2010-2013年中国购物中心产业市场调研与投资前景预测报告320

2010-2013年中国购物中心产业市场调研与投资前景预测报告2010-2013年中国购物中心产业市场调研与投资前景预测报告——前言第319页前言本研究分析报告在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家商务部、国家发改委、国务院发展研究中心、中国海关总署、购物中心行业相关协会、国内外相关刊物的基础信息以及购物中心专业研究单位等公布和提供的大量资料，结合深入的市场调查资料，立足于当前世界金融危机整体发展局势，总结出金融危机的一般规律，进而分析了当前金融危机对全球及中国经济、政策、主要行业的影响。受全球金融危机的影响，中国经济出现了增速放缓的现象，加上成本上升、效益下滑等因素，已影响到部分企业的投资意愿和能力，进而对消费增长构成制约。在中央的宏观调控之下，全国打响了一场声势浩大的"扩大内需、促进增长"保卫战。中国政府公布的两年投资总额达4万亿元人民币的经济刺激方案在全球引起了热烈反应。此举将提振市场信心，有助于保持中国经济的持续稳定增长。在当前全球金融危机的形势下，中国加大对基础设施建设的投资可有效扩大内需，弥补金融危机导致的外需不足。根据这一方案，到2010年底，中国政府将投资4万亿元人民币，用于包括基础设施、公共交通、生态环境建设和灾后建设、民生工程以及提高城乡居民，特别是低收入群体收入水平等在内的10大措施。同时，中国的财政政策和货币政策双双转向，财政政策从"稳健"转为"积极"，货币政策从"从紧"转为"适度宽松"。购物中心不是一种零售业态，而是一种生活方式和消费模式。是经济发展、人们消费水平提高的必然结果，是商业零售业发展历程中的一个最高形式，它能最大限度地适应生活方式改变、满足现代消费的多种需要，形成了它比单一零售业态更具备的多种功能和综合优势。购物中心的特点是一大二专三全。购物中心的产生是商业的进步，是对传统的商业定位理论的冲击和修正，使商业企业的空间布局发生质的变化，一个品种、名牌、功能荟萃的消费场所在更大的空间出现，在不同的程度上改变了人们的生活方式和消费模式。其特点主要体现在一大、二专、三全。大：一是规模大，既表现为总体规模一般都在10-20万平方米之间，2大的达40－50万平方米，也表现为单体，每一个专门店都在500-1000平方米，百货店都在10000-50000平方米之间。二是共享空间大，都有宽阔的购物通道，与营业面积构成1:1或1:2的比例关系，中间设有豪华舒适的顾客休息室和长廊椅；三是停车场大。停车场是购物中心的生命线，98%以上顾客是开车来的，没有停车场就没有顾客，也就没有规模效益，其面积与营业面积比，一般都在2:1或3:1。专：以专业店为主，每一个购物中心都有200-300家专业店，或以品牌划分，或以消费划分，形成分工很细、专中有全、各有特色的专门店。如服装不仅有男女之分，还有休闲服、运动服、职业装、内衣、文胸专门店，儿童服装分为婴儿、少儿、6－8岁儿童等等。还有宠物专门店、贺卡专门店、圣诞节用品专门店、NBA专门店、CNN专门店；儿童玩具还分为维尼斯、芭比、维尼等专门店。即使是百货店也是采取大而专、专而全的经营方针，不同百货店各自突出自己的特色，进行错位经营。全：功能全，几乎集所有商业服务业功能为一体，进行全方位的服务，在购物中心不仅可以买到各种各样商品，还可以享受多种服务，包括美容美发、美甲护肤、照相修理等；不仅可以得到物质享受，还可以得到精神享受，包括电影院、音乐厅，儿童乐园以及各种专题讲座。随着消费结构的快速升级和城市化进程的加快推进，购物中心已逐步成为商业地产的主体和投资热点。购物中心的营建，是否已成为现代商业发展的主流，改善了城市的商业环境？是否提升了消费者购物的便利性和满意度，并主导着人们的生活方式？报告针对我国购物中心行业的市场规模与前景、从业企业、国家相关产业政策以及发展战略进行了全面分析。并重点分析了我国购物中心行业细分市场、区域市场的发展与现状，并对购物中心行业投资前景作了分析分析，为购物中心相关生产企业、经营企业、科研机构等企业在激烈的市场竞争中洞察先机，根据市场需求及时调整经营策略，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。2010-2013年中国购物中心产业市场调研与投资前景预测报告——目录目录第一章购物中心产业相关概述 12第一节 购物中心的定义与分类 12一. 购物中心的定义 12二. 购物中心的分类 12第二节 国内外购物中心的差别与比较 13一. 国内外购物中心定义的差别与比较 13二. 国内外购物中心分类的差别与比较 13三. 国内外购物中心发展的差别与比较 13第二章2009-2010年世界购物中心产业运行态势分析 15第一节 2009-2010年世界购物中心产业运行概况 15一. 购物中心在世界各国兴起与发展的原因透析 15二. 购物中心在世界各国的发展概况 16三. 购物中心在世界各国兴起的可行性分析 18第二节 世界各国社区型购物中心比较分析 20一. 美国的社区商贸服务业中心 20二. 日本的社区商贸服务业中心 21三. 新加坡的社区商贸服务业中心 22第三节 2009-2010年全球十大购物中心运行浅析 23一. 华南购物中心 23二. 金源时代购物中心 23三. SMMallofAsia 24四. 西爱德蒙顿购物中心 24五. SMMegamall 25六. 连锁摩尔购物中心 25七. 柏嘉雅时代广场 26八. 正佳广场 26九. SMCityNorthEdsa 27十. 普鲁士国王购物中心 27第四节 美国购物中心发展分析 27一. 美国发展购物中心发展历程 27二. 美国发展购物中心产业的特点 35第五节 日本购物中心发展分析 37一. 日本购物中心发展分析 37二. 日本购物中心现状特征 39三. 日本购物中心趋势表现 39第六节 欧洲购物中心发展分析 42一. 欧洲购物中心产业发展概况 42二. 欧洲购物中心的发展前景 45三. 欧洲大型购物中心发展势头迅猛 47四. 德国购物中心发展历史、现状和趋势 48五. 葡萄牙打破兴建大型购物中心之欧洲纪录 51第七节 其他地区购物中心发展分析 52一. 新加坡购物中心的发展情况 52二. 新加坡购物中心具体情况及其特点 53三. 印度大规模兴建西方风格的购物中心 55四. 巴西购物中心发展前景分析 55五. 迪拜购物中心入驻商户数量堪称世界之最 55第三章2009-2010年中国购物中心产业整体运行形势探析 57第一节 2009-2010年中国购物中心综述 57一. 中国购物中心发展的历史阶段剖析 57二. 中国购物中心发展基本概况 58三. 我国购物中心发展特征 58四. 中国购物中心亮点分析 59五. 我国购物中心发展速度情况 59六. 外资抢滩中国购物中心市场 60第二节 2009-2010年中国购物中心开发的影响因素探析 60一. 购物中心与经济发展紧密联系 60二. 消费和生活方式对购物中心的影响 62三. 购物中心开发量与城市化水平的相关性 64四. 中国购物中心区域分布特征 65第三节 2009-2010年中国区域型购物中心运行透析 67一. 区域型购物中心将成购物中心发展新热点 67二. 区域型购物中心的定位与特点 68三. 中国区域型购物中心发展潜力广阔 78四. 中国区域型购物中心开发的问题及对策 79第四节 2009-2010年购物中心消费者心理透析 82一. 消费心理在各类人群及各年龄段的表现 82二. 消费者购买行为分析 84三. 产品制造环节的细节设计 93四. 产品销售环节的细节设计 94第五节 购物中心消费者购买行为的影响因素分析 97一. 个人因素的影响个体因素包括有稳定因素和随机因素，它们对个体在消费行为中消费者决策都会产生一定的影响力。 