世联无锡北塘区金山北工业园项目整体定位及发展战略报告PT

无锡北塘区金山北工业园项目整体定位及发展战略报告谨呈某省市北塘区人民政府A-021-GW-080527-0202008-09-182项目研究工作的阶段划分中期项目整体定位与发展战略终期提交终稿2008/07/222008/08/21工作最终成果项目的优劣势分析和价值判断项目定位研究项目物业配比研究成功案例借鉴提交整体报告（终稿）根据客户建议深化研究，完善报告项目优劣势分析项目整体定位和发展战略项目发展方向与案例研究用地比例分配与案例研究前期市场调研和沟通区域（无锡、北塘及域）宏观经济背景研究区域产业研究、某省市场调研政府官员、专家及贵司中高层领导目标客户访谈地块的了解和分析市场情况的分析项目方向的初步判断2008/08/012008/09/183在过去的一个多月里，世联专案组针对项目涉及不同的层面进行了如下调研与研究工作工作内容项目本体经济产业发展产业集群收集的数据项目用地现状项目用地范围内的经济人口状况………无锡及北塘区宏观经济相关数据区域发展现状相关数据区域产业相关数据无锡及北塘区总体规划…………世界成功老工业区改造相关数据国内外老工业区发展现状相关数据长三角经济发展相关数据…………进行的访谈北塘区政府的项目负责人金山北工业园管委会政府相关部门某省市经贸委、科技局、外经贸、惠山区和锡山区政府专业人士：莱钢公司经理等工业园区：新区土地储备中心主任、汽配城专业人士

…………世联产业研究专家进行的分析用地现状分析区域经济人口分析用地资源及交通分析可利用土地分析区域发展现状分析区域宏观经济背景分析城市经济以及产业构成分析区域产业链条分析区域规划分析区域宏观经济背景分析区域经济以及产业构成分析区域产业链条分析区域产业发展规划分析4世联对项目目标的理解是：提升产业活力和带动人气；在成本的一定投入下，保证资金回收和政府税收。长三角北塘区改变工业集中区不园不村的面貌，实现整体产业升级，有利于招商引资。减少政府的投入，实现资金平衡，增加政府税收。通过招商或合作开发，实行多期滚动开发模式，平衡投入与产出的关系。经济目标开发目标金山北工业园项目目标解析5本报告将从以下四个方面阐述：项目使命分析Part2项目发展战略分析Part3项目定位分析Part4项目本体分析Part1项目属性界定项目发展瓶颈项目核心问题报告结构6无锡属于苏锡常经济圈的几何中心，制造业和民营资本发达的某省市，地理某省市场环境优越。2007年长三角总体经济继续保持稳定良好的发展势头,地区生产总值达到46672.07亿元,占全国经济总量的18.9%;平均增幅达到15.2%；无锡位于苏锡常经济圈核心部位，距离上海及某省市圈均在2小时车程范围内；某省市为经济发达的某省市，主要产业为制造业，特别是“冶金、机械、化工”三大产业，占工业总产值的49%；资本构成以民营自本为主，其次是国营资本和外资；资料来源：无锡国土规划局某省市圈某省市圈锡某省市圈苏某省市圈城市层级7无锡的GDP规模超过常州，但远落后于苏州；无锡在利用外资上,略高于无锡，但苏州利用外资比常州和无锡的总和还要多，处于绝对领先的地位；苏锡常某省市的产业结构大体上差别不大，主导产业还是以第二产业为主导，占到60%左右的比例；其中无锡的第二产业产值高于常州，却落后于苏州。其中：第一第二产业所占比重都处于下降的状态，其中第三产业在小幅缓缓上升，上升速度苏州>无锡>常州；在GDP规模、利用外资情况以及主导产业的产值等方面，无锡超过常州，但与苏州有一定的差距，处于苏某省市圈的中间位置。2007年苏锡常利用外资情况城市协议注册外资(亿美元)实际利用外资(亿美元)常州44.0118.35无锡54.4727.72苏州185.273.82007年苏某省市圈产业结构情况城市层级8北塘是近代无锡民族工商业的发祥地之一，历史上是重要的水利码头，是“苏南模式”的重要发源地。2007年北塘区GDP总量处某省市三个老城区的末位，与无锡各个区相比来说也处于末端。北塘区近年发展一方面受到区域产业落后，污染严某省市管理水平差的影响，另一方某省市某省市南进、产业北移”政策使北塘区面临重大的产业升级压力。项目所在的北塘区，属某省市没落的老城区，面某省市南进，工业北移”政策带来的产业升级压力。城市南进产业北移某省市各区2007年GDP比较（亿元）城中三区区域层级9项目北临京杭运河、西与业园交接，南靠312国道。具有良好的交通通达性和较好的传统产业基础。本案市中心山北洛社某省市制造业的集中地：主要是冶金、机械、纺织三大行业金山北工业园区近邻惠山的业园区和洛社工业园区业园区：主要是发展冶金、纺织、电子等传统制造业，具有较好的产业聚集性。洛社工业园区：主要是发展机械产业，还有纺织印染、精细化工等传统产业集群。金山北与临近两工业园在一定程度是竞合关系，既相互补充又相互竞争，共同形成传统产业圈。运河：京杭运河和锡澄运河，到达全国各地。国道：项目经过312国道，及规划中的外环路通往南京和上海高速公路：2公里至锡宜高速，并经沪宁高速、锡澄高速直达上海、南京、苏北铁路：临近高速铁路、新长铁路等河道：紧邻四级（即将改为三级）运河京杭上海浙江宜兴苏北南京区域层级10项目地块平整，但有较多的高压线。项目交通较好，但境较差，且生活设施配套等缺乏。在建国联金属材某省市场商品房居民变电所京杭运河货运二路B区A区农田地块层级312国道安置房A区：共1500亩。主要是工业集中地。B区：共1500亩。拆迁后可用地约944亩11A、B分区：A区主要为工业集中区；B区主要为居民房和农地。