2025年房地产估价师考试(土地估价基础与实务)题库及答案解析(甘肃天水)

2025年房地产估价师考试(土地估价基础与实务)题库及答案解析(甘肃天水)一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项填入括号内）1.某宗土地位于天水市秦州区，规划用途为商住混合用地，容积率为2.5，建筑密度为35%，土地面积为5000平方米，采用市场比较法评估时，选取的可比实例成交单价为4200元/平方米，区域因素修正系数为1.05，个别因素修正系数为0.98，期日修正系数为1.02，则该宗土地的评估单价最接近（）元/平方米。A.4284B.4368C.4410D.4452【答案】B【解析】修正后单价=4200×1.05×0.98×1.02=4368元/平方米。2.在土地估价中，若采用基准地价系数修正法，下列关于基准地价内涵的说法正确的是（）。A.基准地价是某一估价期日法定最高出让年限的完整土地使用权价格B.基准地价是政府公布的划拨土地使用权价格C.基准地价是农用地转为建设用地后的政府收购价格D.基准地价是集体建设用地入市交易指导价【答案】A【解析】基准地价是政府公布的、在估价期日法定最高出让年限、开发程度“五通一平”条件下的完整国有建设用地使用权区域平均价格。3.天水市某县2024年公布的商服基准地价为1800元/平方米，对应容积率为2.0，待估宗地容积率为3.0，根据《甘肃省城镇土地估价规程》，容积率修正系数表显示容积率每增加0.1，商服用地修正系数增加0.015，则容积率修正系数为（）。A.1.10B.1.15C.1.20D.1.25【答案】B【解析】容积率增加1.0，修正系数=1+10×0.015=1.15。4.采用成本逼近法评估天水市麦积区一宗新增建设用地，土地取得费为120元/平方米，土地开发费为180元/平方米，利息按一年期LPR3.45%单利计算，开发周期1年，投资利润率为8%，则单位土地成本价格为（）元/平方米。A.328B.336C.342D.350【答案】C【解析】利息=(120+180)×3.45%=10.35元；利润=(120+180)×8%=24元；成本价格=120+180+10.35+24=342元/平方米。5.某宗土地剩余使用年限为35年，安全利率2.75%，风险调整值2.25%，则采用安全利率加风险调整法确定的土地还原率为（）。A.4.50%B.5.00%C.5.25%D.5.50%【答案】B【解析】还原率=安全利率+风险调整值=2.75%+2.25%=5.00%。6.在收益还原法中，若年净收益不变，土地还原率越高，则土地使用权价格（）。A.越高B.越低C.不变D.先升后降【答案】B【解析】根据公式P=a/r，r升高，P降低。7.天水市某工业用地采用路线价法评估，标准深度为20米，路线价为1800元/平方米，待估宗地深度为30米，深度指数表显示深度百分率为80%，则该宗地单价为（）元/平方米。A.1440B.1500C.1600D.1800【答案】A【解析】单价=路线价×深度百分率=1800×80%=1440元/平方米。8.下列关于土地估价报告有效期表述正确的是（）。A.自报告出具之日起一年内有效B.自估价期日起一年内有效C.自报告送达委托方之日起一年内有效D.自土地登记之日起一年内有效【答案】A【解析】依据《房地产估价规范》，报告有效期自出具之日起算不超过一年。9.某宗土地规划建筑面积为12000平方米，建筑安装成本为2200元/平方米，专业费率8%，管理费率5%，投资利息率4%，开发周期2年，成本利息按复利计算，则建筑物开发成本利息为（）万元。A.211B.228C.246D.264【答案】C【解析】开发成本=2200×1.08×1.05=2494.8元/平方米；总成本=2494.8×12000=2993.76万元；复利利息=2993.76×[(1+4%)²-1]=246万元。10.在剩余法评估中，预计不动产总售价为3.6亿元，除土地外开发成本为2.1亿元，销售税费为总售价的6.5%，投资利润率取15%，则剩余土地价值为（）亿元。