97二. 心理因素的影响 98三. 顾客定位 100第六节 中国高端购物中心发展情况 101第四章2009-2010年中国大型购物中心运行新形势分析 105第一节 国内外大型购物中心发展历程 105一. 大型购物中心的起源及特点 105二. 我国大型购物中心发展历程 105第二节 国内外大型购物中心发展现状 106一. 国内外shoppingmall发展现状 106二. 大型购物中心可行性研究 107第三节 我国大型购物中心存在的主要问题 110一. 供求不平衡 110二. 城市功能配套建设与大型购物中心不协调 110三. 经营管理模式缺乏 111第四节 我国大型购物中心发展趋势 111一. 大型购物中心有取代百货店的趋势 111二. 融资渠道出现新变化，多元化格局初现 111三. 全新购物消费需求的出现 112四. 大型购物中心开发热度开始降温，开发方式发生变化 112第五章2009-2010年中国重点区域购物中心运行动态分析 113第一节 北京 113一. 2009年第二季度北京购物中心运行分析 113二. 2009年第三季度北京购物中心运行分析 113三. 郊区型购物中心在北京市场的挑战 114四. 2010年北京首地大峡谷购物中心项目分析 116五. 未来两年北京海淀区将再新增五大购物中心 116第二节 上海 117一. 2009年上海购物中心运行分析 117二. 上海购物中心发展总体情况 118三. 上海购物中心定位转移分析 119四. 上海将有新大型购物中心 120第三节 广东省 123一. 广东购物中心发展现状分析 123二. 广东购物中心无序发展问题分析 125三. 300项目角逐"广东购物中心50强" 126四. 2009年第三季度广州购物中心运行分析 126五. 深圳第一高楼将建高档购物中心 127六. 2010年广州购物中心发展趋势 129第四节 其他地区 130一. 天津 130二. 重庆 131三. 武汉 133四. 济南 133五. 杭州 134第六章2009-2010年中国购物中心的开发研究 135第一节 购物中心开发的主要流程 135一. 总体概述 135二. 调研与论证 136三. 立项与决策 136四. 选址与选型 136五. 规划与设计 137六. 融资与招商 138第二节 购物中心的市场调查要素 139一. 零售市场需求分析 139二. 供给分析 139三. 经济环境的分析和生活结构研究 140四. 商业发展规划和政策研究 141五. 区域零售业结构的市场调查与分析 141六. 典型性调查与研究 142七. 未来商业地产的供应量分析 142第三节 购物中心开发的决策基础探析 142一. 问题演变的过程 143二. 深入剖析购物中心开发决策的基础因素 144三. 开发商应认真了解消费市场的需求情况 146第四节 购物中心的选址与立地分析 146一. 易达性立地区位 147二. 购买力经济和人口基础分析 147三. 功能多样性商业配套设施 147四. 城市规划区位分析 148五. 收益测算经济状况评估 148六. 物理状况建筑设计与规划的基础 148第五节 购物中心的规划要点透析 149一. 购物中心的位置 149二. 购物中心的规模 149三. 购物中心的形状 150四. 购物中心超级市场的位置 150五. 停车设备 151第六节 浅析购物中心的业态定位 151一. 项目区位 151二. 商圈条件 152三. 项目规模 152四. 市场竞争 152五. 商户沟通 152六. 建筑设计 152七. 业态分布 153第七节 商业地产项目购物中心招商租赁策略分析 153一. 商业地产项目购物中心招商租赁策略分析 153二. 架构有效的招商租赁 154三. 研究业种业态组成(StudyYourTenantMix) 154第八节 发展购物中心的可行性与意义分析 154第七章2009-2010年中国购物中心的运营状况解析 160第一节 中国购物中心的经营模式与未来走向 160一. 中国的购物中心应当采取何种经营模式? 161二. 纯物业模式下的购物中心保持续经营策略 163第二节 购物中心的综合管理研究分析 165一. 时段划分方面的考虑 165二. 做好客源重叠分析和规划 165三. 使商品趋向全方位服务功能 166四. 结合个别形象，塑造购物中心的群体形象 166五. 注重提升平效 166第三节 社区购物中心经营策略 167一. 传统型态较适合社区发展 167二. 物超所值，服务卓越的服务理念 167三. 零售引力法则--商圈确定的依据 167四. 社区购物中心经营参考面积 168五. 多元化组合，营造都市"生活乐园" 168六. 一次性购足所需的商品数，以及设想的定价方法 168七. 集约化管理，连锁化经营 169第四节 现代大型购物中心持续经营管理的战略思路 169一. 关于商场经营管理的基本思路 169二. 商场旺场的最主要手段 170三. 关于推广方式 170四. 推广活动可与商家联办 170五. 管理商场的心态要摆正 170六. 强力打造和长久保持大型购物中心的"时尚座标、资讯坐标"形象 171七. 关于货品/商户组合的问题 171八. 将人流吸引过来是经营管理公司的主要任务 171九. 人流导向是经营管理的另一工作重点 172十. 与大型超市联动，最大限度地利用大型超市带来的人流 172十一. 做好充足准备工作，迎战商场开业后的三个重要时期 172十二. 从长远来看，经营管理首先要考虑成本问题 172十三. 商场的成功需要培育期，"放水养鱼"必不可少 172十四. 特殊商户招商优惠原则 173十五. 合作分成方案可考虑 173十六. 打好经营管理这张牌 173十七. 高度认识和理解商场统一运营/经营的重要性 174十八. 要始终维护商场的产业经营黄金比例 174第五节 2009-2010年中国购物中心的完整行销推广方案探析 175一. 创造特色形象和产品展示 175二. 实行顾客导向的满足需求规划 176三. 拟定行销推广策略 179四. 组成行销推广的专业团队 182五. 行销推广的种类及执行 183第八章2009-2010年中国重点大型购物中心运营状况分析 185第一节 中关村广场购物中心 185一. 中关村基本简介 185二. 中关村位置和交通 185三. 中关村购物环境 185四. 中关村区域优势 185五. 中关村项目定位与业态布局 186六. 2009年公司经济指标分析 186七. 2009年公司经营情况 189八. 公司未来发展战略 189第二节 新华南MALL（生活城） 190一. 新华南MALL基本简介 190二. 华南MALL的区域竞争环境 191三. 新华南MALL的整合之路分析 192四. 新华南MALL未来发展展望 193第三节 北京金源时代购物中心 194一. 基本简介 194二. 金源MALL发展机遇与挑战 195三. 金源MALL竞争优势分析 198第四节 广州正佳广场 198一. 基本简介 198二. 正佳广场经营状况 203三. 正佳对商业的影响 203四. 正佳广场的营销策略剖析 204五. 发展前景 210第五节 深圳华润中心（万象城） 210一. 基本简介 210二. 万象城的经营理念透析 211三. 万象城的营销思路分析 213四. 万象城的物业管理策略探讨 215第六节 中国其他重点大型购物中心简析 215一. 兴力达商业广场 215二. 海南第一mall 216三. 上海正大广场 216四. 中华广场 216五. 爱家民族园购物中心 216六. 天河城广场 217第九章2010-2013年中国购物中心的发展前景及趋势分析 218第一节 2010-2013年中国购物中心前景展望 218一. 中国开发购物中心具有巨大潜力 218二. 