郑南于庄东地块前期市场研究(2012年2月)48p

郑南于庄东地块前期市场研究谨呈：许昌东远房地产开发有限公司2012年2月地块认知1区域市场分析2整体发展战略3新郑市土地成交情况4目录第一部分：地块认知1新郑产业带基础农田项目位于新郑北端与郑州南端交合处，作为进出郑州市区的南大门，同时是新郑向郑州靠拢的桥头堡，未来将为本项目创造更大的价值空间!因为处于各种产业带的交叉核心点，项目位置周边环境较为复杂，既有相对混乱的工业区及物流区、同时也有相对丰富的自然资源和浓厚的教育氛围。且毗邻南水北调运河，未来河景资源等，利用项目自身的规划，改变该区域的居住形象，打造城际“另类生活组团”.地块位置本案南部防护林带本案郑州南区物流区在郑州市建设区域性中心城市的发展中：郑州向南发展的“桥头堡”。龙湖镇北侧——郑州市城市建设用地的发展方向（2008—2020）“以东为主，兼顾西部，培育南部，控制北部。”地块背景与东部的郑东新区、新郑大航空港区遥相呼应。郑东新区CBD龙湖镇新郑大航空港区相呼应地块四至南水北调工程施工现场于庄村南水北调路线廿里铺村项目地块现状郑州交运集团公司郑新路施工现状地块西侧紧邻南水北调运河，地块以东是廿里铺村，村子东侧紧邻新郑大道（目前扩宽中），地块以南约2KM为新郑龙湖组团；地块现状为农田。于庄廿里铺郑新大道项目区域拥有四通八达的交通网络，107国道、102省道（郑新快速通道双向八车道城市道路）纵贯南北，郑州西南绕城高速、郑尧高速穿境而过，与京广铁路、京珠高速公路、新郑机场相邻。郑州市规划中的地铁2号线、BRT城市公交线路终点站都设在区域范围内。区域交通交通优势特别明显外向型交通发达内向型交通需完善郑州新密新郑机场新郑和许昌区域属性本案郑新大道双湖大道建设路郑州市向南发展的第一站郑州南部的第二个白沙镇是连接郑州与新郑的纽带位于郑州市管城区与新郑市龙湖镇的过渡地带地块SWOT分析优势>劣势机会>威胁T威胁（Threat）O机会（Opportunity）W劣势（Weakness）S优势（Strength）1234S1位于郑南、龙湖过度区，未来此地段区域发展潜力较大；S2周边外在交通十分便利；S3开发商实力雄厚；S4距郑州市区较近。W1现有生活配套严重缺乏；W2开发商本地知名度低；W3项目地块周边暂无规划道路；W4地块西侧南水北调运河施工。O1龙湖经济持续快速发展O2龙湖融入郑州的速度加快O3郑州南区城市规划的推动O4龙湖区域及周边投资热潮05长期持续的供不应求状况06地块所在区域房产处于发展初期，

销售前景看好T1项目地块以南，郑州国瑞园、绿

都丹石街区、龙湖御景、正弘御

苑、林溪湾、居易国际城、正商

城等众多竞争项目，市场竞争日

趋激烈；T2龙湖区域周边房产市场的持续火

爆，将使地价持续攀升。基于SWOT分析积极融入郑州南区，借势龙湖区以龙湖镇为跳板，强势宣传项目“郑州南城”的开始与周边楼盘功能上辐射、融合与互补项目与龙湖镇热点项目互动推广，相互造势第二部分：区域市场分析2区域分析——区域竞品市场发展阶段龙湖房地产市场最大的特点龙湖房地产正处于发展初期，未来市场前景广阔。其发展阶段并不取决于本地居民的收入状况，而是取决于郑州市的发展规划。外向型置业区区域分析——区域竞品市场各类特征竞争特征龙湖现阶段房地产市场特征需求特征产品多样化和高附加值供应特征市场供应量迅速上升大盘居多郑州工薪层和高端人群置业者居多刚性需求依旧旺盛需求集中于中端、高端产品外商纷涌，市场目前成熟度低竞争目标：市场份额与品牌形象区域分析——区域竞品市场产品形式项目产品主力户型面积区间郑州国瑞城低层多层小高层二房、三房、别墅94-161㎡、321-479㎡绿都丹石街区洋房、双拼、联排二房、三房78㎡、90-120㎡龙湖御景多层小高层高层二房、三房96-115㎡、121-139㎡正弘御苑多层、小高层、高层二房、三房、四房105㎡、126㎡、146㎡林溪湾别墅、多层别墅200-400㎡居易国际城多层二房、三房90-120㎡正商红河谷别墅、多层、高层别墅、三房120-140㎡，230-370㎡市场反馈不同户型受欢迎程度二房（70—90㎡）三房（90—120㎡）＞大户型、别墅＞小户型（投资者居多）区域分析——区域竞品市场产品形式高层小高层多层别墅国瑞城丹石街区龙湖御景正弘御苑林溪湾居易国际城红河谷高层：目前龙湖高层不多主要是运用于高端楼盘的后期开发做为多层的一种辅助产品形式。小高层：多出现在中高档楼盘，高档次的小高层将成为中高档楼盘的重要选择。别墅：龙湖主流产品之一实现龙湖规划的“执行者”拥有广阔的发展前景多层：目前龙湖市场最受欢迎的建筑形态

