城镇老旧小区改造项目估算指标

城镇老旧小区改造项目估算指标

目录

总说明..............................................................1

第一章建筑本体修缮..................................................4

说明..........................................................5

第一节建筑本体修缮综合指标.....................................8

第二节建筑本体修缮分项指标....................................12

第二章基础设施改造.................................................20

说明.........................................................21

第一节基础设施改造综合指标....................................24

第二节基础设施改造分项指标....................................28

第三章小区环境整治.................................................42

说明..........................................................43

第一节小区环境整治综合指标....................................46

第二节小区环境整治分项指标....................................49

第四章服务设施提升.................................................60

说明.........................................................61

第一节服务设施提升综合指标....................................64

第二节服务设施提升分项指标....................................68

附录：城镇老旧小区改造前后对照图............................72

总说明

一、编制目的

为加强***市城镇老旧小区改造项目造价控制管理，规范建设市场行为，提

升财政资金审批、拨付时效，进一步保障***市城镇老旧小区改造项目建设的顺

利推进，简化老旧小区改造建设规划阶段投资估算编制工作，逐步建立科学和规

范的工程造价指标标准体系，配合《“宜居***共同缔造”行动指南和技术指

引》的落实，特制定《***市城镇老旧小区改造项目估算指标》(以下简称“本

指标”)。

二、编制依据

1.《住房和城乡建设部办公厅关于印发工程造价改革工作方案的通知》(建

办标(2020)38号)

2.《我*省住房利城乡建设厅关于印发〈***省城镇城镇老旧小区改造技

术导则(试行)〉的通知》(粤建节(2021)80号)

3.《“宜居***共同缔造”行动指南和技术指引》及配套文件

4.《***省城镇老旧小区改造项目估算指标》(2023)

5.《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2013及配套计算规范

6.***省建设工程计价依据(2018)

7.《***省房屋建筑和市政修缮工程综合定额》(2012)

8.***市近几年城镇老IH小区改造工程建设造价数据

三、适用范围

本指标适用于***市行政区域内使用政府财政资金的城镇老旧小区改造建

设项目，其他资金来源的城镇老旧小区改造建设项目可参照使用，可作为编制、

审查我市城镇老旧小区改造建设项目前期投资估算的参考依据，为我市城镇老旧

小区改造建设项目投发决策、方案比选提供主要经济指标。

四、使用说明

1.本指标的综合指标、分项指标是建设项目建筑安装工程全费用的价格，

1

各指标均包括分部分项工程费、措施项目费、其他项目费和税金。本指标按照佛

山市2023年第四季度信息价综合水平取定。

（1）综合指标：改造后包含齐全的内在构造及完整外观形态，以每部位造价

形式呈现，适用于整体改造工程。

（2）分项指标：按部位、材料和工种进一步分解单位工程后的估算造价指标，

适用于相应部位的改造工程。

2.本指标共四个章节，分别为建筑本体修缮、基础设施改造、小区环境整

治、服务设施提升。均已综合考虑施工围蔽、脚手架、模板、垂直运输、二次运

输、成品保护、场地清理、建筑垃圾场内外运输等内容，不包含拆除废料的残值

回收。

3.工程建设其他费以建筑安装工程费（指标）为计算基数，费率按

15%取定。不包括建设用地费、管线迁改费。

4.基本预备费以建筑安装工程费（指标）与工程建设其他费之和为计算基

数，费率按5%〜8席取定。

5.编制城镇老旧小区改造建设工程投资估算的计算程序见下表。

城镇老旧小区改造建设工程投资估算总表

项目名称；XXXXX

工程项目估算

序号单位数量估算总价备注

或费用名称指标

—•建筑安装工程费XXXX.XXXXXX.XX

（一）建筑本体修缮........XXXX.XX........

...................XXXX.XX........

（二）基础设施改造....••••••XXXX.XX••••••

•••••••..........••••••XXXX.XX........

二工程建设其他费-x综合费率（10%〜15%）XXXX.XX

1....