长三角地区购物中心发展趋势预测 218三. 购物中心的未来发展方向探析 218四. 购物中心的未来商业模式剖析 220第二节 2010-2013年中国购物中心发展的影响因素 221一. 人口区位变化和老龄化趋势 221二. 电子商务的兴起 223三. 网上购物的高速发展 224四. 影响郊区购物中心发展因素 225第三节 2010-2013年中国购物中心发展趋势分析 227一. 购物中心渐成商业地产主流 227二. 中国购物中心迈向金融与运营并进时代 229三. 购物中心逐渐朝小型化发展 232四. 泛购物中心成发展趋势 234五. 区域型购物中心或成主流 234第四节 2010-2013年中国购物中心营销要素走势分析 237第十章2009-2010年中国购物中心产业投资环境解析 241第一节 2009-2010年中国宏观经济环境分析 241一. 2009年我国国民经济运行情况 241二. 城乡居民家庭人均可支配收入 242三. 恩格尔系数 243四. 2008-2009年我国宏观经济景气指数情况 243五. 我国居民消费价格监测分析 243六. 存贷款利率变化 244七. 财政收支状况 244八. 2010年我国经济和市场的基本趋势分析 245第二节 2009-2010年中国购物中心产业政策环境分析 247一. 购物中心开发的经济背景和政策 247二. 我国将采取七大措施搞活流通扩大消费 249三. 中国起草大型购物中心监管规定 251第三节 2009-2010年中国购物中心产业社会环境分析 254一. 2009年我国消费者信心指数情况 254二. 2009年我国商品零售价格分类指数 254三. 2009年我国各地区居民消费价格指数 255四. 2009年我国居民消费价格分类指数 255五. 2009年我国社会消费品零售总额 255六. 消费、投资及外贸形势展望 255第十一章2010-2013年中国购物中心产业投资分析 257第一节 美国购物中心投资模式分析 257一. 大型购物中心投资模式 258二. 中小型购物中心投资模式 258三. 资金来源 258第二节 中国购物中心模式分析 259一. 购物中心的"统一开发、分割销售、返租经营"投资模式 259二. 购物中心的"租售结合"投资模式 259三. 我国购物中心投资模式的特点 260四. 资金来源 260第三节 2010-2013年我国购物中心融资渠道的探讨 262一. 购物中心融资渠道概述 262二. 购物中心的特点 263三. 国外国内购物中心融资渠道 264四. 虎门镇富民时装城的融资方式及管理模式 265五. "承租权"融资方式的作用 266六. 关于融资的一些建议 267第四节 2010-2013年中国购物中心投资机会分析 268一. 购物中心投资热点 268二. 购物中心投资吸引力分析 269三. 中国购物中心建设前景分析 270四. 中国二线城市开发购物中心商机分析 272五. 中国中小城市购物中心成热门投资选择 273第五节 2010-2013年中国购物中心投资风险与挑战 274一. 2010年中国购物中心面临新挑战 274二. 国外购物中心对比中国购物中心投资的启发 283三. 区域型购物中心发展的机遇和挑战 287四. 购物中心连锁扩张趋势导致行业人才困境 289第六节 权威专家投资建议 293一. 量身打造大型购物中心 293二. 大型购物中心营销与招商管理原则建议 297三. 百货商场与购物中心商铺投资建议 299第十二章2010-2013年中国购物中心发展战略研究 303第一节 我国零售业发展态势与对策分析 303一. 我国零售业发展态势分析 303二. 我国零售企业未来的发展策略分析 307第二节 购物中心行业运营策略分析 309一. 购物中心行业运营特性 309二. 购物中心运营策略分析 309第三节 2010-2013年我国购物中心发展的战略方向 312一. 购物中心同质化越来越明显 312二. 城市生活中心是增强购物中心核心竞争力的必然要求 312三. 建设城市生活中心的购物中心发展策略 313第四节 关于中国购物中心的发展战略 3142010-2013年中国购物中心产业市场调研与投资前景预测报告——购物中心产业相关概述购物中心产业相关概述购物中心的定义与分类购物中心的定义购物中心国际购物中心协会的解释为：购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心细分为"摩尔"(Mall，停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和带状中心(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业态不同的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。它通常以零售业为主体。与自发形成的商业街相比，购物中心在其开发、建设、经营管理中，均是作为一个单体来操作：一般是物业公司建楼、出租场地，专业商业管理公司实行统一招租、管理、促销，承租户分散经营。购物中心的分类购物中心(ShoppingCenter/ShoppingMall)是指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发，管理，运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。(1)社区购物中心(CommunityShoppingCenter)是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内的购物中心。(2)市区购物中心(RegionalShoppingCenter)是在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以内的购物中心。商圈半径为10公里~20公里，有40个~100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等，停车位1000个以上，各个租赁店独立开展经营活动，使用各自的信息系统。(3)城郊购物中心(Super-regionalShoppingCenter)是在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上的购物中心。国内外购物中心的差别与比较国内外购物中心定义的差别与比较美国购物中心协会的定义由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，有大型的主力店、多元化商品街和宽广的停车场，能满足消费者购买需求与日常活动的商业场所。日本购物中心协会的定义由一个单位有计划地开发、所有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体，并备有停车场，按其选址、规模、结构，具有选择多样化、方便性和娱乐性等特征，并作为适应消费需要的社交场所，发挥着一部分城市功能。中国商务部的定义多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。国内外购物中心分类的差别与比较美国分类方式及标准根据美国市场的实际情况，将购物中心分为邻里型、社区型、区域型、超区域型、主题型、时装精品型、大型量贩型、工厂直销型等八种。国家标准对购物中心的分类根据我国市场的实际情况，将购物中心分为社区型、市区型、城郊型三类。国内外购物中心发展的差别与比较国际购物中心对体验娱乐的挖掘已经相当深入，不仅是作为娱乐特点，更注重历史文化，科技的彻底融合。