电梯洋房成为界定一个小区品质的重

要参考指标也是最具溢价能力的产品多层居多别墅次之高层后续辅助价格特征龙湖房价持续走高升值空间大房价由南向北增加中高档楼盘房价上涨快去化速度龙湖整体去化速度快于郑州大三房其次，小户型最慢(投资型)小三房、二房去化速度最快价格特征与去化速度区域分析——区域竞品市场价格与去化区域分析——区域竞品市场价格与去化均价（年份）2006年50004000300020001000龙湖南北房价（不含别墅）走势图北部南部龙湖镇的房价由南向北有明显的递增趋势北部的房价上涨速度也明显快于南部即越靠近郑州房价上涨越快2007年2008年2009年2010年2011年2012年龙湖代表性楼盘的销售分析优势分析

硬性条件：低密度大盘、高附加值，位置优越（紧邻湖泊），客户范围广泛。

软性条件：产品定位精确，形象极佳，营销推广到位。优势分析

硬性条件：社区配套齐全，位置优越（靠近十七里河，紧邻环城绕城高速），规模较大。

软性条件：填补市场空白，抢占高端市场；营销推广手法娴熟。区域分析——区域竞品市场销售分析居易国际城郑州国瑞城成功经验：大盘+市场导向定位+优质产品大中型私企业主郑州及各地市高端人士私营业主（当地或郑州南三环附近）新郑及郑州企业中层管理教师、公务员炒房者郑州上班族当地居民龙湖房产市场客户群整体特征区域内中产阶级郑州市区寻求郊区享受型居所郑州市及区域内刚性需求区域分析——区域竞品市场客群特征低端客户中端客户高端客户改善居住环境首次置业投资避开郑州房价，对楼盘品质要求不是很高，但要高于郑州同规模楼盘。关注点：房价、户型、交通和周边配套享受高端生活对于目前居住条件不满意，对楼盘品质要求较高。关注点：户型、采光、社区环境及物业社会上层人士，渴望追求精神生活，对楼盘品质要求最高。关注点：楼盘档次、社区配套、小区景观及地段。投资者除来自郑州、新郑外，其他地市的都有。关注点：地段、周边规划用地、价格竞区域分析——区域竞品市场客群特征客群意愿特征“特色化”人群对高级物业服务、个性景观设计、完整社区配套等较为关注。目前龙湖客户集中于“住区化”和“特色化”阶段，中间出现了断层现象。“住区化”人群对小区的环境、业主的品质、物业等较为关注。发展阶段需求层次定制化：契合客户的功能、个性需求自我实现需求特色化：满足客户个性特征和精神需求标准到自我品质化：关注产品细节、材质、工艺等粗放到精细住区化：开始考虑环境、景观、安全、人群匀质化等局部到整体功能化：关注户型、面积、朝向、通风等基本生活设施生存需求区域分析——区域竞品市场客群特征客群需求变化区域周边竞品项目分布本案红河谷郑州国瑞城绿都丹石街区正弘御苑龙湖御景林溪湾居易国际城项目名称:郑州国瑞城项目位置：新郑市郑州南龙湖宜居教育城.龙湖大道中段开发商：北京国瑞兴业地产股份有限公司物业公司：香港戴德梁行物业管理顾问有限公司占地面积：800亩建筑面积：120.7万㎡建筑类别：低层多层小高层物业类别：洋房、双拼、联排容积率：2.0绿化率：45%入住时间：2012年年底价格：小高层4000元/㎡起；别墅12000元/㎡自身配套：社区内规划覆盖中学、小学、幼儿院校的教育设施，即将引进京沪名校入住，另外还有外国语中学、回民中学等。项目有16万平方米商业、7500平方米五星级会所等。楼盘动态：郑州国瑞城94—161平学区房4000元/平起，国瑞城会员VIP火热招募中，1万抵2万优惠限量放送。详情咨询售楼部。【2012.02.06】竞品分析——郑州国瑞城项目名称:绿都丹石街区项目位置：新郑市龙湖轩辕路北段开发商：郑州绿湖置业有限公司物业公司：河南绿都物业服务有限公司占地面积：400亩建筑面积：70万㎡建筑类别：多层高层别墅物业类别：洋房、双拼、联排容积率：2.5绿化率：42%入住时间：2012年年底价格：4000元/㎡起；全款97折，按揭98折工程进度:一期刚开始施工(2012-02-16)

