买房要签哪些合同

买房要签哪些合同在购房过程中，签订各类合同是保障交易安全的核心环节。从最初的意向达成到最终的产权交割，购房者需要与开发商、银行、物业公司等多方主体签署具有法律效力的文件。这些合同不仅明确了交易双方的权利义务，更直接关系到房屋产权的合法性、资金安全及后续居住权益。以下从基础交易合同、金融配套合同、补充协议及交接文件四个维度，详细解析购房过程中需要签订的主要合同类型及其核心要点。一、基础交易核心合同1.商品房买卖合同（或存量房买卖合同）这是购房环节中最核心的法律文件，直接决定交易的合法性与有效性。合同需明确房屋基本信息，包括坐落位置、建筑面积（含公摊面积及套内面积）、不动产权属证书编号等关键信息，确保与实际房屋状况一致。交易价格条款需细化至总金额、单价构成及支付方式，其中支付方式需区分全款与贷款两种情形：全款购房需约定定金（通常为总房款的5%-10%）、首付款及尾款的支付时间节点；贷款购房则需明确首付款比例（当前政策下首套房一般不低于30%）、贷款金额及银行审批时限，同时需约定若贷款未获批准的补救方案，如转为全款支付或解除合同的条件。房屋交付条款是合同的重中之重，需明确交付时间、标准及违约责任。交付标准应包含房屋主体结构完整性、水电气暖等基础设施的开通状态，以及《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》的提供义务。权属转移登记条款需约定办理时限（通常为交付后90日内）、双方配合义务及逾期责任，若因开发商原因导致无法按期办证，购房者有权主张每日按已付房款万分之五的违约金。此外，违约责任条款需覆盖逾期交房、逾期付款、房屋质量瑕疵等多种情形，明确违约金计算方式及合同解除条件，例如逾期交房超过60日，购房者可单方解除合同并要求返还已付款及利息。二、金融配套合同1.个人住房贷款合同选择按揭贷款的购房者需与银行签订此合同，其核心条款围绕贷款金额、期限、利率及还款方式展开。贷款金额以银行审批结果为准，期限最长可达30年，利率分为固定利率与浮动利率两种类型，2025年市场主流为LPR（贷款市场报价利率）基础上加点形成的浮动利率，合同需明确重定价日及加点数值。还款方式通常为等额本息或等额本金，前者每月还款额固定但总利息较高，后者前期还款压力大但总利息较少，购房者需根据自身财务状况选择。合同还需约定抵押担保条款，即购房者以所购房屋作为抵押物，在未还清贷款前不得擅自转让或抵押房产。同时需明确违约责任，如逾期还款的罚息计算（通常为正常利率的1.5倍）、连续逾期达到一定期数（如6期）时银行有权处置抵押物的条件。此外，提前还款条款需注意违约金约定，部分银行对还款未满1年的提前还款收取剩余本金1%的违约金，满1年后可免费提前还款。三、补充协议与特殊约定文件1.补充协议书由于制式合同条款较为通用，补充协议成为细化交易细节的关键文件。常见补充内容包括：房屋装修标准（如约定“厨卫采用国际一线品牌瓷砖，型号为XX”）、赠送物品清单（如空调、热水器等家电的品牌及数量）、学区划分承诺（需明确对口学校名称及入学政策依据）、车位/储藏室购买或租赁条款（约定价格、交付时间及产权归属）。对于期房项目，还需补充建设进度节点（如“2026年6月30日前主体结构封顶”）及延期交房的补偿方案（如每日按总房款万分之三支付补偿金）。2.阴阳合同风险提示部分交易中存在“阴阳合同”（即备案合同与实际履行合同不一致），用以规避税费，但此举存在极大法律风险。补充协议需明确约定“本协议与备案合同内容不一致的，以本协议为准”，同时避免出现价格条款与实际支付金额冲突的情况，以防被认定为偷税漏税，导致合同无效或承担行政处罚。四、交接与后续服务合同1.物业交割协议房屋交付时需与开发商或原业主签订此协议，核心在于明确房屋现状及费用结算。协议需附《房屋交接清单》，详细列明门窗、墙面、地面、水电设备等的完好状态，如有划痕、渗漏等瑕疵需注明修复期限。费用结算部分需结清交付前的物业费、水电费、燃气费等，通常以交房当日为分界点，开发商需提供费用结清证明，避免后续因欠费产生纠纷。2.前期物业服务协议购房者需与物业公司签订此协议，明确物业服务范围、收费标准及期限。服务范围通常包括公共区域保洁、绿化养护、安保巡逻、设施维护等；收费标准按建筑面积计算，2025年一线城市普通住宅物业费约为3-5元/平方米/月，需约定缴费周期（月付或年付）及逾期缴费的滞纳金（通常为每日千分之三）。协议还需明确物业保修责任，如房屋防水工程保修期为5年，管线设备保修期为2年，保修期内开发商需委托物业履行维修义务。五、特殊情形下的合同文件1.共有权人同意出售证明若房屋为夫妻共有或多人共有，需由非签字共有权人出具书面同意出售证明，明确表示“知悉并同意本次房屋交易，放弃优先购买权”，并附身份证复印件及签字按手印，避免后续因共有权争议导致合同无效。2.解除合同协议若交易过程中需终止合同（如贷款未获批或房屋出现重大质量问题），需签订正式的解除协议，明确已付款项的返还方式（通常为30日内一次性退还）、违约责任的承担（如定金是否返还）及后续配合义务（如撤销网签备案手续），避免口头解除导致的证据缺失。六、合同签订注意事项1.主体资格审查签订合同前需核实对方身份：开发商需具备《商品房预售许可证》或《不动产权证》，二手房卖方需提供身份证、房产证原件并通过不动产登记中心核查产权状态（是否存在抵押、查封）；银行需具备房贷业务资质，避免与中介机构签订“金融服务协议”代替正规贷款合同。2.条款明确化避免使用模糊表述，例如“房屋面积约100平方米”应改为“建筑面积100.5平方米，最终以产权登记面积为准，误差在3%以内多退少补”；“装修标准为高档材料”需细化为具体品牌型号，必要时可作为附件附于合同后。3.留存证据所有款项支付需通过银行转账并备注“购房款”，拒绝现金交易；合同签订后需索取原件（开发商通常提供4-6份，银行、不动产登记中心各留存一份），同时对补充协议、交接清单等文件进行扫描备份，确保交