从美利坚ＭＡＬＬ里面很低成本的谷物场娱乐内容可以看出，是可以找到一些很好的低成本而且具有长期市场聚合力的元素。第二点，娱乐体验成为国际购物中心关注的核心元素。从国内来讲：体验元素的挖掘仅处在初级阶段，开发商在前期如果谨慎进行市场判断，可以找到成本恰当的、能够形成市场长期带动力的娱乐元素。国内购物中心对零售餐饮服务娱乐业态的互动的挖掘相当初级，如果项目未来是针对中高端市场，这种考虑必不可免。国内购物中心对餐饮服务业的理解比较粗浅，国内市场的特点决定在购物中心当中餐饮的发展与欧美有区别，美国主力店一水是百货，中国的主力店餐饮服务业，无论是单店的规模还是整体规模，都会相对比较大。大型的娱乐餐饮将会成为国内大型的购物中心主力店重要的选择。2010-2013年中国购物中心产业市场调研与投资前景预测报告——2009-2010年世界购物中心产业运行态势分析2009-2010年世界购物中心产业运行态势分析2009-2010年世界购物中心产业运行概况购物中心在世界各国兴起与发展的原因透析购物中心的兴起是伴随着各国的经济发展的过程出现的，并且在一定程度上进一步促进了各国经济的发展。由于世界各国经济发展水平不同，购物中心在全球的发展呈现出了不均衡的态势，绝大多数的购物中心集中在美国、欧洲、日本等发达国家和地区，其中仅美国所拥有的购物中心总数就多达43000个。形成这种局面的主要原因在于当地居民的消费需求随着收入水平的提高出现了新的变化和调整，而购物中心则迎合了这种需求。进入到20世纪90年代，我国的香港、台湾和东南亚各国购物中心步入蓬勃发展的阶段，购物中心的数量增加、规模扩大，形式日趋多样、服务更趋完善。但是从客观来讲，欧美的购物中心无论从总体数量、销售业绩，还是从管理水平上看，都在全球购物中心领域发挥着榜样的作用。透过购物中心的发展对各国经济整体发展的促进作用的角度来分析，对我们研究购物中心、发展购物中心更是具有相当大的启示意义。仅以美国购物中心对美国经济的总体贡献为例，1993年其总销售额业绩达到8302亿美元，1994年达到了8500亿美元，这个销售额在非汽车相关商品的销售额中占了55％，美国购物中心所用员工超过1000万人，几乎每11个工作人口中就有一名是在大型购物中心工作。在这里需要说明的一点是，美国的购物中心产业1993年就已进入了成熟发展时期，因而大型购物中心数量逐年递减，即便如此，购物中心所产生的销售额，仍然呈现出直线上升的趋势。购物中心在美国、日本、欧洲以及其它国家和地区兴起并且进入蓬勃发展阶段，被零售业人士称为"流通革命"，主要原因在于购物中心从根本上改变了零售业的被动和从属地位，实现了与相关产业的有机融合乃至对生产的引导、对消费的促进。如果进一步展开分析，可以从经济和社会、科技、生活形态等方面加以说明。从经济和社会层面分析购物中心的兴起是随着城市化进程的加快而产生的，其兴起之初主要以服务郊区新人口以及城乡均衡发展为目标。因而从购物中心产业化发展的角度而言，购物中心大都兼具有经济面和社会面的双重使命。例如，六、七十年代，大型购物中心在美国的兴起，便具有经济发展与城镇建设的两层意义。在此之后，随着购物中心产业的逐步成熟，其主要经营思想也就被很自然地被移植到城市中心地区的购物中心上。购物中心集"买、吃、玩"三种消费功能于一体，而这正是促进消费能力增长的主要方式的集中反映。但必须承认的是，"买、吃、玩"功能是对购物中心建立的必备要求，购物中心也就需要围绕这三大功能，确立自己的定位，搞好自己的经营。为"买"，则需要购物中心拥有丰富且有较大市场的商品，这也是百货公司、超市、专卖店纷纷进入购物中心的内因；为"吃"，大多数购物中心都引进了知名的餐馆和快餐店；为"玩"，购物中心则开辟了电影院、健身场所、儿童乐园等等为居民、家庭服务所需要的休闲形式。在以消费者为导向的经济形势下，顾客可以到任何场所购物，包括百货公司、超市、大卖场，选择空间很大。而购物中心抓住了"买、吃、玩"三位一体，在这里完全可以呆上一整天，多种消费目的的整合及其相互之间的互相促进，也就很自然地吸引了基于不同目的大量客流。从科技层面分析现代科技的发展是促成大型购物中心产生的关键，科技成熟与否，是决定购物中心能否形成的一项重要性的基础性条件。从全球购物中心的发展实例可以看出，购物中心产业发达的国家，通常都有科技方面的发展作为支撑和依托。汽车工业、交通建设、信息技术、环保工程的发展达到一定的成熟程度之后，解决了发展购物中心所面临的障碍，也就是说解决了购物中心的外部条件，购物中心才得以加足马力、顺利发展。为什么要这样讲呢？比如说，都市边缘的购物中心，如果没有发达的交通系统，就不可能具备很强的集散大批量客流的能力；如果没有发达的信息传播技术，就不可能保持购物中心与消费者的良好和有效的沟通，就不可能以较快速度传达购物中心的消费信息。从生活和消费层面分析从生活面而言，新都市生活形态的崛起，促成了大量人口聚集在一定的地理区域内，使得消费行为可以集中而高度地产生在一个特定地点内；消费面的最大转变，则是消费的目的不再仅仅是购买一种实质而看得见的物品，它更是购买一种感觉，可以满足人们生理及心理的双重需求。从美、日两国来看，生活与消费面的转变正是大型购物中心兴盛林立的直接原因，因为有越来越多的消费者在选择一次性购足的方式，而购物中心的便利性、综合性、舒适性则适应了消费行为的转变，也因此自然而然地推动了购物中心的发展。购物中心在世界各国的发展概况购物中心在世界各国都取得了长足的发展，从发展模式上看，欧美购物中心起源早，已进入成熟期，日本、东南亚以及我国的香港和台湾大体上于80-90年代兴起，目前已进入了快速成长期，但还是有相当大的发展空间，而我国的内陆地区从总体上刚刚进入起步时期，但由于市场潜力巨大，正逐步为零售业者、地产业者、投资业者所关注和接受。严格说来，美国是现代大型购物中心的诞生地，其发展可以追溯到20世纪20年代初期由西尔斯罗巴克（Sears,Robuck&Co）公司所规划建造的许多独立的商店街，它们远离市中心，处于城市边缘地带，具有初步的整体规划，同时附设了免费的停车场，这也是现代购物中心的雏型。而被视为大型购物中心鼻祖的，是土地建筑商人尼克斯于20年代中期在美国密苏里州堪萨斯市所规划兴建的CountryClubPlaza，其目的在于提供住宅区内居民一个可以享受消费服务的场所，具有统一管理的商店承租户、特定而远离道路的停车空间，以及全面统一的管理策略，而这些特色，都成为日后大型购物中心所遵循的基本规范。50年代，西雅图市Northgate购物中心、佛莱明罕市ShoppersWorld购物中心相继设立，这是最早以百货公司为主要承租户的两个购物中心，其中Northgate是最原始的Mall型购物中心，主要由两条面对面的带状中心组成，中间由一条人行通道连结。截至目前，美国有大大小小的购物中心43000多个，各种规模一应俱全，其中27000个购物中心不足100000平方英尺，因而只能算作小型购物中心。由此看来，平均每个美国人拥有19平方英尺的零售市场，虽然店面过多，但是在过去的几年中，除了每逢夏季生意会略有减少外，零售业一直红红火火。我们再来看一看日本购物中心的发展情况。日本的购物中心以1969年建设的玉川高岛屋为代表，不过那时的购物中心理念，仍未摆脱百货公司的格局，所提供的服务也较为有限并且集中。从70年代初期到中期，经过整体专业规划、景观设计以及经营管理的大型购物中心开始成为主流，其中尤以位于大阪商业区的几个购物中心最具代表。例如千里新城的"谢尔西"购物中心、巴恩环购物中心等，它们特殊的建筑景观，例如挑空广场、庭园、喷泉等，都成为都市外围引人注目的消费人潮集中地。从70年代中期到80年代初期，日本开始产生了集文化、娱乐、休闲、运动等消费行为于一体的新型购物中心。