户数:当期户数1200户自身配套：幼儿园、会所、儿童游乐场、老年健身器械、街区商业。楼盘动态：绿都丹石街区78平米两房，90平米三房，120平米三房，均价4000元/平米起，一次性付清优惠3个点，按揭优惠2个点，详情咨询售楼部。【2012.02.15】竞品分析——绿都丹石街区项目名称:龙湖御景项目位置：龙湖御景位于双湖大道和泰山路交叉口西南角开发商：郑州正力置业有限公司物业公司：华盛物业占地面积：10.76万㎡建筑面积：20万㎡建筑类别：多层小高层高层物业类别：住宅、商业容积率：1.6绿化率：36%总楼栋：42栋交房时间：2012年年底价格：7层洋房均价4500元/平米，5层洋房均价5000元/平米简介：项目共开发42栋楼，一共分四期开发，项目目前处于第一期开发的阶段，本次推出的7层带电梯的洋房，面积有90平米的两房，116左右的三房两厅一卫，125平米的三房两厅两卫，130平米的三房两厅两卫！楼盘动态：目前交1万抵2万，另外享受一次性付款优惠5个点，按揭优惠1个点，户型涵盖96-162平米两房至四房。【2012.02.21】竞品分析——龙湖御景项目名称:正弘御苑项目位置：新郑市老107国道与学府路交叉口东100米开发商：新郑市郑弘房地产开发有限公司物业公司：新郑市弘盛物业管理有限公司占地面积：15984㎡建筑面积：50246㎡建筑类别：多层、小高层、高层物业类别：住宅容积率：3.2绿化率：35%入住时间：2012年下半年价格：均价4300元/平米，按揭98折，全款95折工程进度：1号楼已出地面多层(2012-02-09)楼盘动态：正弘御苑均价4300元/平，按揭98折，全款95折。另底层房源3800元/平起。预计2012年7月或8月交房，详情咨询售楼部【2012.02.09】竞品分析——正弘御苑项目名称:林溪湾项目位置：新郑市龙湖镇轩辕路与学府路交汇处开发商：新郑市郑弘房地产开发有限公司占地面积：43.3万㎡（650亩）建筑面积：29.9万㎡建筑类别：联排独栋双拼物业类别：别墅容积率：0.69绿化率：35%入住时间：2011年10月价格：均价18000元/平米，洋房6800-13000元/平米不等，别墅200-1700万元/套楼盘动态：林溪湾83-140平米小高层洋房6800-13000元/平米，别墅200-1700万元/套。详询售楼部。【2012.01.29】竞品分析——林溪湾第五期A区在售漫山组团半山组团半岛组团溪上组团漫山组团：花园洋房半岛组团：双拼独栋溪上组团：联排别墅半山组团：联排双拼竞品分析——林溪湾89.56㎡2房2厅优点：南北通透，双阳台设计，采光较好。户型紧凑，无空间浪费。缺点：入户门正对着卫生间门口。退台花园洋房，一梯二户，共5层，这是顶层户型，向下户型面积依次增大。林溪湾户型解析竞品分析——林溪湾林溪湾建筑风格由加拿大ADS建筑设计事务所构思而成。其主要亮点就是遵循现有地块的原生地貌的同时，更将其最引以为豪的西班牙风格顶级豪宅的建筑棱角诠释在林溪湾的奢华中。林溪湾建筑风格解析竞品分析——林溪湾林溪湾景观由香港国际贝尔高林景观设计院执笔。其主要亮点就是将全球顶级的全坡地峡谷景观首次引入中原。起伏不平的绿地景观更为贴近自然，充分考虑人审美的因素。林溪湾景观设计解析项目名称:居易国际城项目位置：新郑市郑新路与双湖大道交叉口西300米开发商：居易置业物业公司：宾至新世纪物业联盟占地面积：1000亩（119.99万㎡）建筑面积：143.99万㎡建筑类别：洋房物业类别：多层容积率：1.20绿化率：40%入住时间：预计2013年6月价格：均价5200元/平米工程进度:即将封顶(2012-02-20)楼盘动态：居易国际城89-140平米房源在售，均价5200元/平米，优惠活动进行中，首付40%优惠5个点，首付60%优惠9个点，全款优惠12个点，预计2013年6月份交房。详情请咨询售楼部。【2012.01.20】竞品分析——居易国际城居易国际城户型解析2房2厅88.77㎡2房2厅88.47㎡