区内物业杂乱，整体档次低，缺乏整体性。A区：总量约为1500亩现已无可用净地。主要是工业集中区，以冶金加工企业数占50%，包含化工、纺织等企，职工宿舍和物流贸。B区：总量约为1500亩，净地量约1300亩可用净地较多。主要是居民房和农地，含镇商业中心与惠山的洛社交界，地块边界复杂，缺乏整体性园区里分布着村，村里有工厂商业配套方面：酒店：A区有鑫福苑和积金两家酒店，档次均较低商业：上海如意、恒光等某省市，居民自设的杂货店银行：仅江苏银行一家地块层级工业用地住宅行政用地学校酒店加油站停车场仓储物流业村办工厂（在建）河流耕地京杭运河钱桥镇（农民房及耕地）商品房及安置房国联变电所12某省市、老城区边缘；交通和区位优势明显；传统工业集中区；整体档次低，环境差，缺乏配套和人气。项目属性15432经济发达的某省市老城区的边缘地带传统产业集中区区域形象差，缺乏人气良好的交通优势项目属性界定13本报告将从以下四个方面阐述：项目使命分析Part2项目发展战略分析Part3项目定位分析Part4项目本体分析Part1项目属性界定项目发展瓶颈项目核心问题报告结构14历史遗留问题本项目在发展工业集中区的过程中，缺少整体规划，导致园区经济增长缓慢，环境差，缺乏人气。金山北工业园是在“苏南模式”下发展的，山北镇借助交通条件和统产业基础，发展冶金的初加工，成为一批零散的小企业云集的园区。2000年园区初步形成，当时A区规划中包括工业、仓储、商业金融、教育科研等功能。2002年对A和B区的规划，已经有很大变化，基本上是工业用地，含少量的物流和配套用地。现状主要为厂房和居民房，说明园区现主要是中小型企业集中区，生活和商业配套缺乏。2000年2002年缺乏合理规划园区发展缓慢企业数量：园区从2000年开始建立以来，共有93家企业，外加一些贸企业，总数不超过130家。基本上是低附加值的制造加工环节。经济增长：07年1-11月份，一百多家企业，园区完成地区生产总值仅9.42亿元,园区环境差物业杂乱：园区作为工业集中区，工业厂房区、居民、农地等自然分布。形成不园，不村的状态。配套：园区酒店、餐饮等设施不足，缺乏商业氛围和人气。15产业问题本项目作为老城区的老工业集中区，产业集中于低附加值的制造加工环节、缺乏优势产业和龙头企业，也未形成产业链。从现有企业名单分析，可以看出园区的企业基本集中在传统产业，主要是金属加工，占比43%，而新型工业企业数量少。电子企业仅三家。从产业链上分析，主要是制造加工型企业，占比94.5%，仅少量的仓储贸业，产业整体档次低。产业层次低：低附加值的传统制造业，比如冶金、纺织、机械。技术含量低，产值少。企业规模小：在各行业里，基本上缺乏龙头企业，属于中小型企业集聚区缺乏产业链：园区企业基本是加工制造环节，缺乏产业链前后端，研发和展示营销缺乏。也造成整体环境差，经济效益低等问题16从现状上看，本项目主要是厂房和居民区，物业杂乱，密度较高，拆迁处置较难。图例说明工业用地耕地住宅行政用地学校酒店加油站停车场仓储物流业河流村办工厂（在建）拆迁问题京杭运河钱桥镇（农民房及耕地）商品房及安置房国联变电所17按照国家及地方政府的拆迁管理办法，以货币补偿的方式估算拆迁成本。按照国家和地方政府政策，结合园区的具体状况，本项目的拆赔主要考虑一下几点：居住用地，按照房屋的建筑面积计算，以单价4000元/㎡补偿：耕地征用费按照20万/亩的标准支付；工业用房以2000元/㎡的标准补偿。居民安置房的造价；居民装修费用补偿；耕地征用补偿厂房拆迁补偿停产停业损失；特等设备补偿综合以上因素，本项目采用以下拆赔标准：说明：以上拆赔价格是保守估算，实际拆赔价格可适当降低拆迁问题钱桥镇（民房及耕地）京杭运河商品房及安置房国联变电所居民994户，工商企业23家居民535户，工商企业91家B区A区18根据现有拆迁标准，项目拆迁难度大，拆迁成本高，需政府投入资金高。拆迁问题注：耕地征用成本为20万/亩；居民房拆迁成本4000元/㎡；工商业用房按土地属性给予补偿，一般为2000元/㎡桔黄色部分按照0.8容积率计算货运二路拆迁成本2.03亿征地成本1700万可建设用地128.7亩折合171.2万元/亩拆迁成本3.06亿，征地成本6636万，可建设用地453.45亩地块成本82.15万/亩拆迁成本3.46亿,征地成本2703万，可建设用地为362亩地块成本103.19万/亩拆迁本4.36亿可建设用地440.85亩折合98.93万元/亩拆迁成本约为7.56亿可建设用地约708.4亩折合106.7万元/亩以居民房、耕地为主厂房为主厂房为主居民房为主拆迁成本5.68亿可建设用地350亩折合162.4万元/亩A区平均征地成本为117万/亩B区平均征地成本为90万/亩金山北工业园区的平均地块成本约为107万元/亩，总金额约为26.15亿元19从无锡各园区的纳税销售收入分析，本项目的单位面积纳税销售额低于几个典型产业园区。现有单位拆迁成本远远高于现有产值。根据2006年的数据，金山北工业园完成地区生产总值9.13亿元，园区工业企业完成工业总产值42.37亿元，完成纳税销售收入80.88亿元，税收收入1.3亿。2007年1-11月份，园区完成地区生产总值9.42亿元,同比增长6.4%；园区工业企业完成工业总产值44.13亿元,同比增长9.4%。金山北工业元单位面积销售收入为34亿元，仅为能统计园区同类的一半。拆迁问题20现有规划问题政府对本项目的现有规划，延续历史，仍不明确，致使项目走向不确定。园区招商投资项目家电：新型家用电器及配套产品电子：电子元器件及各类电子产品。