例如1978年于东京原宿区开业的拉佛雷原宿，便是一个具有整合功能的购物中心；同时在这个时期也产生了以下关Seawall以及青森的三路德购物中心为代表的许多远离都市、构筑于都市外围的购物中心，并且提供了日本大型购物中心在郊区发展构建的经验基础。为了因应消费服务多样化以及设施复合化的趋势，还产生了许多超过10万平方公尺的大规模购物中心。大型购物中心在日本之所以能够迅速发展，具有两个基本背景条件：第一，日本是岛国、人口众多，因此追求土地及空间效率的极大化，几乎成为所有日本人一致的追求目标。在这种情况下，能够在一个特定的空间内提供各种消费服务，同时又能够提供定量停车空间的购物中心便成为实现这个目标的最佳手段。加之经济巨大发展条件下国民消费能力提高，使得消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品牌的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦，这种趋势促成了大型购物中心在日本的产生。购物中心在欧、美、日等国家和地区发展了多年，其市场规模在这些地区的零售业中占有举足轻重的地位，被视为21世纪最重要的零售业趋势。由于东南亚地区经济起步比较晚，因此购物中心的发展不如美、日等国家成熟。但是其蓬勃发展的无限商机，已被东南亚各国作为重要的趋势性业种加以发展。东南亚经济的快速发展，带动了居民消费能力的大幅提升，加之土地利用极大化观念的影响，大型购物中心在该地区得以形成一股新的产业风潮。以购物中心必须投入15种以上不同行业的特性而言，十分符合东南亚经济高速发展、各种资源实现最有效整合的效率要求。从购物中心发展的具体情况看，东南亚各国的购物中心数量已经很大，并且预期其数量及营业额对经济面的影响会更加扩大和深远。东南亚各国大型购物中心发展的直接原因除了零售业自身需求迫切以外，更具有市镇发展及休闲观光等其它产业相关意义，非常值得国内企业加以借鉴和学习。购物中心在世界各国兴起的可行性分析在商品品牌国际化、零售业产业化、消费行为逐渐超越国界的趋势下，从欧、美、日等发达国家的发展经验可知，传统零售业者正面临着商品展售空间新需求的挑战。而作为21世纪的新兴产业，在全球、在亚洲、在中国，购物中心正在逐渐成为占据商业主流地位的新兴业种，为国内零售业者、地产业者带来了新的震撼。从探讨购物中心发展战略的高度上讲，分析和掌握购物中心在全球兴起和发展的内在机理以及它所包含完整的管理技术体系，有助于国内相关业者比较深透地领悟我国购物中心的发展形势，不失时机地研究具体策略和发展步骤，促进购物中心产业在我国的起步成长和健康发展。由于各国购物中心的发展形态不同，所以购物中心定义也不完全一致，但有些基本要素是为各国所公认的，即"购物中心是由一组零售商及其相关的所有服务性、商业性设施共同组合而成。其土地、建筑及相关服务内容必须经过完整的规划、开发及一致的经营管理，附设等量的停车场，而其所包含的商业业种的数量必须大致满足其所将服务到的临近地区"。从这个定义来分析，购物中心所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上表现为特定商圈。由此我们可以看出，购物中心不是一个简单的分布式的经营模式，而是一个统一高效运作的有机整体。依据国际购物中心的分类，大型购物中心共分为邻里型购物中心、社区型购物中心、区域型购物中心、超区域型购物中心、时装精品购物中心、大型量贩购物中心、主题与节庆购物中心以及工厂直销购物中心。这是1994年ICSC（国际购物中心协会）分类出的八种不同的购物中心。这八种购物中心共通的特点是：有一致而整体的建筑设施规划、完整的交通道路系统、足够的停车空间、多元性商店业种与服务、统一的经营策略及店面管理、独立个性的购物环境。就整体而言，密闭式购物区（Mall）通常是购物中心的主体，采用密封式设计，并且将店面两两相对的每条商店衔接，以中央温度调节系统的消费购物通道加以连接，形成四时四季都很舒适的购物环境。通过对购物中心进行定义和划分类型，我们可以得出这样一个基本结论：大型购物中心规模庞大，各类设施及其所提供的服务多样繁琐。这种特点也就决定了购物中心具有不同于其它业态的特殊性和复杂性。这一点从其兴起、发展到具体的经营管理也可以得到充分的验证。世界各国社区型购物中心比较分析社区最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，并运有于社会学领域。1938年费孝通先生对应创制了"社区"，它的含义是指：一定区域内有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体。从宽泛的意义讲，社去有5个要素构成：地与、人口、区位、结构和社会心理。在我国，城市社区大体相当于街道的地理辖区范围。社区商贸服务业是居民消费水平提高到一定程度后发展起来的概念，它是指以一定地域居民区为载体，以区域内社区居民为主要服务对象，以便民利民为宗旨，以不断提升居民综合生活质量和提高社区归属感为目标，通过各种商业业态，商业业种和商业功能的集聚，提供日常物质生活，精神生活需要的商品和服务的属地型商贸服务业。西方发达国家的社区商贸服务业早已成为居民综合消费的载体，占社会商业支出总额的60％左右。起步中的中国社区商业规划可以借鉴国外成熟商业社区的经验，在学习中发展，在摸索中创新，建造富有中国特色的社区商贸服务业模式。国外社区商贸服务业的发展社区商贸服务业最早于1950年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商贸服务业。1960年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商贸服务业，到1970年代，新加坡的社区商贸服务业也开始大规模发展起来。美国的社区商贸服务业中心美国的社区和外面是基本分离的，一办在社区里，小超市、餐饮店、快餐、宠物服务、自主洗衣店都很多，这些都市社区居民生活上不可或缺同时又要求快捷服务的，而这正是社区商贸服务业的优势所在。美国的社区商贸服务业中心有两大发展特点：一种是在"中心"内有一主题，如以一家大超市为主，附带部分折扣店或全部专卖店，厂家直销店；另一种是突破传统观念，呈块状型。与周围的文化娱乐等设施结成联盟，使块状不一定只位于一幢建筑，而是扩展为一个较大的消费空间。国外的购物中心分为地区型购物中心和近邻型购物中心三种，以美国为例，对三者进行比较：从下表可以看出，社区购物中心在面积、服务人口、商店数目等方面都介于地区型购物中心和邻里型购物中心之间。社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们"一站式"购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目，因此社区购物中心在各国城市整体商业整体中具有重要的地位，例如在美国2000年全国社区购物中心零售额为4494亿美元，高于购物中心（3205）和区域型购物中心（1429亿美元）。27图表：美国不同类型购物中心的比较资料来源：中国百货商业协会日本的社区商贸服务业中心商业街协同组合"是日本颇具传统特色的一种社区商业中心。例如，日本东京都神乐坂商业街，就是东京一条极为普通但又富有日本特色的典型社区商业街。在100多米长的步行街两侧，散落着连户商铺、中型超市、24小时便利店以及传统杂货店等248家店铺，花店、迷你高尔夫馆、蔬果铺、美容店乃至证券所应有尽有。这种社区商业还同时肩负保护中小商业企业、保护城市的传统文化特色的重任。日本规划最大、全美式的社区商贸服务业中心是东京近郊船桥市的拉拉普多，除了本身的休闲文化设施外，中心还设有公共休息区、活动区、儿童娱乐区、艺术造型展示区等，形成一个生活小区，使来到这里的顾客得以尽情享受。