2025年房地产估价师考试《估价方法》冲刺试卷含答案

2025年房地产估价师考试《估价方法》冲刺试卷含答案考试时间：______分钟总分：______分姓名：______一、单项选择题（下列选项中，只有一项符合题意，请将正确选项的代表字母填写在答题卡相应位置。每题1分，共30分）1.房地产估价的（）原则是指估价结果应是在满足法律、法规、政策及相关限制性规定下，房地产能够产生的最高价值。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.价值时点原则D.替代原则2.下列关于市场法的表述中，错误的是（）。A.市场法是求取估价对象价值或价格的主要方法之一B.运用市场法需要选取至少三个可比案例C.市场法主要反映估价对象的价值水平，但不一定能反映其最高最佳使用价值D.市场法的计算结果直接等于可比案例的价格3.某宗房地产的收益年限为40年，预计持有5年后出售，持有期间每年的有效毛收入为10万元，运营费用为6万元。若采用报酬资本化法估价，则其年净收益为（）万元。A.4B.36C.400D.无法计算4.运用成本法估价时，对于建成年代较久、功能落后的房屋，其估价通常应以（）为基础。A.重置成本B.重建成本C.成新率调整后的重置成本D.原始建造成本5.假设开发法主要适用于估价对象为（）的房地产。A.商业用房B.在建工程C.土地D.已建成并出租的住宅6.在确定可比案例的交易价格时，需要进行交易日期修正，其目的是消除（）对价格的影响。A.区域因素B.个别因素C.市场状况变化D.交易批量7.收益法中的运营费用是指为维持房地产正常使用而发生的（）。A.折旧费用B.管理费用、销售费用、维护费用等C.投资利息D.土地增值税8.某宗土地的基准地价为800元/平方米，土地级别修正系数为1.2，用途修正系数为0.9，年期修正系数为1.1，容积率修正系数为1.3。则该宗土地的单位面积价格约为（）元/平方米。A.1008B.864C.936D.8009.采用市场法选取可比案例时，要求可比案例与估价对象具有（）。A.相同的产权性质B.相同的用途C.相同的规模和档次D.相同的交易类型10.某建筑物原值为1000万元，预计经济寿命为50年，已使用10年。若采用直线法计算折旧，则其年折旧额为（）万元。A.10B.20C.50D.10011.房地产估价的（）原则是指估价结果应是在价值时点下，估价对象在正常市场条件下的价值。A.合法原则B.价值时点原则C.替代原则D.最高最佳使用原则12.某住宅小区的公共配套设施建设费用为1000万元，小区总建设成本为5000万元，开发利润率为10%。则该小区的公摊建筑面积成本约为（）平方米。（假设公摊面积占总建筑面积的20%）A.1000B.1667C.2000D.250013.在运用假设开发法估价时，预测开发完成价值通常采用（）。A.市场法B.成本法C.收益法D.成新率法14.下列不属于房地产估价程序的是（）。A.签订估价委托合同B.编制估价报告C.评估房地产价值D.办理产权登记15.某房地产的交易价格为2000万元，其中包含营业税100万元。若扣除转让环节的税费后，实际净得价为1800万元。则该房地产的转让成本为（）万元。A.2000B.1900C.100D.90016.市场法中的比较修正通常包括（）。A.交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正B.交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正、使用年限修正C.交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正D.交易情况修正、交易日期修正、用途修正、楼层修正17.收益法的适用条件之一是房地产能够持续产生（）。A.税收B.收益C.成本D.支出18.某在建工程的已完成投资500万元，预计未来完成投资1000万元，剩余工程工期1年。若折现率为10%，则该在建工程的现值为（）万元。A.1500B.1450C.1350D.130019.运用成本法估价时，建筑物成新率的估算方法包括（）。A.观察法、使用年限法、修复费用法B.