2011年5月济南建邦文化西路项目产品定位建议86p

2011年5月25日建邦文化西路项目产品定位建议谨呈：山东建邦置业项目整体工作思路创意产业历程创意产业起源创意产业发展中国创意产业济南创意产业项目现状分析项目SWOT分析VS项目本体分析项目定位项目开发愿景开发目标分析开发主题建议市场研究政策分析商业分析公寓分析产品定位建议产品规划建议产品布局升级建议产品业态布局建议创意产业历程解读创意产业阐释

创意产业，又叫创意工业、创造性产业、创意经济等。指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力的企业，以及那些通过对知识产权的开发可创造潜在财富和就业机会的活动。它通常包括广告、建筑艺术、艺术和古董市场、手工艺品、时尚设计、电影与录像、动漫、交互式互动软件、音乐、表演艺术、出版业、软件及计算机服务、电视和广播等等。但是创意产业的内容与知识经济等同，涵盖面非常广，它不仅包括创意经济而且可以统括所有用创意成果提高生产效率、改良生产方式、符合可持续发展要求的新兴产业部门，如效益农业、新型工业、新兴服务业。它不仅生产了新型创意产业部门，而且将彻底改造原有的传统产业，深刻改变整个国民经济的发展方向，深刻改变中国公民的生产生活观念。什么是创意产业？创意产业朔源创意产业朔源20世纪90年代，《哈里波特》和《指环王》的故乡——英国，最早将“创造性”概

念引入文化政策文件。1998年出台的《英国创意产业路径文件》中明确提出“创意产业”这一概念：“所谓

“创意产业”是指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力的企业，以及那

些通过对知识产权的开发可创造潜在财富和就业机会的活动。它通常包括广告、建筑艺术、艺术和古董市场、手工艺品、时尚设计、电影与录像、

交互式互动软件、音乐、表演艺术、出版业、软件及计算机服务、电视和广播等等。

此外，还包括旅游、博物馆和美术馆、遗产和体育等”。6全球刮起创意经济产业风暴从国际上创意创业的发展来看，英国、美国、澳大利亚、韩国、丹麦、荷兰、新加坡等国都是创意产业的典范国家，他们都有自己的发展特色。在一些国家，增长的速度更快，美国达14％，英国为12％。2002年，创意产业成为英国第二大产业（仅次于金融服务业），创意产业行业内约有122000家公司在“部际商业注册机构”注册，雇佣总人数为190万，成为该国雇用就业人口的第一大产业。创意涂鸦在美国，创意经济是知识经济的核心内容，更是其经济的重要表现形式，没有创意，就没有新经济。美国人发出了“资本的时代已经过去，创意的时代已经来临”的宣言。全世界创意经济每天创造220亿美元，并以5％的速度递增.各发达国家的创意产业以各自独自的取向、领域和方式迅速发展，展现了一幅创意产业全球蜂起的热烈景象。创意产业的发展7当今世界，创意产业已不再仅仅是一个理念，而是有着巨大经济效益和政治意义。2001年,英国创意产业的产值约为1125亿英磅，占GDP的5%，已超过任何制造业对GDP的贡献；且在1997～2001年间每年约有15%的高成长率。1997年美国版权产业净产值为3484亿美元，占美国国内生产总值的4.3%。超过了包括农业、汽车、汽车配件和飞机制造在内的所有主要产业。到2001年，美国的核心版权产业为国民经济贡献了5351亿美元左右，约占国内总产值的5.24%。澳大利亚，1999年创意产业已占GDP的3.3%，就业人数34.5万人，占就业人口总数的3.7%。创意产业在2000年的出口总值达100亿港元，占香港服务出口总额3.1%；同年，创意产业产值为250亿港元，约占香港本地产值2%；2002年3月，香港创意产业聘用了超过9万人，占香港总就业人口3.7%创意产业的发展中国创意产业的发展2006年是我国第11个5年计划实施年，在东部发达地区，特别是珠江三角洲、长江三角洲和环渤海三大城市群，各省市及部分中等城市在“十一五”期间都十分重视创意产业的发展，广州、上海和北京等城市相继制定了与创意产业相关的规划和计划。近年来，我国创意产业也有很大发展，上海、深圳、成都、北京等地积极推动创意产业的发展，正在建立一批具有开创意义的创意产业基地。上海——我国创意产业发展最为迅速的地区北京——创意产业起步虽晚但进展很快；一是资源基础，二是人才基础，三是渠道基础深圳——“创意设计之都”9上海和北京逐步掀起了国内创意经济产业的浪潮从上海创意产业发源地到首批１８家“创意产业集聚区”2000年5月，上海卢湾区为盘活泰康路210弄老厂房资源，以发展创意产业为目标，进行招商，现入驻中外机构101家，主要从事视觉艺术设计和经营，成为闻名遐迩的“田子坊”，被誉为“上海创意产业发源地”。2005年4月28日，上海为田子坊等老厂房、老仓库改建的１８家创意产业场所授牌为“创意产业集聚区”；到2005年底，上海这类“创意产业集聚区”计划发展到30余家。这些众多的创意产业场所都涉及到房地产开发（改建）、招商、租赁、物业管理等业务。从北京峻峰华亭“创意人基地”到第三极文化主题商场2004年上半年，北京峻峰华亭“创意人基地”隆重推出。对于国内已经兴起的创意产业，敏感的地产商把新盘开发和创意产业结合起来。峻峰华亭错层创意空间，定位于为兴起的创意产业打造一个“孵化基地”，为从事创意工作的小型公司与工作室提供“创意人基地”。2005年5月挂牌的北京“中关村创意产业先导基地”中，正在销售的第三极文化主题商场为标志性项目。作为“中关村创意产业联盟”的主力单位，第三极文化主题商场以图书销售为特色，是集文化、体育、休闲、娱乐、餐饮于一体的综合性创意地产商厦。中国创意产业的发展济南创意产业山东动漫产业基地山东数娱大厦济南有极少数创意产业，但未形成一定气候，济南“创意产业”处于：济南创意产业济南“创意产业”“市场空白”如何利用济南创意产业空隙，建立济南创意产业基地，目前创意产业在中国成熟的案例有那些类型：12创意地产的类型和案例分类部分实例老工厂上海8号桥、北京798艺术区、杭州LOFT49老仓库上海四行创意仓库、上海东大名创库、南京圣划艺术中心老地标外滩3号、外滩18号、金茂J·LIFF时尚中心（裙房）老街区上海赤峰路设计街、澳门望德堂创意产业试点区老大楼广州LOFT345艺术空间(原PARK19)老民居上海田子坊石库门老村落深圳大芬油画村分类部分实例商厦北京第三极、北京三里屯3.3商办楼上海海上海LOFT商业街东莞苏豪娱乐购物坊文娱艺术区香港西九龙文娱艺术区创意园区无锡工业设计园创意基地上海张江文化科技创意产业基地、大连普利文化产业示范基地创意社区上海创智天地、天津泰达时尚广场创意地产新建筑新建类型