医药：生物工程技术、医药新品。

机械：环保设备产品、汽摩配件，精密机械仪器仪表制造。

建材：高档涂料、工程塑料、新型建材。

轻纺：新型包装材料、服装及纺织品加工等。

食品：各类食品、饮料、保健产品等。

服务业：科研机构、贸、中介机构等。

其他符合国家产业政策，有发展前景的行业。从现有招商项目来看，本项目的产业重点不突出，缺乏清晰的产业定位。从招商的产业链上看，主要仍然是制造加工型企业。项目目前与国联金某省市场的合作来看，项目目前仍处于以税收为目的的招商阶段，对本项目地块价值和项目未来发展方向没有明确规划。政府对于本项目的规划方向也不明确，项目未来走向存在很大的不确定性。项目仍处于散乱发展阶段。片区基础设施规划问题：北某省市建设较落后，导某省市政基础实施建设一直跟不上产业和人口发展，金山北工业自2000年成立后直到2006年完成污水管网的建设，此前园区每天都有2000吨的污水直接进入河道。21金山北由于一些历史和政策原因，园区产业档次低，环境差，规划不明确。而现有拆迁成本高，收益较差。中小型乡镇企业的云集和污染、低附加值企业的迁入；规划不合理导致经济发展缓慢和物业杂乱历史原因拆迁问题园区现有物业杂乱、密度高拆迁成本高，而现有经济效益差，产值很难弥补成本现有规划基础设施规划落后招商仍停留在增加政府税收为目的，缺乏长期的规划。目前园区在产业低端、污染严重、小企业云集的状况下，一直没有清晰的产业定位，招商方面也是来者不拒，拆迁难度大。所以某省市以及北塘新的一轮规划之下，急需明确发展方向城市边缘化、产业低端化、规划不明确项目瓶颈总结22报告结构本报告将从以下四个方面阐述：项目使命分析Part2项目发展战略分析Part3项目定位分析Part4项目本体分析Part1项目属性界定项目发展瓶颈项目核心问题23我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题资料来源：世联模型R2我们想要什么？（针对目标的规范分析）政府目标：提升产业活力，实现经济持续增长，保证就业水平。产业目标：某省市产业规划的方向下，实现产业的升级和新产业的培育；经济目标：在有限投入前提下，通过招商引资，增加税收；战略目标：改善园区的整体形象，增强园区的生命力，实现土地价值和区域价值的快速提升；S我们有什么？（针对现状的实证分析）区位：地处中心城区板块某省市区较近；区域：区域环境较差，区域形象差，认知度低；交通：地块通通达性某省市级道路、运河、铁路等较集中；资源：环境差，缺乏自然、教育等资源；配套：集厂区、生活配套设施不足，且现有档次很低；核心问题是什么？我们怎么办？（解决方案的提出）项目核心问题24基于项目前期沟通达成的一些共识和限制性条件，世联认为项目应该解决的核心问题是：项目需要某省市场找到问题的本源，并从国内外类似已经成功的案例中找到启发，因此我们必须明确：本项目如何占位未来？改造老工业区现状，实现项目可持续发展，提升土地产值。Q1：某省市的规划背景下，某省市化和工业化的推动下，区域未来价值如何？Q2：本项目如何定位产业和功能，才能突破现有区域形象和产业的束缚，提升区域人气？Q3：如何挖掘和整合项目自身资源，寻找区域发展机会点，实现项某省市和联动，提升地块价值？项目核心问题25本报告将从以下四个方面阐述：项目使命分析Part2项目发展战略分析Part3项目定位分析Part4项目本体分析Part1项目资源盘点区域规划方向项目发展使命报告结构26区位优势某省市的区位某省市中心的商务成本，分享某省市成熟的生活和商业配套，某省市的发展。中心城区位置：项目位于北塘区的北面，距离北塘区新政府约15分钟车某省市区中心约30分钟路程。商务成本：低于中心城区。成熟的商业和生活配套：便捷的交通项目可以轻松到某省市中山路核心商圈和北塘区的片区商圈的生活和商业设施配套。“四园八区”的规划：作某省市的八区之一，项目享受产业方面的优惠政策，也是中心城区现有唯一的工业园区。本项目属于中心城区的工业区，具有突出的土地价格优势，某省市的功能，却也能补充和某省市的功能。中心城区27本项目具有与长三角某省市和区域紧密联系的便捷交通。150Km35Km100Km300Km沪宁铁路沪宁高速公路京沪高铁城际轻轨重大交通项目的建设如城际列车、京沪高铁开通，沪宁高速公路扩建等，将极大的某省市间的时间距离，某省市间人流、物流、资金流、技术流的互动，从某省市体系向网络化、产业分工向明细化的方向发展。无锡地处南京和上海中间点，一体化的交通体系使得无锡成为联系某省市圈的某省市。规划的轨道3号线规划的轨道4号线北某省市交通中心，据规某省市轨道线3号线和环绕城区的4号线汇集北塘。本项目交通优势明显，紧邻锡宜高速，沪宁铁路、312国道以及京杭大运河，具有航运、高速、铁路等交通网。交通优势北塘区28本项目作为城区的工业园区，从3000亩（2.3平方公里）的规模来看某省市的建设和发展具有重大的影响。工业园区动态发展的三个层次：规模位置产业发展水平配套工业园最简单的产业园类型，规模一般一般分布在城镇的边缘N/A无居住和其他配套，居住和其他需求依托某省市。企业社区联合体工业某省市单元体此类园区规模较大一般某省市郊区多从事工业生产和零配件加工以及仓储业，产业集群规模与程度有限就业人员同时依赖产业园某省市中心附近的配套就业人口规模尚不足以承受大型的休闲和娱乐设施以及大片的绿地，但已能够形成自我维持的，具有良好社会结构和认同某省市单元。多功能综合体工业园/新城规模很大某省市级一般分布在某省市边缘产业在空间上获得聚集效益，相关产业集群，产生足够的就业需求与消费需求居住、商贸、教育、休闲娱乐等活动的集聚，多功能综合体工业园区本身就是一个新城。资料来源：世联模型规模优势本项目某省市单元体某省市的重要补充，也是片区的核心主体。29本项目作某省市重点开放园区，受到北塘区政府的重视，也能够获某省市政府的主导和支持。某著名企业金山北发展历程发展起步期重点培养期发展机遇期2000～20012001～20072008～2000年12月，原郊区山北某省市某省市政府“一个乡镇建立一个工业集中区”的号召