市场法、成本法、指数调整法C.折旧率法、年限法、重置成本法D.收益法、市场法、假设开发法20.假设开发法中，开发成本通常包括（）。A.建设成本、管理费用、销售费用、投资利息B.土地取得成本、建安成本、管理费用、销售费用C.土地取得成本、建安成本、投资利息、销售税费D.土地取得成本、建安成本、管理费用、投资利息21.下列关于基准地价修正法的表述中，正确的是（）。A.基准地价是政府组织测定和公布的区域土地平均价格B.基准地价修正法主要用于评估宗地价格C.基准地价修正法不需要考虑宗地个别因素D.基准地价修正法只适用于城市建成区22.价值时点原则要求估价结果是在（）下的价值。A.估价作业完成之日B.价值时点C.委托人要求之日D.房地产交易发生之日23.某宗房地产的年租金收入为12万元，年运营费用为4万元，折现率为10%。若采用直接资本化法，则其价值约为（）万元。A.80B.120C.160D.20024.在确定估价对象最高最佳使用时，应考虑的因素不包括（）。A.法律法规限制B.经济可行性C.技术可能性D.市场接受度25.收益法中的有效毛收入是潜在毛收入扣除（）后的收入。A.运营费用B.空置损失C.维修费用D.管理费用26.成本法估价中，重置成本是指采用（）建造与估价对象完全相同或具有相同效用的新房地产所需的成本。A.当前技术、材料和工艺B.过去的技术、材料和工艺C.预测未来的技术、材料和工艺D.任何时期的技术、材料和工艺27.假设开发法中，计算开发利润通常基于（）。A.土地价值B.建设成本C.开发总价值D.开发总成本28.下列关于路线价法的表述中，错误的是（）。A.路线价法是评估临街矩形地块价格的方法B.路线价是沿着街道中心线设定的一定宽度地段的平均价格C.路线价法适用于城市建成区商业街道的估价D.路线价法的计算结果直接等于宗地价格29.房地产估价的合法原则是指估价活动必须遵守（）。A.国家法律、法规和政策B.行业规范和标准C.委托人意愿D.市场原则30.某房地产的年净收益为10万元，资本化率为8%。若该房地产的土地使用权剩余年限为40年，房屋剩余年限为30年，则其价值（假设采用有限年数资本化法）约为（）万元。A.83.33B.125.00C.125.00D.125.00二、多项选择题（下列选项中，至少有两项符合题意，请将正确选项的代表字母填写在答题卡相应位置。每题2分，共20分）1.房地产估价的程序通常包括（）。A.签订估价委托合同B.收集估价所需资料C.现场查勘D.选定估价方法计算E.出具估价报告2.市场法中的交易情况修正需要考虑的因素包括（）。A.交易双方是否存在利害关系B.交易价格是否受到非正常因素的影响C.付款方式D.交易日期E.房地产状况3.运用收益法估价时，需要估算的指标包括（）。A.潜在毛收入B.有效毛收入C.运营费用D.净收益E.折现率4.成本法估价中，建筑物重置成本的估算方法包括（）。A.市场法B.成本法C.指数调整法D.收益法E.假设开发法5.假设开发法中，需要预测的现金流量包括（）。A.土地取得成本B.建设成本C.开发费用（管理费用、销售费用等）D.开发利润E.销售收入6.基准地价修正法中的修正因素通常包括（）。A.土地级别B.用途C.年期D.容积率E.区域因素7.房地产估价中的最高最佳使用原则应考虑的因素包括（）。A.法律法规允许B.经济上可行C.技术上可能D.市场上接受E.估价师主观偏好8.市场法中，对可比案例的交易日期进行修正时，通常需要考虑（）等因素的影响。A.房地产价格变动趋势B.宏观经济形势C.区域市场供求关系D.个别因素变化E.政策法规调整9.收益法中，运营费用通常包括（）。A.管理费用B.销售费用C.维修费用D.房产税E.折旧费用10.成本法适用于（）等房地产的估价。A.新建商品房B.在建工程C.土地D.功能落后且无再利用价值的旧房E.具有独特价值的古建筑三、计算题（请列出计算过程，结果保留小数点后两位。每题10分，共30分）1.某住宅楼建筑面积为2000平方米，市场法估算其价值为4000万元。采用成本法估算，重置成本为3500万元，成新率为70%。假设该住宅楼的土地价值为2000万元。请分别运用市场法和成本法估算该住宅楼的价格，并简述两种方法估价结果的差异可能原因。2.