创意地产老建筑改建类型中国创意地产的类型及案例“海上海”是一个创意商住区，定位为中高档社区。临近和平公园和控江路商圈，距上海新一轮城市开发的世纪性工程、黄浦江两岸综合开发区北外滩仅300米，紧邻大连路隧道，与小陆家嘴地区仅一江之隔，外滩、四川北路商业街、鲁迅公园等均在海上海3公里范围之内。黄浦、静安、徐汇等区因为城市改造开发，能够再开发利用的土地已经相当有限了，此时人口最多，面积最大的杨浦就成了最有开发前景的一个区。区内有上海的“大学城”，复旦、同济的一批知识人才，不少是创意理念的精英。同时“海上海”本身的地理位置很特别，通过大连路隧道，乘车5分钟便可到达小陆家嘴，它又是东外滩与北外滩的交汇处，对创意产业发展提供了极大便利。海上海新城——上海创意商住区海上海典型案例分析创意商业街是一个可以让创意人天马行空无限遐想的开放空间，这条长400米的商业街以原创精神为主题，它按不同的建筑材质分为混凝土、金属、玻璃、红砖、木质5个不同的区域。在创意商业街的三个入口，分别设计了海上讲堂、海上会馆和海上剧场，为精英思想的传播、前卫艺术的推广以及具有独创精神的活动提供值得期待的上佳场所。

