房地产估价师训练培训考试试题及官方答案

房地产估价师训练培训考试试题及官方答案1.房地产估价的基本原则是（）A.合法原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.以上都是答案：D2.市场比较法中，选取的可比实例应与估价对象具有（）A.相似性B.一致性C.差异性D.特殊性答案：A3.收益法中，房地产的净收益是指（）A.有效毛收入减去运营费用B.潜在毛收入减去运营费用C.有效毛收入减去空置损失D.潜在毛收入减去空置损失答案：A4.成本法中，房地产的重置成本是指（）A.重新建造全新状况的估价对象所需的各项必要成本费用B.估价时点时的市场价格C.估价对象的历史成本D.估价对象的账面价值答案：A5.假设开发法中，开发完成后的房地产价值是指（）A.开发完成时的市场价值B.开发完成时的成本价值C.开发完成时的收益价值D.开发完成时的账面价值答案：A6.房地产估价报告的有效期一般为（）A.半年B.一年C.两年D.三年答案：B7.房地产估价师注册有效期为（）A.一年B.两年C.三年D.四年答案：C8.房地产估价机构资质等级分为（）A.一级、二级、三级B.甲级、乙级、丙级C.A级、B级、C级D.一级、二级、三级、四级答案：A9.房地产估价师继续教育的学时要求为（）A.每年不少于30学时B.每年不少于40学时C.每年不少于60学时D.每年不少于120学时答案：C10.房地产估价师在估价过程中应遵循的职业道德规范不包括（）A.独立、客观、公正B.诚实守信，勤勉尽责C.保守秘密D.允许他人以自己的名义从事房地产估价业务答案：D11.房地产估价师在估价时，应考虑的因素不包括（）A.估价对象的地理位置B.估价对象的使用年限C.估价对象的市场供求关系D.估价对象的历史成交价格答案：D12.市场比较法中，可比实例的成交价格应是（）A.正常成交价格B.非正常成交价格C.随意成交价格D.以上都可以答案：A13.收益法中，资本化率的确定方法不包括（）A.市场提取法B.累加法C.投资报酬率排序插入法D.成本加成法答案：D14.成本法中，建筑物的折旧方法不包括（）A.年限法B.市场提取法C.分解法D.直线法答案：B15.假设开发法中，开发经营期的起点是（）A.取得估价对象的日期B.开始施工建设的日期C.开发完成的日期D.销售开始的日期答案：A16.房地产估价师在估价时，应根据（）选择合适的估价方法。A.估价对象的特点B.估价目的C.估价时点D.以上都是答案：D17.房地产估价报告应包括的内容不包括（）A.估价委托合同B.估价结果报告C.估价技术报告D.附件答案：A18.房地产估价师在估价过程中，如遇特殊情况需要调整估价结果，应（）A.自行调整B.与委托人协商调整C.重新进行估价D.以上都可以答案：C19.房地产估价师在估价时，应遵守的法律法规不包括（）A.《中华人民共和国城市房地产管理法》B.《中华人民共和国土地管理法》C.《中华人民共和国合同法》D.《中华人民共和国消费者权益保护法》答案：D20.房地产估价师在估价时，应关注的市场动态不包括（）A.房地产市场供求关系的变化B.房地产价格的波动C.房地产政策的调整D.房地产开发商的经营状况答案：D1.房地产估价的基本方法有（）A.市场比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法答案：ABCD2.市场比较法中，选取可比实例应符合的条件有（）A.与估价对象类似B.成交日期与估价时点接近C.成交价格为正常价格或可修正为正常价格D.与估价对象位于同一区域答案：ABC3.收益法中，房地产的收益包括（）A.租金收入B.经营收入C.转让增值收益D.无形收益答案：ABC4.成本法中，房地产的成本包括（）A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.投资利息答案：ABCD5.假设开发法中，开发完成后的房地产价值可以通过（）等方法求取。A.市场比较法B.收益法C.成本法D.长期趋势法答案：AB6.房地产估价报告的内容应包括（）A.封面B.目录C.致委托人函D.估价结果报告答案：ABCD7.房地产估价师注册需要具备的条件有（）A.取得房地产估价师执业资格证书B.具有完全民事行为能力C.受聘于房地产估价机构D.无刑事处罚记录答案：ABC8.房地产估价机构资质等级分为（）A.一级B.二级C.三级D.暂定级答案：ABC9.房地产估价师继续教育的方式有（）A.参加继续教育培训B.参加学术会议C.发表专业论文D.参加估价实践答案：ABCD10.房地产估价师在估价过程中应遵循的职业道德规范有（）A.独立、客观、公正B.诚实守信，勤勉尽责C.保守秘密D.廉洁自律答案：ABCD1.房地产估价的目的是为了确定房地产的市场价值。（）答案：×2.市场比较法是房地产估价中最常用的方法之一。（）答案：√3.收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价。（）答案：√4.成本法适用于新建房地产的估价。（）答案：×5.假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价。（）答案：√6.房地产估价报告的有效期是指估价结果的有效期限。（）答案：√7.房地产估价师注册有效期满需要继续执业的，应当在注册有效期满前30日，按照规定的程序申请延续注册。（）答案：×8.房地产估价机构资质等级实行分级审批制度。（）答案：√9.房地产估价师继续教育是为了提高房地产估价师的业务水平和职业道德素质。（）答案：√10.房地产估价师在估价过程中可以根据自己的经验和判断随意调整估价结果。（）答案：×1.房地产估价是指专业房地产估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的（）进行估算和判定的活动。答案：客观合理价格或价值2.市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的（）的方法。答案：客观合理价格或价值3.收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的（）的方法。