某商业店铺的年潜在毛收入为150万元，预计空置率为10%，年运营费用（包括管理费、销售费、维修费、保险费等）为50万元。该店铺的土地使用权剩余年限为40年，房屋剩余年限为30年。若采用收益法估价，资本化率为12%。请计算该商业店铺的价值。3.某在建工程的土地取得成本为1000万元，已完成投资400万元，剩余工程量需投入600万元，剩余工期1年。预计开发完成后的售价为3000万元，销售费用为售价的3%，销售税费为售价的5%。若折现率为10%，请运用假设开发法（DevelopersMethod/ResalePriceMethod）估算该在建工程的现值。四、综合分析题（请结合题目要求进行分析，阐述观点，表达清晰。每题10分，共20分）1.某估价机构接受委托，对一宗位于市中心的地块进行估价。该地块用途为商业，现状为待开发空地。估价师收集了以下资料：*该地块所在区域的基准地价为800元/平方米，用途修正系数为1.1，年期修正系数为1.0，容积率修正系数为1.3。*附近有可比案例A：临街商铺，面积500平方米，售价2000万元，土地使用权剩余年限38年，房屋剩余年限35年，年租金收入180万元，年运营费用60万元。*估价对象地块的面积600平方米，临街宽度相同，形状规则。*估价目的为评估该地块在合法用途下的价值。请运用市场法和基准地价修正法两种方法进行分析，并简要说明选择估价方法时应考虑的因素。2.在进行某住宅小区的估价时，估价师采用了市场法。选取了三个可比案例，并进行了交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正。修正后的比准价格分别为A：4500元/平方米，B：4600元/平方米，C：4550元/平方米。请简述如何运用这组比准价格，并根据最高最佳使用原则和估价假设，确定估价对象的最终估价结果。说明理由。---试卷答案一、单项选择题1.B解析：最高最佳使用原则是指估价结果应是在满足法律、法规、政策及相关限制性规定下，房地产能够产生的最高价值。2.D解析：市场法的计算结果是通过比较修正得出的比准价格，不直接等于可比案例的价格。3.A解析：年净收益=年有效毛收入-年运营费用=10-6=4万元。4.C解析：对于建成年代较久、功能落后的房屋，其市场价值可能远低于重置成本，应考虑其成新率调整后的重置成本。5.B解析：假设开发法主要适用于估价对象为在建工程（如待开发土地、在建房屋）的房地产。6.C解析：交易日期修正的目的是消除市场状况变化对价格的影响。7.B解析：运营费用是指为维持房地产正常使用而发生的必要支出，包括管理费用、销售费用、维修费用等。8.A解析：单位面积价格=800*1.2*0.9*1.1*1.3=1008元/平方米。9.D解析：可比案例与估价对象具有相似的区位、用途、规模、档次、权利性质等，交易类型也需相似。10.B解析：年折旧额=原值/经济寿命=1000/50=20万元。11.B解析：价值时点原则是指估价结果应是在价值时点下，估价对象在正常市场条件下的价值。12.B解析：公摊建筑面积成本=(总建设成本+公摊配套设施建设费用)*(1+开发利润率)*公摊面积比例=(5000+1000)*(1+10%)*20%=1667平方米。13.A解析：在运用假设开发法估价时，预测开发完成价值通常采用市场法。14.D解析：房地产估价程序通常包括：受理委托、明确估价基本事项、收集估价所需资料、现场查勘、选用估价方法计算、分析判断确定估价结果、出具估价报告等。办理产权登记不属于估价程序。15.B解析：转让成本=交易价格-实际净得价=2000-1800=1900万元。16.A解析：比较修正通常包括交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正。17.B解析：收益法的适用条件之一是房地产能够持续产生收益。18.C解析：现值=500+1000/(1+10%)^1=500+909.09=1350万元。19.A解析：建筑物成新率的估算方法包括观察法、使用年限法、修复费用法。20.A解析：开发成本通常包括建设成本、管理费用、销售费用、投资利息。21.A解析：基准地价是政府组织测定和公布的区域土地平均价格。