LOFT是3幢高80米的匣型建筑，由黑灰底色的铝板和玻璃幕墙构成艺术与技术交织的形象。三栋LOFT的立面在不同的位置分别开了三个不同大小的洞口，分别象征“创意之门”、“智慧之眼”、“成功之梯”，内部多为错层空间，层高3.4米、4.6米、5.3米，可任意组合。海上海创意建筑——创意商业街海上海典型案例分析“海上讲堂”位于海上海创意商业街的中心，东临大连路，外观是虚、实两个漂浮运动体量的瞬间交切。透明的玻璃长方体称做智慧长廊，倾斜的实体则是高等级报告厅。“海上展厅“位于海上海创意商业街的南入口处，邻飞虹路。外观是一个被冰裂花纹分割的方形玻璃几何体，它表面多指向、不规则的线条隐喻着现代艺术与设计的多元和多变。展馆内部通透高畅，展示空间宽17米、长22米、面积约370平方米，顶高4.2米，配备了灵活多变的展板，完全适应多样化的展览及活动需求。海上讲堂海上展厅海上海创意中心海上海典型案例分析海上海创意生态居规划布局：要激发居住者创造性思维，社区规划布局也必须在大气挥洒中寻求变化。海上海创意生态居楼宇间的空间布置

强调层次感和韵律感，呈现给居住者更为人性化的开放空间。住宅紧邻海上海商业街，与“LOFT”隔街相望。在感染时代

动感风尚、创意新思潮的同时，安享闹市中“深居简出”的静谧舒适，为创意思考留一方自由的天空。住宅由南向北，建

筑呈扇形走向分布，疏密有间，不仅形成空间上的层次，也使得建筑的天际线呈现音律般的波动。

新东方主义：海上海创意生态居整个建筑群明快大气的立面构成，合适的比例尺寸，是现代的也是中式的，体现了“新东

方主义”特有的神韵。海上海整个居住氛围是亲切的，它的居住环境是生动幽雅的。墙体的凹凸、阳台的斗拱、方格的栏

杆……传统符号对建筑的局部点缀，明确地向人们传达了“新文化地产”所倡导的居住文化、社区气氛和居家理念。海上海典型案例分析项目现状分析无影山南路本案文化西路无千佛山路山东大学北门入口路经十路千佛山路建筑体及山东大学校区项目北侧为文化西路是城市主轴路，北侧昭示性较强，商业价值突出，距项目1公里内有历下大润发等大型购物中心。地块东侧为两大主干道交汇处，商业价值最为突出，东侧为历山名郡项目。西侧为山东大学北门出入口，路段交通状况较差，环境脏、乱、差与文化西路环境格格不入。南侧为建筑单体与山大老校，与贯穿城市东西的经十路仅一步之遥。本体分析项目认识1.地处中心辐射区，邻城市交通核和几大传统商业区，地块升值空间大2.老城传统住区，居住氛围浓厚，故土情结深厚4.政府心中的创意产业聚集区，赋予一定的产业概念3.生活、商业、市政、教育、医疗配套完善5.产品既定：服务性商业、电影院、创意产业设计室、SOHO公寓等7.周边教育机构众多，文化氛围浓厚，具备成为创意产业基地的文化基础6.项目自身具备实现济南创意产业标鼎之作的利好条件有地段优越性的服务型、创意型、地标性的品质楼盘；市场需求压力下项目要求向产品突破服务型、创意型、地标性产品本体分析优势机会劣势威胁中心商业辐射区：项目位于城市主城区、中心区域内，地理位置得天独厚；交通通达性佳：多条城市主干道环绕，BRT等多条公交线路直达，交通便捷，是城市重要的交通枢纽；配套完善：教育、医疗、餐饮、购物、旅游等各项配套设施完善；产品类型：济南第一个未来规划创意产业聚集区；文化氛围：山东大学、山师附中等名校环绕，教育氛围浓厚。对项目定位方向的支撑：在城市规划发展推动之下，本项目占据了关键的地理区位，拥有良好的交通、配套资源，且项目产品类型丰富，具有良好的可塑性，为打造成创意产业标杆项目提供了有利条件。SWOT分析优势机会劣势威胁SWOT分析政府力度扶持：政府对创意产业的扶持力度较大，对项目后期发展提供了有利契机；市场尚属空白：随着城市化进程步伐，济南创意产业将会逐渐确定自己的市场地位；2013年中国艺术节落定济南，济南文化创意产业必将开启新篇章；区域市场竞争项目众多，客户认可度明显高于其它区域。为项目定位所带来的发展空间：政府创意产业扶持力度之大以及济南城市经济发展导向，为本项目提供了良好发展环境。优势机会劣势威胁SWOT分析目前济南市场创意产业无法满足项目体量；项目西侧山东大学入口环境及道路状况未达到理想状态；为项目定位带来的制约：充分利用中国艺术节为契机，借助济南发展文化创意产业的导向标，完善并树立建邦创意产业市场

