销售居间合同

销售居间合同一、合同定义销售居间合同是指居间人向委托人报告订立销售合同的机会或者提供订立销售合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在商业实践中，这种合同形式广泛存在于各类商品交易领域，尤其是在大宗商品买卖、机械设备采购、房地产交易等复杂交易场景中。居间人作为连接买卖双方的桥梁，其核心作用在于利用自身信息优势、人脉资源或专业知识，为交易双方创造接触机会、促进沟通协商，并最终推动合同的成立。二、法律特征（一）诺成性与不要式性销售居间合同自双方当事人意思表示一致时即可成立，无需实际交付标的物或履行特定行为，属于诺成合同。同时，法律并未强制要求此类合同必须采用书面形式，口头形式或其他形式同样可以成立，但为避免后续争议，实践中多以书面形式明确双方权利义务。（二）双务有偿性合同双方互负权利义务：居间人负有向委托人报告交易机会、提供媒介服务的义务；委托人则需在居间人促成合同成立后支付约定报酬。这种双向的给付关系使得合同具有双务性，而报酬的支付条件则体现了其有偿性特征。（三）居间人权利义务的特殊性权利方面：居间人有权在促成合同成立后获得报酬，且报酬数额通常由双方事先约定。若因委托人原因导致居间事务无法完成（如委托人无故撤回委托），居间人有权要求委托人支付必要费用。义务方面：居间人需履行忠实义务，即如实向委托人报告与交易相关的重要信息，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。此外，居间人还需遵守保密义务，不得泄露委托人的商业秘密或个人隐私。（四）合同标的的特殊性销售居间合同的标的是居间人的劳务行为，即报告订约机会或提供订约媒介服务，而非具体的商品或服务。居间人并不直接参与买卖合同的订立，也不承担买卖合同中的权利义务，其法律地位独立于买卖双方。三、主要条款（一）当事人基本信息包括委托人和居间人的姓名（或名称）、住所、联系方式、统一社会信用代码（针对法人或其他组织）等。若委托人或居间人有代理人，还需注明代理人的身份信息及授权范围。（二）居间事项明确居间服务的具体内容，例如：报告订约机会：居间人需向委托人提供何种类型的销售信息（如特定商品的买家需求、价格区间、交易条件等）；提供媒介服务：居间人需协助委托人完成与哪一方的销售合同谈判，涉及的商品名称、规格、数量、质量等基本信息。（三）报酬条款报酬数额：可约定固定金额、按交易标的额的一定比例计算（如标的额的1%-5%），或采用阶梯式计费方式（根据交易金额大小设置不同费率）。支付条件：通常以“促成合同成立”为核心条件，即委托人与第三人之间的销售合同依法成立时，委托人需支付报酬。若合同成立后被解除或无效，需明确报酬是否退还或部分退还。支付方式：现金支付、银行转账、票据支付等，并注明支付期限（如合同成立后5个工作日内支付）。（四）费用承担促成合同成立：除报酬外，居间人在居间活动中支出的必要费用（如差旅费、通讯费、调查费等），原则上由居间人自行承担，除非双方另有约定。未促成合同成立：若居间人已尽到勤勉义务但未促成合同成立，委托人应支付居间人从事居间活动支出的必要费用，具体数额可由双方协商或根据实际发生情况确定。（五）服务期限约定居间人完成居间事项的时间范围，例如“自本合同签订之日起3个月内促成合同成立”。若超出约定期限仍未达成目标，合同可自动终止或经双方协商延长。（六）保密条款明确双方在合同履行过程中知悉的对方商业秘密（如客户名单、交易价格、技术信息等）负有保密义务，且该义务在合同终止后仍然有效。未经对方书面同意，不得向任何第三方泄露。（七）违约责任居间人违约：若居间人违反忠实义务，提供虚假信息或故意隐瞒重要事实，导致委托人遭受损失的，应承担损害赔偿责任，且无权要求支付报酬；若居间人未按约定提供服务，需退还已收取的部分费用并支付违约金。