22.B解析：价值时点原则要求估价结果是在价值时点下的价值。23.C解析：价值=年净收益/资本化率=12-4=8/10%=160万元。24.E解析：确定估价对象最高最佳使用时，应考虑法律法规限制、经济可行性、技术可能性、市场接受度等因素，不包括估价师主观偏好。25.A解析：有效毛收入是潜在毛收入扣除空置损失和运营费用后的收入。26.A解析：重置成本是指采用当前技术、材料和工艺建造与估价对象完全相同或具有相同效用的新房地产所需的成本。27.C解析：假设开发法中，计算开发利润通常基于开发总价值。28.D解析：路线价法的计算结果（路线价）是标准临街深度地段的平均价格，需要结合宗地条件进行修正才能得到宗地价格。29.A解析：合法原则是指估价活动必须遵守国家法律、法规和政策。30.C解析：价值=[10/(1+8%)^1]*[1-1/(1+8%)^40]/8%+[10/(1+8%)^1]*[1-1/(1+8%)^30]/8%≈125.00万元。二、多项选择题1.ABCDE解析：房地产估价的程序通常包括：签订估价委托合同、明确估价基本事项、收集估价所需资料、现场查勘、选用估价方法计算、分析判断确定估价结果、出具估价报告等。2.AB解析：交易情况修正需要考虑的因素包括交易双方是否存在利害关系、交易价格是否受到非正常因素的影响。3.ABCDE解析：运用收益法估价时，需要估算的指标包括潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益、折现率。4.ABC解析：成本法估价中，建筑物重置成本的估算方法包括市场法（功能重置法）、成本法（重置成本法）、指数调整法。5.ABCDE解析：假设开发法中，需要预测的现金流量包括土地取得成本、建设成本、开发费用（管理费用、销售费用等）、开发利润、销售收入。6.ABCD解析：基准地价修正法中的修正因素通常包括土地级别、用途、年期、容积率、区域因素等。7.ABCD解析：最高最佳使用原则应考虑的因素包括法律法规允许、经济上可行、技术上可能、市场上接受。8.ABCDE解析：市场法中，对可比案例的交易日期进行修正时，通常需要考虑房地产价格变动趋势、宏观经济形势、区域市场供求关系、个别因素变化、政策法规调整等因素的影响。9.ABCD解析：收益法中，运营费用通常包括管理费用、销售费用、维修费用、房产税等。折旧费用不属于运营费用。10.ABDE解析：成本法适用于新建商品房、在建工程、功能落后且无再利用价值的旧房、具有独特价值的古建筑等房地产的估价。土地通常不直接运用成本法估价（除非是待开发土地评估成本）。三、计算题1.市场法估价结果：4000万元。成本法估价结果：土地价值+建筑物价值=2000+3500*70%=2000+2450=4450万元。差异原因：市场法反映的是房地产在当前市场条件下的交换价值，而成本法反映的是房地产的重新构建成本扣除折旧后的价值。市场法考虑了市场供求、房地产状况等因素，而成本法主要基于成本因素。在本例中，市场法估算的价值高于成本法，可能说明该住宅楼的市场价值高于其重置成本扣除折旧后的价值，即存在增值因素。2.商业店铺价值：年有效毛收入=年潜在毛收入*(1-空置率)=150*(1-10%)=135万元。年净收益=年有效毛收入-年运营费用=135-50=85万元。价值=年净收益/资本化率=85/12%=708.33万元。（注：题目未给出资本化率的具体计算基础或土地/房屋剩余年限的加权，此处按直接给定的12%计算年资本化率。若需考虑加权年限，计算会更复杂。）3.在建工程现值：开发完成价值=售价-销售费用-销售税费=3000-3000*3%-3000*5%=3000*(1-3%-5%)=3000*92%=2760万元。开发总成本=土地取得成本+已完成投资+剩余工程投资=1000+400+600=2000万元。开发利润=开发总价值*开发利润率=2760*(假设开发法中利润率可能与资本化率不同，此处若按题目隐含或简化处理，可视为与折现率关联，或题目意在简化，此处暂按10%计算，与折现率统一)=2760*10%=276万元。（注：开发利润率的确定需依据题目或常规，此处为完成计算暂定）开发总价值=开发总成本+开发利润=2000+276=2276万元