2001某省市某省市政府评为乡镇工业先进园区，2002年某省市政府批准为重点开放园区。区政府于2007年11月专门成立了无锡金山北科技产业园管委会，并将金山北私营工业园更名为金山北科技产业园，提出了“两沿一集中”的园区调整发展新思路

2008年4月，区政府设立了15000某省市场化运作主体---某省市金某著名企业，从人力、财力、物力上举全区之力来整合、调整、提升金山北科技产业园的发展，为园区迎来了新的发展机遇。

发展阶段园区开发主体政府主导建立的园区。金山北管委会属于政府背景，政府公关能力强，能够为项目争取更多的政府资源支持政府优势金山北工业园受无锡产业调整政策的需要成立，为无锡“退城进园”的实施做出重大的贡献。园区建立背景30本报告将从以下四个方面阐述：项目使命分析Part2项目发展战略分析Part3项目定位分析Part4项目本体分析Part1项目资源盘点区域规划方向项目发展使命报告结构31某省市在某省市化和发展产业的过程中，以某省市环境和提升产业层次为主体，重点发展高新技术产业和服务业。某省市城市化水平等级分布：南京-无锡-苏州常州-镇江扬州-南通-泰州-盐城-连云港60%以上50%～60%之间50%～60%之间40%～50%之间某省市城市化水平的梯队来看，无锡处于第一梯队，从2001年的41.3％上升到2006年末的75.4％，仅次于南京的76％。某省市功能的逐步完善，产业结构加速调整，无锡正在由以工业为主的传统加工制造中心向服务业为主的现代经济中心转变。无锡某省市化，一方面就是通过无锡南长、北塘、崇安中心城区的更新改造实现环境美化和功能提升。另一方面就是通过某省市政基础设施某省市区综合交通体系的构建加强中心城区的一体化惠山板块功能定位：无锡先进制造业，现代物流业的集聚某省市农业示范区空间结构：一城、一区、三镇，若干郊区社区滨湖板块功能定位：风景旅游区、人居生态新城区、现代服务业集聚区和某省市农业示范区空间结构：两城、两区、一镇和若干郊区社区城中板块功能定位：商务商贸文化居住中心区；空间结构：双核多中心，两类发展轴，六大功能区建设重点：以崇安商务商贸区、广益特色片区、古运河特色片区等为载体，成片综合建设；基本完成工业退城进园，实施某省市化和现代化；锡山板块功能定位：无锡商贸物流集聚区、新材料产业孵化区和现代农业创新区空间结构：一城、三镇，若干郊区社区新区板块功能定位：创新型国际化科技新城空间结构：一主、二副，若干郊区社区区域规划方向32北塘区作为城中板块，未来主要承担居住、商某省市化功能的角色，以某省市型产业为重点。两带三尖、山水北塘：“两带”分别指锡山、惠山沿山风光带和京杭大运河风光带，“三尖”分别指运河沿岸的南尖、北尖和双河尖两心两区、活力北塘：“两心”分别是指北塘区的商业中心和行政中心，“两区”分别是指惠山古街历史街区和天主教堂风貌区一城四片、和谐北塘：“一城”是指北塘新城（凤翔片区），“四片”分别指两个居住片和两个产业片，两个居住片分别是盛安居住片和－广石居住片，两个产业片分别是金山北和江海路生产性服务集聚区区域规划方向33本项目可以依托现有优势和基础，某省市功能和产业发展动力，带动片区和区域的人气与价值的提升。都市型工业都市型服务业本项目基础产业基础规模优势提升片区价值促进北塘区的发展区位交通优势区域规划都市型工业某省市重点工业集中区，鼓励城区保留对环境干扰小、水气噪声等污染少、劳动密集型的企业，特别是一些传统轻工业和手工艺制作，接近就业某省市场；都市服务业服务业包括生产性服务业和生活性服务业，既为生产提供中间服务，也为消费者提供终端服务；总结34本报告将从以下四个方面阐述：项目使命分析Part2项目发展战略分析Part3项目定位分析Part4项目本体分析Part1项目资源盘点区域规划方向项目发展使命报告结构35项目的交通区位资源和片区的产业基础，决定了项目既承担区域产业升级的引力，某省市功能的重要组成部分。根某省市和北塘区的规划，中心城区（包括北塘区）为未来发展重点是居住和商贸。项目某省市的重要组成部分，需要承担某省市功能，某省市需求。为片区发展聚集商业氛围和人气。作某省市“四园八区”之一，自身具有长期的产业发展基础。需要拉动片区产业的活力。业的影响和拉动，需要本项目与业互动，形成优势互补。城市极产业极业集中区惠山经济开发区城市核心区洛社工业集中区项目发展使命36项目发展使命——与片区产业互动，某省市功能需求，带动片区人气聚集。37本报告将从以下五个方面阐述：项目使命分析Part2项目发展战略分析Part3项目定位分析Part4项目本体分析Part1项目产业研究某省市场分析项目机会分析报告结构38根据国内外的经验，寻找老工业区改造的方向我们的方向选择？39更新现有产业1改进技术和工艺2延伸产业链3改造手段改造方向现有产业升级产业结构调整构建产业集群产业转化产业提升产业聚集转化园区功能4都市型服务业功能转化根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，世联总结出老工业区改造的四个方向：40选择案例的标准：老城区：区位：某省市中心区域某省市原有的核心区域。交通：具有良好的交通条件，在铁路、公路、高速或是航运方面具有优势历史基础：因为资源或是交通优势，某省市经济和产业发展增长做出重要的作用。老工业区：地位：曾在某省市的产业发展过程中处于重要的地位，做出重要贡献。基础：具有一定的产业和企业，集中度较高。背景：因为面临技术落后或产业衰退或是环境污染等问题。亟需改造：以改善环境提升土地价值；解决就业；实现产业持续发展41产业结构调整现有产业升级构建产业集聚发展服务业产业调整压力项目自身某省市场背景城市环境压力？项目的思考点：如何改造自身，实现价值最大和持续发展42更换现有产业1改进技术和工艺2延伸产业链3改造手段改造方向现有产业升级根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，世联总结出老工业区改造的四个方向：产业结构调整构建产业集群产业转化产业提升产业聚集转化园区功能4都市型服务业功能转化43德国.鲁尔老工业区鲁尔是德国，也是世界的工业重地。是德国经济发展的一个核心区。区位：位于德国西部、莱茵河下游支流鲁尔河与利珀河之间的地区交通：水陆交通便利。沟通莱茵河、鲁尔河、利珀河和埃姆斯河的4条运河网；巴黎通往北欧和东欧的铁路，德国西部通往柏林和荷兰的高速公路。规模：面积4593平方公里，占全国面积的1.3％。区内人某省市密集，人口达570万，占全国人口的9％。成绩：曾经生产全国80％的硬煤，90％的焦炭，集中了全国钢铁生产能力的2/3，电力、硫酸、合成橡胶、炼油能力、军事工业等均在全国居重要地位。产业变化过程面临问题：经历着资源开发到资源枯竭、由钢铁振兴到企业没落的经济阵痛。环境差，污染严重。浓烟蔽日，煤渣满地。居住、企业交叉分布，人口稠密。44发展历程鲁尔工业区在产业危机和环境压力的驱动下，产业淘汰和引进并举促进改造。阶段特征关键举措阶段问题1950以前1950～1970年代1990～现在阶段成果阶段初步阶段发展阶段衰落阶段调整发展煤炭的开采。以煤炭业为主导，延伸出机械、化学等重工业的发展。炼油业和石油化工业的发展产业结构逐渐变化，电气、电子工业有了很大发展高新技术产业和服务业的发展，产业技术含量和附加值提升。大肆开采丰富的煤炭资源，促进产业的发展大学、交通基础设施、技术研发中心等陆续建立；1968年开始转型。传统产业的调、并、转、关等淘汰措施。新型产业引进政策。开展工业政治，发展科研，重点引进和引导技术型产业经济增速减慢。煤炭业面临危机，失业加剧。钢铁危机发生，面临结构性危机。煤矿基地140个，全国80%的煤；81座炼钢炉，2/3的钢铁量；几十万工人。信息类企业超过11万；某著名企业类企业达380家。煤炭和钢铁从业人数减少50%。