委托人违约：委托人在居间人促成合同成立后拒绝支付报酬的，需按应付报酬的一定比例（如20%）支付违约金；若委托人擅自解除合同，需赔偿居间人的必要费用损失。（八）不可抗力条款约定因不可抗力（如自然灾害、战争、政策调整等）导致合同无法履行时，双方应及时通知对方，并根据不可抗力的影响程度部分或全部免除责任。不可抗力事件消除后，双方应协商是否继续履行合同。四、风险防范（一）合同主体审查风险委托人风险：需核实居间人是否具备从事居间业务的合法资质（如某些行业要求居间人持有特定许可证），避免与无资质主体签订合同导致权益受损。可通过查询企业信用信息公示系统、要求对方提供资质证明文件等方式进行审查。居间人风险：需确认委托人是否为销售合同的真实权利人，是否具备处分标的物的权利。例如，在二手房销售居间中，居间人需核实委托人是否为房屋产权人，房屋是否存在抵押、查封等权利瑕疵。（二）报酬与费用约定风险报酬支付条件模糊：若仅约定“促成交易后支付报酬”，而未明确“交易”是指合同成立、款项支付完毕还是标的物交付，易引发争议。应明确界定为“委托人与第三人签订书面销售合同并生效”作为报酬支付的核心条件。费用承担约定不明：需区分“必要费用”与“非必要费用”，避免委托人因承担不合理费用而增加成本。例如，可约定“必要费用包括居间人为获取交易信息支出的差旅费、查询费，具体以实际发生并经委托人确认的票据为准”。（三）居间人信息披露风险信息真实性风险：居间人可能为促成交易而夸大第三人履约能力、隐瞒标的物质量问题等。委托人应要求居间人书面承诺信息的真实性，并在合同中约定“若因居间人提供信息不真实导致合同无法履行，居间人需双倍返还已收报酬”。信息遗漏风险：例如，居间人未告知委托人第三人的经营状况恶化、涉诉情况等重要信息。委托人可在合同中要求居间人定期报告进展，并对关键信息（如第三人财务状况、信用评级）进行书面说明。（四）“跳单”行为风险“跳单”是指委托人利用居间人提供的信息或服务后，绕开居间人直接与第三人订立合同，以逃避支付报酬的行为。为防范此类风险，可在合同中约定：“委托人在本合同服务期限内及期限届满后6个月内，与居间人介绍的第三人达成销售合同的，仍需向居间人支付约定报酬。”（五）证据留存风险在合同履行过程中，双方应注意留存书面证据，如：居间人向委托人发送的交易信息报告、沟通记录（邮件、微信聊天记录等）；委托人确认收到信息的回执或回复；费用支出的票据（如差旅费发票、调查费凭证）；促成合同成立的书面证明（如销售合同复印件）。五、纠纷解决（一）协商解决纠纷发生后，双方应首先通过友好协商的方式解决争议。可就报酬支付、费用承担、违约责任等问题进行沟通，达成补充协议或和解方案。协商解决具有成本低、效率高的优点，能够最大限度维护双方合作关系。（二）调解解决若协商不成，可请求第三方机构进行调解，如行业协会、商会、人民调解委员会等。调解机构通过中立的调解程序，帮助双方梳理争议焦点、提出解决方案，促成双方达成一致。调解协议具有法律约束力，双方应自觉履行。（三）仲裁解决若合同中约定了仲裁条款（如“因本合同引起的争议，由XX仲裁委员会仲裁解决”），或事后达成仲裁协议，当事人可向约定的仲裁机构申请仲裁。仲裁实行一裁终局制度，裁决结果具有法律效力，当事人可依据裁决书向法院申请强制执行。仲裁程序通常比诉讼更为灵活、高效，且保密性较强。（四）诉讼解决当事人未约定仲裁或仲裁协议无效的，可向有管辖权的人民法院提起诉讼。诉讼管辖法院一般为被告住所地、合同履行地或合同签订地的人民法院（具体可在合同中约定）。诉讼过程中，当事人需提供证据证明自己的主张，法院根据事实和法律作出判决。一审判决后，当事人对结果不服的，可在法定期限