商业计划书津发小区商铺车库项目市场推广策略

津发小区商铺、车库

项目营销筹划书

富思特房地产顾问有限企业

2023年1月

前言

我司非常荣幸可以参与贵司开发的津发小区商铺、车库项目a勺的销售筹划代理竞标工作，通过与贵司进行了简

朴的交流沟通后,我司针对本项目在对区域房地产市场和本项目的认知基础上作了深入H勺分析和研计。我司作为实

力型、专业性H勺房地产顾问企业，有着丰富H勺各类型房地产项目的实际操盘经验，深信通过对房地产营销过程的全

而认识理解，能从更专业的角度来对本项目进行筹划和营销推广，通过对本项目日勺各类资源进行全面整合，以最具

深度的服务为贵司发明最大的效益的，同步也兼顾项目后期开发的长期利益，为本项目口勺销售及后期发展提出某些

提议，以实现双方口勺共赢及长期合作关系。

目录

一、项目简介..................................................................................3

二、周围市场及项目分析.............................................................................10

二、价格定位......................................................................................25

四、项目定位....................................................................................32

五、销售方案....................................................................................37

六、推广方略..........47

第一章项目背景分析

一、市场分析:

1、武汉市商品房销售概况

武汉市商品房销售走势图

6200

6000

5800

5000

5400

5200

5000

“月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月

』侑售套数（娈》―一成交均价（元/平米）

（图1-1）

如图1T所示武汉市2023年11月至2023年11月商品房销售状况走势，武汉市商品房销售无论是错售量还是销售均价都整体展

现下降的趋势，这也阐明了目前武汉市房地产市场行业整体处在低迷，购房者对于购置房产及投资房产都信心局限性。

2、商铺投资价值分析:

