想起三个月前签合同时房东拍着胸脯说”只要没损坏，押金全退”的样子，又翻出退房时拍的房间照片——地板拖得发亮，墙面钉孔是搬入时就有的，合同里也没写卫生标准。这2000块是她半个月的工资，可该怎么要回来？这样的场景每天都在城市的出租屋里上演。租赁押金，这个本应作为履约担保的”安心钱”，却成了许多租客和房东之间的”矛盾导火索”。据统计，房屋租赁纠纷中约60%涉及押金返还问题，小到几百元的清洁费，大到上万元的”损坏赔偿”，背后折射的不仅是法律规则的适用问题，更是人与人之间的信任与责任。本文将通过一起典型案例，抽丝剥茧地剖析这类纠纷的核心争议，还原法律如何在”情理”与”规则”间寻找平衡。二、典型案例：从”友好签约”到”对簿公堂”（一）案件基本事实某年3月，刚毕业的小陈通过中介租下了王阿姨位于老城区的两居室，租期1年，月租金3500元，押金7000元（相当于2个月租金）。合同里关于押金的条款仅有一句：“租赁期满，乙方（小陈）结清费用并完好返还房屋后，甲方（王阿姨）无息退还押金。”入住初期，双方关系融洽：小陈按时交租，王阿姨偶尔送点自己种的青菜。变故发生在次年2月——小陈因工作调动需提前退租，提前1个月告知王阿姨后，双方协商一致解除合同，但就押金返还产生分歧。退房时，王阿姨提出三点扣款理由：一是客厅墙面有多处铅笔涂鸦（约手掌大小），需重新粉刷，费用1500元；二是厨房抽油烟机滤网油腻，需深度清洁，费用500元；三是小陈提前退租构成违约，需扣除1个月租金作为违约金。小陈则认为：涂鸦是前租客留下的（搬入时墙面就有，当时拍过照片），抽油烟机滤网已自行清洗（提供了清洁前后对比视频），提前退租已协商一致，不应扣违约金。双方协商无果，小陈最终起诉至法院。（二）庭审中的关键证据小陈提交的证据：房屋交接确认单（搬入时双方签字，注明”墙面有少量铅笔痕迹，不影响使用”）；搬入时拍摄的房屋全景视频（清晰显示墙面涂鸦位置及状态）；退房前清洁过程的录像（记录了清洗抽油烟机滤网的全过程，滤网清洗后无明显油渍）；与王阿姨的微信聊天记录（显示小陈提前30天告知退租，王阿姨回复”行，找好下家就退你”）。王阿姨提交的证据：装修公司出具的”墙面翻新报价单”（注明”全屋墙面刷新需3000元”）；保洁公司出具的”厨房深度清洁报价单”（注明”抽油烟机深度清洁需800元”）；合同原件（其中”违约责任”条款约定：“乙方提前退租需支付1个月租金作为违约金”）。三、争议焦点：押金扣减的”合理性”边界在哪？（一）焦点一：押金的法律性质与功能许多人将押金简单理解为”房东的保障金”，但从法律层面看，押金是租赁合同中的履约担保，其核心功能是担保承租人履行支付租金、合理使用房屋、妥善返还房屋等义务。根据《民法典》第七百零四条，租赁合同的内容一般包括租赁物的用途、维修责任等条款，押金条款属于双方对担保方式的约定。需要明确的是：押金并非违约金。违约金是违约方需向守约方支付的赔偿，而押金是对可能产生的债务（如欠付租金、财产损害）的预先担保。当承租人无违约行为或已履行债务时，押金应全额返还；若存在未履行的债务，房东可就实际损失从押金中扣除，剩余部分仍需返还。（二）焦点二：“房屋损坏”的举证责任与认定标准本案中，王阿姨主张的墙面涂鸦和抽油烟机清洁问题，核心在于：损坏是否由承租人造成？损失金额如何确定？根据《民法典》第七百一十条”承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任”的规定，正常使用导致的合理损耗（如墙面轻微发黄、家具自然磨损）不应由承租人承担。若房东主张是承租人不当使用造成的损坏，需承担举证责任，即证明：损坏是承租人行为导致（而非自然损耗或前租客造成）；损坏超出合理使用范围；损失金额有合理依据（如实际维修费用凭证，而非单方报价）。回到案例，小陈提交的搬入时房屋交接确认单和视频，已证明墙面涂鸦在入住前就存在，属于”历史遗留问题”，王阿姨未能提供相反证据，因此墙面翻新费用不应由小陈承担。关于抽油烟机滤网，小陈提供的清洁视频显示清洗后无明显油渍，王阿姨仅以”油腻”为由主张深度清洁，但未提供滤网因小陈使用导致无法正常工作的证据（如维修记录），因此清洁费用也缺乏依据。（三）焦点三：提前退租的”协商一致”是否免除违约责任？