A.0.93B.0.99C.1.05D.1.11【答案】B【解析】销售税费=3.6×6.5%=0.234亿元；开发利润=(2.1+土地价值)×15%；总售价=2.1+0.234+利润+土地价值，解方程得土地价值=0.99亿元。11.天水市某宗划拨商服用地拟补办出让，批准出让年限40年，剩余使用年限38年，市场出让金标准为1200元/平方米，则按年限修正后应补缴出让金最接近（）元/平方米。A.1150B.1160C.1170D.1180【答案】B【解析】年限修正系数=[1-1/(1+r)^38]/[1-1/(1+r)^40]，取r=5%，计算得0.968，补缴出让金=1200×0.968≈1160元/平方米。12.下列关于集体经营性建设用地入市地价评估的说法，错误的是（）。A.可采用市场比较法B.可采用成本逼近法C.可采用收益还原法D.必须采用基准地价系数修正法【答案】D【解析】集体经营性建设用地入市价格评估方法与市场接轨，并未强制使用基准地价系数修正法。13.某宗土地年租金收入为80万元，年运营费用为25万元，土地还原率5.5%，则土地使用权价格为（）万元。A.909B.1000C.1100D.1200【答案】B【解析】净收益=80-25=55万元；价格=55/5.5%=1000万元。14.在城镇土地分等定级中，下列因子属于区位因子的是（）。A.人口密度B.基础设施完善度C.公交便捷度D.环境噪声污染度【答案】C【解析】公交便捷度直接反映区位优劣。15.某宗土地估价期日为2025年6月30日，比较实例成交日期为2024年12月31日，期间天水市地价指数上升3%，则期日修正系数为（）。A.1.00B.1.02C.1.03D.1.04【答案】C【解析】期日修正系数=1+3%=1.03。16.采用基准地价系数修正法时，开发程度修正属于（）。A.区域因素修正B.个别因素修正C.期日修正D.容积率修正【答案】B【解析】开发程度属于宗地个别条件。17.某宗土地面积为8000平方米，规划容积率2.2，建筑密度30%，则最大建筑基底面积为（）平方米。A.1760B.2400C.2640D.3200【答案】B【解析】建筑基底面积=8000×30%=2400平方米。18.下列关于土地估价师职业道德要求的说法，正确的是（）。A.可以接受双方委托B.可以出具咨询性估价报告替代鉴证性报告C.应独立、客观、公正D.可以按委托人意愿高评或低评【答案】C【解析】独立、客观、公正是基本职业道德。19.在剩余法测算中，若预计项目销售周期2年，则投资利息一般按（）年计息。A.1B.1.5C.2D.2.5【答案】B【解析】销售周期2年，资金均匀投入，利息按周期一半即1.5年计算。20.某宗土地因规划调整由工业变更为住宅，规划容积率由1.2提高到2.8，则按天水市政策应补缴出让金评估优先采用的方法是（）。A.基准地价系数修正法B.市场比较法C.成本逼近法D.收益还原法【答案】B【解析】规划条件重大变化，市场比较法更能反映真实差价。21.下列关于路线价法深度指数的说法，正确的是（）。A.深度指数随深度增加而单调递增B.深度指数与街道宽度无关C.深度指数反映深度对土地效用影响D.深度指数固定为100%【答案】C【解析】深度指数反映效用随深度变化的规律。22.某宗土地处于天水市城区一级住宅用地范围，基准地价2600元/平方米，待估宗地临路状况优于基准地价设定条件，修正+5%，则修正后地价为（）元/平方米。A.2700B.2730C.2750D.2780【答案】B【解析】2600×1.05=2730元/平方米。23.在成本逼近法中，土地开发费不包含（）。A.场地平整费B.小区配套绿化费C.市政主干管网建设费D.勘察设计费【答案】C【解析】市政主干管建设费一般计入宗地外开发费，不计入宗地开发费。24.某宗土地年净收益递增2%，第一年净收益60万元，土地还原率6%，则土地使用权价格为（）万元。A.1200B.1250C.1500D.2000【答案】B【解析】P=a/(r-g)=60/(6%-2%)=1500万元。25.下列关于土地估价报告签章要求的说法，正确的是（）。A.