环境的改善；新开发的产业将在未来几年创造20万个工作岗位1970～1990年代45采煤采煤机械工业区早期电子工业机械食品等轻工业电力钢铁工业区转化期电力石油机械电子化学钢铁采煤食品化学石油汽车化学工业区现在生物技术产业技术含量提高和新型化过程产业调整鲁尔工业区由传统产业为主导逐渐转化成以高新技术产业为主导的新型工业区。钢铁信息技术食品鲁尔现有新型产业产业中心转化：以采煤、钢铁工业中心，发展成多种工业中心，以信息技术、机械等最重要。教育和技术的发展：鲁尔区现在是欧洲境内大学密度最大的工业区；全区有30个技术中心，600个致力于发展新技术的公司。技术转化：所有大学和研究所都有“技术转化中心”12个产业重点：信息技术、新材料、医药技术、环保等服务业发展：零售业、旅游、法律咨询、广告、多媒体等新兴服务产业。在原来炼钢厂的旧址上，现在是欧洲最大的购物中心。重工业基地引进新型产业调整产业布局发展文教科研46鲁尔工业区产业成功调整，实现新型产业引进的关键点。关键点利用资源和产业基础，培育新产业坚实的工业基础：丰富的煤资源，煤炭、钢铁等工业产品占国内重要比例培育12个重点发展产业，比如电子、信息技术、环保等新型产业或高新技术产业，未来将解决20万个就业岗位欧洲境内大学密度最大的工业区各区域均建立技术开发中心，全区有30个技术中心。建立把技术某省市场应用的体系。所有大学和研究所都有“技术转化中心”，帮助企业把技术转化成生产力12发展技术和教育对失业人员的就业保障为落户的企业提供支持，新成立的公司能得到低息贷款或部分无偿援助等优惠，中小型公司尤其得到关照。政府投入资金，改善环境。建起了大量风景优美的产业园区。制定环境政策，限制污染气体排放、建立空气质量监测系统3政府政策和支持47武汉.汉正街工业园汉正街工业园，某省市制造业五大板块之一。创造了“汉正街模式”的改造方法。汉正街区位：位于汉口沿河大道以北，属某省市中心城区的硚口古田地区。东邻江汉区，西、北接东西湖区。交通：紧邻汉口火车站和天河国际机场。107国道、京珠、沪蓉高速公路划过区郊，铁路、水路、公路、航空交通便利。规模：2400公顷。首期建成201亩。汉口街某省市老工业基地。最早的中心街道，是万商云集、商品争流之地。汉口街以老工业区改造和新园区建设并重，采用工贸互动、退二进二的政策，用新工业带动老工业发展。硚口区地图48汉正街工业区，面临着经济衰退、失业严重、环境差等问题。面临问题产业失去竞争力百年辉煌：100多年历史的老工业基地；武汉的第一度电、第一块肥皂和第一滴自来水；新中国的第一辆整装汽车、第一台手扶拖拉机；2002年年底，还有以机械电子、印刷包装、化工医药等为主的工业企业220家，产业工人10.5万人企业衰落，绝大多数企业停产或半停产设备陈旧，技术落后，资金缺乏工人素质低下，失业严重环境污染严重，厂房和土地闲置如何提升区域价值解决就业问题提升经济活力？市场竞争加剧，产业升级和技术进步的压力49汉正街工业园，经过几番，摸索出属于自己的改造模式：盘活和引进并举，走某省市工业园路线。汉正街模式措施：“退二进三”，打开某省市场，引导企业利用闲置厂房自办工业园等效果：短期拉动经济问题：企业旧有问题没解决；污染环境；社会稳定问题（失业严重）。某省市工业旗，退二进二，工贸互动；政府出资，以35万/亩回购土地，改善基础设施政府主导，促进企业改制，现有企业的兼并、淘汰等引进高科技中小企业，高技术外资企业等2000-2002年，初探：打补丁式方法一方法二措施：融资3000万新征土地，建标准厂房，租售给中小企问题：土地破坏，成本高，收效低，旧有问题不能解决2003-现在，汉正街模某省市型工业园策略效果经济效益提升，环境的改善失业问题的解决，产业的活力。50汉正街模式建成1平方公里的某省市型工业园：印刷科技工业园台湾名品工业园机电加工园：2003年底，园区机电企业全口径税收仅900万元，2004年跃升至2300万元高科技产业园后续还包括物流园区和生活配套区。取得成绩：新引进入驻企业76户，企业新增投资5.75亿元。2005年1-8月，实现工业总产值35.59亿元，其中规模以上企业实现总产值31.57亿元，完成税收近2亿元。提供就业岗位2.6万个，安置下岗职工再就业近3万人次。地价由30万/亩增加到50万/亩。现有园区汉正街采用新建和改造措施，打造特色产业园，实现了经济的腾飞。后续发展老工业区改造启动区改造旧有园区，利用闲置土地上新建园区51关键点汉正街工业园成功实现产业调整的的关键点新产业的引进和孵化政府资金和政策政府投入基础设施建设，新增绿化4460公顷，配停车场1161平米投入2.6亿回购土地。对失业人员创业和中小型高新技术企业提供政策优惠重点引进高科技中小型民营企业，提升产业活力和降低引进难度。构建中小企业的孵化器和解决某著名企业下岗职工的就业基地、打造创业平台。改造与新建并举的模式充分利用闲置设备。企业之搬、转、并，国有企业股份制改革。改造现有厂房，办公用房7800平方米，老厂房修缮整理32万多平方米利用闲置土地新建四大产业园区。52更换现有产业1改进技术和工艺2延伸产业链3改造手段改造方向现有产业升级产业结构调整构建产业集群产业转化产业提升产业聚集转化园区功能4都市型服务业功能转化根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，世联总结出老工业区改造的四个方向：53青岛.四方工业区四方区是青岛重要的老工业区，具有良好的传统制造业基础。区位：位某省市市区中部，胶洲湾东岸某省市区、、崂山区。交通：紧邻308国道。距海港2公里，距机场10公里，铁路纵贯全区。具有青岛长途汽车总站。问题：高能耗、高污染型产业所占比重较大。环境污染严重，产业面临巨大的改造压力。四方区老工业区四方区高科技园区机场胶州湾背景：重要的老工业区，形成了具有纺织、服装、食品、机械、化工、电子等支柱产业；具有大量的大中型企业，形成一批龙头企业，比如青岛海尔、四方机车厂、华能发电、华拓科技等公司。具有良好的教育科研和技术资源54四方区老工业区，利用现有的产业和科研的优势，主打技术改造路线和技术创新，打造循环经济园区。升级模式升级基础面临问题传统产业技术水平较低企业能耗高，污染严重。134家规模以上工业企业中大多数属耗能大户某省市1000户重点用能企业该区就占了6家传统制造业聚集程度高，具有著名的青岛海尔电冰箱厂、四方机车车辆厂等名牌企业坐落其间科研优势：具有青岛科技大学等教育科研资源;制造业科研院所大都集中于此.主要升级措施技术改造传统产业方法：应用高新技术和先进技术，提高产值和降低能耗。效果：07年万元GDP能耗、水耗同比分别下降5.5%和7%。自主创新，技术提升方法：搭建政府、高校院所和企业三方合作平台。效果：2007年高新技术产业产值占规模以上工业总产值的比重达到40.1%。引进了德国朗盛橡胶新材料研发中心、国家有机氟重点实验室等12家高科技项目。55典型企业四方区老工业区，一些实力型企业已通过技术改造和应用新技术，走循环产业路线。四方区利用现有资源，改造、升级老工业基地，建立了四方区共有3个科技园区，另外还有15个工业园。其他青岛发电公司的海水脱硫、废水利用和中水利用项目华拓科技公司的烟气脱硫、脱硝技术项目等，正朝着产业化的目标迈进。华能青岛发电公司技术手段：作为一家大型高能耗企业，采用降低隔膜烧碱电耗、改造供变电设施、改造热电联产项目、水循环利用等技术降低能源消耗效益：在节电、节气、节水等方面取得了显著成效。目前，该企业对粉煤灰的综合利用率达到95%，创造了显著的经济效益和社会效益。某著名企业技术手段：其产生的废酸水用作青岛凤凰印染公司和青岛美好巾被公司等纺织企业治理碱性污水的优质原材料，在染料制造企业与纺织企业之间形成了一条意义特殊的“酸碱中和”循环。效益：双桃公司目前每天产生的8吨废酸已是日产日清、供不应求，而纺织企业使用了双桃的废酸水后，处理后的污水中污染物锐减为原来的1/50。