三预备费

1基本预备费(一+二)X(5%〜8%)XXXX.XX

建设投资一+二+三XXXX.XX

2

第一章建筑本体修缮

4

说明

一、本章包括楼梯和公共空间改造、建筑外立面改造、屋面整修、节能改造、

无障碍通道维修升级改造、增设电梯、建筑配套设施改造、建筑结构加固等项目。

二、本章指标主要编制依据：

1.《民用建筑设计统一标准》GB50352-2019

2.《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001

3.《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2010

4.《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001

5.《屋面工程质量验收规范》GB50207-2012

6.《砌体结构工程质量验收规范》GB50203-2011

7.《混凝土结构工程施工规范》GB50666-2011

8.《混凝土结构加固设计规范》GB50367-2013

9.《建筑结构加固工程施工质量验收规范》GB50550-2010

10.《电梯工程施工质量验收规范》GB50310-2016

11.《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002

12.《消防给水及消火栓系统技术规范》GB50974-2014

13.《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002

14.《智能建筑工程质量验收规范》GB50339-2013

15.《建筑节能工程施工质量验收标准》GB50411-2019

三、综合指标

1.楼梯和公共空间改造范围包括地面、天棚、墙面、栏板（含栏杆）、扶

手。

2.上人屋面整屋面整修、非上人屋面整屋面整修适用于维修率在20$以外

的项目。局部维修率二维修面积/屋面水平投影血枳X100%。

3.住宅楼栋单元入口无隙碍通道升级改造按新增考虑，面层按普通粗面花

岗岩考虑，通道栏杆扶手按304#不锈钢材质考虑，综合考虑室内外地面高差。

4.住宅增设电梯的电梯井分为钢筋混凝土井道和钢结构井道，指标已包含

廊桥1.5m/站，廊桥长度超出1.5m的执行本章节分项指标电梯廊桥延长段。

5.建筑配套设施改造范围在单体建筑物室内的公共区域，包括楼梯间、楼

5

道走廊、电梯间、前室。

6.公共区域给水系统改造包括单体建筑物内公共区域给水管网、住户水表，

不包括住户内的管网和用水设备，不包括小区供N管网和供水设备。指标分以下

两种方式：1）住户普通水表集中首层安装，配管至住户室内接水口；2）住户普

通水表和远传智能水表安装在住户原来位置。

7.公共区域照明系统改造包括单体建筑物室内公共区域的配电管线、灯具，

不包括住户的入户管线、住户配电箱、供电部门负责的线路和供配电设备。

8.公共区域电信、电视、网络三线整治指标包括从单体住宅建筑物入口至

户内入墙处的电信、电视、网络线路整治。

9.更新楼栋防盗大门对讲系统只包括单体建筑物内相应管线及设备。

四、分项指标

1.钢筋混凝土柱、墙的加固综合考虑额外增加的破除地面、挖土、填土及

恢复等建安费。

2.钢材加固和碳纤维布加固按低压注胶法考虑。

3.楼梯栏杆、扶手更新升级改造及楼梯扶手新装均按304#不锈钢材质考虑。

4.墙面拆除面层综合考虑各种抹灰和陶瓷块料

5.墙面清洗包含外立面门窗清洗，作业方式按“蜘蛛人”吊挂安全绳作业

考虑，清洗剂采用常用普通清洁剂。

6.阳台整治按零星砌筑、抹灰和油漆考虑，若整治面积大于单个阳台的50%,

参考本章节建筑外立面综合指标。

7.楼梯间窗洞整饰材料按玻璃钢线条考虑。

8.上人屋面局部整修、非上人屋面局部整修适用于维修率在20与以内的项

目。局部维修率二维修面积/屋面水平投影面积xlOO%。

9.屋面隔热系统改造仅为屋面隔热保温层更换。

10.外遮阳设施改造按玻璃钢、阳光板等材料考虑。

n.节能窗的金属外窗框隔断热桥措施、玻璃的节能指标（可见光透射比、

太阳得热系数、传热系数、中空玻璃的密封性能）应符合设计要求和产品标徒的

规定。

12.电梯廊桥延段综合考虑了顶层遮阳。

6

13.更换给水管道及水表只包括单体建筑物内公共区域给水管道，不包括入

户后的管网、用水设备、小区供水管网和供水设备。

M.火火器箱包括箱体、手提灭火器、防烟面罩。

15.屋面避雷设施包括屋面避雷网、避雷针、引下线、接地设施。

7

第一节建筑本体修缮综合指标

建安工程费

编号项目名称单位计量规则改造内容备注

（元）

楼梯和公共空间

1FZ-1