可由两名房地产估价师签字B.必须由一名土地估价师签字即可C.应由至少两名土地估价师签字并加盖机构公章D.可由一名土地估价师签字加盖注册章【答案】C【解析】土地估价报告须两名土地估价师签字并加盖机构公章。26.某宗土地评估设定开发程度为“五通一平”，实际为“三通一平”，开发程度修正-8%，基准地价2000元/平方米，则修正后单价为（）元/平方米。A.1840B.1860C.1880D.1900【答案】A【解析】2000×(1-8%)=1840元/平方米。27.在基准地价更新工作中，下列做法正确的是（）。A.直接沿用上一轮基准地价B.仅调整价格水平，不调整级别界限C.重新划分级别并更新价格D.仅更新商业路线价【答案】C【解析】基准地价更新应重新划分级别并更新价格水平。28.某宗土地剩余使用年限30年，还原率5.5%，则年期修正系数最接近（）。A.0.80B.0.85C.0.87D.0.90【答案】C【解析】K=[1-1/(1+5.5%)^30]/1=0.87。29.下列关于土地估价资料归档保存期限的说法，正确的是（）。A.不少于5年B.不少于10年C.不少于15年D.永久保存【答案】B【解析】依据规范，资料保存不少于10年。30.某宗土地采用市场比较法评估，三个可比实例修正后单价分别为4100、4300、4500元/平方米，权重分别取0.3、0.4、0.3，则评估单价为（）元/平方米。A.4300B.4320C.4340D.4360【答案】B【解析】4100×0.3+4300×0.4+4500×0.3=4320元/平方米。二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于土地估价原则的有（）。A.替代原则B.预期收益原则C.贡献原则D.合法原则E.最高最佳利用原则【答案】ABCDE32.采用市场比较法时，需进行修正的因素包括（）。A.交易情况B.期日C.区域因素D.个别因素E.融资条件【答案】ABCD33.下列关于成本逼近法土地取得费的说法，正确的有（）。A.包括征地补偿费B.包括拆迁安置费C.包括耕地开垦费D.包括新增建设用地有偿使用费E.包括契税【答案】ABCD34.下列属于土地估价报告必备内容的有（）。A.估价目的B.估价期日C.地价定义D.估价结果E.估价师声明【答案】ABCDE35.下列关于基准地价系数修正法的说法，正确的有（）。A.适用于市场不活跃区域B.需进行期日修正C.需进行容积率修正D.需进行开发程度修正E.适用于集体建设用地【答案】ABCDE36.下列关于路线价法的说法，正确的有（）。A.适用于商业街道两侧土地B.需设定标准深度C.需编制深度指数表D.需进行宽度修正E.需进行形状修正【答案】ABCDE37.下列关于土地剩余使用年限修正的说法，正确的有（）。A.需确定法定最高年限B.需确定剩余年限C.需确定土地还原率D.与用途无关E.与还原率成正比【答案】ABC38.下列属于土地估价师执业风险防范措施的有（）。A.签订委托合同B.进行现场勘查C.核实产权资料D.购买职业责任保险E.擅自接受口头委托【答案】ABCD39.下列关于集体经营性建设用地入市评估的说法，正确的有（）。A.地价定义与国有土地一致B.需考虑市场参与者范围C.需考虑交易限制条件D.可采用收益法E.政府不再确定指导价【答案】BCD40.下列关于土地估价报告质量审核的说法，正确的有（）。A.实行三级审核制度B.审核记录需归档C.审核人需签字D.可事后补审E.审核意见需修改闭合【答案】ABCE三、判断题（每题1分，共10分。正确打“√”，错误打“×”）41.土地估价报告一经出具，估价师无权修改。（×）42.基准地价修正法属于市场法范畴。（√）43.成本逼近法评估结果一般低于市场比较法。（√）44.路线价法深度指数可以大于100%。（√）45.土地估价师可以同时在两个评估机构执业。（×）46.剩余法中的销售税费包括土地增值税。（√）47.收益还原法不适用于空置土地。（×）48.土地估价报告必须加盖机构公章方有效。（√）49.估价期日可以与实地勘查日不一致。（√）50.土地估价师可以个人名义出具报告。