56四方区实现产业升级的关键点在于：关键点利用教育科研资源，促进技术合作利用青岛科技大学，引进了德国朗盛橡胶新材料研发中心、国家有机氟重点实验室等12家高科技项目，促进化工产业的技术提升。2003年以来，全区累计投入科技经费3172万元，组织实施科技计划165项。建成科技创新服务平台各级各类科研机构17个，科研人员3618人。集中制造业科研所。具有一批龙头企业，并率先实行技术的改造具有青岛海尔、四方机车、华电、双桃精细化工等龙头企业。龙头企业采用应用技术。比如华电采用降低隔膜烧碱电耗等技术降低能耗。根据现有支柱产业，打造特色产业园。比如依托科研项目，建立化工主题园。对原有厂房的改造利用利用厂区1/3以上为开发的土地，基础设施、设备等可使用的，略微改造，为中小型企业提供发展空间。KEY3KEY2KEY157更新现有产业1改进技术和工艺2延伸产业链3改造手段改造方向现有产业升级产业结构调整构建产业集群产业转化产业提升产业聚集转化园区功能3都市型服务业功能转化根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，世联总结出老工业区改造的四个方向：58第三意大利是意大利中小企业的摇篮，是意大利经济发展的典范和代表，在传统制品行业享誉世界。亚得里亚海意大利地中海米兰都灵热那亚皮亚琴察乌迪内蒙特别鲁那卡尔皮帕尔马萨斯索罗摩德纳博洛尼亚卡拉拉普拉托阿雷佐意大利的经济版图明显的呈现出三段式的结构：发达的北部，欣欣向荣的中部及落后的南部意大利被誉为中小企业，在制造业企业总数中，中小企业占99．87％意大利中小企业竞争力强，某省市场上享有盛名的意大利皮革、服装、玻璃、家具、卫生陶瓷、大理石、鞋类等，绝大多数是中小企业生产的而第三意大利是中小企业最为集中及活跃的区域第一意大利大企业主导第二意大利农业经济主导第三意大利中小企业主导第三意大利59第三意大利通过发展传统行业实现了农业经济向工业经济的转变，并建立了强大的产业集群。背景产业状态产业人口1950年代之前1950～1970年代1970～1990年代典型案例阶段农业时期的非正式经济和弹性专业化的萌芽时期灵活专业化和经济大发展时期新技术的应用和９０年代的企业大型化时期农民拥有自己的土地，有余力进行自发的工商业活动，自发性的家庭工业出现如纺织等政府鼓励中小企业发展，大量同类企业出现并聚集，出现专业化的企业聚集区企业大型化一体化，并通过信息技术改造生产设备，从生产向产业链前端聚集，建立特色产业园区。散户分散经营，联合销售企业协作，产业纵向一体化产业链前段聚集艾米利亚—罗区——意大利服装聚集地发展历程60第三意大利利用大量中小企业自然集中，实现了由产业聚集到产业链的聚集转化。大量劳动密集型中小企业的聚集：组织松散，设备落后。中小企业区域网络的某省市场机制推动经济组织的出现，连接各中小企业。政府对中小企业的鼓励和聚集的推动，出现大量相关的专业化分工细密的中小型企业实现产业的聚集。通过产业的聚集，向产业链两端延伸，实行产业链的聚集。实现由产业聚集到产业链的聚集转化过程。市场力量的推动政府力量的推动技术力量的推动：采用信息技术聚集过程61第三意大利的成功在于通过产业聚集贯通了整个产业链，通过长期的政府主导不断向高附加值的产业链两端聚集。企业N企业2企业3企业5企业4企业1企业N企业2企业3企业5企业4企业1核心企业企业N企业2企业3企业5企业4企业1核心企业大量同类性质的中小企业在地理空间上聚集由于集中度高，企业之间的知识可以快速的传递，同时竞争也促使企业寻求创新及差异化竞争促使企业出现分化，企业之间发展出分散化和专业化自然形成产业上的一体化，企业之间分工出现企业间的分工进一步深化门为其他公司提供产品设计、销售咨询的服务公司最终形成关联紧密地企业聚集带制造研发营销123集群所在地地名生产领域企业数蒙特别鲁那运动鞋701萨斯索罗瓷砖220普拉托纺织服装11850卡拉拉大理石1200比耶拉纺织服装2300卡尔皮纺织服装2630佩扎罗家具1000帕尔马火腿215产业集聚形态产业微笑曲线高附加值高附加值低附加值成功因素62意大利产业聚集的关键举措案例总结大量同类型企业出现，形成各企业之间的分工大量的中小企业彼此发展了高效的竞争与合作关系，形成高度灵活专业化的生产协作网络。市场的推动下，出现连接各中小企业的“经济人”的专业化组织。区域产业网络的构建，和新技术使用，促进产业链的完善。通过生产服务机构，比如“联合销售机构”构筑区域产业网络。利用电子信息技术，构建区域的信息交流平台，加强企业之间的联系。政府政策和资金支持的推动中央政府通过增加拨款、减少税收和社会捐款等为中小企业的发展提供了条件。制定法令为中小企业的技术改造提供专项贷款,如696号法律决定向雇员在300人以下、技术设备方面的固定资产低于114.9亿里拉的中小企业出租一批数控自动化机器或为之提供低息贷款鼓励他们购买。各地方政府采取不同措施,同过行业协会的形式支持中小企业提高生产能力。KEY3KEY2KEY163更新现有产业1改进技术和工艺2延伸产业链3老工业区转换方向现有产业升级根据世界和国内城区老工业区成功改造的现有经验和条件，得出四个方向来实现老工业区的升级产业结构调整构建产业集群产业转化产业提升产业聚集转化园区功能4都市型服务业功能转化64武汉.汉正街工业园汉正街在调整产业的过程中，利用原有的商业基础，发展特某省市型服务业，构建适应大众消费的商某省市场。明末清初是全国最大的货物集散地形成“买全国、卖全国”的某省市场形成街区式布局、低价格产品、可容纳很多劳动力。面临问题商贸基础商居混杂，环境差，污染严重。前店后厂式的作坊形式。工厂产值低，产业调整压力改造原有的厂房和门店，以改善环境发展品种齐全，价低的大众消费品形成汽车及配件、服装、化工、五金等产品的服某省市生产生活需求某省市场。改造措施效果商铺20％－30％用来出售，其余只租不卖。目前一亩地价已经逼近1000万元。华中地区最大的日用工业品集散地。65武汉.汉正街工业园汉正街本身的基础决定了其发展商贸的方向，打造具有影响某省市型服务产业。功能：物流+商贸华中地区最大的日用工业品集散地某省市场被誉为“中国建某省市”汽车及配件、化工产品、金属型材、五金塑料、服装某省市场具备较强的辐射能力，是华中地区物流、资金流、信息流的集聚地。都市型服务产业汉正街交通区位商贸基础区域整体环境产业规划，政府支持城市功能提升人气环境不敏感无环境污染汉正街工业某省市场66某省市型服务业驱某省市产业园的典范，是唯一某省市中心位某省市配送型物流园区。深圳笋岗物流园区位：位于深圳经济特区的老城区罗湖区的中北部，距罗湖区中心20分钟。交通：北环快速干某省市主干道红岭路，广九铁路深圳北站。规模：占地2.37平方公里。原有建筑面积90多万平方米，现已拆迁6万平米。功能定位：区域性展示交中心某省市消费品的运输、仓储、展示和交体的物流园区。产业基础：具有较好的高新技术和制造业产业基础。笋岗物流园高新技术和先进制造业产业带67笋岗物流园20多年的发展，是一个功能不断转化和完善的过程物流园前期转型发展期升级调整期1982-19951996-20052006-现在建设大型仓库80栋，总建筑面积90万平方米利用空余的10万平米建造某省市；改造旧有的仓库为汽车某省市场现代商业仓库和出口监管仓库现某省市管理模式，集运输、仓储、展示、批发和零售于一体电子商务与物流配送的结合，向智能化物流园区的转变。较完善的产业链和特色的某省市场年货物吞吐量达400-500万吨，被称为“中国第一仓”146家国内外知名企业入住园区。商业物业和仓库物业租金分别比改造前增加了约60％和30％。拆迁一部分旧有的仓库发展电子信息交基础设施的改善07年6月，已有224家企业入住；从业人员增加到2万多人、23家物流企业将总部。关键举措阶段经济效益阶段特征阶段成果发展历程68利用循序渐进的方式，改造与新建并重取得资金的平衡，逐步实现区域提升。大型仓储区综合性商贸物流园区某省市型配送物流园中心城区外扩重新定位空地新建部分仓库改造土地产值压力环境改善压力产业升级压力基础设施改善部分拆迁电子信息平台搭建有空地约10万平方米先后改造仓库6万平米拆迁仓库9万平米调整、改造某省市场弥补区域内缺乏家某省市场的空白，重点发某省市场.在汽车方面，重点发展高档家用汽车和名车调某省市场与系，立足长远，重点发展转化模式69从笋岗整体建筑形态来看，几乎都是经旧厂房改造而成的各种办公和商场等物业厂房服某省市场某著名企业总部写字楼办公物业二某省市场70笋岗物流园——依赖物流仓储驱动区域的商贸和居住发展。重点某省市消费某省市场，拉动人气。