收益率风险收益周期启动资金

股票高大短中

住宅中小中大

商铺中小长大

银行存款低小长小

（表1-1）

如表1T所示，商铺作为•种投资性产品，相对于股票、住宅及银行存款其他常见投资型产品，其投资风险风险较小，回报周期

长比多数是持续性回报，总体收益率较为适中。但由于其对于投资启动资金规定较高，因此规定投资者对于所投资的商铺要报有足够

的投资信心。在市场投资环境不好的状况下，投资者对于商铺的投资需要更多的信心。

二、项目简介

1、基本经济技术指标

津发小区位于武汉市中南财经政法大学校区南面。南邻水蓝路，北接财经政法大学校区，西临南波湾；小区由17栋高层、小高层

住宅构成，有•商铺及独立车库；小区重要居民为中南财经政法大学教师，是一种环境安静，学术气氛浓厚，宜于居住的居民小区。

经济指标

占地面积:78652.9m2

建筑面积：221365m,

其中高层住宅面积128466肝，小高层住宅面积79578

商业建筑面积3516车库建筑面积9524

容积率：2.8

总户数：M91户

交房时间：2023年4月300

2、津发小区商铺基本状况

小区商铺总面积为3516nV,重要分布在小区的东面两栋高层之间及西面住宅区临街一面。面积从40平米到60平米，所有商铺均

面向小区的主T•道路，小区的商业建筑面积为住宅建筑面积的1.6%.,人均商业面枳0.67平方米，物业管理费2.4元/平米/月（暂定）。

其中东面两栋高层之间的商铺层高4.2米，西面住宅区临街一面的商铺层为双层，层高为1层2.8米，2层3米，

商铺外部照片1商铺外部照片2

3、津发小区车库基本状况

小区共有车库420个，车库与小区户数比为1：3.6,所有车库均为独立车库，装有电动卷闸门。车库层高2.8米，进深为5.7米

至6.3米不等。开间在3.1米到5米不等。物业管理费2.1元/平米/月（暂定）,

车库外部照片车库内部照片

三、周围地区环境简介

津发小区地处江夏区，位于南湖与光谷地区交汇处，光谷、南湖地区也是武汉市近年来发展较快的地区之一，而中南财经政法大

学也是中国著名高等教育学校。

＞光谷地区经济发展状况

武汉光谷位于武汉市东南部H勺三湖六山之间。伴随武汉芯片厂的建立，富士康等著名企业的入驻，其发展前景更是•片光明。

其中伴伴随武汉芯片厂落户光谷，包拈台湾旺宏、华瑞等几十家波及产业链上

下游1勺世界著名企业追“芯”而来，在光谷形成集成电路产业集群。武汉芯片厂

整体三期工程完毕后，将形成年产值千亿元的集成电路产业链；而富士康武汉科

技园内投产，可望年产800万台电脑、100）万部数码相机，年产值超过100亿元,

此后几年，富士康还将建设显示屏等20多种项目，成为全球最大的光、机、电刎

造和研发基地，整个富士康科技园建成后，年产值可以到达1000亿元。

C时"田”Ed

目前武汉光谷已经建成了中国最大的光纤光缆、激光产业、光电器件生产基

地，2023年光谷实现企业总收入1300亿元，实现财政收入34亿元。

光谷广场夜景

＞中南财经政法大学

中南财经政法大学是中华人民共和国教育部直属的一因此经济学、法学、管理学为主干，兼有文学、史学、哲学、理学、工学等

八大学科门类的•般高等学校，是国家“211工程”隶点建设高校之由原从属财政部的中南财经大学和原从属司法部的中南政法学

院合并组建而成。学校既有两个校区，首义校区位于历史悠久的黄鹤楼下，南湖校区位于风景秀丽的南湖湖畔。

既有正式教职工2484人，其中师费总数1437人，教师中专家208人，副专家505人，博士生导师87人；全日制本科生18538

人，顽士生3767人，博士生558人，成人教育学生7200余人，其中南湖校区及周围地区工作生活人群约为2万余人，以每人每月平

均7CQ元的生活消费支出计算，每月消费总额高达1400多万元！

中南财经政法大学图书馆

第二章周围市场调查及分析

一、周围市场调查

为了更好的制定津发小区商铺、车库内销售价格，本司首先对于其周国地区及商业形态相近的商业项目进行/详细IKJ市场调查。

根据本项目的特点，调查商业类型重要分为小区商业及校园周围商业两种类型，调查手段包括实地调佥，调查及商业销售状况调行

等，值要调查对象包括南国•大华公园世家、金地•格林小城、谓语城、梅南山居等商业住宅小区商铺及中南财经政法大学周围的商

