2012长寿菩提山项目投资可研28p

1长寿菩提山项目投资可研重庆金科地产2012年4月20日2目录项目介绍第3-10页市调与定位专题结论第11-18页规划设计专题结论与预案第19页销售预案分析第20页项目成本专题结论第21页投资分析结论第22-24页项目风险分析第25页综合分析和建议第26-27页一、项目介绍31.项目位置项目位于长寿区北部新区，菩提山脚下，距离重庆市约1小时车程。4本项目北部新区一期桃花新城老城区重钢工业园区晏家工业园及化工园区晏家城区长寿区土地利用总体规划图一、项目介绍52.项目区域规划图本项目北部新区一期规划范围2012年长寿区的《政府工作报告》中提出：以长寿北部新区开发建设为龙头，构建城市发展新格局。至2020年，未来北部新区将建成50平方公里，常住人口30万人。一、项目介绍63.项目位置（卫星图）项目位于长寿区北部新区菩提山脚，距长寿区政府2.5公里，位置如下图所示：一、项目介绍74.项目周边情况介绍：化工职大：2009年9月底，重庆化工职业大学与长寿区政府签约，在长寿北部新区征地1000亩，按1万学生规模建设新校。长寿古镇：按5A级标准打造的风景旅游区。占地2000亩，容积率0.7，总建筑面积为136万平方米。（其中住宅配地1200亩，容积率1.15）计划于2013年全面建成，目前已开工建设15万平方米，2011年底古镇开街，2012年春节期间15天，长寿古镇共接待游客30余万人次。

一、项目介绍项目四至范围：项目北面为重庆小康动力有限公司，南面为正在建设东海假日花园楼盘，西侧为待出让居住用地，西南角为市政公园（菩提山脚下），东侧为东风小康房地产公司揭牌地块。项目地形地貌：地块整体低于周边路面3~5米，内部地势平坦，局部有建筑弃土和池塘。地面现状：自然原貌。地面拆迁情况：地块内无拆迁。

8从地块西南角看整个地块现状地块南面的东海楼盘照片5.项目现场照片一、项目介绍9

6.项目控规指标及出让信息规划指标地块编号净地面积(亩）用地性质容积率建筑规模(万㎡）建筑密度绿地率A4-5-1/03199.4二类居住2.533.2435%30%其他规划要求地块需要建设幼儿园、社区文化活动站、公共厕所、菜市场、垃圾收集站各一座；地块配套的公共厕所建筑面积不小于60平方米，并要求独立式公共厕所与相邻建筑物间宜设置不小于3米宽绿化隔离带：附属式公共厕所应不影响主题建筑的功能，并设置直接通至室外的易于识别的便捷的单独出入口全天开放；配套的社区文化活动站建筑面积不小于1200平方米。地块绿化控制线内必须设计成开敞绿地并无偿提供给公众使用；地块建筑风貌应与周边居住、商业用地风貌相协调。一、项目介绍10

7.项目挂牌公示条件土地价格总地价(万元）楼面地价(元/㎡）地面地价(万元/亩）保证金

(万元）报名截止时间开工时间竣工时间35897.4108018071792012-4-302012-10-302015-4-30交地责任人长寿区政府交地时间以国土合同为准付款节奏竞得者在成交后10日内签订《国有土地使用权出让合同》，三个月内缴清综合价金的50%，剩余价款在成交后半年内缴清。项目所得权及取得方式“招拍挂”竞拍二、宏观市场分析

1.长寿区宏观基本情况：科目单位2008年2009年2010年2011年社会指标户籍人口万人89.8790.1城镇人口万人21.4638.82GDP总量亿元143.82176.4240317.7GDP增长率%15.1%16.5%22.0%20.0%工业总产值251302520750.5财政收入亿元17.2822.841.355.2社零总额亿元38.2447.56066城镇人均可支配收入元13415150381729419447房地产市场指标房地产总投资亿元19.6926.3745.766.79商品房竣工量万平方米77.6688.19119.5108新开工商品房面积万平方米77.6688.19113.9124商品房成交量万平方米89.26120180.987长寿属重庆一小时经济圈，距重庆约60km，渝长、长涪、长梁高速在长寿交汇，渝怀铁路过境。长寿目前战略发展目标打造“三地一中心”（重庆工业高地、现代农业基地、休闲旅游胜地和区域物流中心），以建设国家级长寿经济技术开发区、现代农业园区、街镇工业走廊和长寿湖、菩提山综合开发等为重点，力争发展为百万人口城市，发展势头良好。备注：2010年及2011年长寿区户籍及城镇人口未查到官方数据，过去数年来长寿区人口变化较小，09年数据可作为2011年人口数量衡量依据。二、宏观市场分析2.长寿房地产发展情况：时间

20072008200920102011商品房销售（万方）51.692.989.3180.787涨幅（%）

-23%80%-4%102%-52%住宅销售面积

48.984.387.8176.1涨幅（%）

-21%72%4%101%房地产开发水平：

产品类型：产品线涵盖高层到别墅的所有形态，商业形成两大购物中心。楼盘档次：楼盘档次属中高档次，开发理念成熟。大型房企住宅开发已完成并逐步退出。客户特征：以外地务工经商回乡人员、乡镇客户、城区投资客户及换房客户为主力客群。客户关注离工业区较远的新城区，重视楼盘规模、品质及小区环境。产品需求特征：高层产品，以居家型两房、三房为主，面积紧凑，客户偏好带附加值产品，溢价能力约300元/㎡。改善型居住客户，可接受新城物业，但洋房售价仅等同于新城区高层价格。