园区规划集商业、物流、居住等多种综合型配套社区。以规模最大的物流仓储驱动园区的发展。从营业收入看，汽车及配件、建材家居及医药三类产品05年的营业收入为58.2亿，占比40.1%，其中汽车为48亿，增长24%。居住配套区物流仓储区商贸配套区功能规划71笋某省市场在知名企业的带动下，已形成专业化规模运作，成为深圳最大的家居销售中心在笋岗，不仅有好百年，还有香江家私、百利玛家居广场、金宝来名家私、金时代家居等多家大型的家具企业已形成品牌的规模化、专业化的运作，奠定了笋岗片某省市某省市场格局，成为深圳最大家居商品展示分销中心，某省市民选购家具的理想场所。72“购车要逛笋岗”现已成了圳人的消费常识,其销售量共占据深圳整体汽车销售总量的1/5深圳规模最大的新车和二手某省市场包括有汽配商店，4S店以及二手车交。据不完全统计，在整车销售方面，这里有汽车经销商60多家，华南汽车展示交、万骏国际汽车博览中心、大兴汽车城等以4S店为骨干的高档、规范化汽车企业聚集在这里。2006年区域内及乘用车销售量、销售额分某省市的20％和16％。73深某省市场和罗某省市场共同构成了笋岗特殊某省市场，也给笋岗带来了旺盛的人气深圳某省市场和罗某省市场，相隔不到千米，共处于笋岗。深圳某省市场在全国有极高的知名度，其拥有2万平方米的场地和200个国际标准展位，平时每天都有130家以上的单位进场，求职者达1万多人次紧邻的罗某省市场，也某省市一个重要的人才交流平台，自1995年成立以来，每年都有3000多家单位入场招聘，每年提供工作岗位达3、4万个两某省市场，带动了宝安北的人流量，每天都有成千上万的求职者来到这里，怀揣自己的梦想奔走在日益繁荣的宝安北，也给这里带来了旺盛的人气。74以一致药业、中联医药和亚洲医药等连锁医药企业构成某省市场业务覆盖某省市份，是全国知名的医药配送中心以一致药业配送中心为依托，已吸引了一批如中联医药、亚洲医药等连锁医药企业在这里建立配送中心，形成了一个年交数亿元的某省市场。其中仅亚洲医药公司一家，已形成专门从事医药、中药材、医疗器械批发零售模式，经营品种达6000多种，其中全国及区域代理品种数十种，与多家品牌医药集文化建设立了长期稳定的业务关系笋某省市场整体业务覆盖某省市份，销售网络遍及全国某省市。75某省市型服务业转化的关键点总结商业的历史基础和产业的氛围某省市的融合区域内具有良好的产业基础或是片区本身具有商业基础的沉淀。在原有产业或商业的基础上，某省市需求，实某省市发展的融合。注重与境的协调，精准定位，以提升人气和土地价值。结合原有商业或产业环境，完善基础设施，改善环境。发展与环境协调，或对环境不敏感的产业，提升人气，从而提高土地价值。政府的支持和渐进式的改造模式某省市或区域的产业规划，结合规划定位产业。某省市规划，或得政府的支持，政府投入基础设施建设和改善环境。改造部分旧有物业，同时利用闲置土地，修建部分物业。改造与新建并举。KEY3KEY2KEY176经过分析，产业的结构调整、升级和聚集等需要园区具有良好的产业基础和政府强势的支持。而转化园区的功能，某省市服务业对产业的要求不高。调整产业产结构案例1德国.鲁尔工业园武汉.汉正街工业园产业升级2青岛.四方区工业区案例启示产业聚集3第三意大利对于我们园区本身：缺乏优势的特色产业和产业链；缺乏龙头性企业；缺乏产业聚集效应；缺乏教育科研资源我们能否结合外部产业发展，选择出适合自己的产业？对本项目启示案例总结具有较强的产业基础或产业影响力政府资金的高投入和强势性政策支持特色产业和龙头企业良好的科研教育资源和技术能力大量同类型企业的集中构筑了良好的区域产业空间网络都市型服务业4某省市北工业园武汉.汉正街工业园深圳.笋岗物流园有商贸的历史背景或区域内的产业基础产业分散，无特色或，缺乏龙头企业。项目的区位和交通条件是否决定选择转化功能？77本报告将从以下五个方面阐述：项目使命分析Part2项目发展战略分析Part3项目定位分析Part4项目本体分析Part1项目产业研究某省市场分析项目机会分析报告结构78某省市和产业发展现实寻找产业支撑点产业环境能否支撑我们继续现有的产业路线？79根某省市的第一圈层级别，可以承接国际产业和上海产业转移，并具有打造服务业基地的巨大潜力。第三圈层原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。第二圈层依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜。依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值。第一圈层核心层依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示优势。上海苏州扬州无锡杭州宁波嘉兴常州镇江南通舟山台州泰州湖州绍兴核心——对外窗口第一圈层——现代服务业基地第二圈层——专业产业基地某省市场第三圈层——原材料基地上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三某省市群的综合服务中心；同时上海国某省市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。次级某省市一方面接受某省市转移出来的产业，向某省市提供原某省市场，同时调整自己在某省市群内的产业，开始重点发展现代服务业，并向低一等级的区域低端产业。集中发展优势产业，形成专业性的产业基地南京为产业基地提供原材料，并形某省市场无锡产业80从产业结构来看，无锡二产占主导，三次处于发展趋势且档次提高。目前仍以传统的制造业为主要产业。从产业结构来看，第二产业一直占最大比例，处于57%以上。经历了从增长到减缓的过程。随着农业产业结构的持续下降，二产与三产比例都增加，三产的比例虽经历了下降到增长的过程，但档次逐渐提高。这说明服务业将是发展的趋势。在二产业中，传统的产业，比如纺织、冶金及金属、机械装备等仍然是主导产业。技术含量有待逐步提高。第二产业中的主导产业无锡产业电气机械制造业化工纺织业通讯电子设备制造黑色金属电气机械制造业化工纺织业通讯电子设备制造黑色金属81从产业分布来某省市北面如锡山、惠山、江阴重点发展传统产某省市南面如新区、滨湖区重点发展高新技术产业。传统制造业向北转移如惠山、锡山、江阴等地新型高技术产业集某省市南面，如新区电子信息产业精细化工和冶金等新材料高档纺织业机械装备生物医药产业汽车零部件都市型工业新区高新技术开发区锡山经济开发区江阴经济开发区江阴临港新城少量分布在港下和东江阴经济开发区靖江工业园惠山区洛社、前洲等锡山经济开发区惠山经济开发区江阴经济开发区精密机械蠡湖经济开发区城某省市型工业园纺织出口工业园江阴锡山东港红豆惠山生命科技园无锡新区物医药园区城市重点工业集中区产业聚集地本项目处于城北：主要某省市北面传统产业的辐射或某省市型产业。无锡产业82惠山经济开发区由“一城三园一区”构成的综合型园区，现以传统的冶金和机械产业为主，未来重点发展现代制造业和城区综合配套。惠山—经济开发区惠山经济某省市级开发区。某省市规划中“四园八区”之一。惠山开发区位某省市正北，是惠山的新城区，区域中心。与江阴毗邻，有沪宁、锡澄、锡宜三条高速。通过高速，2小时以内可以到达长江三角洲任何某省市。现有产业背景：冶金及金属制品、机械和化工等产业产业定位：长三角地区加工制造中心，重点发展高新技术产业和高新技术成果转化。“一城三园一区”：一城—惠山新城：三园—生命科技园、汽车工业园、风电产业园；一区—出口加工区。三大未来产业：生物制药、汽车工业、风电产业。技术研发、科技孵化、制造等综合发展83惠山经济开发区固定资产投资和GDP增长较为缓慢。产业的聚集优势还不突出，汽车产业处于起步阶段。1某著名企业2威埃姆某著名企业3江某著名企业4某著名企业5无锡某著名企业6荷某著名企业7某著名企业8必达福某著名企业9精利某著名企业10某著名企业11某著名企业12某著名企业13某著名某著名企业14某著名企业15某著名企业16某著名企业17无某著名企业18某著名企业19某著名企业20某著名企业从表可以看出，惠山经济开发区目前的产业，还没有形成强烈的聚集效应。从历年的地区生产总值看，发展速度较为缓慢。园区现有公司涵盖了汽车、医药、机电、纺织、电子等众多行业。特色行业表现不明显。在产业链上，汽车行业具有生产、配套、贸易、监测等功能，但都处于起步发展阶段。经济分析生命科技园、汽车产业园等基本建成，而风电产业园还处于起步阶段。84在区政府的导向下，惠山经济开发区利用的优势，集合了一批特色配套园区。布