业项目、水蓝路商业项目等较有参照意义的项目，以作为本次商铺、车库销售价格的参照根据。

］、小区商业项目：

南国-大华公园世家

位置：位于小区北面武梁路，商销一线临街。

商铺户型：单层商铺，层高3米，开间在2.5米左右，有上下水，

面积大小从45nr-110nf不等，异型商铺较多。

销售形式：只租不卖，价格约为40-蒙元/平米/月，物业管理费2.8

元/平米。

经营状况：不到10%的商铺处在开张营业状态。商铺出租率不超过20%。

（南国•大华公园世家拉容兰商业街）

重要经营项目包括超市、洗衣店等，部分路段修路，白天人流量较小，经营状态较差。

金地・格林小城

位置：项目位于小区南面武梁路，商铺•线临街

商铺户型：单层商铺，层高3米，开间在2-5米左右，有上下水，

面积大小从45nT-120m，不等，商铺户型较为工整。

销售形式：发售

价格：商铺成交记录均价为1120。元/平米

（23年】期商铺销售价格）

经营状况：现约有70%左右商铺开张经营，20%商铺招租，租金在40-50

元/平米不等，重要经营项目包括布艺装饰、电器、副食店等。

临近学校商铺经营状况很好，其他商铺经营状况一般。

（金地•格林小城商业街）

谓语城

位置：南湖大道及民族大道交汇史，谓语城南面，临街，但与马路间曜若

商铺户型：单层商铺，商铺数量较少，层高2.8-3米，开间2-5米，有上下水。

部分商铺为1楼住宅改建。商铺户型较为工整。

销售形式：出租

价格：该位置一90平米商铺招租（原美II勺电器商铺），租金为2500元/月，折合27.8元/平米/月

经营状况：仅有一家眼镜店正常经营，周围商铺不是正在招租就是关门未营业。虽然临街，但隔着自行车道及花坛，进出不以便。

（谓语城于南湖大道处商铺1）（谓语城于南湖大道处商铺2）

梅南山居

位置：梅南山居规划路末端，临规划路。

商铺户型：单层商铺，层高3.5米，尸间3-4米左右，有上下水。

面积为45-60平米不等，商铺户型工整。

销售形式：发售

价格：6980元/平米

经营状况：规划路尚未整改完毕，所有商铺未投入使用。1期临民族大

道商铺数年前已销售完毕，目前剩余商铺基本为项目3期社

区内部临街商铺，剩余商铺较多。

（梅南山居于民族大道临街商铺）

2、校园周围商业：

清水源购物街外街某服饰店

位置.：中南财经政法大学北面，清水源购物街临街商铺中段

商铺户型：单层商铺，层高3米，开间3-4米左右，无上下水。

面积为30平米，商铺户型工整。

销售形式：自有产权出租，出租价格为4200元/月，折合135

元/平米/月，2023年商铺整体销售均价约为6400

元/平米。

经营状况：清水源外街经营项目以服饰、餐饮、化妆品为主，

由于经营项目垂要针对周围学生，且人流量较大，

清水源外街整体经营状况良好，转租率较低，外街（清水源购物街外街）

基本没有商铺关门停业。

政法大学大门右侧某电脑打印耗材店

位宜：政法大学大门右侧道路路口

商铺类型：单层商铺，层高3米，开间3.5米，面积约为35平米，有上下水。

销售形式：租赁他人商铺，租金约为1000元/月，折合85.7元/平米/月

经营状况：大门右恻道路没有统•经营规划，经营项目以餐饮、自行车等项

目为主，经营场所略显杂乱。但由于电大学重.要进出道路之

人流量较大，经营状况很好。（中南财经政法大学大门右侧商铺）

政苑商业街

位置：中南财经政法大学右侧道路中段商铺。

商铺类型：前排临街为3层商铺楼。商业街内部为单层商铺，面积在30-70平米不等，商铺层高3米，开间3-7米。有上下水。

销售形式：出租，租金约为50元/平米/月。

经营状况：临街商铺经营状况很好，但商业街内部存在大量商铺空置招租域是转租，人流量较少，经营状况较差,

水蓝郡商铺

位置：中南财经政法大学南面水蓝路水蓝郡临街商铺。

商铺类型：双层商铺，层高5.8米，万间3米，上下双层面积共61平米。

销售形式：招租，商铺产权已经发售，商铺产权人自行招租。经调杳，租金

600元/月，折合10元/月/平米。

经营状况：虽然是临街商铺，但水蓝路人迹罕至，没有形成商业气氛，因此

整条道路的商业项目经营状况都很差。（水蓝郡商业街）

小区商业项目价格状况调查表