号召力；在前期开发实施过程中，须有前瞻性地考虑地块现状及周边情况，使地块价值得到更好体现；优势机会劣势威胁SWOT分析如何尽量规避项目紧邻城市繁华商圈对于创意产业的影响；如何尽量规避项目紧邻城市主干道对于创意产业的影响；创意产业是未来城市发展的导向，如何利用文化创意产业为基点，使项目在市场中脱颖而出。为项目定位需面对风险：加大后续引导力度；充分掌握济南文化创意产业的空白点，满足客户后续需求，实现济南文化创意产业标杆之作。SWOT小结规划：地处中心辐射区，未来前景可观；区域：成熟商圈，服务型商业开发意义重大；市场：济南市场创意产业表象平淡，尚属空白；产品：复合型产品组合，但产品线相对单一；SWOT分析项目定位基于SWOT分析，项目可利用因素大环境：城市发展规划利好；区域：成熟区域，毗邻城市中心；地段：本项目地处中心辐射区，是主城区内日渐稀缺的优越质土地资源；交通：交通通达性强，多条城市干道网络是城市重要交通枢纽；市场：济南创意产业尚属空白；配套：教育、医院、购物等配套设施完善。满足政府远期愿景，同时满足客户实际需求，追寻项目利润最大化因此，项目发展的核心策略应为：项目定位项目规划思路关键词政策要求（项目标签——政府期望）：结构：文化、创意（动漫、电影、软件）、办公、商务实现目标（项目实体——利润要求）：宜商宜住宜投资、商业、SOHO艺术聚落、LOFT生活方式项目定位项目规划政策要求理解——深入理解创意经济、超越政府预期政策要求（远期目标与定位）：远期目标：创意产业城——济南创意产业标鼎之作中国经济经历农业—工业——服务业——创意产业

打造济南创意经济的示范与样板，推进创意城市建设的服务业正在取代工业成为城市经济发展的推进性单元，把项目打造为济南发展创意城市的实质性战略基地。时尚生活创意城数字内容产业城动漫、电影、软件创意城咨询策划创意城项目定位商业商务公寓住宅项目规划实现目标“城市符号”济南标志性建筑餐饮、休闲、娱乐一条龙（创意商业街）SOHO商务公馆——创意经济中心——写字楼商住私用MINI公馆——商务公寓商务酒店、商业街区、时尚公寓、现代住宅项目定位项目开发愿景开发目标利润最大化社会效益最大化产品是基础，产品要实现作品化；利润最大化是终极目标；社会效益最大化是重要保障。产品作品化避免项目走政绩工程的老路，创新政府关注项目的新开发模式，为项目带来更大机会客户眼中的作品政府眼中的作品企业眼中的作品三老满意吗？老头子——老板——老百姓开发目标分析抢占市场，确立项目市场地位主题概念是一条主线：如果说项目推出的产品是一颗颗珍珠，那么项目的主题概念就像一条主线，把这些珍珠串成一条项链；主题概念是一个统领全局的制高点：它把构成社区的种种要素如环境、建筑、交通、配套设施、服务和文化统领于旗下，构成一个完整的系统；主题概念是一个中心：开发商的土地选择、规划设计、建筑工程、营销推广、物业管理、社区文化建设等等行为均围绕这一中心完成；主题概念是一种包装或一种说法：整个项目的构成、功能、风格、规范、形象均通过它得到合理的，深入人心的阐述。开发主题建议开发主题开发主题建议项目开发目标都市的。。。文化的。。。商务的。。。个性的。。。都市的、文化的个性的、商务的实现方式

建筑错落有序，彰显地标建筑群

政府力度扶持，产业未来发展新方向

城市对外的“建筑符号”