●长寿房地产发展阶段：自2008年起，长寿房地产市场需求得到释放，2010年，长寿区商品房成交量达180万㎡，未来供应量仍在逐渐上升，市场需求消耗过大，供大于求开始有所体现，市场销售速度放缓，长寿区房地产市场发展速度开始有所下降。

二、宏观市场分析2.长寿房地产发展情况：保障房及集资用房体量较大：2010年7月16日，中共长寿区委召开十一届八次全委会，审议并通过了《中共重庆市长寿区委关于做好当前十件民生大事的决定》，专题就保障和改善民生工作进行安排部署：“3年内，建设保障性住房413万平方米，其中，定销商品房300万平方米，公租房113万平方米，解决5万户征地农转非和中低收入阶层的住房困难问题。”即从2011年开始，政府每年的保障性住房放量大约是138万㎡，这无疑会分流大部分市场需求。

二、宏观市场分析长寿城区2010年至今，商住用地共成交约1000亩，新增建设规模126万㎡；每亩成交均价132万元/亩，楼面单价成交均价为1052元/㎡。其中，桃花新城B-4-2号地块为两年来成交价最高的地块，成交价大达201万/亩，楼面地价达到1212元/㎡，本项目用地紧邻该宗“地王”。3.长寿区土地市场成交情况：4.长寿房地产版块划分：二、宏观市场分析■老城区——污染较重，山高路不平，空间受限，难发展。

老城区核心区：城市面貌破旧，供地少，难以发展。。

老城边缘区：靠近重钢、晏家工业园，污染严重，客户接受度最低。

老城拓展区：老城区自然拓展区域，价值较高，但可供用地少，无发展空间。■新城区——地势平坦，城市面貌大幅提升，四年已成城。

桃源新城区：板块价值最高，发展成熟，将成为长寿未来商业核心区。

文苑新城区：该版块居住属性强，长寿整体社零消费较低，社区商业经营情况惨淡，多以建材等低端形势存在，社区底商在长寿的价值较低。

北部新区：新城西北面为新城拓展区，该板块是长寿城区未来发展的唯一空间。该板块的保障性住房区、企业配建住房，对区域价值影响较大。16二、宏观市场分析5.区域房地产市场分析：●桃花新城开发时间较早，配套及区域相对成熟，前期楼盘较多但进入尾声，且新开发楼盘较少，由于客群集中中高收入阶层，新城楼盘售价略高于其他区域。●北部新区以2011年新盘为主，目前配套还不成熟，但随着城市发展、土地挂牌以及旅游景区和轻工业区的逐渐形成，未来北部新区将成为长寿房地产市场竞争焦点。17二、宏观市场分析5.区域房地产市场分析：（此为2012年4月调研数据）18二、宏观市场分析6.客户及产品分析：■客户分析：以返乡的务工经商人员、城区企事业高管、私营企业主以及公务员为主。近年来，长寿工业迅速发展，入住大型企业不断增加，除川维石化、长寿化工以及重钢三大百亿级国企以外，国内包含小康汽车、国际复合、环松科技、云天化等重点企业项目均在长寿纷纷开工，此外，长寿晏家工业园及长寿化工园区共引进包含法国达尔凯、法国苏伊士环境集团、德国林德气体等一批世界500强企业15家、跨国公司27家，外资企业28户。这些大型企业的高管及私营业主将成为本项目目标客户。■产品建议产品以改善型产品为主，适当配置刚需产品。产品业态为高层、洋房和SOHO公寓，吸引主流客户群体。三、规划设计专题结论和预案19

项目单位数量1总用地面积㎡

132,9542建设用地面积㎡

132,9542.1建筑占地面积㎡

31,8702.2景观面积㎡

101,0843容积率

2.504车位数（地下）个

1,9675户数户

3,405

非别墅住宅户

3,305

商业户

1006总建筑面积㎡

395,256

地上㎡

332,325

地下㎡

62,9317可租售建筑面积㎡

389,0317.1住宅㎡

316,100

5+1电梯洋房㎡

49,000

8层电梯洋房㎡

56,000

SoHo小户型公寓㎡

36,450

高层住宅㎡

174,6507.2公建㎡

72,931

商业㎡

10,0008配套设施及面积㎡

6,225设计预案及指标设计四、项目销售预案分析20销售回款表：四、项目销售预案分析21利润预测表：五、项目成本专题结论22成本分配表：23敏感性分析六、投资分析结论24经济指标汇总表七、项目风险分析政策风险规划风险市场因素风险目前项目市场威胁点有以下几个方面：1、2008-2011年长寿四年造城，市场需求消耗过大，未来三到四年，北部新区及桃花新城商品住宅供应量大；2、重钢自建住房、政府保障性住房潜在供应量大；融资风险25八、综合分析和建议

1.SWOT分析26优势：●地块位于长寿北部新区，由于工业影响，长寿居住重心向北部转移，北部新区作为政府重点打造建设的区域，未来将会成为长寿的行政、文化和商业中心。●地块西临菩提山景区，与市民广场相邻，资源环境良好，地块东南方向1公里范围内为800亩具有民俗特色的长寿古镇，景区旅游资源将迅速提升区域发展潜力。●地块内部地势平坦，地块方整，用地条件较好。●长寿高层和洋房整体售价高于周边区县300~800元/㎡劣势：●项目周边生活配套尚不成熟，离商贸中心较远。●北侧为工业厂房，但无空气和噪音污染。机会：●金科如进军长寿，将是长寿第一品牌，利用品牌优势、品质优势和规模优势，可以对中高端客户形成巨大吸引力；●2012年长寿区的《政府工作报告》中提出：以长寿北部新区开发建设为龙头，构建城市发展新格局。项目所在区域板块将迎来快速发展的时机。威胁：●08年至今长寿区房地产市场需求消耗过大