规格销售价格

经营租金单价

位置调查对象经营项目（元/平备注

面积（m’）进深（m）开间（■）层高（m）状况（元/月/平米）

米）

两国•大南国-大华世家租赁经营

超市、干洗店45-120—2.53较差—40-45

华世家售楼部及经营户仃上下水

金地•格金地・格林小城布艺装修、电独立产权

30-90qo/93R3-•般1120040-50

林小城经营户器、副食有上下水

谓西城

部分商铺为

（南泡大道车谓语城招租商铺眼镜店、电器901082.8差5576.927.8

住宅改造

站旁）

梅南山居独立产权

梅南山居无45-55103-53.5一6980—

在售商铺有上下水

（表2-2）

注：以上数据来自于项目实地调杳（销售价格为武汉房地产信息网数据查询）

校园周围地区商业项目价格状况调查表

规格经营租金租金单价

位置调查对象经营项目备注

面积（面》进深（m）开间（■）层高庙）状况（元/月）（元/月/平米）

清水源自有产权

内街商铺服饰店23543一般3000130.4

购物街内街无上下水

清水源自有产权

外街商铺服饰店31483很好4200135.4

购物街外街无上下水

内街商铺相货经营

清水源内街尔合式冬饮R43£743很好SOORq5

（大唐民风）有上下水

政法大学大门政法大学大门电脑耗材打租赁经营

35103.52.8很好300085.7

右便道路右恻商铺印店有上下水

民政大学右侧道租赁经营

政苑商业街招租63973较差300050

路中段商铺有上下水

水蓝郡小区水蓝郡临街商铺招租61（两层）7.685.8很差60010自有产权

（表2-3）

调查商铺整体经营状况

商铺

调查区位束要经营范围人流量整体经营状况

入驻率空置率转租率

清水源购物街服饰、餐饮、百货70人/分钟良好90%10%5%

政苑商业街餐饮、百货、服饰10人/分钟较差30%70%10%

财大恻路小商铺餐饮、通讯、百货30人/分钟一般90%10%10%

水敌都冏业街服务、起巾、仙之1人/分钟差15%85%20%

（表2-4〉

注：1.本次调杳采用以抽样调杳为主.

2.转租率以该项目商铺的总数量为基数计算。

3.人流量记录时间为上午10：00-11：30,卜午2：00-4：00.

区域车库价格

如表2-5,本次车库信息调查中.要对象为光谷各个在售楼盘出租、发售的车位。这些车位均属于商品房项目内的附属车位，与津

发小区车库相近，且在同在光谷区域附近，具有一定的参照价值。

这些项目车位与项目户数的配比都比较均衡，大多数楼盘H勺车位与总户数的比值都在1：1到I：2之间，车位数量较为充足。车

位的规格均为地上露天或地下车库车位，较少有独立车库。在销售方面，大部分项目审要还是以车位出租为主，租金从100元-280元

/月不等，而发售价格则在776万不等。

车库状况调查表

位黄总户数：车位车位形式销售方式价格与否有产权

金地•中心城2：1地上、地下出租未定否

保利・华都1：1地上、地卜出租未定否

出租：100元/月

巴黎豪庭1：0.8地上、地F出租、发售是

发售：7T0万

山租:280元/月

坐标城1:1地上、地下出租、发售是

发笆：14-16万

（表2-5）

二、项目分析

1、项目整体分析

如图27,本项目南面是人迹稀少H勺水蓝路，东、北两面是中南财经政法大学的主校

区，西面不与其他居民区相连通。因此以地理位置来看，商铺的重要消费人群应为津发

小区均居民及小区附近学生宿舍的学生。

津发小区规划共有住户1491户，若所有入住，届时小区的人口将会到达4COO-5OOO

人。此外距离本项目近来的学生公寓，离本项目也仅5分钟茁J旅程，而这两处的常住人

员距离其他商业项目较远，平常生活购物不以便。因此，津发小区商铺的规划应重要考

虑这方面霜求，以“中心商业街”的形式满足此类消费群体的生活购物箫求。

(图2T)

2、商业项目SWOT分析

>项目优势及劣势(StrengthandWeakness)

机会点(Threat)与威胁点(Opportunity)

津发小区二期规学校周围地区缺乏生活

划正在进行，未来配套，而该地区人群有大北面类似竞争项目已经

吟田:，亦必用处曲、必々细

（图2-3）

分析小结;