个性化文化广场，个性化户型设计

对外开放式综合商业街

高档配套设施引进

利用周边成熟配套打造“创意街区”开发主题建议市场研究

政策分析

商业地产分析

公寓市场分析政策分析“济十条”政策重点概要限购，对在本市市区已有1套住房的本市户籍居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)、能够提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在本市市区已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。限贷，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。政策分析“济十条：与各地政策横向对比城市本市户籍家庭非本市户籍家庭限购范围限购实行时间无房户可购买拥有1套房可购买拥有2套及以上房可购买无纳税、社保证明可购买纳税或社保年限纳税、社保证明，无房户可购买纳税、社保证明，有1套房及以上可购买济南1套1套禁止购买禁止购买一定年限1套禁止购买包含二手房2011年2月21日北京1套1套禁止购买禁止购买连续5年1套禁止购买包含二手房2011年2月16日上海1套1套禁止购买禁止购买购房日前2年内累计缴纳1年以上所得税或社会保险1套禁止购买包含二手房2011年2月1日广州1套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买包含二手房2011年2月25日各地遵循新“国八条”政策，结合本地实情，进一步细化对本市的限购、限贷政策，分析城市中都对本地居民拥有2套及以上的户籍家庭中，禁止在本行政辖区内向其售房。各地对非本市户籍，无缴纳个人所得税和社会保险证明禁止向其售房，对缴纳个人所得税、社会保险证明的非本地户籍，各地政策不一。其中北京对非本市户籍购房政策力度最严。结论：相比北京、广州、上海纳税和社保年限上济南一定年限预计对非本市户籍家庭购房相对宽松。政策分析关键词：家庭成员包括购房人及其配偶和未成年子女“本市户籍居民家庭”是指拥有历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清、济阳、商河、平阴、章丘及济南高新区户籍的居民家庭。“家庭成员”是指居民家庭户口簿上载明的购房人、配偶及未成年子女，含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭。已婚子女即使户口和父母在同一户口本上，也不算做一个家庭的成员。关键词：住房套数家庭拥有住房套数，以新购房时居民家庭在济南市市区已办理网上签约、房屋权属登记、房改购房手续的住房套数为准，其中新建商品房网签情况以市城乡建设委数据为准，其他以市住房保障管理局数据为准。继“济十条”发布后，3月7日济南市城乡建设委、市住房保障和房产管理局联合下发《关于贯彻执行商品住房限购政策有关问题的通知》，购房者普遍关心的相关问题作出详细规定，标志着济南楼市进入限购时间。政策分析新政对济南楼市影响1.房地产市场价稳量平;新政对新建商品房的调控力度之大，决心之强作用不言而喻。投资、投机性购房对预期

房价的打消，合理需求购房客户进入市场观望、不再恐慌，基本让房地产市场逐渐平稳，

特别是价格也将会保持在一个比较合理区间。2.二手房列入新政限控，投机受抑制

二手房列入新政范围,对投资、投机性购房者影响较大,使得投资、投机房的市场需求大

为减少,从而对炒房者形成“重击”。除新政外整个宏观环境上的流动性收紧也影响着二

手房销售。政策分析新政对济南楼市影响3.客群压缩，供需关系缓解，房价过快上涨受遏制

新政出台打压了一定首改型客群，但未来供应量仍将居高不减：目前老城区改造与近郊

新城建设同步并行，大量待建且开发规模大，加之政府保障性住房供应力度加大。土地

使用监管力度的加强，预计年内将有大量土地转化为市场供应。4.改善型客群受抑制，中高端住宅成为重点打击对象;

市场分析表现，济南中高端住宅的成交客户中，二次购房约60%，三次购房约占30%，贷

款客户高达75.3%，首次购房客群仅占10%，此类项目成为限购、限贷的主要打击对象；

相对而言，济南中端住宅首次购房者达46.6%，二次和三次购房分别为35.7%和17.7%，

新政对其影响较小。可以预见，中低价小户型住宅将在未来市场依然走俏，但二次置业改

善生活客群将会受到影响。二套房首付60%，利率提高1.1倍三套房限购投资、投机性购房受到“重击”投资性客群转战不受限制的商业、写字楼、商务型公寓市场政策分析新政对本项目利好信息市场研究

政策分析

商业地产分析

公寓市场分析济南商业发展基本与经济及城市的发展同步，具体表现如下阶段：传统商业期现代商业起步期现代商业发展期现代商业成熟期～19951996～20022003～20092010～供销社本土国有商业以百货为主商业规模总体较小，档次较低消费力的提升促进少数高档百货出现；消费观念的改变促使专业商场、专卖店及超市大量出现大型超市、专业店进一步拓展市场大型商业由传统百货向综合型商业过渡外资商业逐渐突破壁垒进入济南商业市场销售类商业大量出现外资连锁商业/外埠商业地产集团大举进入综合性购物中心开始出现；商业壁垒逐步减弱，商业发展更加透明、有序济南百货、大观园、人民商场、济南华联、济南第一百货贵和购物中心、银座商城三联家电、万嘉隆、大润发等泉城路万达家乐福、沃尔玛等国美电器、苏宁电器等恒隆广场万达广场回顾发展历程，济南商业开始摆脱低档落后局面，逐渐步入现代商业成熟发展初期济南商业整体发展情况北京