改造

按每单元包括：破损部分铲

楼梯（含楼道）维

1FZ-1-1层3639~4022楼梯以除、修补、刷面漆、

修改造4户以内

“层”计算扶手修补。

按每单元包括：破损部分铲

楼梯（含楼道）维

1FZ-1-2层4366〜4826楼梯以除、修补、刷面漆、

修改造4户以外

“层”计算扶手修补。

包括：原面层和基

层铲除、重新抹灰、

按每单元

楼梯（含楼道）更刷面漆、墙裙贴瓷

1FZ-1-3层5793~6403楼梯以

新改造4户以内片、地面（含梯级）

“层”计算

铺防滑砖、加装技

手。

包括：原面层和基

层铲除、重新抹灰、

按每单元

楼梯（含楼道）更刷面漆、墙裙贴瓷

1FZ-1-4层6822〜7541楼梯以

新改造4户以外片、地面（含梯级）

“层”计算

铺防滑砖、加装扶

手。

1FZ-2建筑外立面改造

计量

按外墙更包括：旧抹灰层铲面积

新改造垂除、清理及修补基不包

1FZ-2-1乳胶漆墙面改造m1199〜220直投影面层、挂网、抹灰、括外

积以“nV”防水、满刮腻子、立面

计算乳胶漆。门

窗。

计量

按外墙更包括：旧抹灰层铲面积

新改造垂除、清理及修补基不包

1FZ-2-2真石漆墙面改造m1209〜231直投影面层、挂网、抹灰、括外

积以“租”防水、满刮腻子、立面

计算真石漆。门

窗.

8

建安工程费

编号项目名称单位计量规则改造内容备注

（元）

计量

包括：旧块料面层

按外墙更面积

（含抹灰层）铲除、

新改造垂不包

陶瓷块料墙面改清理及修补基层、

1FZ-2-3m?275〜304直投影面括外

造挂网、抹灰、防水、

枳以“肝”立面

满刮腻子、块料粘

计算门

贴。

窗。

1FZ-3整屋面整修

按改造部包括：清理杂物，

位的水平铲除并更新保护层

上人屋面整屋面

1FZ-3-1m2415〜458投影面积（含钢筋）、找平

整修

以“肝”计层、保温层、防水

算层。

按改造部

位的水平

包括：铲除并更新

非上人屋面整屋投影面积

1FZ-3-2m1244〜269保护层、找平层、

面整修以“行”计

保温层、防水层。

算（综合考

虑坡屋面）

1FZ-4新增无障碍通道

包括：拆除、清理、

住宅楼栋单元入按每单元

铺设垫层、基层、

1FZ-4-1口无障碍通道升处5512〜6092人口以

面层、扶手制作安

级改造“处”计算

装。

1FZ-5增设电梯

包括：桩基础、承

台、钢筋混凝土结

构电梯井道及机房

住宅增设钢筋混按电梯数和连接廊桥（廊桥

46288广

1FZ-5-1凝土电梯台量以“台”按1.5m/站考虑）、

511605

（6层5站内）计算砌体围护结构、陶

瓷块料外墙面、栏

杆扶手、电梯设备

及电气系统。

9

建安工程费

编号项目名称单位计量规则改造内容备注

（元）

包括：桩基础、承

台、钢筋混凝土结

构电梯井道及机房

住宅增设钢筋混按电梯数和连接廊桥（廊桥

532753"

1FZ-5-2凝土电梯台量以“台”按1.5m/站考虑）、

588833

（9层8站内）计算砌体围护结构、陶

瓷块料外墙面、栏

杆扶手电梯设备及

电气系统。

包括：桩基础、承

台、钢结构电梯井

道及机房和连接钢

住宅增设钢结构按电梯数结构廊桥（廊桥按

512186"

1FZ-5-3电梯量以“台”1.5m/站考虑）、钢

566100

（6层5站内）计算化玻璃或铝板围

护、栏杆扶手、电

梯设备及电气系

统。

包括：桩基础、承

台、钢结构电梯井

道及机房和连接钢

住宅增设钢结构按电梯数结构廊桥（廊桥按

573176"

1FZ-5-4电梯台量以“台”1.5m/站考虑）、钢

633510

（9层8站内）计算化玻璃或铝板围

护、栏杆扶手、电

梯设备及电气系

统。

建筑配套设旅改

1FZ-6

造

建筑物楼栋内公

共区域给水系统按住户数包括：拆除旧管道

1FZ-6-1改造户1237〜1367量以“户”及配套设施，新装

（集中安装普通计算管道及配套设施。

水表）

建筑物楼栋内公

共区域给水系统按住户数包括：拆除旧管道

1FZ-6-2改造户541〜598量以“户”及配套设施，新装

（分散安装普通计算管道及配套设施。

水表）

10

建安工程费

编号项目名称单位计量规则改造内容备注

（元）

建筑物楼栋内公

共区域给水系统按住户数包括：拆除旧管道

1FZ-6-3改造户1306〜1444量以“户”及配套设施，新装

（分散安装远传计算管道及配套设施。

智能水表）

包括：拆除旧线管、

建筑物楼栋内公按住户数

线缆及配套设施，

1FZ-6-4共区域照明系统户377~417量以“户”