（×）四、计算题（共4题，每题10分，共40分。要求列出计算过程，结果保留整数）51.某宗土地位于天水市秦州区，面积6000平方米，规划容积率2.0，用途为住宅，已使用年限8年，剩余使用年限62年，采用市场比较法评估。选取三个可比实例：A：成交单价4800元/平方米，成交日期2024年9月30日，区域因素+3%，个别因素-2%，期日修正+2%；B：成交单价5000元/平方米，成交日期2024年12月31日，区域因素+1%，个别因素+1%，期日修正+1%；C：成交单价4600元/平方米，成交日期2025年3月31日，区域因素+2%，个别因素-1%，期日修正0。分别赋予权重0.35、0.35、0.30，求该宗土地单价及总地价。【解答】修正后单价：A：4800×1.03×0.98×1.02=4899元/平方米B：5000×1.01×1.01×1.01=5152元/平方米C：4600×1.02×0.99×1.00=4649元/平方米加权单价=4899×0.35+5152×0.35+4649×0.30=4900元/平方米总地价=4900×6000=2940万元52.某宗工业用地位于天水市麦积区，面积10000平方米，采用成本逼近法评估。土地取得费150元/平方米，土地开发费200元/平方米，开发周期1年，土地取得费在期初一次性投入，开发费均匀投入，一年期LPR3.45%，投资利润率8%，土地增值收益率20%，求单位土地价格及总地价。【解答】利息=150×3.45%+200×3.45%×0.5=5.18+3.45=8.63元/平方米利润=(150+200)×8%=28元/平方米成本价格=150+200+8.63+28=386.63元/平方米增值收益=386.63×20%=77.33元/平方米单位价格=386.63+77.33=464元/平方米总地价=464×10000=464万元53.某宗商业用地位于天水市中心，建筑面积5000平方米，年租金收入800万元，年运营费用200万元，租金年递增率3%，土地还原率6%，建筑物剩余使用年限35年，求土地使用权价格。【解答】净收益=800-200=600万元P=a/(r-g)-[a/(r-g)]×[(1+g)/(1+r)]^n=600/(6%-3%)×{1-[(1+3%)/(1+6%)]^35}=20000×0.698=13960万元54.某房地产开发项目预计总售价8亿元，可售面积10万平方米，除土地外开发成本4.5亿元，销售税费为总售价的6.5%，投资利润率15%，开发周期3年，利息率4.5%，资金均匀投入，求剩余土地价值。【解答】销售税费=8×6.5%=0.52亿元开发利润=(4.5+土地)×15%利息=(4.5+土地)×4.5%×1.5总售价=成本+税费+利润+利息8=4.5+0.52+0.15×(4.5+土地)+0.0675×(4.5+土地)解方程得土地价值=2.36亿元五、案例分析题（共2题，每题20分，共40分）55.案例背景：天水市某县因城市新区建设，需征收集体农用地200亩，其中耕地150亩、园地50亩，土地补偿费标准耕地6万元/亩、园地5万元/亩，安置补助费标准为耕地前三年平均年产值1800元/亩×12倍，园地为15倍，青苗及地上附着物包干补偿1万元/亩，社会保障费1.2万元/亩，耕地开垦费按耕地占用税2倍计，耕地占用税40元/平方米，新增建设用地有偿使用费28元/平方米，征地管理费按土地补偿与安置补助之和的2.8%计。问题：（1）计算土地取得费总额；（2）计算单位土地取得费（元/平方米）；（3）若土地开发费120元/平方米，开发周期1年，资金均匀投入，利息率3.45%，利润率8%，增值收益率18%，采用成本逼近法评估该宗土地单位价格。【解答】（1）耕地土地补偿=150×6=900万元园地土地补偿=50×5=250万元耕地安置补助=150×1800×12/10000=324万元园地安置补助=50×1800×15/10000=135万元青苗等=200×1=200万元社保=200×1.2=240万元耕地开垦费=150×666.67×40×2/10000=800万元新增有偿使用费=2