青岛

济南商圈是自发形成或统一规划发展，并带有某种聚合特征的商业群落；传统商圈位于城市核心位置，多是在长期历史发展中自发形成的；随着城市化进程的加快，在新兴的商务区和新城区往往形成新的商圈；新商圈具有一定的政策性、规划导向性，同时具有起点高，发展快的特点，但同时由于缺少既有的商业氛围，也需要较长的市场培养期，并伴随商圈周边道路、住宅、写字楼、酒店、娱乐业等的发展而成熟；新兴商圈成熟后一方面又以该商圈为核心向外围发展，另一方面又刺激传统商业整改，提升城市整体商业档次；如北京CBD对东部通州的发展带动，青岛香港中路对崂山商务区的带动；济南的商业也将依照上述市场规律蓬勃发展，并依靠区域规划的利好条件，开始成熟。传统商圈目前的新兴商圈具备发展机会的新兴商圈李村商圈台东商圈商业将随区域规划利好开始成熟济南商业整体发展情况商圈分布较为均匀，配搭合理；综合性与专业市场类并存；新兴规划建设商圈快速发展中，尤其以振兴街为代表。未来综合性零售商圈以商业改造为主。12345678911121314101泉城路商圈2花园路商圈3经四路商圈4西市场商圈5英雄山商圈6泺口商圈7山大路商圈8东门商圈9北园路商圈10八里桥商圈11燕山商圈12振兴街商圈13高铁商圈14唐冶路商圈1611综合性零售商圈专业市场商圈新兴/规划建设商圈济南现有商圈分布情况济南商业整体发展情况济南城市范围的迅速扩大将催生新兴商圈产生，济南商圈格局将发生较大变化；各商圈的商业业态及商品组合将更加科学化，各商业业态将会向更加丰富和完备的方向发展；社区商业地产的兴起，地位将越来越重要；业态多元化的同时伴随着档次的提升；外资知名零售商、百货的介入将极大地刺激与改变商业地产市场格局。项目所处商圈也将在此潮流中发展巨大的变化12345867101112139济南市商圈现状济南后续商业发展方向：商圈格局变化；商业业态丰富；整体商业档次提升济南商业整体发展情况诚基中心项目核心竞争力：市中心稀缺物业，优越的地段优势及中心复合型物业具有极强的投资属性，城市中心的物业投资回报率更高，更易得到市场的青睐周边拥有众多院校和居民小区，消费人群基础广泛位于泉城路、山师东路等多个商圈的辐射范围之内，拥有良好的商业基础济南商业个案分析项目位置：历下和平路47号（原建工学院）物业类型：商业、住宅、公寓、占地面积：166亩总建面积：33万平方米（一期商业8万平米，二期商业9万平米）产品设计：层高5.6米，可中间隔断户型设计：商铺面积：10-100平米不等销售价格：商铺均价在25000-30000元/㎡之间优惠信息：认购享受2万抵3万的优惠，一次性付款98折优惠万豪君悦府项目位置：历下文化东路76号（原山东艺术学院南院）物业类型：住宅、LOFT，公寓占地面积：

37754平方米总建面积：104500平方米户型设计：复式公寓11/13/15/18层，新推18层高酒店式公寓，面积30-70平米户型，14号楼7层电梯洋房销售价格：19000元/平方米优惠信息：一次性付款，优惠4%，老业主优惠2%济南商业个案分析东环商业广场项目位置：历城二环东路3749号物业类型：综合体/购物中心总建面积：40000平米户型设计：10-50平米销售价格：均价25000元/平方米济南商业个案分析市场研究

政策分析

商业地产分析

公寓市场分析发展历程传统意义上的公寓界定为区别于住宅，产权为40年或50年，一梯多户，户型集中在一室和两室的小户型产品。2009年以来，随着济南众多旧城改造项目进入销售实施阶段，综合体项目不断增多，越来越多公寓类项目面市。2003-2004年2005-2007年2008-至今市区房价攀升,大套型住宅总价高昂;市场投资需求高涨.小户型商住公寓应运而出。商住项目逐渐增多;价格不断攀升;产品类型日益丰富。大规模旧城改造，催生刚性需求，大量综合体项目面市带来更多公寓类产，产品力不断提升。公寓市场分析公寓市场发展历程产品界定：济南市场的公寓习惯上指小户型居住或商住产品。小户型既包括绝对面积小，又有相对面积紧凑的含义；商住产品包括商务公寓和酒店式公寓以及SOHO等类型。