在日本，便利店除了卖即时快速消费品之外，还有代收水煤电各种费用的服务，并且，还可以代售车船票、提供快递业务等。很多便利店24小时经营，并设有取款业务，人们从家里到便利店几分钟的时间就可以取到款，非常方便。甚至一些便利店还可以成为IT配送的商业网点，比如在网上订书，白天要上班，就可以将书送到店里去，下班回来的时候再取。新加坡的社区商贸服务业中心新加坡建屋发展局将社区规划为三个层面，配建和设置了相应的商贸服务业。三个层面的划分：一是1000-1200套住户配套建设一个邻里商店(相当于上海规划的街坊级)二是6000－8000套住户配套建设一个邻里中心(相当于上海规划的居住小区级)三是40000－60000套住户配套建设一个新镇中心(相当于上海规划的居住区级或居住地区级)。新镇中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。邻区商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品商店和餐厅。一个典型的邻里中心设置35个商店和2个食阁、1个超级市场、1家菜市场、1-2台自动提款机。必备功能有：诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心。新加坡的社区商贸服务业主要涵盖菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心以及服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。使居民生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完善。HomebyHome(邻里之家)是新加坡社区商贸服务业中心的名称，即按照社区建设的配套建设指标，根据物业的规模、类型以及居住人口需求配备相应的商业配套设施，由开发商或物业方进行集中经营与管理，不以盈利为主要目的，而是为社区居民提供商品和服务的社区生活服务中心。2009-2010年全球十大购物中心运行浅析华南购物中心华南mall号称"全球最大mall"的华南mall位于广东东莞郊区万江，占地面积43万平方米，建筑面积89万平方米，商业面积40万平方米，停车位8000个，总投资25亿元，由东莞市三元盈晖投资发展有限公司开发。华南mall作为中国首个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化、运动七大特色主题区的超大型主题式购物公园，以突出主题特色为原则面向珠江三角洲地区。2005年5月1日正式营业。据《纽约时报》报道，目前中国已拥有全球最大的两家购物中心，它们分别是北京金源时代购物中心和东莞华南MALL。报道称，中国经过20余年的发展，除成为世界工厂，如今更进一步成为世界市场。一座比一座大的购物中心纷纷进驻，在改变着中国民众消费习惯的同时，更说明人们的消费潜力不容小觑。随着中国经济的持续发展和人均收入的增加，到2010年前，全球十大购物中心将有7家落户中国。北京金源时代购物中心占地600万平方公尺，已取代加拿大的西爱明顿购物中心（WestEdmontonMall)，成为目前全球最大的购物中心。而位于广东省东莞市的华南MALL，约为位于明尼苏达州的美国最大购物商场（MallOfAmerica)的三倍！事实上，大陆目前已经有四座购物中心比MallOfAmerica还大。房地产服务及投资管理公司仲量联行北京董事总经理翰德伟（DavidHand)说："别以为大陆消费者没有钱；这里有钱人很多，才能带动这些购物中心的发展。"官方数据显示，中国零售销售4年来已跃增接近50%。随着收入逐渐增加，中国民众花在购物上的钱越来越多。27岁的唐鲁思带着先生和5岁大的儿子逛华南MALL时说，"我们很喜欢这地方。这里有很多有趣的事情可做，所以我们很喜欢，也会再过来。"报道最后称，随着中国城市化和现代化的脚步加快，传统的百货公司逐渐为大型超市和大卖场取代。分析师估计，最近6年来中国已兴建逾400家大型购物商场。金源时代购物中心全球最大单体mall22北京金源时代购物中心位于北京海淀区四季青远大路，由世纪金源投资集团有限公司开发完成。作为北京2003年60项重点工程之一，北京金源时代购物中心占地18.2公顷，建筑面积为68万平方米，总投资38亿元。一期总建筑面积为55万平方米的单体建筑，东西横跨600米，南北跨度为120米，地上五层，地下两层。有大型室内停车楼，车位达6800余个，开车可达各个商业楼层。一期55万平方米将成为世界最大的商业单体建筑，5至6家主力店，20余家半主力店，600余家专卖店，100余家主题餐厅，十余家娱乐休闲娱乐场所。SMMallofAsia地点：菲律宾PasayCity开业时间：2006年使用面积：420万平方英尺(约合39万平方米)该大型购物中心内设有菲律宾首座奥运会标准游泳池和首家IMAX影院。能容纳20人的电车方便顾客在4幢购物楼之间穿行。西爱德蒙顿购物中心地点：加拿大阿尔伯达省爱德蒙顿市开业时间：1981年使用面积：380万平方英尺(约合35万平方米)作为北美地区最大的购物中心，西爱德蒙顿拥有800家商铺，以及水上乐园、溜冰场、娱乐城等娱乐设施。StaceyClaffey，WestEdmontonMall加拿大西爱德蒙顿购物中心总经理。作为北美最大的娱乐型购物中心--西埃德蒙顿购物中心的总经理，StaceyClaffey女士的工作涉及多个方面。西埃德蒙顿购物中心建筑面积达530万平方英尺，拥有800多个店铺以及服务、娱乐设施，以及50个部门近1250名员工，除了监督西埃德蒙顿购物中心的日常运作外，Claffey女士还参与西埃德蒙顿购物中心的母公司22三五集团的其他各类事务。她所接受的多种专业技能培训如企业管理、金融财会和商法等；她对社区项目的参与以及数十年来与三五集团高管共事的经验使得Claffey女士对基本的商业理念有透彻的了解；更为重要的是，使Claffey女士学会了如何打造个性以及如何把"不可能"变成"可能"，以西埃德蒙顿购物中心为例，即如何制定成功的战略方针。作为北美最大最全的室内购物、娱乐综合体项目，西埃德蒙顿购物中心的建筑面积近50万平方米。数以百万计的游客从世界各地而来，只为一睹项目的风采。该购物中心拥有800多家店铺及服务设施，100多家餐厅及摊位，世界上最大的室内游乐园，世界上最大的室内水上乐园，曲棍球场大小的溜冰场，每日都有加州海狮表演的水上舞台，三个微型高尔夫球场，在世界最大的室内湖上行驶的圣玛丽亚船舶仿真品，13家影院剧院其中包括一家IMAX影院，保龄球、台球休闲中心，晚餐剧场以及一家拉斯维加斯风格的赌场。本身就是度假胜地的梦幻乐土酒店有13种主题客房以及一系列的高档餐厅和夜生活俱乐部。SMMegamallSMMegamall地点：菲律宾MandaluyongCity开业时间：1991年使用面积：360万平方英尺(约合33万平方米)该购物中心除了有保龄球馆、溜冰场和12家电影院外，还有发廊和诊所。连锁摩尔购物中心连锁摩尔购物中心以菲律宾SMSUPERMALL集团为代表。连锁摩尔购物中心的特点为：由专业的连锁购物中心集团开发并经营管理，面积庞大，自营比例较高（50%至70%左右），自营百货公司、超市、影城、美食城等，业态业种的复合度极度齐备，商品组合的宽度最宽深度最深(宽度最宽由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖场实现。深度最深由无数各类品牌专卖店、专业的不同行业主题大卖场实现。)，定位于31家庭（全家），能满足全家的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受。