租赁物业合同

租赁物业合同一、合同当事人与物业基本信息租赁物业合同的订立首先需明确双方当事人身份及物业基本情况，这是确立权利义务的基础。出租方（甲方）需提供真实身份信息，包括自然人的身份证号或法人的统一社会信用代码，以及有效的权属证明文件，如不动产权证书、房屋买卖合同等，确保对物业拥有合法出租权。承租方（乙方）同样需实名登记，个人提供身份证号，企业则需营业执照号码，若为转租或分租，还需额外提供原租赁合同及甲方书面同意文件。物业基本信息应包含详细地址、建筑面积、户型结构及权属状态，需特别注明是否设定抵押权及抵押权利人信息。根据2025年《住房租赁条例》要求，出租房屋必须符合建筑、消防、燃气等安全标准，厨房、卫生间、地下储藏室等非居住空间不得单独出租，单间租住人数及人均面积需符合设区的市级以上政府规定。例如，北京市明确要求单间人均使用面积不得低于5平方米，且每个房间居住人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。配套设施需在合同中列明，如水电气表底数、家具电器清单等，可作为附件《房屋交割单》的核心内容，避免交付时产生争议。二、租赁核心条款（一）租赁期限与用途租赁期限需明确起止时间，最长不得超过20年，超过部分无效。合同可约定免租期，一般用于乙方装修筹备，免租期内乙方无需支付租金，但需承担物业费、水电费等实际发生的费用。租赁用途需严格限定，如居住、办公或商业，未经甲方书面同意不得擅自变更。例如，住宅用房不得改为经营性场所，否则甲方有权解除合同并要求恢复原状。租赁期满后，乙方享有优先承租权，需在期满前30日书面通知甲方，双方协商续租条件。若甲方拒绝续租且无法定理由，需赔偿乙方合理搬迁损失。（二）租金与押金租金标准应采用大写与小写并用的方式明确，如“月租金人民币伍仟元整（¥5,000.00）”，支付方式可选择月付、季付或年付，首期租金需在合同签订当日支付。2025年新规要求租金支付周期最长不超过3个月，以防范“长收短付”风险。租金支付账户信息需完整，包括开户名、账号及开户行，避免现金交易引发纠纷。押金（保证金）通常为1-3个月租金，合同需明确押金金额、返还条件及扣除情形。根据新规，押金应在乙方无违约行为（如拖欠租金、损坏设施）且结清所有费用后5个工作日内无息退还。甲方仅可依据合同约定扣减押金，例如乙方逾期支付租金的，按每日应付金额的0.05%计算违约金，累计违约金从押金中抵扣，不足部分仍可向乙方追偿。（三）费用分担租赁期间费用按“谁使用谁承担”原则划分：乙方承担水费、电费、燃气费、物业管理费、网络通讯费等日常消耗费用，其中物业费需直接支付给物业公司；甲方承担房产税、土地使用税等与产权相关的税费。公共区域维修费用（如电梯维护、外墙修缮）可按租赁面积比例分摊，具体方式需在合同中约定。三、双方权利义务（一）甲方权利义务甲方需保证物业权属清晰，不存在权利瑕疵，交付时符合安全使用标准。根据新规，甲方不得采取暴力、威胁等非法方式迫使乙方腾退，解约需提前30日书面通知，且应留出合理搬迁时间（一般不少于15日）。甲方有权定期检查物业状况，但需提前24小时通知乙方，检查频率每月不超过1次，避免干扰乙方正常使用。（二）乙方权利义务乙方应按合同约定用途合理使用物业，不得擅自拆改主体结构或损坏设施。如需装修，需提前15日提交方案，经甲方书面同意后方可实施，装修不得破坏消防设施或改变房屋承重结构。乙方转租需取得甲方书面许可，转租期限不得超过剩余租期，且需对次承租人行为承担连带责任。新规特别禁止“群租”及“短租乱象”，乙方若违反人均面积标准，甲方有权解除合同并要求支付违约金。四、法律合规要求（一）实名备案制度2025年《住房租赁条例》强制要求租赁合同实名备案，甲乙双方需在签订合同后30日内通过住房租赁管理服务平台向房产部门备案。备案信息包括双方身份、物业地址、租金押金等，未备案的合同不影响法律效力，但乙方无法凭此办理居住证、提取公积金等手续。若甲方拒绝配合备案，乙方可单方申请备案，相关费用由甲方承担。（二）安全与合规条款合同需明确物业安全责任：甲方负责房屋主体结构及公共设施维修（如水管爆裂、墙体渗漏），乙方负责内部设施日常维护（如家电故障、门窗损坏）。对于燃气热水器、电气线路等高危设施，甲方需提供检测合格证明，乙方使用期间发现安全隐患的，应立即通知甲方整改，甲方未及时处理导致事故的，需承担赔偿责任。五、特殊情形处理（一）转租与续租经甲方同意的转租，乙方需与次承租人签订转租合同，并向甲方备案。转租租金归乙方所有，但乙方需按原合同标准向甲方支付租金，不得通过转租牟利。若乙方擅自转租，甲方有权在知道转租事实后6个月内解除合同，乙方需支付相当于2个月租金的违约金。续租时，双方应重新签订合同，租金标准可协商调整，若甲方提高租金，需提供周边同类物业市场价格证明，否则乙方有权按原租金标准续租。（二）合同解除与终止法定解除情形包括：因不可抗力（如地震、火灾）导致物业无法使用；甲方未按约定交付物业超过15日；乙方拖欠租金累计达30日等。解除合同需书面通知对方，通知送达后15日内完成物业交接及费用结算。乙方应在解约后10日内搬离，逾期未搬离的，甲方可按每日双倍租金收取占用费，但不得擅自处置乙方财物。六、违约责任与争议解决（一）违约责任甲方违约情形包括：逾期交房每逾期一日按日租金的1%支付违约金；擅自提前解约需赔偿乙方装修残值及搬迁费。乙方违约情形包括：擅自改变物业用途，需恢复原状并支付3个月租金违约金；损坏主体结构的，按实际损失的2倍赔偿。（二）争议解决合同争议优先通过协商解决，协商不成的，可向物业所在地人民法院提起诉讼。诉讼期间，乙方不得拒付租金，甲方不得采取断水断电等过激措施，双方应保持物业正常使用状态。七、实际应用要点（一）合同签订注意事项签约前乙方需核实甲方权属证明及物业实际状况，留存水电燃气表底数照片作为证据；甲方需审查乙方租赁用途的合法性，企业承租方还需核验营业执照及经营范围。合同附件应包含《房屋交割单》《设施设备清单》《装修协议》等，所有补充约定需以书面形式纳入合同，手写条款效力优先于格式条款。（二）风险防范措施押金建议通过第三方监管账户托管，避免甲方无故扣留；租金支付优先选择银行转账，备注“XX物业XX期租金”，保留转账凭证。租赁期间乙方应定期记录物业状况，对甲方维修通知进行书面回复，涉及重大事项（如结构改造）需签订补充协议。（三）新规衔接要点2025年新规实施后，旧合同中与条例冲突的条款自动失效，例如“押金不退”“转租需支付额外费用”等约定无效，双方需按新规重新协商