产品类型清晰：根据产品的立项特征，可将市场上的公寓分为：独立社区型和公建伴生型。

区位分布特点显著：独立社区型公寓组要集中在中心城区及周边辐射区域，多数为商住结合以及LOFT、SOHO等概念。公建伴生型公寓通常是综合体的一部分，所处区位多为中心或者新兴片区，建筑形象偏向于公建。类型分布特征立地条件典型项目独立社区型集中在中心城区及辐射区域，着力控制总价。对地段、交通条件、配套设施等区域外在条件要求较高；诚基中心、彩世界、万豪国际等；公建伴生型伴生大型写字楼、商业等公建项目，多位于城市中心区域或者新兴发展区域。依附于项目自身规模所带来的完善的配套，以自身产品力打造来实现价值。万达国际广场、中润世纪广场、银座中心等。产品分类公寓市场分析公寓产品分类济南公寓分布区域2009年至今济南市场上在售的公寓项目如上图所示，进入2010年部分项目售罄。在售项目集中分布于市区中部和东部高新区，西部以及南部的供应较少。鑫苑金座群盛华城汇展香格里拉诚基中心在售项目彩世界达人界九城尚都大地锐城万豪国际名士公馆香港国际发祥巷售罄项目预售项目中铁汇展国际中齐未来城欧洲城银座中心公寓市场分析公寓市场分布区域各区域公寓市场特征区域划分区域特征中部地区依靠便利交通和成熟的生活配套，公寓类项目多为高档产品且较受市场青睐，例如万达达人界。随着城市旧城改造进展，该区域内此类产品供应量将走高。东部地区依托东部发展规划以及政府搬迁，综合体项目频出，并逐渐形成了以二环东路、高新区片区、奥体中心片区为代表的东部三大公寓聚集地。西北部地区公寓项目呈现零星分布状态。汽车站、火车站的附近集中了一些商住公寓类项目，均已售罄；在售项目集中在交通便利的黄冈BRT站台及纬六路高架桥附近。南部地区自然环境优越，多为大尺度的普通住宅产品，商住类公寓项目很少，09年在售的仅九城尚都项目，目前也已售罄。公寓发展呈现明显的区域特性，中部区域依靠便捷的交通以及成熟的配套，东部区域依托高起点的规划，成为公寓发展的热点区域。公寓市场分析各区域公寓市场特征公寓项目市场表现—供应情况供应情况：2009年来，济南市区公寓类产品在售供应量约30万㎡左右。进入2010年来，鑫苑金座等项目售罄，目前在售公寓项目整体量在10万㎡左右。后续供应量：银座中心、万豪国际、名士豪庭、中铁会展国际等项目都有一定的公寓类产品。后续随着市中心旧城改造的进展和东部规划的发展，综合体项目逐步增多，公寓类产品的供应有增无减，供应量的加大将加剧市场竞争。项目名称公寓体量套数（套）达人界3万㎡624鑫苑金座约10万㎡2000多诚基中心33万㎡3401香格里拉22万2858彩世界15.5万2000多九城尚都1万㎡300大地锐城10万㎡