1.相对学校北面周围商铺，津发小区的商铺地理位置较差，人流偏少；南面水蓝路人流稀少，没有商业气氛；商铺位于项目中心

位置，距离其他小区位置远，难以影响到周围小区人员。项目不临主干道，人流量较少，同步在居民区中心位置,，招商对于经营项目

需本•定限制（如五金加工、大型黄饮店等对小区环境影响较严重的行业应限制进入）。

2.项目自身总户数多，同步近来的学生公寓离项目也仅200米左右的距离，常住人口多；周围常住人群消费能力强，可以形成稳

定的消费群体：项目周围500米范围内没布.很好的购物环境，居民入住后购物消费不以便，市场开发潜力大。

3.带产权的独立式车库对于“有车一族”十分以便，自由产权也有助于业主灵活掌控车库的使用途径。但价格相对于一般的露天

或地下车位较高.，部分车主在选购时会邂慎考虑，若价格过高，车主也许选择放弃购置：津发小区总户数与车位比为3.6：1,相对于

所调修项目车位比要高，若小区居民多数有私家车的状况下，车库数量会略显局限性。

1.商铺的经营状况好坏取决于商铺周困地区的发展状况，本项目商铺位于中南财经政法大学内部，相对于临街商铺，本项目的优

势在于有相对稳定的消费群体。而劣势同样在于这个相对稳定的群体不会有较大规模的增长，而临街商铺会伴随周围地区的发展而发

展。校园内的人员不会有大幅度增长和下降，因此本项目商铺IKJ经营价值在较长一段时间将会处在一种稳定的状态，不会有较大的提

高。

第三章价格定位

本司除了对于周围地区的商铺和车库进行调杳之外，同步还就商铺的收益进行评估，从周围地区基本状况和商铺投资收益两方面

考虑，以更好的制定本项目的销售价格。

I、商铺价格：

通过调台，项目周围地区的小区商业内租金在10-60元/平米/月之间，在计算本项目商铺租金回报计算销售价格时，租金设定在

40-60元/平米/月这个区间进行计算。

一种面积为60平米，拥有40年产权一般商铺|向年回报率一般在8%-12%左右，因此当本项目租金在40—60元/平米/月左右时，

其租金、发售价格与回报率的关系如下表:

租金、发售价格及回报率关系表

月租（单价）40元/m*45元/ttf50元/m*60元/m'

月租（总价）2100兀/月2700兀/月3000兀/月3600兀/月

年收入2.88万元3.24万元3.6万元4.32万元

收益期40年40年40年40年

总回报115.2万元129.6万元144万元172.8万元

设定年

8%10%12%8%i(w12%8%10%12%8%10%12%

回报率

收回成

12.5年23年8.34年12.5年23年8.34年12.5年23年8.34年12.5年23年8,34年

本周期

28.8万40.5万32.4万13.2万

发售总价36万元24万元27万元45万元36万元30万元54万元36万元

元元元元

6000元/4800元/4000元/6750m5400元/•1500元/7500元/6000元/5000元/9000元/7200元/6000元/

发售单价

m*m*m*m*nfm*m*m'm*m*m*m*

总艮报率320%400%480%320%400%480%320%400%480%320%400%480%

（表3-1）

注：此表格按固定年租金计算，未将未来租金变化及物业管理费计算任内。

在光谷地区，不少项目均有自己的小区商铺，对于本项目的价格制定有一定的参照价值。本司对这些商业项目进行调查并评估后,

制定价格测算表如下：

部分参照商业项目历史销售价格记录

项目销售时间总套数商铺销售价格（元/平米）住宅销售价格商铺与住宅价格系数比参照重点

锦绣人家2023年254450.792C75.51.66地段

江南家园2023年695576.92651.852.1地段、商业类型

清水源二期2023年1196391.632739.042.33地段

云顶居2023年208118.562945.732.76地段

百步亭百步龙庭二期2023年926198.63297.231.88商业类型

梅南山居2023年74698024002.05商业类型、行情

巴黎墩庭2023年47128004974.672.25地段、仃情

（表3-2）

注：以上数据均来自武汉市房地产信息网。

如表3-2所示，本项目重要参照项目其商铺与住宅销售价格的系数比在1.88—2.33之间，在几种重点参照项目的综合环境与本项

目综合比较参照，如表3-3：（云顶居及锦绣人家商业项目因体量较小且销售时间长远，未列入比较。）

商业项目综合环境评分表

项目名称参照分值酒水源梅南山居江南家园南益•巴黎登庭百步亭本案

地段10867987

性质10101010101010

工程进度10106109108

销售时间109787107

规划10976998

商业管理10777877

项目规模101068798

配套10858997

合计80715464687262

销售价格61D0元/m'6980元/m*5576.9元/if12800元/nf6198.6Tc/m1

（表3-3）

各项目权重与价格测算表

项目名称得分权重系数比较系数价格可调价格市场讦估价格

清水源710.8870.8746-100元/m'5593.6

梅南山居540.6751.1486980元/m*8013.01

江南家园610.80.9695576.9元/耐5401.01

谢益•巴黎豪庭680.850.91112800元/m'11660.8

百步亭720.90.8616198.6元5337

本案620.7757201.69

（表3-4）

通过参照商铺的《租金、发传价格及回报率关系表》（表3-1）及《各项目权重与价格测算表》（表3-4）,本项户商铺的市场销售

均价为：租金回报价格*25%+权垂价格*7527280元/平米.