局规

划发

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方

向一个基地在惠山经济开发区打造惠山服务外包基地在惠山大道以东、政和大道南北两侧规划1平方公里，建设惠山服务外包基地充分利用区科技创业中心现有的基础和资源，和开发区经济和政策优势，吸引国内外大型服务外包企业建设服务外包载体和公共服务平台，重点发展医药研发、信息技术、IT、创意动漫、服务外包人才培训等产业。二个示范园区洛社服务外包示范园区洛社配套区洛西，富士路以北，规划占地700亩利用洛社镇高新技术聚集优势，为高新技术产业升级和规模扩，重点发展自动控制软件研发，集成电路设计等产业。藕塘服务外包示范园区规划200亩左右文化创意产业园区依托藕塘职教园区的职业教育资源和人才优势，重点发展信息服务业、数字动漫游戏、数字媒体出版和职业培训产业。五个服务外包集聚区西站物流服务外包集聚区堰桥服务外包集聚区前洲服务外包集聚区玉祁服务外包集聚区阳山服务外包集聚区各服务外包集聚区主要依托各镇（街道）、园区的科技创业中心和信息交，引进和孵化中小型服务外包企业，与服务外包基地、示范园区形成错位发展、互为补充的格局。服务业基地：主要是研发、人才培养、外包服务等，促进产业的不断升级。但都处于规划或起步阶段。经济开发区特色配套功能园区工业园区：业园和洛社工业园区服务园区：藕塘职教园区、西站物流园区、高力国际汽车博览城。配套园区85配套园区——业园业园成立于2001年，是惠山经济开发区的重点配套园区之一。交某省市中心15分钟左右，京杭运河南岸、312国道、锡宜高速等。基本指标：规划总面积8800亩，启动面积6100亩。主要溪南、柯、西漳、恒源祥等三个工业小区组成。经济指标：入园企业已达391家，其中外资企业18家。2006年套区经济总量完成86.3亿元。主体产业：以冶金行业为核心，还包含机械、纺织、电子等行业。冶金：管—各种高频、超薄、精密焊管、异型钢管、冷拔无缝钢管等；带—从普通钢带到特种钢带，从优质碳素结构到低合金钢，光亮中宽带钢等。龙头企业：焊管—苏嘉集团、众联锻造、群力钢件、鼎元精拔钢管等。纺织—恒源祥集团。特管某著名企业（某省市）。以冶金及金属制品行业为主，主要是生产加工环节。形成一批具有规模的龙头企业。86配套园区——洛社工业园以机械为主要产业。以生产加工为主，带动教育、科研、展示物流等的发展。洛社工业园区是惠山经济开发区的配套园区。区位：东接无锡，西临常州，南依太湖，北近长江。交通：京沪铁路、京杭运河、312国道等交通要道。东有无锡硕放机场，西有常州奔牛机场。经济指标：企业总数1200家。2003年国内生产总值40亿元，工业总产值107亿元，工业纳税销售收入102亿元。园区规划：一期190亩和二期240亩已启动。江苏无锡台商工业园区及意大利（欧洲）工业园区正在该区规划建设中。主体产业：以机械行业为核心，还包含纺织印染、精细化工、现代物流等行业。龙头企业：江苏太湖锅炉集团、江苏雅西集团、江苏腾跃不锈钢集团、江苏南方天奇集团、无锡万新建设机械集团、江南起动电机集团、无锡双欢电器集团等。配套：重视教育的投入，发展中小学、职业教育等。87惠山经济开发区传统产业主要处于加工制造阶段。利用现有产业基础，在政府的主导下，正逐渐向现代化制造业和服务业发展。小结业园—冶金、纺织等加工制造环节洛社工业园—机械、化工等加工环节惠山经济开发区综合配套打造现代化的制造业：汽车、生命科技、光伏电等产业。初具规模。教育、物流、服务业外包等产业，处于规划发展阶段。产业基础和经济实力88锡山—经济开发区锡山经济开发区由7大特色园区构成。以纺织、电子、精密机械等产业为主，具有研发、生产和展示营销功能。锡山经济开某省市级开发区。享受国家级开发区待遇某省市规划的“四园八区”之一。承某省市产业北移的重点区域。区位：开发区位于长江三角洲的中心点。北近江阴，南濒太湖，东邻常熟，西某省市中心。某省市中心18公里。交通：沪宁、京沪、沿江、锡高速公路。主体产业：电子信息和电子材料、精密机械和汽车配件、高特纺织和服装、现代物流等。电子信息、精密机械、纺织、商贸特色园区：清华同方科技园。已启动。清华企业第一次“落户长三角”。建成电脑、空调、照明等产业基地，形成上下游产业链。台商科技工业园。即将启动。做大做强台资板块，实行产业链的延伸。锡山出口加工区。出口加工企业，产品为电子信息为主的高新技术产品、汽车及汽车零配件、机电等。锡山电子信息材料产业园。高密度电子印刷线路板及其关联产业群、电子信息整机配套材料与部件产业群、电子元器件及其材料产业群和智能交通、锂电材料及软件服务新兴产业群等四大集聚产业。高新技术产业园。利用现有PCB、IC产业基础，加强IC载板、LCD载板、背光电源、半导体封装协作配套，配套和平行成品。科技孵化园。建立某著名企业无锡国际技术转移中心、工程中心，计算机及外围设备的研发、生产、销售和服务。现代商贸物流园。依托江南商贸物流和东亭中心商贸物流园区，建设超大型商业休闲购物广场，面向华东地区的商贸物流新城。89电子信息精密机械和汽配现代物流高档纺织NOK密封件、恩福油封、丰田合成、青志粉末等15家知名企业长江精密纺织、富威化纤等大型企业18家健鼎科技、联茂电子、高德电子等20家知名企业；6家台湾线路板企业麦德龙、欧倍德、海尔物流、南方物流等物流企业10家产业聚集开发区的生产总值占锡山区整个经济的一半锡山经济开发区的工业产值和园区企业基本上每隔三年成倍的速度增长。开发区在外资的引进上取得较大成功。锡山经济开发区逐渐形成四大特色产业集聚。产学研合作。与中科院、某著名企业等高等院校合作。科研投入：06年共投入3000万元科技创新扶持资金，并吸纳风险投资。与“星期天科学家”合作，引进高新技术项目30多个，其中“530”项目7个；某省市级以上高新技术企业，获得国家发明专利56件。服务外包：清华同方科技创业园、索立得科技合作园和锡山软件园等服务外包基地。园区企业锡山经济开发区是锡山经济的半壁江山，经过十多年的发展，经济快速增长。四大产业优势突出，产业链完整。产业分析90锡山经济开发区传统产业形成较完善的产业链，且已在新型产业和高新产业发展方面具有突出优势。乡镇企业基础民族工业和现代乡镇工业发祥地，“苏南模式”的创造，中国百强县之首。土地规模开发规划面积64平方公里。首期开发10平方公里，土地循序扩大开发。政府支持从规划到发展，政府政策和资金的支持。07年投入3000万支持创新。重视创新与某著名企业、中科院合作，实现科研转化。创新创业人才引进。搭建公共服务和技术平台。制造引擎产业聚集引擎创新引擎小结91根某省市和产业分析，从行业吸引力和可行性两个方面，本项目不具有发展传统或新型制造业的机会。可以考虑产业链两某省市型产业。农业建筑业能源及公用事业政府冶金及采矿非金属材料专业服务浆纸业房地产零售/批发纺织业旅游业汽车及零部件展示营销IIIIIIIV高低高低行业吸引力入驻可行性行业吸引力入驻可行性该行业是否有利于未来发展是不是一个全球性的大规模、高增长的行业。是否具有高附加值。是否具某省市导向产业，具有发展潜力。某省市和无锡北塘能否为该产业提供独特的价值定位某省市其他产业相比，是否具有良好发展机会。该行业是否能有效利用无锡和北塘区资源，如区位、交通等与无锡业的竞争中是否有比较优势.都市型服务业冶金及金属制品展示营销电子信息软件外包化工都市型工业金融保险产业研究总结92结合项目内外部的产业现实分析，本项目不适合继续原有的产业路线。可以依靠现有的区位交通优势，实现园区功能转化，某省市型服务业。调整产业产结构案例1德国.鲁尔工业园武汉.汉正街工业园产业升级2青岛.四方区工业区案例启示产业聚集3第三意大利项目基础：缺乏优势的特色产业和产业链；缺乏龙头性企业；缺乏产业聚集效应；缺乏教育科研资源；项目启示：项目缺乏调整产业结构、产业升级、产业聚集的产业基础和科研、教育何技术资源；对现有产业改造困难很大对本项目启示案例总结具有较强的产业基础或产业影响力政府资金的高投入和强势性政策支持特色产业和龙头企业良好的科研教育资源和技术能力大量同类型企业的集中构筑了良好的区域产业空间网络发展服务业4某省市北工业园武汉.汉正街工业园深圳.笋岗物流园有商贸的历史背景或区域内的产业基础产业分散，无特色或，缺乏龙头企业。项目启示：项目可利用强势的区位交通优势，片区商贸历史和区域产业基础，发展生产性或消费某省市型服务业93本项目产业选择——在园区产业现实的基础上，发展具有融合某省市型服务业。生产性服务业——中小企业的集办公、研发、营销等于一体的企业定制区冶金、金属制品等企业的展示营销大厅为园区某省市场服务的仓储物流消费性服务业——服某省市消费人群的大某省市场，比某省市场、特色产某省市场等94本报告将从以下五个方面阐述：项目使命分析Part2项目发展战略分析Part3项目定位分析Part4项目本体分析Part1项目产业研究某省市场分析项目机会分析报告结构95某省市现有服务业发展寻找我们的机会。市场机会在哪里？96某省市加快服务业发展步伐，特别是以批发零售为主某省市场活跃，具有重大的发展机会。而物流仓储业发展相对不足。某省市社会消费品零售总额（亿元）水利、环境和公共设施管理业文化、体育、娱乐卫生、社会福利、社会保障居民服务教育

信息传输、计算机服务和软件业住宿餐饮租赁商服金融交通运输、仓储和某著名企业业公共管理和社会组织房地产批发零售某省市第三产业以传统的批发零售为主，比例几乎占到整个第三产业产值的40%；批发零售，近年每年仍以15％以上的速度增长，是三产产值增长的主力；2004某省