—项目名称公寓体量套数（套）万豪国际约2.7万㎡—香港国际约2万多㎡400名士豪庭2.6万平米300银座中心1万平米150发祥巷1号公馆1.28万㎡300项目名称公寓体量套数（套）中铁汇展国际约8万㎡—(09年在售项目)(10年目前在售项目)公寓市场分析公寓项目市场表现——供应情况公寓项目市场表现—销售情况项目名称区域销售情况原因达人界中心区域300余套房源，推出即售罄★★★★★城市中心位置、万品牌效应、准确锁定投资客户诚基中心中心区域良好：因位置优越销售情况始终较良好★★★★优越的位置银座晶都国际中心区域推盘不到半年售罄★★★★★万豪国际中心区域推出不久即基本售罄★★★★优越的位置名士豪庭东部区域由于产品具有较高的性价比，首次开盘公寓产品已经去化80%以上。★★★★高性价比海尔绿城东部区域销售良好，开盘销售80%★★★★产品亮点、酒店式服务鑫苑金座东部高新区07年底开盘，公寓销售较住宅差，但在09年住宅热销带动下，加之有利降价促销手段，年底售罄★★★位置较偏；体量过大，客户以初次置业者为主，难以支撑市场彩世界西部区域开盘因产权水电等问题未能落实，导致大量退房；后期推广力度虽加大，但销售平平★★★产权影响、户型较差大地锐城东部区域小户型产品虽为70年产权，但因前期定价过高等因素，销售状况一般★★定价过高处于中心区域的公寓产品均出现的旺销的局面，济南市场上的公寓产品具有明显投资属性，自住的比例较低，中心区域的优越位置带来了极大的投资价值，产品推出即被售罄。非中心区域的公寓销售情况不一。户型设计好、产品亮点多、性价比高的公寓旺销；相反，前期存在问题、负面影响大、户型设计差等原因出现不同程度的滞销。公寓市场分析公寓项目市场表现——销售情况公寓项目市场表现—建筑形态类别项目名称层高(m)售价(元/㎡)户型面积区间(㎡)平层公寓达人界3.112000(精装)45-65名士豪庭MINI公馆3.38500(精装800)40-50汇展香格里拉3650050-90中齐未来城2.98100(精装600)41-53香港国际3.05630040-70九城尚都3.3830033-61绿城玉兰公寓313000(精装)70-210LOFT公寓诚基中心5.2-5.417000—2100050-72名士豪庭MINI公馆4.91100040-50万豪国际5.21700030-85银座中心4.951280042-72目前济南公寓建筑形态主要分平层公寓及LOFT公寓，从在售项目分布数来看，平层公寓占市场销售主体，LOFT公寓仅有四个项目在售。济南市场LOFT公寓产品，存在装修成本和生活成本高、居住舒适度低等缺陷，且售价是同区域的1.5-2倍。因此LOFT产品出现在投资需求比例高、价格承受力大的中心区域。次中心区域以平层为主，不建议LOFT产品。公寓市场分析公寓项目市场表现——建筑形态济南市场上的公寓产品以毛坯为主；精装修的产品不多，一般客群定位较高的高档公寓产品采用精装修。市场上精装修标准提高，由以前300-500元/㎡提升到1000-4000元/㎡，实现由粗放开发到精品打造的升级。精装修公寓逐渐成为公寓市场的方向，装修标准差别较大，视项目定位高低而定。项目交房标注装修标准万达广场达人界精装15000名仕豪庭mini公馆精装800汇展香格里拉毛坯/中齐未来城精装600香港国际毛坯/九城尚都毛坯/发祥巷精装2500绿城玉兰公寓精装3000诚基中心毛坯/名仕mini公馆毛坯/万豪国际毛坯/银座中心毛坯/公寓市场分析公寓项目市场表现——装修标准区域项目名称面积区间售价(元/㎡)中心区域达人界45-6511000诚基中心50-7217000-21000万豪国际30-8517000发祥巷公馆45-11010500次中心区域海尔绿城玉兰公寓70-21013000中齐未来城41-538100大地锐城30-498800香格里拉56-908800香港国际32-706500面积情况：济南市区在售公寓类产品面积集中在40-70㎡左右。海尔绿城因其优质的建筑、环境，客群定位高，定位为大户型公寓，面积在70-210㎡。价格情况：在售公寓类项目因区位、产品品质不同价格上差距较大。市中心区域在10000-17000元/平方米；而其他区域价格仅为其一半，在6500-9000元/㎡左右。项目区位条件、产品定位不突出，面向大众投资、自住客户的公寓，一般40-60㎡的面积较受欢迎，总价控制在30-50万之间。公寓市场分析公寓项目市场表现——户型价格公寓项目客户情况区域项目名称机关、事业单位私营业主企业中高层人士普通工作者高档公寓达人界▲▲诚基中心▲▲▲万豪国际▲▲发祥巷公馆▲▲海尔绿城玉兰公寓▲▲普通公寓中齐未来城▲▲▲▲大地锐城▲▲▲▲香格里拉▲▲▲▲香港国际▲▲▲▲根据客户分析结果统计：40-50㎡的精装修小户型很受投资客户欢迎，而大面积精装修的户型对购买者经济实力要求很高，一般多为私营业主、大型企业中高层管理者。私营业主、机关事业单位职工构成了目前济南公寓消费的主力客户群。普通公寓产品除私营业主和机关事业之外，单位的企业中高层、普通工作者的投资需求以及年轻首次置业者自住需求也占一定比例。公寓市场分析公寓项目客群情况分布格局：集中在中心区域和东部区域，西部、北部少量分布，南部区域基本不存在公寓产品。市场表现：旧城改造和东部区域发展，大量综合体出现，公寓产品有增无减，未来竞争激烈。中心区域因明显区位优势、投资价值大，项目大多旺销；其他区域公寓产品销售情况不一，具有产品亮点、高性价比的公寓产品热销。建筑形态上，平层公寓为主流，LOFT产品因成本、层高等技术问题需求受到制约。目前以毛坯房为主，随着实力开发商进驻，精装公寓成为主流，且装修标准由粗放向精细发展。以40-70平米的小户型公寓为主，大户型公寓存在与个别高品质项目。价格差别较大，中心区域10000-17