新装线管、线缆及

改造计算

配套设施。

电信、电视、网络

按住户数

三线整治（拆卸原包括：拆卸旧线路，

1FZ-6-5户599〜662量以“户”

有线路后放入线新装线路入槽。

计算

管或线槽内）

更新楼栋防盗大按住户数包括：拆除旧线路，

1FZ-6-6门对讲系统（非可户548〜606量以“户”新装线路、对讲设

视对讲）计算备、门禁及调试。

包括：拆除旧线路，

更新楼栋防盗大按住户数

新装线路、视频对

1FZ-6-7门对讲系统（可视户1518〜1678量以“户”

讲设备，门禁及调

对讲）计算

试。

11

第二节建筑本体修缮分项指标

建安工程费

编号项目名称单位计量规则改造内容备注

（元）

1FD-1建筑结构加固

钢筋混凝土柱、

1FD-1-1

墙加固

1.界面处理；

2.凿出原钢筋

外包钢筋混凝土按加固表

（或植筋）与新

1FD-1-1-1加固（钢筋混凝m2721〜797面积以

增钢筋接驳；

土柱、墙）“nf”计算

3.模板安装；

4.混凝土浇筑。

1.界面处理、

修补：

2.粘贴钢材：

钢材加固按加固表

3.对拉螺栓；

1FD-1-1-2（钢筋混麋土肝1886〜2084面积以

4.植筋；

柱、墙）“nf”计算

5.挂网高强抗

裂砂浆保护。

1.界面处理、修

补；

碳纤维布加固按加固表

2.粘贴碳纤维

1FD-1-1-3（钢筋混凝土21553〜1717面积以

m布；

柱、墙）“肝”计算

3.挂网高强抗

裂砂浆保护。

钢筋混凝土梁、

1FD-1-2

板加固

1.界面处理、修

补；

钢材加固按加固表2.粘贴钢材；

1FD-1-2-1（钢筋混麋土m21796〜1985面积以3.对拉螺栓；

梁、板）“mi计算4.植筋；

5.挂网高强抗

裂砂浆保护。

12

建安工程费

编号项目名称单位计量规则改造内容备注

（元）

1.界面处理、修

补：

碳纤维布加固按加固表

2.粘贴碳纤维

1FD-1-2-2（钢筋混凝土肝1601~1769面积以

布：

梁、板）“行”计算

3.挂网高强抗

裂砂浆保护。

1FD-1-3砌体加固

1.界面处理、修

补：

按加固表2.挂网（包括但

1FD-1-3-1砌体加固nf168〜186面积以不限于钢（铁）、

“m…计算玻璃纤维网等）:

3.挂网高强抗

裂砂浆保护。

楼梯和公共空间

1FD-2

改造

楼梯（楼道）地

1FD-2-1面、天棚、墙面、

扶手维修改造

按破损维1.仅铲除破损

修改造水部分腻子、面

1FD-2-1-1天棚维修改造m256〜62平投影面漆；

积以“mi2.修补破损部

计算分腻子、面漆。

按破损维

修改造水1.仅铲除破损

地面、梯级维修

1FD-2-1-2m266〜73平投影面部分面层；

改造

积以“nf”2.修补面层。

计算

按破损维1.铲除、修补破

修改造垂损部分抹灰：

墙面、楼梯栏板

1FD-2-1-3m286〜95直投影面2.原有墙面、楼

维修改迨

积以“m，”梯栏板刮腻子、

计算翻新面漆。

13

建安工程费

编号项目名称单位计量规则改造内容备注

（元）

按改造长

1FD-2-1-4栏杆、扶手维修1.铲除、修补、

m84〜93度以“m”

改造更换破损部分。

计算

楼梯（楼道）地

1FA2-2面、天棚、墙面、

扶手升级改造

1.铲除原面层、

按改造水

结合层、找平

平投影面

1FD-2-2-1天棚升级改造肝116〜128层；

积以“nf”

2.抹灰、刮腻

计算

子、面漆。

1.铲除原面层、

按改造水结合层、找平

地面、梯级升级平投影面层；

1FD-2-2-2肝283〜313

改造积以“肝”2.新铺贴陶瓷

计算地石专、梯级砖、

踢脚线。

1.铲除原面层、

结合层、找平

层；

按改造垂

2.墙面抹灰、刮

墙面、楼梯栏板直投影面

1FD-2-2-3肝128〜142腻子、面漆，墙

升级改迨积以“m-

裙铺贴陶瓷块

计算