2、车库销售价格

律发小区车库为带产权的独立式车库，带电动卷闸门，大部分车库的建筑面积为20—23平米，产权年限为40年。参照周围地区

商品房项目的乍库、乍位价格及项目购置对象，提议房库销售均价为3600元/平米,每个乍库的售价约在78万元左右。

3、项目整体价格方略

制定的项目销售价格相对周刖地区商业项目前期销售价格基本持平，没有制定过高的销售价格的原因重要有如下四点：

1.目前国际经济形势动乱，中国经济发展受到较大波及，大众消费信心尤其是对于投资的信心展现下降趋势，这点可以从今年房

地产、汽车销售量整体下降可以看出来。大众对于个人投资预期收益的下降将会直接影响到投资信心，过高的价格会的使得购置者投

资信心局限性，从而影响项目的销售速度。

2.在今年武汉房地产市场整体销售低迷口勺状况下，•种项目的销售价格和项F1H勺销售速度成反比关系。即价格越低，销售速度越

快。在市场环境不好的状况下，销售周期越长越不利于销售，因此追求资金回笼的速度和合理利润应作为项目销售工作的本.点。因此

本项目销售价格不应过高，以保证合理的销售速度。

3.如表37所示，商铺H勺投资回报率姑客户购置商铺考虑的重要原因，周围地区类似小区商业项目的租金基本在都40-50元/平米

/月左右（如南国•大华世家、金地•格林小城），部分小区商铺的租金甚至只有10-30元/平米（如水蓝郡、谓语城），这种其中不乏

像金地•格林小城这种经营状况尚可的商铺，经营状况不佳商铺租金水平普遍较低。因此地区租金水平较低从而使地区商铺销售价格

不高，地区租金不高同步也会使得投资者对于商铺的投资价值有所顾虑；同步本项目商铺的收益在于其长期、稳定的经营环境，而受

地段限制，其地段升值收益很少，因此销售价格不应制定过高。

1.本项目车库虽然为独立式产权车库，不过销售重要对象基本为购置本项目IKJ老师，且不是周刖地区唯一可以停车的地方，因此

这些原因它成为本项目销售难度最大的地方。若是定价过高，教师也许集体放弃购置，转而将车停在校园内的其他地方。由于车库购

置群体单一，购置群体互相联络较为紧密，因此车库重要销售任务需在交房之前完毕。若是交房之后住户对于车库集体抵制购置或是

集体规定降价，车库的销售会愈加艰难，进而影响到项目整体H勺销传、回款状况。因此车库H勺销售价格制定不适宜过高。

因此综合上述原因考虑，本项目的整体价格方略为“平价销售，加速销售速度”,即在保证项目合理的利润的前提下，价格制

定以平价销售本项目，在较短时间完毕销存任务，争取迅速I可款为主。

第四章项目定位

I、产品名称

财智商业街--重点在于强调本项目商业街是“知识”与“财富”口勺集合。

MINI钻界商业街一一重点在于强调本项目在商业生活配套“小而精”，同步乂充斥朝气的商业街。

2、产品定位

服务周围地区3万人口的中心商业街

本项目11勺商业项目将立足于满足津发小区及中南财经政法大学校园内部及周围部分地区约3万人口生活消费需求的商业街。商业

街中商业项目的引入重要以3万人口的生活配套机构（银行、邮局、超市等）和生活服务业（洗衣店、美容店、布艺装饰等）为主，

同步由于本项目位于中南财经政法大学校国内部，将以校园中心商业街对项目进行打造，以保持其在校园内有较高的著名度和关注度。

3、市场定位

本项目从市场定位上来看，既具有津发小区小区商业的特性，同步也是中南财经政法大学内部唯一的商业街，同步具有小区商业

及校园商业两种商业特性，这是本项目营箱过程的切入点，不过同步也是本项目的难点，即通过何种方式将这两点有机结合起来。通

过实地考察和分析，本司认为“中南