一梯两户优点：面积虽小，但却可以做三房用，空间布局紧凑，利用率很高。厨房、客厅采光较好缺点：餐厅稍小优点：南北通透，采光较好。布局紧凑，空间利用率较高。房间用途可塑性较大。

缺点：餐厅稍小。竞品分析——居易国际城优点：南北通透，采光较好。客厅面积较大，较宽松、舒适。

缺点：入户玄关面积过大，造成空间浪费。3房2厅137.6㎡3房2厅122.62㎡优点：南北双阳台设计，餐厅、客厅、卧室、都连有采光阳台，采光较好。布局合理，动静分区。缺点：阳台面积占用过多。居易国际城户型解析

一梯两户竞品分析——居易国际城居易国际城全部是6层不带电梯或7层带电梯的多层。其建筑风格不一，二期、四期和五期分别融入了罗马格调、米兰风尚和丹麦童话的元素。居易国际城建筑风格解析竞品分析——居易国际城居易国际城以奥林匹克公园、维也纳公园、托斯卡纳公园三大公园为主体、将居住区景观全面展开，实现景观与建筑的完美融合，除此之外，每栋楼前都有专属的庭院景观，达到“步步不离景”的效果。居易国际城景观设计解析竞品分析——居易国际城项目名称:正商红河谷项目位置：郑州西南绕城高速与中州大道交汇处南500米开发商：河南正商置业有限公司物业公司：第一太平戴维斯物业管理有限公司占地面积：

500亩建筑面积：50万㎡建筑类别：双拼、联排、退台洋房物业类别：别墅、洋房、高层容积率：1.49绿化率：40%入住时间：预计2012年年底价格：起价5000元/平米楼盘动态：正商红河谷五层退台花园洋房，139平米、170平米在售，价位5000-10000元/平米，优惠活动持续进行中，全款优惠3个点，按揭优惠1个点，预计2012年年底交房。【2012.02.06】竞品分析——正商·红河谷

楼层地下室第一层第二层第三层面积127.3118.311976楼层第一层第二层第三、四层复式面积146140121173联排别墅各层户型及面积花园洋房各层户型及面积电梯洋房各层户型及面积

正商红河谷建筑形态有别墅、花园洋房和高层，前期主推洋房和别墅。多层户型的面积区间为93-173㎡，跨度很大。别墅面积从230-420㎡不等。建筑形态多样，户型面积跨度较大，满足高端人士不同需求.楼层第一层第二层第三、四、五层第六层第七层面积14213912610593竞品分析——正商·红河谷正商·红河谷推出产品优点：南北通透，双阳台采光较好。

缺点：餐厅较小加上中部过道过窄，让人感到拥堵。3房2厅105㎡3房2厅126㎡优点：客厅餐厅全部朝南，客厅连着采光露台，采光较好。动静分离，布局合理缺点：厨房置于户型中部，通风、排烟不畅