连锁购物中心可解决购物中心的招租难题，可迅速实现购物中心的全面开业，且管理促销的力度和号召力比普通购物中心高许多。大型购物中心比百货公司更需要良好的管理，位居连锁大型购物中心SHOPPINGMALL业世界第三、亚洲第一的菲律宾SMPRIME（SHOEMART）集团经营的SMSUPERMALL连锁超级购物中心通过增加自营面积很好地解决了经营管理难题。SMSUPERMALL的单体商场在15至20万平方米，其中自营的面积超过60%，包括自营的连锁SM百货公司（分SMHOMEMART家品、SMAPPLIANCE家电、SM服装、SMSTATIONERY文具等多个连锁的专业分公司；不是分部门！！！这种构架的好处是：各"SM部门公司"更专业、招商更方便、形象更统一，缩短了租赁招商的时间，便于摩尔的迅速开业。而且促销力度更强大、商品成本更低。发展到一定阶段，各"部门公司"还可以上市筹资。）、SMSUPERMARKET大卖场、SMCINEAX多厅影城、SMTOYKINGDOM玩具大卖场等专业子公司；而出租的面积仅40%左右，如快餐店、小吃城、专卖店、电子游戏城、五金大卖场等。SMPRIME连锁购物中心集团旗下拥有20家SMSUPERMALL连锁摩尔，总摩尔面积超到300万平方米（包括在建中的多家摩尔）。并曾多次获得欧美财经杂志的"亚洲最佳管理奖"，其业绩年年大幅度增长，其总资产在菲律宾各大公司中排名前十位。简介部分连锁摩尔购物中心：菲律宾的SMSUPERMALL集团（自营SM百货公司、SM超市、SM影城、SM玩具反斗城大卖场、SM美食城）和ROBINSONS集团（自营ROBINSONS百货公司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大卖场）、泰国正大集团的THEMALL集团（自营易初莲花超市）、马来西亚金狮集团属下之百盛购物中心（自营百盛百货公司和EXTRA超市）。注：所有的业态均可以连锁经营，包括超级购物中心和高级百货商店。CHAINMALL、CHAINSTORE。连锁只是1种经营模式，连锁不是1种业态；所有的业态包括MALL购物中心均可以连锁经营。在摩尔内可包含所有的连锁业态和业种。目前菲律宾SM（SHOEMART）集团已在厦门投资开设了1家17万平方米的"SM城市广场"超级购物中心；但可惜由于厦门SM是以其总裁（施至成先生）的私人名义投资的（不是SMPRIME投资的），故该超级购物中心内未引入其连锁的SM百货公司、SMSUPERMARKET大卖场，而只引入其连锁的SMCINEAX多厅影城。百货公司租给了台湾来雅百货、大卖场租给了美国沃尔玛。国内购物中心也应该学SM集团的模式，走连锁购物中心之路。菲律宾的ROBINSONS连锁购物中心集团也是采用这种模式。（目前上海华联和上海友谊也正在探索着走连锁购物中心之路。上海华联目前兼备了连锁快餐店、便利店、超市、大卖场、家电专业店、百货6种业态；而其首家大型购物中心将在杨浦区五角场开始建造。深圳铜罗湾广场、好又多、乐购也在采用这种模式。）柏嘉雅时代广场柏嘉雅时代广场地点：马来西亚吉隆坡开业时间：2005年使用面积：340万平方英尺(约合31万平方米)柏嘉雅时代广场购物中心与酒店和会议中心建在一起。这里除了拥有1000多家商铺外，还有12层楼高的过山车、游泳池、溜冰场和儿童游乐园。七、北京购物中心北京购物中心地点：中国北京开业时间：2005年使用面积：340万平方英尺(约合31万平方米)这是中国的第一座郊区购物中心，距北京市中心大约1小时车程。该购物中心有4层，停车场可停放8000辆车，这里还有一片人造沙滩。正佳广场正佳广场地点：中国广州开业时间：2005年使用面积：300万平方英尺(约合28万平方米)该购物中心曾经在一天内迎来了5000万顾客。除各家零售店外，这座综合性购物中心还拥有酒店和写字楼。SMCityNorthEdsaSMCityNorthEdsa地点：菲律宾马尼拉开业时间：1985年使用面积：300万平方英尺(约合28万平方米)这是SMPRIME集团旗下的首家大型购物中心。这座5层高的综合性大楼有100多家零售店、餐馆、12家电影院和一家保龄球馆以及溜冰场，这里不久还将开放IMAX影院。普鲁士国王购物中心普鲁士国王购物中心地点：美国费城开业时间：1962年使用面积：280万平方英尺(26万平方米)尽管没有现代大型购物商城常见的游乐场等设施，这座建于上世纪60年代初、拥有400家商铺的美国大型购物中心仍然位居全球十大购物中心之列。美国购物中心发展分析美国发展购物中心发展历程1916年芝加哥建筑师奥尔迪斯（Aldis）说服伊利诺斯洲LakeForest的富人居民和投资CyrusH.McCormick,Jr.组成LakeForestImprovementTrustSquare，里面整合了28个商店、12个办公单元、30套公寓、健身房、俱乐部会所和景观。按照理查德.朗斯特莱斯说：汽车在这个规划中是一个重要的因素，因为居民早就拥有了汽MarketSquare或许是第一个特别适合汽车停泊的商业区。TheNationalRegisterofHistoricPlaces已经上市。MarketSquare在美国是第一个规划的购物区。二十世纪二十年代某种形式的购物中心实际上已存在了1000多年，如古时候的广场市场、集市和海港、商贸区。包括各种形式的现代购物中心，小到郊外小的条状的购物中心，大到百万平方英尺的超级地区摩尔，其起源均在二十世纪20年代。1922年J.C.尼古尔斯在密苏里洲堪萨斯城的郊外创建了"乡村俱乐部广场"（CountryClubPlaza），按照比随机组合商店更好的办法即作为汽车中心广场来统一规划建造，业主和运营商由单一的实体，为租赁户出租空间。尼古尔斯用"购物中心"这个术语通俗地描述那些为汽车建造的商业场所。1924年帕罗斯.佛得在洛杉矶太平洋西岸将16000英亩变成美国最大的经规划的社区，该项目由查尔斯.H.彻尼（CharlesH.Cheney）与奥尔姆斯特兄弟设计为理想的网络状的具有地中海风格的市场中心，但是大萧条延误了建造直至1940年才完成。1928年唐.M.卡斯托在俄亥俄洲哥伦布的GrandviewAvenueShoppingCenter开业。那里由4个超市(Piggly-Wiggly,A&P,Kroger,Polumbos)和20家商店，400个泊车位。Grandview成为汽车可到达的条状摩尔的典范。新泽西建造了Radburn，一个经规划的有停车场和步行街及分散的购物商店的购物城。1929年为威斯伍特（Westwood）在位于比佛里山庄（BeverlyHills）和桑太.莫尼克之间的布宜诺斯艾利斯圣何塞牧场（RanchoSanJosdeBuenosAires）3300英亩的土地上建造"第二好莱坞"配套的购物中心威斯伍特村开业。这地块1919年由百货店业主亚瑟.莱特（ArthurLetts）收购并在1922年后由他的继子哈罗尔.捷司开发为住宅区，其中包括1926年出售384英亩给1929年开业的加利福尼亚大学洛杉矶分校（UCLA）作校园。1929年该购物中心在1929年有34个商店，1939年增长到452个商店。三十～四十年代但是很多专家认为由休.帕拉沙1931年开发的在得克萨斯州达拉斯市的"HighlandParkShoppingVillage"是第一个经规划的购物中心。它像"乡村俱乐部购物广场"一样，是在单一业主的控制下，建成的商店具有统一的形象和统一的管理。而且，"HighlandParkShoppingVillage"位于一个孤僻的位置，没有被公共街道切割。它向内的店面远离街道，这是一个革命性的设计。在三十到四十年代，西尔斯.鲁白克公司和蒙哥马利.沃德设立大型独立式的商店。它们有紧靠的停车场，远离大城市的中心。在俄亥俄州哥伦布市的"Town&CountryShoppingCenter"开辟了夜间购物。