王阿姨主张小陈提前退租构成违约，应扣除1个月租金作为违约金。但根据双方微信聊天记录，小陈提前30天告知退租时，王阿姨回复”找好下家就退你”，法院认定双方已就提前解除合同达成新的合意。这里涉及《民法典》第五百四十三条”当事人协商一致，可以变更合同”的规定。若房东在承租人提出提前退租时未明确反对，而是以”找好下家”等条件回应，可视为对原合同中”提前退租需支付违约金”条款的变更。最终，法院认定小陈提前退租不构成违约，王阿姨无权扣除违约金。四、法院裁判：以证据为尺，量公平为准经审理，法院作出如下判决：关于墙面涂鸦：小陈已证明搬入时墙面存在涂鸦，王阿姨未能证明损坏系小陈造成，故不支持扣除墙面翻新费用；关于抽油烟机清洁：小陈提供的清洁视频显示已尽到合理清洁义务，王阿姨未举证证明需深度清洁的必要性，故不支持扣除清洁费用；关于提前退租：双方微信聊天记录显示已协商一致解除合同，王阿姨主张违约金无事实依据；最终判决：王阿姨应全额退还小陈押金7000元。判决书中特别强调：“租赁关系本质是民事主体间的契约关系，既需要承租人遵守合理使用、及时交租的义务，也需要出租人秉持诚信原则，不得随意克扣押金。对于非因承租人原因造成的损失，出租人无权从押金中扣除；对于主张的损失金额，需提供实际支出凭证或第三方评估报告，单方报价不能作为扣减依据。”五、案例启示：如何避免”退押难”？（一）租客篇：提前防范，留痕为证签约时明确押金条款：合同中应详细约定押金的数额、退还条件（如”结清所有费用、房屋无超出合理损耗的损坏”）、扣减情形（需列明具体项目，如”欠付租金、故意损坏家具”）及扣减后的剩余返还期限。避免使用”完好返还”等模糊表述，可补充”合理损耗范围以交接时照片/视频为准”。搬入时做好房屋验收：务必与房东共同签署《房屋交接确认单》，详细记录房屋现状（如墙面是否有污渍、家具是否有划痕），并拍摄全景视频（建议打开所有灯光、拍摄细节特写）。交接单和视频要由双方签字确认，最好留存中介或第三方见证。租赁期间注意留存证据：按时交租的转账记录要备注”某月租金”；因房屋本身问题（如水管漏水）联系房东维修的聊天记录、通话录音要保存；对房屋进行必要装修或更换家具（如更换灯泡）的，可拍照记录并告知房东。退房时主动交接：提前清理房屋，恢复至接近入住时的状态（合理损耗除外）；结清水电、燃气、物业费（保留缴费凭证）；与房东共同验收，要求其出具书面验收意见（如”房屋无损坏，费用已结清”）。若房东拒绝验收，可自行拍摄退房时的房屋视频，并通过短信/微信通知房东验收时间，留存通知记录。（二）房东篇：诚信为本，规范操作合理设定押金数额：押金一般不超过2个月租金（实践中多数为1-2个月），过高的押金可能被法院认定为”加重承租人责任”。若房屋内有贵重家具（如钢琴、古董家具），可单独约定”物品保证金”，并明确损坏赔偿标准。明确合理损耗范围：可在合同中列明”合理损耗”的具体情形，如”墙面轻微发黄（非人为涂鸦）、地板自然磨损（无明显划痕）、家具边角轻微磕碰”等，避免因”主观判断”引发争议。扣减押金需有依据：若需扣减押金，必须提供实际损失的证据（如维修发票、保洁公司收费凭证），且损失需与承租人的行为直接相关。单方找装修公司出具的”报价单”不能作为扣减依据，需提供实际支付的转账记录或发票。保持沟通，及时处理：承租人提出退房时，应及时验收房屋，避免拖延导致”房屋空置损失”被承租人反主张。若对房屋状态有异议，应在验收时当场提出，并与承租人协商解决方案（如共同委托第三方评估），而非直接扣押金。（三）共同建议：善用第三方力量对于争议较大的押金纠纷，双方可先通过居委会、中介机构调解；调解不成的，可向法院提起诉讼（小额诉讼程序一般3个月内审结，费用较低）。近年来，部分城市推出了”租赁平台”，要求租赁合同网签备案，平台可自动生成标准化押金条款，并提供在线调解服务，建议优先选择正规平台签约。六、结语：押金不应是”信任的试金石”从案例中不难看出，多数押金纠纷并非源于”恶意违约”，而是源于合同约定不清、证据留存不足、沟通方式不当。对租客而言，押金可能是一个月的生活费，是离开城市时的”退路钱”；对房东而言，押金是房屋被损坏时的”安心绳”，是多年心血的”保护罩”。法律的作用，不仅是在纠纷发生后”定分止争”，更是在事前引导