一梯两户正商·红河谷户型解析竞品分析——正商·红河谷正商红河谷引进西班牙风情建筑风格，其主要特点是以融洽自然的邻里关系为出发点,讲究形式的美感与空间的流畅,从而绽放明媚浓郁的“院落情怀”,这也是PATIO院落的生活特质。正商·红河谷建筑风格解析竞品分析——正商·红河谷第三部分：整体发展战略3区域机会政府大力开发龙湖镇，加快与郑州南区的融合郑州市向南发展的桥头堡内外交通的逐步完善，城市化进程加快五大园区的开发，宇通工业园等国内知名公司落户整合区域本身的资源和区位优势（城市发展方向+市政主轴辐射区+七里河生态带+南水北调运河河景风光+教育产业基地+日益完善的交通），重新定义郑南与龙湖镇交汇区域，另一高端板块和居住体验——新都市+高尚居住+休闲，吸引郑州南郊和周边区域的客户。市场机会以郑州为消费参照体系的龙湖镇地产发展空间较大产业的强大聚合能力和科研教育支撑，龙湖镇及周边开发速度加快城市化和逆城市化的双重作用，区域供需矛盾将持续存在区域内各类产品都存在需求缺口，市场竞争度比郑州市低把握主流客户的品质需求，发挥大盘的强可塑性和复合型，掌握节奏，实现“价和量”的结合与突破。客户机会区域客户具有多样性、差异性主流客户为郑州市上班中产阶级和改善型知富阶层交通和配套的日益完善及潜力板块的规划，客户更愿意选择在本区域置业目前的客户中刚性需求所占比例较大，远期栖居改善类产品看好把握好客户结构的演变，以不断满足客户需求的产品占领市场，通过多种手段增加产品附加值。供应机会区域内产品的多元化趋势明显郑州市住宅市场房价依然过高区域居住氛围愈加浓厚，各类产品均不能满足需求区域内城中村可改造项目越来越少，土地稀缺也将使供需矛盾更加尖锐供需矛盾的长期存在，适宜最大程度的增加产品附加值。产品溢价能力可以依靠塑造品牌形象，产品创新、差异化等多种手段实现。第四部分：新郑市土地成交情况4签订日期行政区位置土地用途供地方式容积率使用权人面积：公顷总价:万元万元/亩2011-1-7新郑市港区中原路南侧其他普通商品住房用地挂牌出让1.2河南保利置业有限公司2.89195890.00135.782011-1-7新郑市港区云港路北侧其他普通商品住房用地挂牌出让2河南保利置业有限公司2.79785702.00135.872011-1-7新郑市港区新107快速通道东侧其他商服用地挂牌出让3郑州天地人房地产开发有限公司3.44433616.0069.992011-2-10新郑市龙湖镇学府路南侧、中美纯水有限公司西侧其他普通商品住房用地挂牌出让2.5陕西神袁投资有限公司1.1280933.0055.142011-3-4新郑市薛店镇S102省道北侧、薛店大道西侧其他普通商品住房用地挂牌出让2河南华福房地产开发有限公司0.3900151.0025.812011-3-4新郑市薛店镇府前街南侧、卫生路西侧其他普通商品住房用地挂牌出让2河南华福房地产开发有限公司0.8916350.0026.172011-3-4新郑市薛店大道东侧、文化路南侧其他普通商品住房用地挂牌出让2河南华福房地产开发有限公司3.57401380.0025.742011-3-4新郑市薛店镇站前街东侧、府前街北侧其他普通商品住房用地挂牌出让2河南华福房地产开发有限公司1.1158445.0026.592011-3-4新郑市薛店镇府后街南侧、岳庄大道东侧其他普通商品住房用地挂牌出让2河南华福房地产开发有限公司1.9843780.0026.212011-3-4新郑市孟庄镇新孟公路东侧，小石庄村西侧其他普通商品住房用地挂牌出让0郑州君利置业有限公司0.9713287.0019.702011-3-4新郑市孟庄镇新孟公路东侧、肖庄村北侧其他普通商品住房用地挂牌出让2郑州君利置业有限公司1.6918559.0022.032011-3-4新郑市孟庄镇孟庄村道路北侧、卫生院西侧其他普通商品住房用地挂牌出让2郑州君利置业有限公司0.9677278.0019.152011-3-4新郑市薛店镇天途路北侧、常刘庄土地西侧其他普通商品住房用地挂牌出让2.2河南天途置业有限公司2.81451260.0029.852011-3-4新郑市孟庄镇新孟公路东侧、河南裕达实业有限公司东侧其他普通商品住房用地挂牌出让2郑州君利置业有限公司2.46931350.0036.452011-3-4新郑市薛店镇府后街南侧、大吴庄村土地东侧其他普通商品住房用地挂牌出让2河南华福房地产开发有限公司0.3580157.002