开发商唐.卡斯妥海德.格莱特玛.卡佛（DonCastohiredGrandmaCarver)在露天停车场展示她的表演，将购物中心提升到一个新的水平。（这个女人从一个90英尺的高台跳入4英尺深灼热的水池中潜水。）1930年费城Strawbridge&Clothier百货店在Ardmore的主线上（MainLine）建造了一个分店"郊外广场"。在许多城市里，百货商店成为建造郊外购物中心的领导力量。1931年在达拉斯由HughPrather设计的TheHighlandParkShoppingVillage是地中海风格的购物中心，前面由个内部停车场。1935年在马里兰洲的Greenbelt由NewDeal建造，是一个经规划的包括商店在内的社区，但是没有组织成为一个购物中心。1938年马里兰洲SilverSpring的SilverSpring购物中心由JohnEberson设计，是一个较早的邻里中心，由19个商店，以杂货店和Silver电影院作为锚店，隔街以个停车场。1939年Wisstein兄弟和Surval规划的邻里中心在洛杉矶南百老汇开业，吸引那些想寻找远离拥挤市区而汽车又能到达旅游街区商铺的药店（Owl,Sontag,Thrifty）连锁店、超市（Von's,Ralphs）和杂货商店（Kress,Woolworth,Newberry）。每个购物中心提供一个小的100-300个车位的停车场。1946年长岛的AbrahamLevitt"sLevittown是战后时期大量产生的定位于大城市中心边缘的汽车郊区和卫星城市的低成本的住宅区的先驱。1947年11月，在南洛杉矶TheBroadwayCrenshawCenter开业。它有550000平方英尺，13英亩停车场，百来汇百货商店、Woolworth杂货店和Von's超市作为锚店，与今天大家知道的BaldwinHillsCrenshawShoppingPlaza一样，是美国现存运营的最老的地区性购物中心。1947年麻塞诸塞州比佛利附近作为波士顿地区的地区购物中心的TheNorthShoreCenter的开业，它由KennethWelch设计成为商店周围有100平方英尺景观的而中间作为开放区域的乡村绿地。1949年DonM.Casto在哥伦布东Whitehall郊外的Town&Country开业。他说："俄亥俄的哥伦布Town&Country购物中心开创了夜间购物，开发商DonCasto聘请GrandmaCarver（从90尺高台上往一个4尺热水池跳下潜水的女人）在灯光停车场进行艺术表演使物中心的促销达到了一个新的水平。五十年代二十世纪五十年代早期市场出现第一个由两个市区全线百货商店分店锚定两端的购物中心。在华盛顿州西雅图市的"Northgate"（两排面对面商店条状的购物中心中间是步行走道）开业于1950年。马萨诸塞州Framingham市的"购物者世界"（ShoppersWorld）购物中心在下一年也登场。（这是第一个两层楼的购物中心）。1954年密歇根州底特律市的"NorthlandCenter"购物中心（第一个用中央空调取暖的中心）的概念作了改进，使用"集束形布局"即中央是单一的百货店，周围一圈商店环绕着它。停车场环满购物中心的四周。1956年，明尼苏达州Edina市的"SouthdaleCenter"(明尼阿波利斯市的外边)具有两层楼面设计的，作为第一个全封闭摩尔开业。它有中央空调及采暖，一个舒适的共享区，很多进口商品，两个相互竞争的百货店作为锚店。大多数行业内专家认为"SouthdaleCenter"是第一个现代地区摩尔。1950年4月21日位于西亚图附近的Northgate开业。这使首次将地区购物中心定义为摩尔。购物中心提供800000平方英尺的场地，商店沿着44英尺的步行街呈线状排列。摩尔就成为未来所有地区购物中心的主流。摩尔这个词来源于英国游戏"pall-mall",或"ballandmallet"，它结合十五世纪以来在航道草坪边上玩的槌球和高尔夫球的元素。1950年受欢迎的免下车购物流行，人口从市中心向郊外迁移。圣迭戈州立大学附近校园免下车商店CampusDrive-In有个50英尺高的霓虹广告作标志。1951年第一个设在主要高速公路附近的购物中心ValleyPlaza开业，西尔斯百货作锚店，中心位于快速成长的洛杉矶北SanFernandoValley的郊外。1952年位于亚道格拉斯飞机制造厂附近在长滩北7英里的LakewoodCenter开业，它是南加利福尼最大的摩尔之一。内有100个商店，12000个车位的停车场，占地154英亩。350000平方英尺的May百货商店作锚店，中心线的两端还有2个超市。在后来的8年间，有13个地区摩尔建在洛杉矶地区。1953年在丹佛的CherryCreekShoppingCenter开业，由建筑师TempleBull在1946年开始规划，1950年开始修建，在第一大街的一边有丹佛干货店（DenverDryGood）作为锚店。1954年Buell金属装修的SearsRoebuck商店在第一大街的另一边。1954年澳大利亚出生的维克多.格鲁恩设计了位于底特律附近的Northland，它又110个商店，119200平方英尺，两层楼，周围有停车场。是古希腊市镇广场的集市形式。格鲁恩是个流亡者，1938年为躲避纳粹来到纽约，口袋里只有8美元，行李中除了T-型尺多不了什么东西。他在一些早期开放式的购物中心中工作。然后，底特律的J.L.Hudson连锁百货商店趁战后城市出现高速公路新近向郊外发展的机会，请他设计一个离市区旗舰店8英里的购物中心，于是当时世界最大的摩尔NorthlandCenter在1954年开业。1956年维克多.格鲁恩在明尼苏达州明尼阿波利斯附近的Edina占地95英亩两层的SouthdaleCenterMall于10月日开业，这是第一个全封闭的购物中心，有恒温72度的人工气候，设计灵感来自于意大利米兰建筑师Giuseppe在1865-1877年设计和建造的GalleriaVittoriaEmanuele。詹姆斯.路斯（JamesRouse美国房地产开发商）在巴尔的摩西面的MondawminMall于10月开业。1957年36个成员创建了国际购物中心协会。ICSC理事会首任主席是公司总部在纽约郊外条型购物中心的开发商伦纳德.L.法勃（LeonardL.Farber），1958-1986年阿尔伯特.舒斯曼被选为ICSC总裁。1958年穿过圣地亚哥MissionValley的8号州间高速公路在二月开通。MissionValleyShoppingCenter随后与1961年开业，里面的电影院Cinema21在1963年已有975个座位，1967年为Chargers和SDSUAztecs足球队（1981年由体育编辑JackMurphy重命名为圣地亚哥联盟，1997年再命名为Qualcomm）建了圣地亚哥露天体育场，1968年体育场成为从前小社团Padres之家，最近重组为MajorLeague棒球队。1959年在Kalamazoo的BurdickMall开业，市区步行摩尔由维克多.格鲁恩设计，他认为购物中心可能在美国衰退中的城市中心获得新生。1959年美国新闻署挑选Kalamazoo作为"全美国城市"参展欧洲旅游展，BurdickMall的成功引发了美国市区步行摩尔的狂热。六十年代到1964年美国已有7600个购物中心。第二次世界大战以后，郊区的发展和人口的增长创造了更多的商业需求和更多的便利零售业态。建于五十年代和六十年代的购物中心大多数是条状的，是新的房产开发的配套服务。1962年维克多.格鲁恩为纽约洲Rochester设计市中心的MidtownPlaza于1962年4月开业，占地7英亩，有2个百货商店：McCurdy'sandForman'