答案：客观合理价格或价值4.成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的（）的方法。答案：客观合理价格或价值5.假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的（）的方法。答案：客观合理价格或价值6.房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的（）文件。答案：专业书面7.房地产估价师注册是指国家对房地产估价师实行（）制度，经考试、考核合格，取得房地产估价师执业资格证书，并经注册登记后，从事房地产估价活动的人员。答案：注册登记8.房地产估价机构资质等级是房地产估价机构从事房地产估价活动的（）条件。答案：法定准入9.房地产估价师继续教育是房地产估价师（）的重要组成部分。答案：职业资格制度10.房地产估价师在估价过程中应遵循的职业道德规范包括独立、客观、公正、诚实守信、勤勉尽责、保守秘密、（）等。答案：廉洁自律1.简述市场比较法的概念和适用条件。答案：概念：市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。适用条件：-估价对象所在地区有较多类似房地产的交易。-估价时点与可比实例成交日期接近。-可比实例的交易类型与估价目的吻合。-可比实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格。2.简述收益法的概念和计算公式。答案：概念：收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。计算公式：V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n]其中，V为房地产价值，A为房地产净收益，Y为资本化率，n为收益年限。3.简述成本法的概念和基本步骤。答案：概念：成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。基本步骤：-搜集有关成本、税费、开发利润资料。-估算土地取得成本。-估算开发成本。-估算管理费用、投资利息、销售税费。-估算开发利润。-计算房地产价格。4.简述假设开发法的概念和适用范围。答案：概念：假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。适用范围：-待开发的土地。-在建工程。-可装修改造或可改变用途的旧房。1.论述市场比较法在房地产估价中的应用及局限性。答案：应用：-搜集交易实例：广泛收集估价对象所在地区近期有过交易的类似房地产的交易实例。-选取可比实例：从交易实例中选取与估价对象类似、成交日期接近、交易类型吻合、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的实例作为可比实例。-建立价格可比基础：对可比实例的成交价格进行换算处理，使其口径一致、相互可比。-交易情况修正：排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。-交易日期调整：将可比实例在其成交日期时的价格调整到估价时点的价格。-房地产状况调整：将可比实例在其自身状况下的价格调整到估价对象状况下的价格。-求取比准价格：采用算术平均法、加权平均法等方法计算出比准价格。局限性：-市场比较法需要有较多的可比实例，且可比实例的交易情况、交易日期、房地产状况等信息要准确可靠，否则会影响估价结果的准确性。-市场比较法不适用于没有交易实例的房地产估价，如特殊用途的房地产、很少发生交易的房地产等。-市场比较法的估价结果容易受到市场波动的影响，当市场不稳定时，估价结果可能不够准确。-市场比较法在进行房地产状况调整时，需要估价人员具有丰富的经验和专业知识，否则可能会出现调整不当的情况。2.论述收益法在房地产估价中的应用及注意事项。答案：应用：-确定未来收益：预测估价对象未来一定期限内的正常净收益。-确定资本化率：选用适当的资本化率将未来净收益折现到估价时点。-计算房地产价值：根据收益法的计算公式计算房地产价值。注意事项：-收益的预测要准确：要对房地产的未来收益进行合理的预测，考虑市场供求关系、经济发展趋势、房地产自身状况等因素。-资本化率的确定要合理：资本化率的高低直接影响房地产价值的大小，要根据市场情况、房地产类型、风险程度等因素合理确定资本化率。-收益期限的确定要恰当：收益期限是指房地产产生收益的时间，要根据房地产的剩余经济寿命、土地使用期限等因素合理确定收益期限。-净收益的计算要准确：净收益是指房地产的有效毛收入减去运营费用后的余额，要准确计算有效毛收入和运营费用。-要考虑收益的稳定性和可靠性：对于收益不稳定或可靠性较差的房地产，要谨慎使用收益法进行估价。3.论述成本法在房地产估价中的应用及调整因素。答案：应用：-搜集有关成本、税费、开发利润资料：包括土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润等资料。-估算土地取得成本：根据土地的取得方式、市场价格等因素估算土地取得成本。-估算开发成本：包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。-估算管理费用、投资利息、销售税费：根据相关规定和市场情况估算管理费用、投资利息、销售税费。-估算开发利润：根据市场情况和行业平均利润率估算开发利润。-计算房地产价格：将上述各项成本、费用相加，得到房地产的重置价格或重建价格，再扣除折旧，得到房地产的价值。调整因素：-土地取得成本的调整：根据土地的取得方式、市场价格波动等因素对土地取得成本进行调整。-开发成本的调整：根据建筑材料价格、人工费用变化等因素对开发成本进行调整。-管理费用、投资利息、销售税费的调整：根据市场情况和政策变化等因素对管理费用、投资利息、销售税费进行调整。-开发利润的调整：根据市场竞争情况和行业平均利润率变化等因素对开发利润进行调整。-折旧的调整：根据建筑物的使用年限、维